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摘要:房地產開發管理作為房地產企業中一種系統性的管理方式，必須在特定的時間范圍內，通過對領導、控制、計劃、組織等相關手段的綜合應用，形成臨時性組織并保障預計目標的實現。開發管理對于房地產項目質量水平的重要性是非常突出的。本文即分析房地產開發管理的主要價值，對房地產開發管理工作的特點進行分析，進而在階段劃分基礎之上對房地產開發管理的主要要點進行研究，望能夠引起相關人員的關注與重視。

關鍵詞:房地產開發管理特點策略

房地產企業作為我國國民經濟體系中的支柱與基礎，其所開發房屋工程項目的質量優劣將直接關系到消費者的切身利益，乃至對社會主義經濟發展也有非常重要的影響。房地產開發企業經營管理者必須以長遠性的戰略目標為出發點，探討技術管理領域中的各種措施與策略。通過有效的開發管理工作，能夠最大限度的保障房地產項目管理實踐達到預期目標，從而促進項目綜合實力的提高。本文即重點針對房地產開發管理的特點以及相關要點進行分析。

1房地產開發管理價值分析

隨著社會經濟發展水平的不斷提高與完善，房地產產業在國民經濟發展體系中所取得的成就是非常可觀的。同時在經濟全球化趨勢不斷加深的背景下，房地產企業所處的競爭環境更加的激烈。無論是對于任何行業而言，項目管理工作的開展都可以說發揮著統領性的作用。無論是對于企業或工程項目而言，只有確保管理工作的開展質量，才能夠使企業或工程項目內部各個環節、各個階段的工作局面更加有序與良好，從而形成一個穩定的工作狀態。對于房地產項目而言，開發管理工作會在不同程度上受到質量因素、施工因素、進度因素、成本因素的影響，且對房地產開發企業的自身發展也有重大影響。通過實施系統全面的開發管理工作，能夠最大限度的確保施工作業順利開展，提高房地產開發企業的綜合競爭實力。總的來說，為提高房地產企業的整體質量水平，達到預計目標，企業必須以科學有效的方法對房地產項目實施管理，從而為企業經濟效益的提升“添磚加瓦”。

2房地產開發管理特點分析

從整體角度上來看，針對房地產項目開發管理工作的開展具有壽命周期、復雜系統、以及明確階段這三個方面的特點，具體分析如下:

(1)房地產開發管理具有壽命周期特點。

房地產項目管理的核心內涵是對一次性的房地產工作展開全方位的規劃與控制，確保房地產項目能夠在預計期限內達到預期目標，實現預計功能。一旦房地產工程的目標達成與實現，那么對于房地產項目而言，其自身的存在價值就會消除，從而解體。從這一角度上來說，房地產項目開發管理工作的壽命周期性特點是可以預知與客觀存在的。

(2)房地產開發管理具有復雜系統性特點。

房地產項目開發管理過程中涉及到多個構成部門，開發管理工作的開展需要覆蓋大量學科與組織，應用綜合性知識解決在開發管理實踐中出現的一系列問題。對于房地產項目而言，開發管理工作的實踐缺乏可借鑒的經驗，執行過程中內外部環境存在大量的不確定因素，這決定了房地產項目的開發管理是一項非常復雜的工作。同時，在展開開發管理實踐時，需要將不同組織、不同經歷的工作人員合理組織在一個臨時性的開發管理組織內，通過相互協調與溝通的方式，以項目成本、技術、進度等限制性條件為基礎，最大限度的滿足房地產項目開發目標的實現。從上述分析可知，在這些復雜多變的因素影響下，房地產項目開發管理體現出了復雜性與系統性的特點，且將直接影響房地產項目的開發管理質量水平。

(3)房地產開發管理具有階段性特點。

房地產項目的開發管理實踐有非常明確的階段性特點，開發管理實踐中的各個階段可以依據任務類型作出明確的劃分(也可以根據關鍵決策進行劃分)，根據所處階段的不同，房地產項目開發管理的基本定義以及主要工作內容也有不同的表現。一般來說，在房地產項目中，開發管理應當結合階段性特點展開實踐，及時突出需要完成的多種任務，制定合理的開發目標，并指導對管理措施的實施與執行。

3房地產開發管理階段性要點

根據房地產項目的開發過程，可以將開發管理工作的關注重點換分為包括開發建議書、可行性研究、設計、建設實施、以及竣工驗收在內的五個階段。以下即而在階段劃分基礎之上對房地產開發管理的主要要點進行研究。

(1)房地產項目開發建議書階段開發管理要點:

建議書開發階段的管理任務是評估建設項目是否契合國家長遠規劃以及基本要求，深入研究項目建設在人力、物力、財力等方面的投入，管理人員應當盡可能的深入研究項目地點、資源、方案、建設周期、以及建設規模等內容，展開詳盡的調查研究，方可為下一環節開發工作的開展提供保障。

(2)房地產項目可行性研究階段開發管理要點:

在可行性研究階段中多以房地產開發企業為委托單位，通過審定的有關工程設計、工程咨詢的單位對房地產項目開發的可行性進行研究。在本階段中應當深入技術、經濟層面的分析，對擬建設項目的可行性以及多種擬建設方案的性能進行綜合對比，進而提出科學且客觀的評價意見。該意見經咨詢單位與房地產開發企業雙方確認可行性后撰寫具體報告。報告經批準后需直接作為投資項目確定以及設計文件編制的依據。本階段具有非常特殊科學屬性，是開發管理中必須引起重視的課題之一，絕對不可跳過或疏略該階段，盲目決定房地產項目的啟動與否。

(3)房地產項目設計階段開發管理要點:

本階段開發工作的重點是從技術層面、經濟層面等針對擬建設項目的實施工作進行周密且嚴謹的安排，對決策內容進行具象化處理，并以此作為施工建設組織的依據。本階段中開發管理應當以具體工藝條件為前提開展，必須結合具體項目建設情況以及企業的能力水平，杜絕出現因設計失誤而導致施工成本增加的問題。

(4)房地產項目建設實施階段開發管理要點:

本環節中是極易出現質量問題階段。結合現行國家工程項目建設規范與要求來看，房地產建設實施階段應當杜絕墊資、讓利等問題的出現，積極通過工程招標的方式公開選擇中標單位。同時，還應當避免在公開招標下潛藏的私自議標問題，更應嚴禁缺乏施工設計圖的私自議標問題，避免因資金不足導致施工單位在項目建設實施中出現偷工減料或使用低等材料的問題。

(5)房地產項目竣工驗收階段開發管理要點:

在本階段中開發工作的基本任務是全面考核建設工作的執行與實施情況，檢查工程項目建設工作的開展是否能夠與房地產方設計要求相符合，同時也是檢驗工程質量最終環節。在該階段中，開發管理應當以對竣工驗收章程以及順序的制定為前提，加強對隱性工程的驗收，為工程結算提供依據，確保房地產項目能夠按期驗收辦理。

4結束語

房地產開發企業在當前市場競爭日益激烈的背景下最為關注的課題在于如何優化資源配置，促進產業健康長效發展，并保障自身經濟效益的實現。為達到以上目標，房地產開發企業必須基于對市場發展動態的準確把握與預測，引入現代化的開發管理工作手段對項目進行實踐管理，以完善開發管理工作質量與水平，確保項目達到預期目標。本文以上分析中論述了房地產開發管理的價值、特點、以及階段性工作要點，望能夠為房地產開發管理實踐工作的開展提供意見與建議，以確保房地產項目達到預期目標。

參考文獻

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作者：駱宏達 單位：建發房地產集團有限公司