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一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金現(xiàn)狀綜述

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)可謂歷經(jīng)風(fēng)雨，從晴至雨，從雨至陰。想非必眾所耳聞的限購(gòu)、限貸、國(guó)十條莫屬了，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的內(nèi)外部壓力。盡管這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)稍有回暖，但仍重創(chuàng)未愈。在諸多國(guó)家政策的施壓下，特別是一些一線城市房?jī)r(jià)大幅跌落，房地產(chǎn)商猝不及防地陷入資金短缺，資金鏈斷裂困境。此外，大眾的購(gòu)房消費(fèi)被抑制，造成大量的商品房積壓，投資者紛紛撤資，投資決策謹(jǐn)慎。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)欲走出困局并更好地在未來(lái)的混局中保護(hù)自己，就必須打造資金這堵防火墻。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所需資金壓力主要來(lái)自兩大方面：第一，該行業(yè)項(xiàng)目成本高；第二，房地產(chǎn)成品的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大。前者壓力來(lái)源復(fù)雜，比如受土地資源限制、土地的不可替代性造成城市土地的售價(jià)逐年攀高。另外，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目環(huán)節(jié)復(fù)雜，參與方多，項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、安裝成本、稅收額高，不管是哪一個(gè)環(huán)節(jié)都需要巨大現(xiàn)金流的投入；單一的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)，從始至終最少也需要三年，投資額完全回收一般需要十年以上，占用資金多。后者的壓力來(lái)源主要有：一是房地產(chǎn)行業(yè)的成品不比普通商品，售價(jià)高，面向?qū)ο蠼?jīng)濟(jì)要求高，所以成交變現(xiàn)較難。二是受近年的國(guó)家政策影響，消費(fèi)者購(gòu)房欲望和投資意向轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)積壓嚴(yán)重，短期房產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)能力下降。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目所需資金主要來(lái)源之一就是通過(guò)多種金融產(chǎn)品融資，自有資金不足以支撐起整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程，因此，房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)有著非常緊密的聯(lián)系。首先，房地產(chǎn)行業(yè)是金融業(yè)的重要投資領(lǐng)域；其次，金融業(yè)環(huán)境受房地產(chǎn)行業(yè)的影響頗深。如果商品房等建筑積壓，回收資金難度大，償債水平低，那么容易導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，不利因素不易控制，面臨風(fēng)險(xiǎn)類型復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該具備較強(qiáng)的管理能力、資金運(yùn)營(yíng)能力、縝密的投資思維，從而更好地引導(dǎo)和帶領(lǐng)所有房地產(chǎn)企業(yè)向繁榮富強(qiáng)邁進(jìn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控管理薄弱環(huán)節(jié)

1.工程項(xiàng)目資金預(yù)算形式化，投資規(guī)劃不均衡

對(duì)于很多中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于資歷、技術(shù)、人才、資金的匱乏或者不成熟，使得這類企業(yè)沒(méi)有能力或者甚至沒(méi)有意識(shí)聘請(qǐng)預(yù)算專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行專業(yè)化的工程預(yù)算編制。即便是某些大企業(yè)，雖然編制了工程預(yù)算，但是沒(méi)有與后期的項(xiàng)目進(jìn)程相結(jié)合，對(duì)于成本的控制沒(méi)有落實(shí)到實(shí)務(wù)中；有些企業(yè)雖然總目標(biāo)成本達(dá)到了，但是仍存在一些成本分?jǐn)偂⒊杀炯?xì)分等問(wèn)題，資金的預(yù)算流于形式。此外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不注重成本分析，缺乏對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策以及消費(fèi)者消費(fèi)行為的分析和探討，沒(méi)能準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)需求，對(duì)于工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、投資決策沒(méi)有綜合考慮各種因素作，使得工程建設(shè)和商品房的出售脫節(jié)，導(dǎo)致樓盤的停工或者商品房的積壓現(xiàn)象。

2.企業(yè)的資金管理不能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

自2008年房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的洗禮后，到2013年，短短幾年，重創(chuàng)不斷。就這幾年的房產(chǎn)市場(chǎng)和形勢(shì)分析，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整改革。截至2014年3月份，因?yàn)橄萑胭Y金困境甚至是資金鏈斷裂而遭曝光的房地產(chǎn)企業(yè)就多達(dá)十起，如南寧江寧盈佳地產(chǎn)、寧波奉化的興潤(rùn)置業(yè)、海寧立德地產(chǎn)等，而據(jù)調(diào)查得知，在這種市場(chǎng)環(huán)境下破產(chǎn)或者退出房地產(chǎn)行業(yè)的多屬中小型企業(yè)，但個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)也難逃厄運(yùn)，比如房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜單上的深圳光耀地產(chǎn)在本年5月被曝光，究其原因，無(wú)非是債臺(tái)高筑、資金鏈告急；綠地中國(guó)也遭遇被收購(gòu)的命運(yùn)。國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，是結(jié)構(gòu)性的改革，而大批缺乏對(duì)資金有效管控手段和方式的房企不斷被洗牌。

3.部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，長(zhǎng)短期借貸比例失控

對(duì)于我國(guó)很多中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目資金主要通過(guò)向銀行借貸，而股票形式很受限制，融資通道簡(jiǎn)單；對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資方式雖然比較豐富，但是對(duì)于融資組合缺乏專業(yè)、科學(xué)的評(píng)估，融資方式選擇不當(dāng)，債務(wù)分配不均，債臺(tái)壘砌，同時(shí)資金管理機(jī)制形同虛設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目資金管理失控或者無(wú)效。根據(jù)多地的法院開(kāi)庭公示消息，“民間借貸糾紛”的案子不在少數(shù)，“民間高利貸”的融資方式必須謹(jǐn)慎，比如據(jù)知情人分析2014年被曝光的金星房產(chǎn)公司案的背后也存在這個(gè)因素。此外，不乏房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目資金的撥付到賬管理有待改善，因?yàn)橘Y金供給不足而休工、停工的樓盤不少，嚴(yán)重影響了樓盤的按期交付和出售，如此占用資金的周期又加長(zhǎng)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的內(nèi)部控制辦法和措施

1.房企應(yīng)該建立資金預(yù)算管控機(jī)制，注重資金的預(yù)算管理

資金預(yù)算管控是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目資金管理的第一步，是宏觀規(guī)劃、統(tǒng)籌工程項(xiàng)目進(jìn)程的保障。有效的資金預(yù)算，應(yīng)該包含事前預(yù)算、事中控制、事后反饋過(guò)程，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升所持資金的利用率和有效性。所以完整、科學(xué)的預(yù)算管理機(jī)制是做好資金管理的起點(diǎn)和重點(diǎn)。預(yù)算編制的參與人員不僅僅局限于財(cái)務(wù)人員，還應(yīng)包含工程項(xiàng)目代表；預(yù)算的內(nèi)容應(yīng)該包括立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等整個(gè)工程環(huán)節(jié)，編制合理的預(yù)算計(jì)劃。在實(shí)施預(yù)算計(jì)劃過(guò)程中，要發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)控作用，企業(yè)要組建督導(dǎo)小組，跟蹤和檢查項(xiàng)目開(kāi)展和資金到位情況，實(shí)際支出與預(yù)算的分析，責(zé)任追究等事項(xiàng)，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)調(diào)研實(shí)況。事后反饋，主要要求房企高層負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)差異分析數(shù)據(jù)，找出導(dǎo)致實(shí)際開(kāi)支偏離預(yù)算的原因，若是人為因素則要追根溯源，責(zé)任主體要受到相應(yīng)的懲罰，若是經(jīng)濟(jì)等宏觀環(huán)境造成的，則要想方設(shè)法解決。

2.創(chuàng)新建筑成品的銷售途徑，開(kāi)發(fā)多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)的資金困難壓力來(lái)源前文已有所分析，那么要緩解這兩方面重壓，主要可以從以下方面著手：首先，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)具有針對(duì)性特征的樓盤，打造具有獨(dú)特服務(wù)理念的高品質(zhì)成品。根據(jù)不同的地理位置、消費(fèi)群體、消費(fèi)需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重相應(yīng)的戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境美化綠化、配套設(shè)施、品味定位等因素。其二，創(chuàng)新建筑成品的銷售模式，促進(jìn)投資資金的回籠。銷售是回收投資資金的最直接方式，是保證資金鏈完整運(yùn)轉(zhuǎn)的潤(rùn)滑劑。所以房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)局限于傳統(tǒng)的銷售模式，而應(yīng)多從廣告、樓盤賣點(diǎn)等營(yíng)銷策略著手，促進(jìn)成交量。其三，開(kāi)發(fā)多渠道融資，選擇合適的融資方式。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行債劵或者股票，向銀行借貸、民間借貸等方式；另外，某些項(xiàng)目資金采取施工方、供應(yīng)商墊付方式，為企業(yè)獲得資金周轉(zhuǎn)時(shí)間；發(fā)展項(xiàng)目合作伙伴，吸收外來(lái)資金等。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目成本的管理，建立項(xiàng)目資金管理信息化系統(tǒng)

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要做好成本控制工作，建立資金的網(wǎng)絡(luò)管理監(jiān)控平臺(tái)。通過(guò)適時(shí)在線監(jiān)控平臺(tái)，管理者可以跟進(jìn)資金流動(dòng)詳情，是否到位及時(shí)，是否流失，是否利用到實(shí)處，是否專款專用等，大大降低資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，財(cái)務(wù)部門在資金管理的過(guò)程中有著至關(guān)重要的作用，肩負(fù)著客觀記賬、核賬、催賬等責(zé)任，要和其他部門協(xié)同合作，反饋各部門的資金利用情況，為各部門調(diào)整資金配置提供幫助。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)和貫徹項(xiàng)目分期滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)理念，降低資金的滯留量，多為企業(yè)爭(zhēng)取現(xiàn)金流量。

4.建立與資金使用率相關(guān)聯(lián)的的績(jī)效考核機(jī)制

企業(yè)內(nèi)部若是缺乏相應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制，那么這個(gè)企業(yè)一定是松散的、懶惰的，沒(méi)有積極性和創(chuàng)造力的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想全員都積極熱情參與到企業(yè)資金的管控中，必須有相對(duì)應(yīng)的資金使用考評(píng)制度。比如對(duì)于預(yù)算編制，應(yīng)該于項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中分步對(duì)預(yù)算執(zhí)行效果作評(píng)估，獎(jiǎng)勵(lì)要客觀，不能偏袒和片面，不能只獎(jiǎng)勵(lì)預(yù)算執(zhí)行人員，也要獎(jiǎng)勵(lì)編制成員；不能只注重一時(shí)的成果，也要考慮長(zhǎng)期效應(yīng)。總之，企業(yè)要有完善的績(jī)效考核機(jī)制，要組建專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資金的各項(xiàng)完成率作公平客觀的評(píng)估，最大可能地激發(fā)全員的參與熱情和創(chuàng)造力。

作者：蘇琳 單位：大連市利信稅務(wù)師事務(wù)所<特殊普通合伙>