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一、商品房地產經濟周期波動性研究的重要意義

近年來，我國經濟飛速發展，人民生活水平也不斷提高。隨著人們對商品房地產關注度的不斷提高，商品房經濟的概念逐漸走入了人們的生活當中。相應的商品房地產經紀不是一成不變的事物，其有著自己的發展規律呈現一個周期性的波動狀態。我們把這個這個現象稱之為商品房地產經濟的周期波動性。嚴格來講，商品房地產經濟是宏觀經濟形式的一種。這這是知己關乎民生要點部分所在，所以研究商品房地產經濟波動性是保持我國商品房地產經濟的關鍵所在。眾所周知，房地產業在我國國民經濟體系中所占據的重要位置。我們可以這么理解，它所具備的產品的基礎性以及創造的社會大額財富性的特點都成就其在國民經濟的主體地位。作為一種產業，它必然具備一定的產業周期，產業周期的規律受到宏觀經濟發展規律的制約。在我國，商品房地產的整個發展過程就是一個從萌芽到壯大的過程。然而這個發展過程也不是一個平穩的直線而是一個波動的曲線。特別值得一提的就是，房地產行業經濟波動性曲線能夠客觀反映我國房地產事業的興盛程度。本文將詳細論述房地產波動理論的研究內容和研究方法，進一步從理論和實際上把握市場機制的健全方案和政策調整，以確保我國房地產經濟能夠平穩有序的發展。

二、商品房地產波動理論研究

首先，關于經濟的波動與經濟的周期理論研究。縱觀整個人類社會發展史，人類經濟的發展也是上下波動的。在這種波動的作用下，人類社會的經濟或者出現了進步或者出現了災難式樣的倒退。這種關于經濟周期波動的理論，西方經濟學家在很早之前就已經有了系統的理論記載。在這種理論中所帶來的波動曲線當中，我們不難發現人類社會的經濟在不同時期增長的速度也不一樣。同時，實際的增長曲線也于所期望的曲線存在著偏差。要知道，只有縮小這種偏差才能夠達到我們預期的穩定的經濟增長模式。特別值得一提的是經濟周期的概念從不同的角度來看可以由不同的理解，比如說有的學家按照邏輯的理論來分析，那么經濟周期的波動性就是一種偏離均衡性質的體現，也有學家從經濟的收縮與擴張角度出發，得出的結論也不盡相同。本文在這里就不加贅述了。其次關于商品房地產周期與房地產波動理論研究。我們可以這么理解，商品房地產的經濟周期主要包括四個階段：1、繁榮階段；2衰退階段；3、復蘇階段；4、蕭條階段。這四個階段放到宏觀經濟的運動過程中，就可以看出我國房地產經濟不規則的波動性。還有就是，房地產經濟波動的不規則所表現來的經濟增長狀態表現出一種連續的和動態的特點。通過對該種特點的研究我們不難發現，房地產經濟增長曲線與實際曲線的偏差程度的研究更能夠實際的反映出房地產經濟增長的特征。房地產經濟實際增長曲線與趨勢增長曲線的偏離程度越大，那么房地產經濟波動幅度也就越大，房地產增長的穩定程度就越差，反之，房地產增長的穩定程度就越好。最后，我們來談談商品房地產周期波動與經濟周期波動的關系。商品房地產周期波動與經濟周期波動總的發展來說是密切相關的，也可以分兩個不同層次來分析房地產周期與宏觀經濟周期的關系。因為，一方面房地產周期波動是經濟周期波動這個大范疇的一部分，是房地產行業的經濟周期波動；另一方面，房地產周期波動是房地產行業運行過程中經濟周期波動，也就是說房地產周期波動是經濟周期波動在房地產行業經濟運行過程中表現出來的運動形態。

三、新時期如何防止我國商品房地產經濟大幅波動

我國房地產的周期性波動，其波動的幅度不盡相同，我國地方經濟目前是典型的土地財政經濟，因此房地產的劇烈波動會明顯降低百姓的購房意愿，造成房地產的價格上漲乏力，并最終造成政府賣地價格較低，使得地方政府失去GDP的有效獲取手段。在地方財政吃緊后，又會造成地方的基礎設施投入不足，造成宏觀經濟的普遍衰退。因此，減少房地產的劇烈波動是關系到國計民生的重要課題，應盡可能的減少房地產的系統性風險和周期風險。第一，穩定房地產尤其是商品房的價格。房價作為房地產景氣程度的一個重要指標，其穩定性是房地產的重要基石，因此應該從內部和外部兩個方面減少商品房價格的劇烈波動。在供求關系出現重大轉變時，應考慮采取政策法規等強制性手段穩定房價，避免房價的劇烈下跌。同時應利用房價的波動周期，最大限度的挖掘出讓土地的價值。對土地價格和商品房價格的雙向控制也是保證降低房地產波動的必要手段，在宏觀調控方面，中央的政策在地方的可變性較小，但是地方的微觀調控往往能夠起到重要的穩定效果。因此對商品房的價格的調控應堅持中長期執行國家宏觀政策，短期調控作為輔助的策略。第二，促進居民的商品房消費能力。作為商品房的購買主力，居民的購買能力和購買欲望也是房地產走向的重要因素。隨著居民消費水平的提高，購買需求會由剛需轉向改善性住房，這一改變也就帶來了房地產的二次價值挖掘。由于改善性住房需求的不斷增強，也減少了居民購房的盲目性和投機性，從而從根本上減少了房地產價格劇烈波動的因素之一。同時，對于低收入人群，政府應積極開發廉租房和經濟適用房等保障措施，控制商品房與保障性住房的比重完善房地產行業的供求關系和供求機制，通過多點開花、多渠道解決的方式，完善房地產市場的解決方案，從而減少房地產的劇烈周期性波動。

四、結束語

綜上所述，國家主導性政策對經濟周期波動造成一定程度的影響，房地產業同時又具備一定的特殊性，目前在宏觀經濟的飛速發展環境中，不合理的投資結構在房地產業中普遍存在，投機需求已經超過了人們所需要的比值，這也是制約房地產以正能量過渡周期波動的不可或缺的重要因素。

作者：由海峰單位：遼南技師學院