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1房地產價格漲幅較大的原因

1.1住房供應結構單一中低價位小戶型的經濟適用住房規模受到擠壓，住房保障性房源嚴重不足，開發商為追求最大利潤服務于富有者的建房取向，導致大戶型、高檔房的攀升，助長了房價的漲幅加大；其次，房地產市場的存量市場和增量市場結構不平衡，流通環節稅費的繁多使二級市場發展滯后，租賃市場的無序也加大了一級市場的旺盛需求，從而抬高了房價；另外，大戶型、高檔房的增加，在有限土地資源的前提下，使家庭單位房源供應總量減少，造成了房源的相對緊缺，助長了房價的攀升。

1.2土地價格的上漲通常情況下，房地產價格由四大塊組成：土地成本、建設工程成本、相關稅費和開發商的利潤，土地價格所占比重較大，個別城市如上海、北京、深圳等接近50％以上，因此房價的漲跌與土地價格的走勢密切相關，土地價格之所以上漲，其一，由于城市建設速度的不斷加快，城市建設用地日趨緊張，加之國家實行了緊縮的土地供應政策，使一、二線大城市普遍出現“地荒”，開發門檻大幅升高，整體的市場結構發生變化，同時這些開發企業在發展困難的情況下，為了生存迫使到中小城市擴張空間，從而造成全國性的土地緊張；其二，地方政府在過于追求房地產投資在GDP增長的貢獻率的情況下，“經營城市”的浪潮席卷全國，“突擊經營、超前經營、盲目經營”的現象普遍，利用土地牟取財政收入的最大化已成為地方政府的潛規則，自然，開發商地方政府不是最后買單者；其三，土地的閑置、囤積現象嚴重，使本已緊缺的社會公有的土地資源更稀缺，“物以稀為貴”的說法就不言而喻了；其四，在執行土地儲備制度時地方政府往往擺脫不出教條的計劃性、壟斷性，不能真正形成完全有序競爭化的土地市場，導致了土地的供應緊張，從根本上助長了房價的暴漲。

1.3房地產的惡意炒作和投機行為首先，開發商除大量囤積土地外，往往在銷售策劃上利用信息不對稱的優勢，制造樓盤暢銷局面，同時悟盤惜售，誤導消費者，并有意制造天價樓盤來引導房價的走高；其次，商品房的本性是居住，但目前越來越多的商品房成了投資／投機性的工具，遠離了它的本性，在這些群體的推動下，房地產成了最熱的投資領域，導致這個領域出現了瘋狂的病態，這種病態直接導致房屋空置率大，房價虛高，尤以犧牲其他行業的發展為沉重代價，原因是總資金是有限的，房地產投資過度必然導致其他領域的減少，造成其他領域的發展滯后，影響整個經濟的均衡，經濟的“瓶頸”現象出現，一旦房地產泡沫破裂，社會難以承受，最后演變成經濟蕭條甚至經濟危機，類似國家的例子比比皆是。

2房地產漲幅較大的危害

（1）影響全面建設小康社會的進程：過高的房價超出了居民的承受能力，影響到人民的安居樂業，加劇民怨，增加社會不安定因素，不利于和諧社會的建設，影響全面建設小康的進程。

（2）金融風險加大：據統計60％左右的土地購置和房地產開發資金來自金融部門，過快的房地產漲幅背后潛藏著巨大的金融風險。

（3）影響國民經濟的發展：房地產的適度增長促進整體國民經濟的發展，反之，則造成破壞國民經濟的嚴重后果，從國際教訓看在工業化過程中，發達國家對房地產的依賴性不強，而過度發展房地產的國家卻遭遇了經濟危機，世界經濟表明，沒有一個國家是由于房地產價格飛漲，投機盛行造成綜合國力提升的，相反則最終造成房地產泡沫破裂從而導致經濟危機和社會危機。

3抑制房地產價格漲幅較大的對策建議

3.1建立和完善房地產宏觀監測體系房地產的各種即時信息是政府適時適度地制定宏觀調控政策的重要依據，信息的全面性與準確性是調控措施得以實施的關鍵，因此，政府必須建立和完善從中央到地方的一整套宏觀監測體系，利用房地產同因特網的深度融合，及時截獲房地產的相關信息要素，全面掌握房地產投資額、銷售量、空置率、房價收入比等一系列的重要數據，按照全面性、簡捷性、可操作性、時效性原則，在科學編制房地產市場預警預報指標的基礎上，科學準確地進行市場分析與評價，引導市場理性投資與消費，減緩居民對房地產價格的心理預期，防止盲目跟風消費，實現投資和市場管理的動態監測和調控，確保房價的穩定。

3.2切實調整住房供應結構首先，各級政府應制定切實可行的住房發展規劃，在控制非住宅及高檔住宅的基礎上，著力增加普通商品房和經濟適用房的供應比例，提高中小戶型的供應房量，緩沖當前大戶型、高檔房為主的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90／70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。規范二級市場，引導二級市場消費，減少空置率；其次，對低收入家庭弱勢群體的住房問題，應作為政府公共服務的一項重要職責，加快推進廉租房制度建設，多渠道解決他們的住房困難，構建科學人性化的住房保障體系即高收入者購買商品房由市場定價、中低收入者購買經濟適用房由政府指導價、低收入者租住廉租房享受政府補貼的住房供應體系。此外，政府應制定近遠期拆遷計劃，避免急功近利的大拆遷大建設的形象工程，量力而行，減少被動需求，緩解供需矛盾，降低房價的漲幅。

3.3合理調控土地的供應，加大閑置土地的處置力度首先，各級政府要制定科學的城市用地規劃，明確各類住宅用地的布局和比例，根據區域房價狀況靈活調整住宅用地指標，針對性增加土地供給，確保各類用地的協調發展，使土地直接發揮調節市場的功能；其次，明確土地供應的主次，將商品住宅用地，經濟房建設用地在供應指標上切實得到優先安排，并確保充足的供應；第三，平衡房源結構用地，嚴格限制低密度大套型的高檔住房用地；第四，規范拆遷補償標準，對目前征地補償及拆遷補償時隨意性大迎合當事人的做法予以規范，使房價中土地成本更趨于公正合理；第五，嚴打變相閑置、囤積土地的行為，制定更具體的閑置、囤積土地的認定標準，加重處罰的力度。另外完善土地儲備制度，使土地儲備與城市建設規劃相適應與市場吸納能力相一致，與市場經濟的運行體制相配套。

3.4規范房地產稅費，開征物業稅一是，規范房地產的各項稅費，對各種名目繁多的房地產稅費全面清理。對房產稅的設置應根據市場狀況，按照“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則進行調整，對行政性收費結合城市公用事業價格改革和費改稅的推行逐步降低標準，對中介服務業的收費應引進競爭機制，杜絕行業壟斷，推向市場，對不合法，不合理的收費要堅決予以取締。二是在免除多余稅費的條件下，取消流轉環節稅，開征持有環節中的物業稅，并依據面積、價值兩因素按累進按擋稅率計征，加大持有成本，使得買房在資產保值增值方面的不確定性增加，改變買房必賺的預期，使更多的住房不是用來投資而是用來居住，尤其引導炒家和富人將更多的資金投入到實業中去，減少房地產投機行為抑止房屋的閑置，促進房價的穩定。

3.5繼續實行緊縮的貨幣政策提高存貸利率的目的是為合理調控貨幣投放，保持流動性適度從緊，抑止經濟增長過快，穩定通貨膨脹預期，對于房地產市場而言，更是一個莫大的信號和預警，通過加息房貸成本和開發成本提高，客觀上打壓非理性的投資需求，縮小房產泡沫，改善需求結構，回歸其內在的價值。當初美國就進行了十多輪的加息，才控制住了高房價，我國繼續實行緊縮的貨幣政策，對目前房地產市場的積極作用影響深遠。

3.6強化調控措施的執行力度，樹立理性的輿論導向再好的政策，沒有得到貫徹執行，等于紙上談兵。要突顯房地產法規的“指令性、非對等性、強制性、靈活性”等四特征，做到有法必依，執法必嚴，違法必究，把城市政府解決居民住房問題，進行目標責任管理，納入政府的政績考核之中，并建立政策責任追究制度。繼續開展房地產市場專項整治活動，嚴厲打擊中介欺詐、悟盤惜售、囤積土地、哄抬房價、惡意炒作的行為，對嚴重擾亂房地產市場秩序的典型案例要予以曝光，多渠道，多角度的推動房地產政策的貫徹執行，確保房價的穩定增長。另外對房價的波動媒體應理性對待，科學引導，避免過度刺激，降低消費者需求的恐慌心理。

作者：馮元棟單位：濟寧市房產管理局