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一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)居民住房需求和支付能力的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求也隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)得以提升。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為35%，根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，住宅消費(fèi)比重在恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間時(shí)，增加至18%左右，由此說(shuō)明我國(guó)居民已經(jīng)逐步將消費(fèi)轉(zhuǎn)向以住宅、教育等方面為重心，居民住宅的消費(fèi)比例伴隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)而不斷提高。但從整體上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出非均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，潛在的總需求大于有效需求，而實(shí)際供給卻大于有效供給，隨即出現(xiàn)了超額需求與超額供給并存的狀態(tài)。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資依然呈上升趨勢(shì)，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額95036億元，比上年名義增長(zhǎng)了10.5%（扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.9%），其中住宅投資64352億元，增長(zhǎng)9.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.7%，可以看出投資方向已由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅用房。2014年房屋新開(kāi)工面積179592萬(wàn)平方米，比上年下降了10.7%，降幅擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開(kāi)工面積124877萬(wàn)平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了5.9%，其中住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了2.7%。從上述數(shù)據(jù)中可以看到，與往年相比積壓土地的現(xiàn)象減少、開(kāi)工面積增多的同時(shí)，竣工面積卻增長(zhǎng)緩慢，出現(xiàn)了囤積土地現(xiàn)象減少但工程進(jìn)度緩慢的現(xiàn)象。由此可知，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷進(jìn)行，投資者為了保障其利益，開(kāi)始由囤積土地，轉(zhuǎn)向使用土地，但放緩使用進(jìn)度的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況來(lái)看，2014年銷售面積方面為120649萬(wàn)平方米，比2013年下降了7.6%。且住宅銷售面積和辦公樓銷售面積均呈下降態(tài)勢(shì)，分別下降了9.1%和13.4%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積則呈增長(zhǎng)狀態(tài)，增長(zhǎng)了7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.6%。截至2014年12月末，全國(guó)的商品房待售面積為62169萬(wàn)平方米，比2013年增長(zhǎng)了26.1%。從上述數(shù)據(jù)可以看到，住宅銷售面積開(kāi)始減少，大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在，新樓盤(pán)不斷開(kāi)工，但是大多數(shù)的中低收入群體卻買不起，導(dǎo)致大量樓盤(pán)空置。國(guó)際上在衡量房地產(chǎn)泡沫時(shí)，空置率和房?jī)r(jià)收入比是兩個(gè)比較重要的衡量指標(biāo)。空置率是某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。根據(jù)國(guó)際通行慣例，當(dāng)空置率在5%~10%時(shí)為合理區(qū)，在10%～20%時(shí)為空置危險(xiǎn)區(qū)，在20%以上則進(jìn)入了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率2013年末達(dá)到17.7%，因此截至2013年底，我國(guó)商品房處于空置危險(xiǎn)區(qū)的狀態(tài)。房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，通常3～6倍為合理區(qū)間。而我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)收入比平均在9～10倍，一、二線城市則達(dá)到15倍，北京超過(guò)20倍。因此，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位并發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相互促進(jìn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又能推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成一種推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合力。但需要注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的盲目、過(guò)熱發(fā)展也會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大的危害。通常認(rèn)為，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫源于美聯(lián)儲(chǔ)錯(cuò)誤的政策和聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)，與此相比，房地產(chǎn)長(zhǎng)期作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其泡沫的破滅必然帶來(lái)災(zāi)難性的后果，為此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控需要做出相應(yīng)的調(diào)整，通過(guò)合理的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展極為必要。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中存在的問(wèn)題與策略分析

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的定位與目標(biāo)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的影響，因此如何保證宏觀調(diào)控既促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又能讓廣大老百姓真正受益是重大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，使其既可以為央行制定貨幣政策、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起到指導(dǎo)作用，也可以幫助金融機(jī)構(gòu)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)及行情，做出合理的判斷與決策。自2004年起，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康穩(wěn)定的運(yùn)行，國(guó)家不斷出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控措施在十年間共出臺(tái)103項(xiàng)。每次調(diào)控都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行起到了一定的改善作用，保障了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。2014年，在我國(guó)提出的“穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”的經(jīng)濟(jì)工作指導(dǎo)方針下，各領(lǐng)域共同努力使得房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題得以緩解。2014年上半年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整使得其銷量、價(jià)格開(kāi)始下行。特別是隨著一些行政性的限購(gòu)措施的放開(kāi)，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)了一些積極的變化。70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格降幅在收窄，一線城市的綜合環(huán)比房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額降幅在收窄，一線城市銷量呈環(huán)比增長(zhǎng)。2014年全國(guó)商品房銷售額為76292億元，比2013年下降了6.3%，占同期GDP的比重下降至11.99%。可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了關(guān)鍵期。倘若放松當(dāng)前的調(diào)控政策，可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的反彈，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)運(yùn)行帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)，使消費(fèi)者對(duì)調(diào)控喪失信心，進(jìn)而導(dǎo)致政府的公信力下降。如繼續(xù)維持當(dāng)前的調(diào)控政策也可能會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，例如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行對(duì)地方財(cái)政帶來(lái)消極影響不利于供求矛盾的改善。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列的調(diào)整與改革，宏觀調(diào)控的手段較之以前逐漸趨于合理，但也不可否認(rèn)仍存在一些問(wèn)題。

1.貨幣政策問(wèn)題與策略分析

貨幣政策是現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要手段之一，貨幣的快速增長(zhǎng)、寬松的信貸條件以及實(shí)際負(fù)利率都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果產(chǎn)生一定影響。M2廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中上限為100%。而2014年底，我國(guó)M2廣義貨幣供應(yīng)量余額122.8萬(wàn)億元，GDP為63.6萬(wàn)億元，M2廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重高達(dá)193.1%。該數(shù)據(jù)說(shuō)明我國(guó)貨幣的發(fā)行量超發(fā)嚴(yán)重，在缺少其他有效投資渠道的情況下大量投資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此政府應(yīng)從源頭抑制房地產(chǎn)的投資過(guò)度，控制貨幣發(fā)行量以減少民間的貨幣存量。但控制貨幣供應(yīng)量的政策只能是在短期內(nèi)控制M2廣義貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度，長(zhǎng)期來(lái)看還是會(huì)反彈且持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。同時(shí)由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的需要，M2廣義貨幣供應(yīng)量不斷上升。因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，控制貨幣供應(yīng)量的政策并不能控制房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的投資與銀行貸款密切相關(guān)，因此信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的投資有調(diào)節(jié)作用。寬松的信貸政策會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的增加，而緊縮的信貸政策會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。但由于信貸規(guī)模伴隨經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)很難控制在既定的目標(biāo)內(nèi)，同時(shí)由于利益的驅(qū)使，銀行方面不愿意放棄房地產(chǎn)貸款這一貸款資源，信貸規(guī)模難以控制，因此信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響幅度并不是很大，效果并不顯著。此外，利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期變動(dòng)的影響也很明顯。利率升高則住房貸款成本增加，從而抑制了房地產(chǎn)需求，反之則會(huì)刺激房地產(chǎn)需求。但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，需求又可以分為消費(fèi)需求和投機(jī)需求。普通購(gòu)房者會(huì)因?yàn)槔实纳仙l(fā)消費(fèi)需求的下降，但對(duì)于投機(jī)需求者來(lái)說(shuō)，利率上升的幅度若低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，則其需求仍會(huì)增加。鑒于無(wú)法區(qū)分消費(fèi)需求與投機(jī)需求，利率調(diào)整效果并不顯著。目前房地產(chǎn)處于剛性需求狀況，因此通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格比減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的效果理想。減少貸款短期內(nèi)可達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的效果，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)導(dǎo)致供給減少，從而使房?jī)r(jià)再回升的結(jié)果。因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)央行引導(dǎo)銀行的信貸投向，緊縮流動(dòng)性來(lái)抑制投資性購(gòu)房，對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行適當(dāng)收縮，調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金作為主要貨幣政策工具。使用利率政策時(shí)，區(qū)分投機(jī)性需求與消費(fèi)需求，采取靈活的措施，對(duì)于正常購(gòu)房的低收入人群采取優(yōu)惠的信貸政策與利率，對(duì)于二套以上購(gòu)買者提高按揭利率，從而控制投機(jī)性需求。由美國(guó)金融危機(jī)可知，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有可能會(huì)帶來(lái)巨大影響，房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈變動(dòng)有可能引發(fā)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)衰退與通貨緊縮。因此除控制通貨膨脹外，更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的膨脹以防止其泡沫的破滅。

2.財(cái)政政策問(wèn)題與策略分析

由于信息不對(duì)稱與壟斷性的存在，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、政府以及金融部門(mén)等各主體之間存在嚴(yán)重的利益分配與博弈機(jī)制的扭曲。由于地方政府財(cái)政收入與支出嚴(yán)重存在缺口，將土地收入作為地方財(cái)政主要來(lái)源收入。地方政府大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)土地收入來(lái)限制地方債的過(guò)度膨脹，導(dǎo)致了土地價(jià)格瘋狂上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為將此成本轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，提高房?jī)r(jià)。為此人們形象的將地方政府利用土地?fù)Q取財(cái)政收入的短期行為稱為“土地財(cái)政”。地方政府通過(guò)土地稅收、土地使用權(quán)出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來(lái)直接或間接增加財(cái)政支出。十年間，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重持續(xù)在40～50%，更有甚者達(dá)到70～80%。2013年全國(guó)土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到59.79%。在土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)如此依賴的形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控必然會(huì)引起市場(chǎng)主體之間利益分配的調(diào)整，因此帶來(lái)了各方對(duì)待調(diào)控政策的不同態(tài)度和方式，從而影響調(diào)控效果。特別是對(duì)土地財(cái)政的高度依賴的地方政府成了調(diào)控中最大的利益受損方，由于擔(dān)心調(diào)控的結(jié)果可能會(huì)波及到地方財(cái)政收入，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以地方政府在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策中態(tài)度消極，從而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。這樣做既不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也不利于很多產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。針對(duì)地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴問(wèn)題，建議改革財(cái)政體制，完善地方稅制，依法賦予地方更大的財(cái)權(quán)，從根本上解決地方財(cái)政資金緊缺的狀態(tài)。可以通過(guò)建立多元化城市公共投資機(jī)制來(lái)降低政府謀求預(yù)算外收入的動(dòng)機(jī)，為使地方政府有相對(duì)充裕的自有財(cái)力，也可以通過(guò)擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，進(jìn)一步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴。盡早全面開(kāi)征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等地方稅種，建立完善的地方稅體系，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政。建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系，改變以往GDP和財(cái)政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)，把控制房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入考核目標(biāo)中，以約束地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴行為。當(dāng)然，對(duì)于保障房建設(shè)的資金，既可以考慮由地方政府從土地出讓金中劃撥出來(lái)一部分用于保障房建設(shè)，也可以考慮吸收社會(huì)資金。同時(shí)在保障房的申請(qǐng)過(guò)程中要確保公正的審核、監(jiān)督與執(zhí)行，充分實(shí)現(xiàn)保障房的利用率。

3.土地政策問(wèn)題與策略分析

我國(guó)土地政策參與宏觀調(diào)控已有數(shù)十年，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而推出的各項(xiàng)土地政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中取得了一定成效，從早期偏重土地供給調(diào)控轉(zhuǎn)為更為優(yōu)化的調(diào)控思路，更加重視后期用地的管理以及預(yù)期調(diào)控，對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為也加入了一些約束性的管理方式，使調(diào)控方式逐步完善，但執(zhí)行起來(lái)效果有限。理論上講，在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱時(shí)，應(yīng)減少土地供給量，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)應(yīng)擴(kuò)大土地供給量，但是由于其特殊的屬性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供應(yīng)總量是有限的，因此擴(kuò)張性的土地政策只能在一定范圍內(nèi)采用，同時(shí)土地政策與貨幣政策相比，時(shí)滯性較長(zhǎng)，從用地審批到成品房銷售時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)限制了其短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果。此外，現(xiàn)有土地政策缺乏差異化和彈性化，沒(méi)有按細(xì)化、差異性和彈性的實(shí)施方法來(lái)對(duì)待不同區(qū)域、不同城市規(guī)模、不同用途、不同結(jié)構(gòu)的土地供應(yīng)量配給。土地的供給直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格，因此土地市場(chǎng)規(guī)范化是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提。應(yīng)該形成市場(chǎng)化的土地供應(yīng)制度，在強(qiáng)化土地審批和監(jiān)督的前提下，改變目前土地規(guī)劃、土地審批、土地出讓金收取等權(quán)力集中于政府的狀態(tài)，在增加土地供給量時(shí)，應(yīng)提高保障房建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地供應(yīng)面積中的比重，但也要控制土地供給的速度，防止過(guò)度開(kāi)發(fā)與透支。在控制供給速度的基礎(chǔ)上應(yīng)調(diào)整好供給結(jié)構(gòu)，保證各領(lǐng)域的合理使用土地。政府部門(mén)在規(guī)劃土地出讓計(jì)劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及土地市場(chǎng)的需求水平高低調(diào)整計(jì)劃，相應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)用地供給量的增減調(diào)配。在需求水平較低時(shí)，適當(dāng)減少房地產(chǎn)用地供給量，增加其他產(chǎn)業(yè)用地的供給量。在制定土地政策的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)區(qū)域不同、城市規(guī)模不同以及住房用途不同等因素來(lái)制定彈性和差異化的政策。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變換土地用途和保障房用地建設(shè)的行為嚴(yán)格查處以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商用地應(yīng)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)管，對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地或囤積土地的行為應(yīng)予以懲戒，追究責(zé)任。將土地政策的執(zhí)行作為地方官員績(jī)效評(píng)估的指標(biāo)，通過(guò)健全硬性和軟性約束機(jī)制來(lái)約束地方官員執(zhí)行土地調(diào)控政策的力度并及時(shí)通報(bào)、糾正地方官員在執(zhí)行過(guò)程中的不當(dāng)行為。此外，調(diào)控手段也應(yīng)向多樣化和規(guī)范化角度發(fā)展，增加法律及經(jīng)濟(jì)手段的使用，盡量減少短期性行政管理手段。

4.金融體系安全問(wèn)題與策略分析

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中普遍存在高負(fù)債情況，銀行存款以及金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)的介入程度較深，但風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)與能力不足，如果發(fā)生問(wèn)題則會(huì)影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而影響到金融體系的安全。銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)性，銀行貸款在房地產(chǎn)資金來(lái)源中所占比例大約在70%左右，商業(yè)銀行之所以將大量貸款集中于房地產(chǎn)業(yè)，主要源于房地產(chǎn)業(yè)的高預(yù)期收益，商業(yè)銀行自身所擁有的房地產(chǎn)價(jià)值越高，則越愿意持有更多的房地產(chǎn)作為主要形式的資產(chǎn)。因此如果出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致空置房增多，帶動(dòng)銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問(wèn)題。商品房的供需平衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)可以持續(xù)健康發(fā)展的前提。供給過(guò)度將帶來(lái)高空置率，高空置率帶來(lái)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法償還貸款，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于銀行。需求過(guò)度則會(huì)抬高房?jī)r(jià)，帶來(lái)泡沫，從而引發(fā)危機(jī)。因此無(wú)論是供給過(guò)度還是需求過(guò)度都將給銀行帶來(lái)不良的后果，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。此外，住房預(yù)售制度也成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的手段，該制度降低了開(kāi)發(fā)商的融資成本與壓力，為開(kāi)發(fā)商牟取了暴利的同時(shí)也防范了風(fēng)險(xiǎn)，但沒(méi)有考慮購(gòu)房者及銀行方面所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，將金融風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者與銀行。為保證金融體系的安全問(wèn)題以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用金融手段來(lái)控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，增加房地產(chǎn)貸款資本金。地方政府將土地作為抵押來(lái)貸款進(jìn)行城市發(fā)展建設(shè)時(shí)，抵押的土地往往是政府儲(chǔ)備的土地，因此應(yīng)對(duì)抵押的土地進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)土地價(jià)值而非政府信用來(lái)進(jìn)行放貸。積極支持發(fā)展中小金融機(jī)構(gòu)和區(qū)域交易所，在全國(guó)建立覆蓋中小金融機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一結(jié)算體系以分流大銀行的資金，從根本上對(duì)大銀行的房地產(chǎn)信貸加以抑制。加大企業(yè)直接融資的力度，減少房地產(chǎn)資金向大銀行過(guò)度集中的弊端，改變目前金融體制的單一性，從而使房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)降低。

三、總結(jié)

總之，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)期，我們需要認(rèn)清房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是促使房?jī)r(jià)大跌，而是不僅要讓房?jī)r(jià)合理回歸且穩(wěn)健運(yùn)行，更要引導(dǎo)居民正常的消費(fèi)需求、抑制投資性需求、打擊投機(jī)性需求。將短期的調(diào)控與長(zhǎng)期的制度建設(shè)結(jié)合，進(jìn)而完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

作者：卓娜昌忠澤單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院