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地鐵與物業(yè)結(jié)合模式對城市軌道交通、站點(diǎn)周邊商業(yè)開發(fā)、城市改造健康的良性發(fā)展有重要影響，相關(guān)課題也得到了越來越多國內(nèi)專業(yè)人士的深入探討及剖析。盛怡等［4］、肖慧奇［5］研究了軌道交通綜合開發(fā)的意義，分析了國內(nèi)軌道交通綜合開發(fā)的現(xiàn)狀和問題；邱志勇［6］研究了軌道交通綜合開發(fā)的策略；俞楝［7］對地鐵市郊線物業(yè)開發(fā)進(jìn)行了分析；楊燕等［8］利用結(jié)合實(shí)例闡述結(jié)合的典型形式、效果及特點(diǎn)。每個(gè)地鐵站點(diǎn)的建設(shè)及投資規(guī)模、邊界條件、城市現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展定位等多方面因素不盡相同，相關(guān)文獻(xiàn)對如何進(jìn)行地鐵與物業(yè)結(jié)合的設(shè)計(jì)應(yīng)用，結(jié)合不同的情況確定是否進(jìn)行物業(yè)開發(fā)和進(jìn)行怎樣的物業(yè)開發(fā)的相關(guān)論述比較少。本文針對武漢地鐵與物業(yè)結(jié)合的應(yīng)用實(shí)例進(jìn)行分析，從地鐵與物業(yè)的結(jié)合條件、結(jié)合形式及設(shè)計(jì)需注意的主要問題等方面進(jìn)行闡述。

1“地鐵＋物業(yè)”的環(huán)境分析及確定

每條地鐵線路在城市及軌道交通線網(wǎng)中的地位是不同的，每個(gè)站點(diǎn)所處區(qū)域及規(guī)劃定位也不盡相同，故在設(shè)計(jì)起步階段，應(yīng)對線路條件、站點(diǎn)周邊規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)行充分的論證。線路走向需符合城市的整體規(guī)劃［9］，站點(diǎn)需服從區(qū)域的規(guī)劃，確定線、站位周邊是否有條件進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，使二者有機(jī)結(jié)合，同時(shí)融入到城市區(qū)域發(fā)展中去，并在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通、互動，力求形成統(tǒng)一的意向。另一方面，物業(yè)開發(fā)會帶來一定的投資及風(fēng)險(xiǎn)，故投資及相應(yīng)回報(bào)期限也是一項(xiàng)重要考慮內(nèi)容，特別是地鐵自身功能建設(shè)之外的物業(yè)開發(fā)，其可行性應(yīng)在設(shè)計(jì)之初進(jìn)行充分論證，即在分析與城市規(guī)劃發(fā)展方向匹配的“地鐵＋物業(yè)”的設(shè)計(jì)同時(shí)，應(yīng)做好投資與回報(bào)方面的透徹分析，關(guān)注各項(xiàng)影響因素，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的策劃。只要做到投資少、回報(bào)時(shí)限短、利潤高的物業(yè)開發(fā)，就可起到物業(yè)對地鐵運(yùn)營費(fèi)用的補(bǔ)償作用，從而推動“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)，使地鐵、物業(yè)及城市共同發(fā)展，發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)的協(xié)同推動作用。

2站點(diǎn)“地鐵＋物業(yè)”的條件、形式的分析及部分實(shí)例

2．1地鐵自身運(yùn)營功能需要形成的具備開發(fā)的條件1）設(shè)置配線（如停車線、折返線、出入段線、渡線等）的車站，在明挖配線上方自然形成空間。2）車輛段、停車場。以上2種情況是最具備開發(fā)條件的，也是目前國內(nèi)各城市地鐵普遍采用的。帶配線車站的物業(yè)開發(fā)通常是通過通道將車站公共與物業(yè)開發(fā)進(jìn)行連接，并在接口處各設(shè)置一道由地鐵和物業(yè)開發(fā)分別控制的防火卷簾及防盜卷簾門。車輛段、停車場的開發(fā)應(yīng)與周邊環(huán)境及規(guī)劃用地性質(zhì)緊密結(jié)合，以求達(dá)到與城市發(fā)展相匹配的目的。

2．2大面積圍合空間利用武漢地鐵2號線和4號線洪山廣場站，受線路整體走向、兩端區(qū)間、既有公路下穿隧道等因素限制，形成疊島換乘車站。兩線圍合空間大，在合理布置車站、組織好各種客流的前提下，仍有大量空余空間，地面具備設(shè)置出入口條件。此站具備較好的開發(fā)條件，同時(shí)，為更好地為周邊提供配套服務(wù)設(shè)施，利用地下空間資源，在既有公路隧道另一側(cè)也進(jìn)行了部分物業(yè)開發(fā)，并通過通道與車站站廳連接起來，但由于車站位于城市標(biāo)志性廣場下方，結(jié)合城市規(guī)劃及景觀要求，此站只能進(jìn)行地下物業(yè)開發(fā)。在設(shè)計(jì)功能布局時(shí)，應(yīng)將各功能分區(qū)合理布置，減少相互之間的干擾，高度重視消防問題，合理劃分防火分區(qū)；同時(shí)，還應(yīng)與規(guī)劃密切配合出入口、風(fēng)亭等地面的設(shè)置，使對環(huán)境的影響降到最低。

2．3具備進(jìn)行少量站內(nèi)開發(fā)條件的車站該種結(jié)合主要存在以下2種情況：1）部分車站可在不影響客流正常通行及緊急疏散的情況下在非付費(fèi)區(qū)布置少量零星商鋪，但面積不得大于100m2，這種模式通常在通車運(yùn)營后，由運(yùn)營公司根據(jù)各站點(diǎn)客流具體特點(diǎn)，布置少量移動式便民設(shè)施。2）部分車站出入口通道、風(fēng)道形成的圍合空間，除布置車站設(shè)備管理用房之外的多余空間也可布置少量物業(yè)開發(fā)用房，但須根據(jù)其規(guī)模嚴(yán)格考慮消防問題，如超過500m2則必須設(shè)置水噴淋系統(tǒng)。

2．4受線路整體走向及邊界條件控制，站位部分或全部設(shè)置在地塊以內(nèi)車站位于地塊內(nèi)，具備較好的物業(yè)開發(fā)條件，既可將地鐵與物業(yè)有機(jī)結(jié)合融為一體，也可將地塊資源充分利用。武漢地鐵2號線金銀潭站，站前設(shè)置出入段線，線位位于地塊以內(nèi)，設(shè)置2個(gè)地面廳位于道路南北兩側(cè)。設(shè)計(jì)之初周邊建設(shè)尚未成型，經(jīng)過分析，周邊規(guī)劃為住宅用地，南站廳設(shè)置上蓋物業(yè)用作超市，并設(shè)置一定數(shù)量的停車位；北站廳上蓋設(shè)置車站設(shè)備及管理用房，同時(shí)利用出入段線上方地面空間設(shè)置一定規(guī)模的地面停車場，形成“P＋R”的物業(yè)模式，地鐵站及相應(yīng)物業(yè)均可成為周邊住宅地塊的配套服務(wù)設(shè)施。武漢地鐵4號線漢陽火車站，站位位于五琴路、漢陽大道及國鐵鐵路橋形成的地塊中，地塊內(nèi)原為底層及多層民房，車站建設(shè)存在較大的拆遷，但受線路、線位控制，車站站位難以調(diào)整，故在拆遷既有建筑設(shè)置車站后，利用地塊資源進(jìn)行物業(yè)開發(fā)。車站上方設(shè)置低矮商業(yè)建筑，地面形成步行街，并在漢陽大道一側(cè)設(shè)置高層商住樓；物業(yè)開發(fā)地下室用作停車庫，與地鐵站廳同層，但接口明確，消防相互獨(dú)立。漢陽火車站布置如圖6和圖7所示。武漢地鐵2號線江漢路站，同樣受線路影響，車站位于地塊以內(nèi)，同時(shí)受過長江限制，車站為地下4層。結(jié)合車站位于漢口最繁華的商業(yè)地段的特點(diǎn)，對車站進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，將地下2層設(shè)為站廳層，地鐵車站與物業(yè)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，同時(shí)與周邊商業(yè)融為一體。本站需重點(diǎn)組織好地鐵車站與物業(yè)開發(fā)的客流，解決好物業(yè)開發(fā)與車站的分隔及二者的消防疏散問題.

2．5城市建設(shè)需要提供條件，地鐵沿線周邊地塊的綜合開發(fā)地鐵站吸引半徑為500m，其周邊綜合開發(fā)可對城市整體發(fā)展起到重要的促進(jìn)作用，但這種模式投資規(guī)模巨大，故通常是以地鐵站點(diǎn)為圓心，由多家開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合投資建設(shè)，這樣既可以拉動城市發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市片區(qū)整體規(guī)劃，減少政府投資壓力，同時(shí)為地鐵的運(yùn)營帶來穩(wěn)定的客流，從而對建設(shè)及運(yùn)營起到推動作用。武漢地鐵4號線一期工程，連接武漢火車站與武昌火車站兩大交通樞紐。建設(shè)初期沿中北路延長線（現(xiàn)歡樂大道）均為城中村，線路及站點(diǎn)均在農(nóng)田范圍布置，從2009年開工至今，區(qū)域發(fā)展飛快，周邊道路、住宅、商業(yè)、游樂場、醫(yī)院及學(xué)校等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，與地鐵共同建設(shè)，以極快的速度實(shí)現(xiàn)了城市規(guī)劃目標(biāo)。武漢王家墩軍用機(jī)場位于武漢市漢口中心地帶，停用后規(guī)劃為王家墩中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃總用地面積741km2，地鐵2，3，7，10，12號線分別從不同方向圍繞及穿越商務(wù)區(qū)。目前，2號線已通車，3號線和7號線正在建設(shè)，各站點(diǎn)均針對不同情況設(shè)置了與周邊物業(yè)開發(fā)結(jié)合的條件。其中，3號線和7號線王家墩中心站位于商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，形成換乘，在東、西、北向均形成地下步行街，與商務(wù)區(qū)開發(fā)融為一體。商務(wù)區(qū)的各項(xiàng)開發(fā)設(shè)施均在不斷地向前推進(jìn)，并最終與地鐵相互作用，共同形成以銀行、保險(xiǎn)、證券等投資公司、集團(tuán)總部辦公為主，輔之以法律、會計(jì)、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務(wù)業(yè)，匯聚會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

2．6出入口、風(fēng)亭等附屬建筑具備物業(yè)開發(fā)用地條件根據(jù)規(guī)劃要求，車站出入口、風(fēng)亭等地面附屬建筑需退規(guī)劃道路紅線以外（特殊情況規(guī)劃認(rèn)可除外），部分車站出入口、風(fēng)亭所在位置周邊空曠，或因建設(shè)帶來地面建筑拆遷以及周圍既有建筑即將拆遷的情況，有條件進(jìn)行地面物業(yè)開發(fā)。將出入口、風(fēng)亭與開發(fā)建筑進(jìn)行結(jié)合考慮，既滿足功能要求，又可減少地鐵地面附屬建筑對環(huán)境、景觀造成的影響，更加人性化。武漢地鐵2號線王家墩東站（4號出入口，2號風(fēng)亭）、長港站（3，4，5號出入口及3號風(fēng)亭和4號風(fēng)亭）均采用了附屬建筑與地面開發(fā)結(jié)合形式。長港站4號風(fēng)亭與物業(yè)結(jié)合剖面示意如圖10所示。

3“地鐵＋物業(yè)”模式中設(shè)計(jì)應(yīng)重視的問題

1）須以地鐵的交通功能為先，結(jié)合物業(yè)時(shí)不得對車站產(chǎn)生功能性影響。2）設(shè)計(jì)過程應(yīng)與地鐵及相關(guān)物業(yè)業(yè)主、設(shè)計(jì)總體、規(guī)劃、消防等部門保持密切聯(lián)系。3）車站及物業(yè)的消防（防火分區(qū)面積、疏散距離、疏散寬度等）須滿足國家及地方相關(guān)規(guī)范要求［10］，同時(shí)地鐵與物業(yè)相互獨(dú)立。4）地下物業(yè)開發(fā)（含站內(nèi)及配線區(qū)域）出入口、風(fēng)亭的設(shè)置需與車站同步考慮，結(jié)合消防要求及地面邊界條件考慮好其可實(shí)施性。5）籌劃好車站與物業(yè)的功能分區(qū)，解決好二者接口處的銜接。6）對于上蓋物業(yè)形式，在方案設(shè)計(jì)初期就需確定開發(fā)意向；同時(shí)，結(jié)合規(guī)劃用地性質(zhì)、場地標(biāo)高等條件盡快確定上蓋建筑的方案、體量及與車站的對應(yīng)關(guān)系，以免影響整體設(shè)計(jì)及建設(shè)進(jìn)度。

4結(jié)論與展望

地鐵與物業(yè)結(jié)合，既可為乘客帶來很大的方便，更加合理、有效、充分地利用日益緊張的土地資源，也可有力推動地鐵與物業(yè)相互作用推動城市發(fā)展，為地鐵的建設(shè)、運(yùn)營減輕負(fù)擔(dān)，為城市帶來新的資源與活力，勢必成為今后地鐵運(yùn)營、管理的主流。本文結(jié)合武漢所實(shí)施的部分地鐵與物業(yè)結(jié)合的應(yīng)用實(shí)例，從地鐵與物業(yè)的結(jié)合條件分析、結(jié)合形式以及設(shè)計(jì)需注意的主要問題等方面進(jìn)行論述，希望能對地鐵設(shè)計(jì)及管理者在進(jìn)行“地鐵＋物業(yè)”的應(yīng)用時(shí)起到一定的作用，從而對城市的整體發(fā)展起到積極的推動作用。

作者：胡喆單位：中鐵隧道勘測設(shè)計(jì)院有限公司