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一、農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的可行性分析

鄉(xiāng)村地區(qū)距離城市較遠，保持了其自然的生態(tài)環(huán)境，具有較高的社會和生態(tài)效益，具備了發(fā)展旅游業(yè)的條件，能夠為目的地帶來經(jīng)濟利益。近年來，城市居民對近郊旅游市場的需求日益增多，鄉(xiāng)村旅游也就在這一基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。與非農(nóng)建設(shè)用地相比，農(nóng)業(yè)用地由于受到自然因素的影響，往往具有較低的經(jīng)濟效益，人們僅通過從事簡單的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，難以實現(xiàn)收入的較高增長。在市場經(jīng)濟條件下，正是由于受到這種經(jīng)濟利益的驅(qū)動，農(nóng)業(yè)用地有轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設(shè)用地的沖動[1]。當?shù)卣庾R到這一市場機會時，就會采取行動將本地的農(nóng)業(yè)用地集中進行規(guī)劃，轉(zhuǎn)化為旅游用地。目前，很多鄉(xiāng)村地區(qū)，將發(fā)展旅游業(yè)作為本地擺脫貧困狀態(tài)、改善農(nóng)民生活水平的一種有效手段，作為新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑。郭清霞舉了六個例子說明湖北省幾個較貧困的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過發(fā)展旅游業(yè)，使本地農(nóng)民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安圖縣紅旗村通過朝鮮族民俗村的建立，使本地走出了一條脫貧致富的新路[3]。正是基于這種發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟的考慮，具有一定區(qū)位優(yōu)勢的鄉(xiāng)村地區(qū)，正不斷地將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成旅游用地。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，從農(nóng)民本身來講，他們還是比較歡迎的。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到耕種土地質(zhì)量、氣候、作物品種、市場等不確定的自然和社會因素的影響很大，為了規(guī)避風(fēng)險，當政府承諾補償給農(nóng)民一定的收益時，大部分農(nóng)民都會將自己的土地交給政府進行統(tǒng)一的規(guī)劃與建設(shè)。同時，由于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，獲得的收入相對較少，因此，本地很多年輕人到外地打工，自己的土地則留給老人或租給別人耕種，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力加大。將有條件的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地也會緩解本地人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力，吸引年輕人回流農(nóng)村就業(yè)。再則，農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化也是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)包括的三個層次中，其中一個就是變更為集體建設(shè)用地的權(quán)利，在集體所有權(quán)不變的條件下，其用途可作為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地以及企業(yè)建設(shè)用地[4]。轉(zhuǎn)化為旅游用地，正是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個體現(xiàn)。因此，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個體現(xiàn)，也是新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑之一，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地成為可能。然而，目前鄉(xiāng)村旅游走出了一家一戶自發(fā)經(jīng)營的時期，通常由地方政府主導(dǎo)，將農(nóng)民的土地集中起來統(tǒng)一規(guī)劃，吸引外來資金進行規(guī)模化開發(fā)和經(jīng)營，提高了土地整體的增值效益。隨之而來的問題是，農(nóng)民參與旅游活動的機會受到限制，外來企業(yè)可以不雇傭或低價雇傭當?shù)剞r(nóng)民，當然，強行要求企業(yè)雇傭當?shù)剞r(nóng)民，也與市場經(jīng)濟的要求相背。因此，農(nóng)民的收益主要來源于土地補償，農(nóng)民的收入如何隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展而增加，這就涉及到投資者與農(nóng)民怎樣分享鄉(xiāng)村旅游帶來的土地增值收益。

二、旅游用地的估價方法及其補償內(nèi)容

將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的關(guān)鍵問題是對農(nóng)用地價值的評估。土地既是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活來源，因此，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程中，必須是有償?shù)模枰酝恋貎r格為基礎(chǔ)，支付給農(nóng)民一定的土地征用費用。這一征用費用也正是農(nóng)用地價值的綜合體現(xiàn)，它包含農(nóng)用地的價格，也體現(xiàn)了對農(nóng)民失地后損失的補償。目前沒有專門的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地的評估方法，現(xiàn)行的對土地的估價有多種方法，主要的評估方法有：根據(jù)《土地管理法》執(zhí)行的補償辦法；通過收益還原法對農(nóng)地進行的估價；影子地價法[5]；實物期權(quán)法[6-7]；基于產(chǎn)出模型的耕地價格評估方法[8]；以及其他一些經(jīng)過改進的方法。其中除按《土地管理法》執(zhí)行的辦法，其他一些方法都在一定程度上不斷加以完善，進而彌補《土地管理法》在執(zhí)行時出現(xiàn)的問題。盡管出現(xiàn)了多種評估方法，但是目前按《土地管理法》執(zhí)行的補償辦法仍是采用較多的補償方式，另外一種采用較多的方法是收益還原法。

（一）《土地管理法》的執(zhí)行標準及缺陷

1998年修訂的《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償”，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。”2004年又對征地補償辦法做了修訂[6]：“土地補償費和安置補助費合計按年產(chǎn)值30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼”。《土地管理法》在補償內(nèi)容上肯定了土地本身的價值要補償，失去土地后的農(nóng)民應(yīng)得到安置補償。按《土地管理法》執(zhí)行的征用價格有一個明顯的特點，就是它是由政府制定的，具有行政剛性，易于執(zhí)行，因此，很多地方愿意采用這種方法。然而隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和農(nóng)民生活水平的不斷提高，這種補償已不能從根本上保障農(nóng)民的利益，并且逐漸表現(xiàn)出其存在的不合理性。

1．對于土地的補償標準偏低

征地具有強制性，但其實質(zhì)是一種權(quán)益交易。耕地或農(nóng)用地在我國的權(quán)屬性質(zhì)上屬于農(nóng)民集體所有，征地的結(jié)果往往是農(nóng)民永久性地失去了被征地的所有權(quán)[9]。而這種方法只規(guī)定補償前3年平均產(chǎn)值的6至10倍（2004年修正后改為30倍），相當于補償給農(nóng)民6年至15年，最多是30年的使用費用。但是土地作為農(nóng)民基本的生產(chǎn)生活資料，如果不被征用，30年后仍享用著土地為他們帶來的生存與發(fā)展的權(quán)利。這種補償辦法明顯是沒有考慮到農(nóng)民今后發(fā)展的需要。另外，簡單的采取前3年平均產(chǎn)值的標準，則忽略了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動性和不確定性，難以反映被征用土地的本質(zhì)特性。如果受氣候影響，前3年正好處于荒年，那么對農(nóng)民的補償，則會低于正常水平，低估對農(nóng)民的補償。如果前3年社會上出現(xiàn)了賣糧難的現(xiàn)象，也會降低平均年產(chǎn)值。因此，采用這種估計方法極易造成政府在征地過程中侵占農(nóng)民利益的問題。另外，按傳統(tǒng)的糧經(jīng)作物比測定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒有或極少顧及到現(xiàn)在的城郊農(nóng)村，農(nóng)業(yè)已不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)，而是集生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)。土地產(chǎn)出已不是普通的糧食或蔬菜價值可比的[10]。因此，按這一標準形成的土地征用價格不能真正反映被占耕地本身的產(chǎn)出價值，是偏低的價格。

2．沒有全面考慮土地對農(nóng)民的社會保障價值

現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定只提出了一個安置補助費。但是缺乏對失地農(nóng)民的擇業(yè)成本、從事新職業(yè)的就業(yè)風(fēng)險等間接損失的考慮。由于農(nóng)民本身就是一個文化水平較低的群體，失去土地后，只能從事一些簡單的體力勞動，而通過這種方式取得的收入或許遠低于他們憑借土地生產(chǎn)獲得的收入。土地作為農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產(chǎn)力水平越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農(nóng)民的社會保障作用也就越大[11]。因此，出于對農(nóng)民社會保障權(quán)利的考慮，應(yīng)該在《土地管理法》中對農(nóng)地的社會保障作用給出明確的規(guī)定。

（二）收益還原法的優(yōu)劣

收益還原法又稱收益資本化法或地租資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現(xiàn)利率下土地未來純收益的總和[12]。這種方法是以生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)的，土地作為最基本的要素，其貢獻就是總收益扣除勞動工資、資本利息及管理報酬之后的收益剩余，也就是利用土地的純收益。將這部分純收益折算成現(xiàn)值，就成了土地的價值，并且作為對當?shù)剞r(nóng)民的補償。收益還原法的優(yōu)勢在于，其以純收益和還原利率為基礎(chǔ)確定土地價格。采用這種方法，正常情況下，農(nóng)民的純收益較易估計出來，還原利率給定后，便能夠比較方便地計算出應(yīng)給予當?shù)剞r(nóng)民補償?shù)木唧w額度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在現(xiàn)階段，收益還原法比較適宜目前我國的農(nóng)用地價格評估。并且指出以地租理論與土地收益理論為依據(jù)的收益還原法的應(yīng)用條件：待估地產(chǎn)未來年收益可以用貨幣計量；土地收益的產(chǎn)生是連續(xù)的；純收益在數(shù)量上必須穩(wěn)定；還原利率可以確定；土地收益過程中的風(fēng)險可以估量。收益還原法雖然是目前對于土地價格評估采用較多的方法之一，但是由于其本身應(yīng)用條件的限制，也使其在應(yīng)用方面出現(xiàn)了一些問題。郭愛請等[14]指出我國一般采用總收入減去總成本的差額來測算農(nóng)地純收益，這就會出現(xiàn)用實際純收益代替預(yù)期純收益的問題。

同時，在生產(chǎn)費用的測算方面也存在不合理之處。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用將帶來更多的預(yù)期收益（如果不是這樣，那么就沒有必要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為其他非農(nóng)建設(shè)用地），這一預(yù)期收益并非來自農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，而來自于其他非農(nóng)用途，因此，用實際純收益代替預(yù)期純收益往往會產(chǎn)生對農(nóng)用地價格低估的問題。同時，采用收益還原法時，還要對還原利率加以確定，還原利率的取值是否科學(xué)關(guān)系到土地收益價格是否客觀、合理。目前我國城市地產(chǎn)估價工作中所采用的還原利率至少有8種，但現(xiàn)存著作及文獻中，有關(guān)農(nóng)業(yè)用地宗地價格評估的資料還不多見，涉及農(nóng)業(yè)用地還原利率選擇的論述就更少，有的農(nóng)地價格評估時直接借用城鎮(zhèn)地產(chǎn)評估中所用的還原利率進行計算[15]。因而，對收益還原利率的確定仍存在一定的爭議。雖然收益還原法存在著上述一些問題，但由于農(nóng)用地的用途管制，使其長期限于農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，并不斷產(chǎn)生收益。因此，現(xiàn)階段，比較適宜采用收益還原法對農(nóng)用地進行估價。影子地價法是從土地資源有限性出發(fā)，認為土地資源總是有限的，需要合理分配使用，這樣在一定配置資源約束條件下，以使每增加一個單位土地資源，得到最大經(jīng)濟利益[5]。其考慮的是土地資源得到最優(yōu)利用的價格，即以農(nóng)用地最佳替代用途的貢獻來估價。而實物期權(quán)法是從實物期權(quán)角度，將農(nóng)戶承包土地看作是農(nóng)民投資并收益的一個項目，農(nóng)戶以一定的代價取得經(jīng)營所分得土地的承包權(quán)，付出勞動力和農(nóng)用物資投入進行務(wù)農(nóng)，賣出農(nóng)作物后獲得回報[6]。這種方法反應(yīng)了在不確定的市場條件下，進行土地開發(fā)的決策分析，并且考慮了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動性，認為農(nóng)民未來有權(quán)自由決定農(nóng)地使用情況的當前價格。基于產(chǎn)出模型的耕地價格評估方法，則強化了因耕地資源質(zhì)量的差別而導(dǎo)致的資源增值現(xiàn)象，并且采用維持耕地資源總產(chǎn)出所需追加的投入替代了耕地資源本身產(chǎn)出的凈效益。這幾種方法對于純收益的獲取有了進一步的思考，但其仍多是基于土地本身的質(zhì)量價格而加以考慮，對農(nóng)用地的社會保障價值則沒有給予較多的論述。另外，對于土地價值的測算多是根據(jù)土地原有用途加以分析，給予農(nóng)民一定的補償，而農(nóng)民則沒有參與分享當?shù)赜捎谕恋赜猛靖淖兌鴰淼脑鲋凳找妫簿褪钦f，農(nóng)用土地的市場價值沒有得到體現(xiàn)。因此，對農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的非農(nóng)用途的補償還需要考慮農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后帶來的收益增加值。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的價格評估幾乎沒有具體涉及到對農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地3的價格評估問題。據(jù)筆者對成都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地情況的了解，其補償辦法大部分是依據(jù)《土地管理法》執(zhí)行，只對土地作為農(nóng)用時的價值進行了補償，而且多半采取的是一次性買斷土地使用權(quán)的方式。在農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的實例中，成都市三圣鄉(xiāng)紅砂村采取的租金加紅利的方式，在某種程度上保障了農(nóng)民的利益。紅砂村的土地由村政府統(tǒng)一經(jīng)營，采取集體入股的方式入股花卉公司發(fā)展旅游業(yè)。每畝土地為1股，年底按股分紅。土地租金的收益每年每畝大約1000-1200元，加上年底分紅100-300元，農(nóng)民每年出租土地的收益為1500元左右[16]。這種補償方式保障了農(nóng)民的長期利益，使其能夠長期地獲得較為穩(wěn)定的收益。但是這種穩(wěn)定的收益仍存在一些問題。花卉公司的經(jīng)營是不斷發(fā)展的，而農(nóng)民獲得的利益保持不變，當花卉公司發(fā)展到一定階段時，當?shù)剞r(nóng)民和花卉公司經(jīng)營者之間，就會產(chǎn)生利益分配上的矛盾，激發(fā)農(nóng)民的不滿情緒，因此不利于當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。另外，每年出租土地獲得1500元左右的收益也明顯偏低。據(jù)朱華[16]的分析，紅砂村的土地按最長的土地承包期30年計算，每畝土地的總租金共計4.5萬元。即使租金每年以10%的比例增長，每畝土地30年的租金總額也不到15萬元。目前成都市三圣鄉(xiāng)的土地使用權(quán)拍賣價每畝已超過100萬元，據(jù)此計算，農(nóng)民的土地出租金最多僅是目前土地使用權(quán)市場價值的1/22。由此可以看出，當?shù)剞r(nóng)民并沒有真正享受到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后為他們帶來的增值收益。作為當?shù)剞r(nóng)民唯一投資工具的土地，為他們帶來的收益明顯偏低。通過上述分析可以看出，各估價方法對農(nóng)民的補償都或多或少存在一些問題，主要集中在三個方面：一是用農(nóng)用土地的原用途價值作為測算標準，低估了農(nóng)用土地價值的評估；二是很少考慮土地對農(nóng)民的社會保障價值；三是沒有考慮土地利用方式轉(zhuǎn)變后為當?shù)剞r(nóng)民帶來的增值收益，即農(nóng)民缺乏土地增值價值的分享。也就是說，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，給予農(nóng)民一定的土地價值和社會保障補償后，還要使其能夠參與到土地轉(zhuǎn)用后增值收益的分享，才能使農(nóng)民的利益得到有效保障。因為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后，土地經(jīng)營的收益是按市場價格獲取，而《土地管理法》的補償標準沒有包含土地用途轉(zhuǎn)變后的增值價值。如果沒有對土地價值增值的預(yù)期，農(nóng)用土地就沒有轉(zhuǎn)變用途的必要，土地增值收益的分享是農(nóng)民改變土地使用方式的動力，也是發(fā)展鄉(xiāng)村旅游實現(xiàn)農(nóng)民增收，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的途徑。

三、旅游用地價值增值補償途徑

（一）農(nóng)用地增值補償?shù)暮侠硇?/p>

農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地，對農(nóng)民的補償除了土地價值和社會保障外，關(guān)鍵是隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，農(nóng)民如何合理分享土地增值收益的問題。傅青山等[13]指出土地用途改變，增值收益評估既不能在農(nóng)用地地價體系中評估，也不能在建設(shè)用地地價體系中評估，需要另行建立有效的評估技術(shù)路線。并且提出了以征地區(qū)片價為指導(dǎo)，根據(jù)被征用宗地本身實際情況評估宗地土地用途改變的增值收益。鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展帶來鄉(xiāng)村旅游住宿、娛樂設(shè)施租賃價格的不斷提高和設(shè)施使用率的增長，后者帶來的收益增加是投資者經(jīng)營管理能力強弱的直接結(jié)果，而前者增長的收益，一方面與投資者的經(jīng)營策略有關(guān)，另一方面來源于農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場升值收益。投資者以非市場價格取得農(nóng)用土地使用權(quán)，土地升值收益幾乎全部為其所有，這部分收益分配存在不合理現(xiàn)象，即投資者不僅獲得了投資資金帶來的效益，而且還侵占了農(nóng)民的土地升值收益。將土地的升值收益補償給農(nóng)民，是提供土地要素的農(nóng)民，與提供資金要素的投資者平等享有鄉(xiāng)村旅游發(fā)展利益的權(quán)利。目前，在鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中，失去了土地未獲得土地增值補償?shù)霓r(nóng)民，他們有兩種選擇。由于缺乏必要的知識與技術(shù)，旅游投資者只能為一部分農(nóng)民提供一份簡單的工作，使其參與到當?shù)氐穆糜伟l(fā)展之中，并獲得數(shù)量不多的穩(wěn)定收入；而另一部分不愿意參與或者投資者不希望其參與旅游企業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，則是自己想辦法，利用當?shù)匕l(fā)展旅游這一條件參與旅游經(jīng)濟活動，實質(zhì)屬于一種搭便車的行為。這兩種行為，在某種程度上說，解決了農(nóng)民依賴土地獲得發(fā)展的問題，并且在付出了勞動后，獲得的收入也會有所增加。然而，前一種可能拉大農(nóng)民與投資經(jīng)營者的收入差距，帶來新的矛盾沖突；后一種，其最終結(jié)果是擾亂鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的秩序。所以，鄉(xiāng)村旅游要獲得健康的發(fā)展必須考慮農(nóng)民對土地增值價值的分享，在市場機制的框架下建立農(nóng)民對土地增值收益的分享制度。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為鄉(xiāng)村旅游用地之初，由于不能進入土地市場交易，土地的市場價值無法衡量，加之，緊鄰?fù)恋鼐鶠檗r(nóng)業(yè)用地，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場增值價值在開發(fā)之初的確無法估計。但隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，游客人數(shù)不斷增加，愿意經(jīng)營鄉(xiāng)村酒店、餐館的人增多。因此，鄉(xiāng)村酒店、餐館、旅游紀念品門市等旅游設(shè)施的租售價格不斷上升，土地的增值價值才逐漸表現(xiàn)出來。在農(nóng)用土地不能進入市場交易，在發(fā)展之初不能給予農(nóng)民合理的市場價格補償?shù)那闆r下，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展進程讓農(nóng)民分階段地分享土地獲得的增值收益是符合鄉(xiāng)村旅游發(fā)展實際的，也是可行的。

（二）農(nóng)用土地增值補償?shù)拇胧?/p>

鄉(xiāng)村旅游是一個市場化的過程，也有市場艱難的開拓期，快速發(fā)展期，在發(fā)展過程中還存在因種種原因不成功而失敗。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的增值效益也有一個從無到有的過程，也還存在不確定性。借用企業(yè)生命周期理論，讓農(nóng)民充分了解企業(yè)經(jīng)營的不同階段，在獲得了《土地管理法》規(guī)定的一些基本補償后，在政府主導(dǎo)下，參與分配土地不同階段產(chǎn)生的增值收益，既保證了農(nóng)民土地轉(zhuǎn)化后的增值收益，又考慮了投資者市場經(jīng)營的風(fēng)險因素，有利于農(nóng)民收入的增加和投資企業(yè)的健康發(fā)展。企業(yè)的生命周期大致可以分為四個階段：創(chuàng)業(yè)階段、成長階段、成熟階段和衰退/再生階段，不同階段企業(yè)的獲利狀況是不同的。根據(jù)旅游企業(yè)經(jīng)營的不同階段，將農(nóng)民土地增值價值的補償也分為幾個相應(yīng)的階段，如初創(chuàng)階段由于農(nóng)業(yè)用地剛剛轉(zhuǎn)化為旅游用地，鄉(xiāng)村旅游處于嘗試階段，游客不多，愿意租買投資者旅游設(shè)施進行經(jīng)營的企業(yè)也不多，投資者的租售價格便宜，收益低。因此，補償給當?shù)剞r(nóng)民的土地增值收益應(yīng)少。隨著鄉(xiāng)村旅游業(yè)的不斷發(fā)展，游客人數(shù)增加，投資者的收益快速增長，旅游業(yè)進入成長與成熟期，這就吸引了許多經(jīng)營者參加到鄉(xiāng)村旅游中來，各種旅游設(shè)施的租售價格上升，土地增值明顯。這時，應(yīng)提高農(nóng)民的土地增值收益，使之隨著旅游的發(fā)展而增加。因此，將農(nóng)民土地的增值收益與投資者的經(jīng)營活動結(jié)合起來，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價格的變化，來分階段地給予農(nóng)民土地增值補償，是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地后增值價值補償?shù)挠行Т胧Ｈ欢M行土地增值補償?shù)碾y度在于，旅游設(shè)施租售價格的增長與投資者經(jīng)營策略相關(guān)。投資者品牌打造得好，該地鄉(xiāng)村旅游發(fā)展快，飯店、餐館等設(shè)施租售價格就高。如何從旅游設(shè)施的價格中來區(qū)分哪是旅游經(jīng)濟自然增長帶來的土地價值增值，哪是投資者的經(jīng)營策略創(chuàng)造的價值，也就是說，用什么標準來分割旅游設(shè)施租售價格中投資者與農(nóng)民的利益。由于鄉(xiāng)村旅游的區(qū)位條件和面臨的市場環(huán)境差異，以及投資者投入的不同，統(tǒng)一的分割標準難以形成。因此，需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)和監(jiān)督作用，依靠政府的行政權(quán)利來協(xié)調(diào)農(nóng)民與投資者對土地增值收益的分享。政府應(yīng)根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設(shè)施租售價格的變化來確定投資企業(yè)所處的生命周期，并按照一定的比例及時調(diào)整農(nóng)民土地增值收益的大小，確保農(nóng)民土地增值收益的實現(xiàn)。“一定的比例”就是合理地分割旅游設(shè)施租售價格增長幅度與補償給農(nóng)民的土地增值額的比例。目前，一些地區(qū)將土地的增值收益分為固定收益和風(fēng)險收益，如成都三圣鄉(xiāng)村民土地集中經(jīng)營后獲得的租金加紅利的補償方式。租金就是農(nóng)民土地增值的固定收益，紅利即投資者經(jīng)營活動的風(fēng)險收益，這是一種將農(nóng)民的土地折為一定的股份參與企業(yè)經(jīng)營分配的補償方式，它較好地體現(xiàn)了農(nóng)民土地要素在鄉(xiāng)村旅游中產(chǎn)生的價值。由于農(nóng)民風(fēng)險承受力弱，因此，投資者將紅利分為兩部分，一是固定紅利，以租金表現(xiàn)；另一部分為風(fēng)險紅利，與企業(yè)的經(jīng)營效益相聯(lián)系。低風(fēng)險獲得低報酬，所以，投資者承諾的固定收益部分往往比較低。風(fēng)險紅利與企業(yè)的盈虧相聯(lián)，由于不能像上市公司那樣財務(wù)公開，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營的增值價值的實際情況，作為“股東”的農(nóng)民難以知曉，事實上風(fēng)險紅利部分的增長幅度也很小。農(nóng)民土地以股份形式分享增值收益，在實際操作中獲取的利益還是不夠的。政府作為第三方，根據(jù)市場租售信號來提高農(nóng)民土地的增值收益，對確保農(nóng)民增收和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展是十分必要的。

四、結(jié)語

楊興柱等[17]的文章指出鄉(xiāng)村居民的旅游參與直接與利益掛鉤，特別是土地成為稀缺資源，土地使用權(quán)能夠帶來巨額收益。也就是說，土地這種資源轉(zhuǎn)化為旅游用地后，如果不能為當?shù)鼐用駧砗侠恚ɑ蛘哒f較之以前有所提高）的收入，是不利于鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的。因此，合理的補償方式和補償額度，有助于促進鄉(xiāng)村旅游更好地發(fā)展。將農(nóng)業(yè)用地作為資本參與當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展是農(nóng)用地發(fā)展權(quán)的一種體現(xiàn)，讓農(nóng)民隨著旅游業(yè)的發(fā)展而獲得合理的土地增值補償，是新農(nóng)村建設(shè)的必然要求，也會成為當?shù)剞r(nóng)民支持本地旅游業(yè)發(fā)展的一種動力。在農(nóng)用地增值價值的補償中，關(guān)鍵是農(nóng)民土地增值收益如何隨著投資者收益的增加而增長，這個比例需要政府協(xié)調(diào)實現(xiàn)。同時，在當?shù)卣闹鲗?dǎo)下，還需引導(dǎo)農(nóng)民逐漸適應(yīng)旅游業(yè)的經(jīng)營方式，學(xué)習(xí)投資者在經(jīng)營管理中的經(jīng)驗知識，通過培訓(xùn)，增長農(nóng)民鄉(xiāng)村旅游的知識與能力，最終讓當?shù)剞r(nóng)民實現(xiàn)從農(nóng)業(yè)向旅游業(yè)的轉(zhuǎn)變。