商業地產成本控制綠色建筑論文
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持有型為主的商業地產主要經營收益為租金及物業增值，是以實現營業周期內運營成本最低、運營收益最高為目標的商業地產項目類型。因此，商業地產項目與住宅項目相比，對開發技術要求更高，同時,運營增值空間也更大。由此可以看出，決定商業地產項目適合作為綠色建筑發展的著力點的主要原因是：第一，商業地產項目多采取租賃為主、租售結合的經營模式，與傳統綠色建筑住宅項目相比，改變了綠色建筑增量成本的投資者和受益者分離的尷尬局面；第二，與傳統綠色建筑住宅項目相比，綠色建筑商業地產項目投資規模更大、回收期更長，但同時運營增值空間也更大。這兩個因素都導致了投資方追求的將不再是能夠賺取市場眼球以其將建筑產品賣個好價錢的綠色建筑評級指標，而是真正能節約后期運營成本的綠色建筑運營指標。而這種通過運營成本節約彌補前期綠色建筑增量成本的動機將有利于改變傳統綠色建筑住宅項目重建設、輕運營的弊端，成本管理所關注的將不僅局限于規劃設計階段和施工階段所發生的全部費用，還要充分考慮運營階段成本情況，以項目特定運營周期為視角進行項目開發成本管理研究更有意義。
2綠色建筑商業地產項目建造成本控制存在的問題
盡管目前我國對發展綠色建筑商業地產項目建造成本的控制模式進行了不懈的探索，但目前仍然存在諸多問題。
1）項目成本參考數據缺乏或不準確，又沒有合理的、簡單可行的綠色建筑成本投入績效評價標準，因此，許多開發商難以確定合理的項目目標成本，使后期成本管理困難。
2）項目設計指標偏高，又沒有評價體系進行規范和指導，造成能耗浪費嚴重。
3）缺乏系統設計的理念，許多商業地產項目成為技術堆砌的產物，實際節能指標遠低于設計節能指標的現象普遍存在，部分節能技術不實用且成本高昂，未能實現綠色增量成本和效益的有效平衡。
4）缺乏有效的綠色建筑商業地產項目成本動態管理方法，對項目的管控偏管理而輕治理，項目過程控制效果不理想。
二綠色建筑商業地產項目成本控制的要點
綠色建筑商業地產項目建設規模大、參與方眾多、技術復雜的特征決定了其成本管控過程的復雜性。基于綠色項目設備的循環周期N進行的成本管控視角，以下從決策設計管理、制度管控方面對綠色建筑商業地產項目成本管控的要點進行論述。
1決策設計管理
（依靠績效評價體系作出判斷）綠色建筑商業地產項目決策設計階段的成本控制工作要遵循以下原則：
1）決策階段尤為重要，可行性研究的成功與否在一定程度上決定了項目的成敗：盡量使綠色建筑咨詢顧問提前介入項目，以便綠色建筑顧問從決策設計階段即可對項目各專業的設計方案提出意見，避免方案確定后因綠色建筑申報引起方案變更所導致的成本增加。
2）可以采用成本預估和效益回收預期情況對項目采用綠色建筑技術、設備及材料的情況進行績效評價，形成較為可信的績效評價結果和運營成本分析。
3）堅持資源節約的理念，合理確定項目的建設規模和建設標準，在確保項目使用功能及舒適性的前提下，權衡優化設計指標，避免設計指標偏高造成的資源浪費。
4）重視各專業設計的系統整合，綠色建筑商業地產項目涉及專業眾多，技術體系復雜，與傳統的住宅或非綠色建筑商業項目相比更加重視專業穿插，對于設計的精細程度也要求更高，商業項目的系統性要求亦更高，因此，各專業要從概念設計階段就緊密合作，通過精細專業化的設計，對各種方案進行技術經濟統籌優化，避免專業設計沖突導致的設計變更或者后期節能效果不理想。
5）技術選用要兼顧技術的適宜性及可用性，既要充分與當地氣候、水文條件相適應，且兼顧綠色建筑商業地產的實用功能要求，又要有技術成熟且易操作的特性。
6）要兼顧所選用技術的前期施工及后期運營成本，以特定的運營周期為視角進行項目經濟分析，對綠色建筑增量成本、建造成本及產生效益進行深入研究,充分論證項目的經濟可行性,真正實現綠色建筑商業地產項目“使用成本最低”的目標進行方案選優，確保實現科學決策，全面提高項目的經濟、社會和環境效益。
2制度管控
（項目治理與項目管理相結合）綠色建筑商業地產項目涉及的參與方眾多，各個參與方在項目中考慮問題的角度不同，這就給項目整體的實施帶來了難題。然而目前，我國對綠色建筑商業地產項目成本管控的研究還是集中在對施工階段居多，且大多重管理輕治理的思維傾向也十分嚴重，這極大地制約了綠色建筑商業地產項目在我國的發展。因此，更需要有效的項目管控機構，實現對項目從制度到流程的全方位管控，即項目治理和項目管理相結合的項目管控模式。對于綠色建筑商業地產項目的建設過程，強調的是在項目參建各方的協調下，在項目建設各階段都能夠體現綠色建筑的特色，這就要求項目參與各方的有效溝通和協調，通過良性的溝通避免造成綠色建筑特性的缺失，保證綠色特性的可用性。因此，在綠色建設項目的項目管控模式中，主張做到摒棄靜止的、片面的和孤立的立場和觀點，堅持發展的、全面的、系統的項目管理和治理相結合的項目管控。實現項目治理與項目管理相結合的項目管控模式的核心思路，是通過完善的責、權、利分配制度更好地保障項目的順利實施。在此治理模式下，首先要明確的是在綠色建筑建設管控過程中，綠色等級方面及商業項目功能需求的實現是面向全生命周期的，要建立一套合理的制度體系，將項目建設任務分解到各個環節，并通過項目治理在參建各方中完善責、權、利的配置與制衡，從而維持項目交易中的一種良好秩序的過程，這種秩序絕非只是在出現治理問題時才需要，而是貫穿項目的整個建設過程。實現項目治理與項目管理相結合的項目管控模式的最終目標是通過建立以項目建設目標為導向的項目管控結構，使最有能力，最有積極性做出正確決策的人掌握決策權，以合理的部門責、權、利關系和有效的執行力去開發和利用最合適的資源，從而在此制度下，更好地通過項目管理實現資源、能力和態度的匹配，配合有效的監督機制，實現綠色建筑項目的成本、質量、工期和節能減排的項目目標。
3建立獨立的商業綠色建筑項目節能及效益實現的績效評價及管理平臺
（商業綠色建筑項目的項目核心管理目標統一）綠色建筑商業地產項目建設過程的復雜性決定了其成本管控模式的探索將是一個漫長的過程，且目前我國綠色建筑商業地產項目尚處于起步階段，參考數據缺乏，這就要求參建方在建設過程中，一方面要積極通過綠色建筑專題會議、論壇等平臺學習新經驗，并根據項目自身開發和運營特點進行改造實現為我所用，另外更重要的是，要做好建設過程中的經驗總結和數據庫的積累，并在施工階段就要形成項目節能及效益管理平臺，實現能耗指標監測、節能成果展示和對外宣傳的展示平臺能耗在線監測，以便后期跟蹤各項技術的實際運營效果，積極總結經驗，完善節能技術措施。最終通過積累和分享，在標準化的基礎上，實現綠色建筑商業地產項目的模塊化的設計、生產，有效形成成熟做法的拼接復制，形成節能技術的菜單化操作，模塊化設計、成本測算、工程實施一體化操作；最終實現綠色建筑商業地產項目成熟成本管理模式的推廣。
三小結
本文對商業綠色建筑項目的的成本管控研究從商業周期的角度進行了分析，首先對類似商業綠色建筑項目成本管控的現狀進行了基于一定商業運營周期角度的分析，之后對應現狀問題提出了較為系統的商業綠色建筑項目管控要點分析；創造性地將項目治理和商業綠色建筑項目效益績效評價的內容融入到包含一定運營周期的成本分析中來，希望對商業綠色建筑項目的成本管控研究提供不同的視角和更為嚴謹的研究方法。
作者：桑培東許紅蕾單位：山東建筑大學
