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摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，原有的稅收制度中部分內(nèi)容已經(jīng)不再適用，在這種情況下，我國(guó)推行了“營(yíng)改增”政策，該政策的推行是我國(guó)原有的增值稅方面的問題得到了緩解與改善。與此同時(shí)，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅繳納帶來(lái)了很大的影響與沖擊，為此筆者在結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況與工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析與探討，望能起到幫助作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；預(yù)繳增值稅；會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要來(lái)源之一，且隨著城市化進(jìn)程的加快，其所發(fā)揮的作用越來(lái)越大，與人們的關(guān)系越來(lái)越密切，因此受到了社會(huì)的廣泛關(guān)注與重視。我國(guó)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求推出“營(yíng)改增”政策后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想做到更好且可持續(xù)發(fā)展，就必須要對(duì)新政策有深入的了解，并在進(jìn)行預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理時(shí)制定合理的措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行“營(yíng)改增”的重要意義

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”具有重要的作用，筆者結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際情況進(jìn)行總結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行“營(yíng)改增”的重要意義如下：其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅周期長(zhǎng)，且在建設(shè)前會(huì)受到審批、申請(qǐng)?jiān)S可等方面的影響，建設(shè)時(shí)會(huì)受到工程設(shè)計(jì)、計(jì)劃變更、實(shí)施等因素的影響，建設(shè)后會(huì)受到價(jià)格波動(dòng)、市場(chǎng)需求、國(guó)家政策等影響，這些因素會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)需要較多且復(fù)雜的流程，且一旦上述影響過(guò)大，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至受到損失，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)[1]。而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推行“營(yíng)改增”政策則可以有效的解決上述影響，有效的減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅周期長(zhǎng)，且在建設(shè)前后與建設(shè)過(guò)程中都需要投入大量的資金，且回收較慢，這種情況導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金受到影響，甚至出現(xiàn)資金斷條的情況，因此而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的情況也時(shí)有發(fā)生。而推行“營(yíng)改增”政策后，可以進(jìn)一步改善我國(guó)的稅收制度，使其更加合理，也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，使企業(yè)的流動(dòng)資金更加充裕，進(jìn)而可以投入到其他項(xiàng)目中，提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅會(huì)計(jì)處理的會(huì)計(jì)科目設(shè)置

國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定中表明，一般納稅人在使用預(yù)收款的方式銷售其自行開發(fā)的相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該在受到預(yù)收款時(shí)，繳納預(yù)收款的3%金額作為增值稅。通常情況下，預(yù)繳增值稅有著固定的計(jì)算方式，但其中的適用稅率則存在區(qū)別，首先納稅人被分為小規(guī)模納稅人與一般納稅人兩種，后者在繳納預(yù)繳增值稅時(shí)又有兩種計(jì)稅方法：一是一般計(jì)稅法，適用稅率為10%；另一種為簡(jiǎn)易計(jì)稅法，征收率為5%[2]。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所從事的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的金額巨大，因此僅是百分之幾的差距也會(huì)涉及到巨大的金額，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)自身應(yīng)該采用何種計(jì)算法繳納預(yù)繳增值稅，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益受到損失，有時(shí)還會(huì)導(dǎo)致其行為違反相關(guān)的法律法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅。在本次“營(yíng)改增”政策推行后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一般納稅人進(jìn)行定義，而一般納稅人在繳納預(yù)繳增值稅時(shí)有兩種計(jì)稅方法，因此要根據(jù)自身開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行選擇使用哪一種計(jì)稅方法計(jì)算預(yù)繳增值稅。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為老項(xiàng)目則使用簡(jiǎn)易計(jì)稅法，且在選擇簡(jiǎn)易計(jì)算法進(jìn)行繳稅后，不得變更，若想變更為一般計(jì)稅法，則需要在三年后方可進(jìn)行。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為新項(xiàng)目則使用一般計(jì)稅法進(jìn)行繳納預(yù)繳增值稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被定性為一般納稅人后，在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，應(yīng)在應(yīng)繳稅收的科目下設(shè)置預(yù)繳增值稅科目，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有老項(xiàng)目和新項(xiàng)目?jī)煞N不同的項(xiàng)目，因此其預(yù)繳增值稅的計(jì)稅方法也不同，所以應(yīng)在預(yù)繳增值稅科目下在此分設(shè)兩個(gè)科目：一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅。這種詳細(xì)且直觀的會(huì)計(jì)科目設(shè)置不僅使預(yù)繳增值稅更加清晰，同時(shí)在日后進(jìn)行核算與查詢時(shí)也更加方便，一目了然。如上所述，在“營(yíng)改增”政策推行后，一般納稅人的會(huì)計(jì)科目設(shè)置有所改變，與此同時(shí)在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)也應(yīng)該做到對(duì)應(yīng)改變，因會(huì)計(jì)科目增多，所以在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)要更加重視預(yù)繳增值稅，可采用如下方法進(jìn)行記錄：若以一般納稅人的身份且采用一般計(jì)稅法進(jìn)行繳納預(yù)繳增值稅，應(yīng)將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預(yù)收賬款，且在記錄預(yù)繳增值稅時(shí)可以將借方記錄為一級(jí)科目：應(yīng)交稅費(fèi)--二級(jí)科目：預(yù)繳增值稅--三級(jí)科目：一般計(jì)稅，貸方記錄為銀行存款；若以一般納稅人的身份且采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法進(jìn)行繳納預(yù)繳增值稅，應(yīng)將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預(yù)收款項(xiàng)，且在記錄預(yù)繳增值稅時(shí)可以將借方記錄為一級(jí)科目：應(yīng)交稅費(fèi)--二級(jí)科目：預(yù)繳增值稅--三級(jí)科目：簡(jiǎn)易計(jì)稅；貸方記錄為銀行存款。若以小規(guī)模納稅人的身份繳納預(yù)繳增值稅，則應(yīng)將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預(yù)收款項(xiàng)，且在記錄預(yù)繳增值稅時(shí)可以將借方記錄為一級(jí)科目：應(yīng)交稅費(fèi)--二級(jí)科目：應(yīng)交增值稅，將貸方記錄為銀行存款[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)預(yù)繳增值稅款項(xiàng)進(jìn)行核算與會(huì)計(jì)處理時(shí)，主要注意以下兩個(gè)方面：一方面是為預(yù)繳增值稅設(shè)置合理的會(huì)計(jì)科目，在上文中已經(jīng)進(jìn)行了介紹；另一方面是若預(yù)繳增值稅可以進(jìn)行抵減時(shí)的處理。一般情況下，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行預(yù)售時(shí)，則需要對(duì)預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行增值稅的繳納，而有時(shí)會(huì)出現(xiàn)繳納稅額過(guò)多的情況，針對(duì)這種情況可以從預(yù)繳增值稅中進(jìn)行抵減來(lái)處理。當(dāng)前相關(guān)的專家與學(xué)者對(duì)于在何種情況從預(yù)繳增值稅中急性抵減處理存在著一定的爭(zhēng)議，其中一部分人認(rèn)為，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款后要根據(jù)預(yù)收款的金額與計(jì)稅方法繳納預(yù)繳增值稅，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款中還包含著其他增值業(yè)務(wù)與其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此應(yīng)進(jìn)行混合抵減[4]；而另一部分人則認(rèn)為混合抵減時(shí)不可取的，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，進(jìn)行針對(duì)性的抵減。

四、建議

為使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以更好應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策推行后帶來(lái)的影響與改變，筆者結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際情況，提出了一些建議，望可以起到幫助作用，如下。

(一)進(jìn)一步確定土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有自身的特點(diǎn)，在“營(yíng)改增”政策推行后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須繳納一定金額的土地增值稅，該項(xiàng)稅收也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)。在對(duì)土地增值稅進(jìn)行處理時(shí)，需要注意以下幾個(gè)方面：一是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)收取了預(yù)售款項(xiàng)后，必須繳納一定金額的土地增值稅；二是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成施工后，根據(jù)“營(yíng)改增”后的稅收政策對(duì)當(dāng)期工程結(jié)算后的成本與收入進(jìn)行清算；三是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工結(jié)束且符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，在繳納土地增值稅時(shí)要對(duì)之前所預(yù)估的土地增值稅額再一次進(jìn)行調(diào)整[5]。

(二)選擇合適的納稅人

國(guó)家實(shí)行“營(yíng)改增”政策后，對(duì)一般納稅人與小規(guī)模納稅人進(jìn)行了重新的定義與調(diào)整，而納稅的身份不同，則進(jìn)行納稅時(shí)的稅率也有所不同，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于一般納稅人，則應(yīng)按照一般納稅人的身份進(jìn)行納稅，避免因此導(dǎo)致納稅行為與國(guó)家的規(guī)定不同，避免被定義為偷稅、納稅。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模不大，屬于小規(guī)模納稅人時(shí)，則應(yīng)以小規(guī)模納稅人的身份進(jìn)行納稅，這樣可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅金額，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率與經(jīng)濟(jì)收益，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(三)提高管理能力

隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施與深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)核算等財(cái)務(wù)方面的工作會(huì)受到很大的影響與沖擊，為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作可以更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”政策推行后的稅收制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員與負(fù)責(zé)人必須要提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)該方面的重視程度。定期開展相關(guān)的會(huì)議，在會(huì)議上向企業(yè)的會(huì)計(jì)人員強(qiáng)調(diào)“營(yíng)改增”政策的影響，告知其管理人員的重視程度，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)人員的重視程度[6]，同時(shí)為了使企業(yè)可以更快的使用“營(yíng)改增”政策推行后的變化，可以定期組織會(huì)計(jì)人員參加專業(yè)知識(shí)與專業(yè)技能方面的培訓(xùn)，并制定完善的獎(jiǎng)懲制度，根據(jù)考核的結(jié)果對(duì)參加培訓(xùn)的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)人員參加培訓(xùn)的積極性，使會(huì)計(jì)人員可以更快的適應(yīng)新稅收制度，更好的處理相關(guān)的稅務(wù)工作。

(四)優(yōu)化工作模式

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，會(huì)計(jì)處理工作變得更加復(fù)雜，同時(shí)稅收的計(jì)算方法與稅率也發(fā)生了變化，會(huì)計(jì)人員的工作量加大，在這種情況下，為了使會(huì)計(jì)人員的工作負(fù)擔(dān)減輕，提高工作效率與工作質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分的考慮自身的實(shí)際情況，對(duì)現(xiàn)有的工作模式與工作流程進(jìn)行優(yōu)化和簡(jiǎn)化，進(jìn)一步完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，保證會(huì)計(jì)人員的工作行為更加有序，更具有責(zé)任意識(shí)，更加積極且認(rèn)真的完成本職工作，減少并避免貪污、挪用資金等違法行為的發(fā)生。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”政策的推行，不僅可以有效的降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，改善企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以使我國(guó)的稅收制度更加完善合理。長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活關(guān)系密切，且關(guān)系到我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“營(yíng)改增”政策的推行給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)的沖擊與影響巨大，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有意識(shí)到“營(yíng)增改”政策對(duì)其的影響，沒有制定完善且合理的應(yīng)對(duì)措施，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)混亂，影響到企業(yè)的資金鏈，影響到企業(yè)的資金鏈，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益遭受損失，進(jìn)而出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的情況，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不利影響。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要重視“營(yíng)改增”政策對(duì)企業(yè)自身與發(fā)展帶來(lái)的影響，制定完善且合理的應(yīng)對(duì)措施，建立并完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的全面可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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作者:楊云 單位:天津雍鑫建設(shè)開發(fā)中心