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摘要：業(yè)主委員會是物業(yè)管理市場的重要主體之一，業(yè)主委員會運(yùn)作體系也是我國物業(yè)管理體系中重要的組成部分。由于受我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業(yè)主委員會的運(yùn)作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發(fā)生，這在一定程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。

關(guān)鍵字：業(yè)主；委員會；重要

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善，業(yè)主委員會這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識到業(yè)主委員會在自己長期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現(xiàn)象，它說明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護(hù)意識在增強(qiáng)，說明了業(yè)主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！

業(yè)主委員會的發(fā)展已是大勢所趨。因此，創(chuàng)造一個有利寬松的法制環(huán)境應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急，而這其中，鼓勵、支持業(yè)主自己籌建業(yè)主委員會則是重中之重。因?yàn)椋瑯I(yè)主委員會是業(yè)主主張權(quán)利和實(shí)現(xiàn)權(quán)利的載體，它首先維護(hù)的是業(yè)主的利益，從這個意義上講，廣大業(yè)主積極籌建業(yè)主委員會的要求和行動都是正當(dāng)?shù)模瑧?yīng)該給予支持和保護(hù)；既然業(yè)主們有這樣的熱情和權(quán)利自我保護(hù)意識，作為政府有關(guān)主管部門，就可以順應(yīng)形勢的要求，制訂出相應(yīng)的政策、法規(guī)，鼓勵和支持業(yè)主的權(quán)利自治行動。

對業(yè)主委員會運(yùn)作情況的分析，有助于加強(qiáng)我們對物業(yè)管理市場的深度了解，找出制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，從而推動我國物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。之所以必須成立業(yè)主委員會，是因?yàn)椋簶I(yè)主在購買房屋的同時也購買了房屋下面的土地使用權(quán)。業(yè)主所購買的房屋是能為業(yè)主單獨(dú)占有和使用的，而業(yè)主所購買的土地使用權(quán)卻不能與其他業(yè)主所購買的土地使用權(quán)進(jìn)行劃分。每一位業(yè)主所購買的土地使用權(quán)只能與其他業(yè)主所購買的土地使用權(quán)一起為全體業(yè)主共同享有。因而，只有全體業(yè)主共同行使土地使用權(quán)才能實(shí)現(xiàn)每一位業(yè)主對土地使用權(quán)的行使。但，全體業(yè)主共同行使土地使用權(quán)并不是事事都由全體業(yè)主坐下來討論，這在客觀上既無必要也不可能，所以，必須有一個能代表全體業(yè)主的常設(shè)機(jī)構(gòu)來代表全體業(yè)主行使土地使用權(quán)。小區(qū)的土地使用權(quán)是一塊巨大的不動產(chǎn)，若沒有業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使小區(qū)的土地使用權(quán)，這一巨大的不動產(chǎn)將被白白擱置，這一巨大的不動產(chǎn)所能創(chuàng)造的巨大財富將白白地丟失。在業(yè)主委員會成立之前，小區(qū)的土地使用權(quán)所能創(chuàng)造的收入被誰拿走了呢？被開發(fā)商拿走了。開發(fā)商出賣了車庫和店面，樓頂和墻體懸掛廣告的收入被灌進(jìn)了開發(fā)商的腰包，小區(qū)內(nèi)的球場被開發(fā)商開辦的物業(yè)管理公司用來向業(yè)主掙錢，有些開發(fā)商甚至將小區(qū)的土地也切出一塊賣掉了。除了住房以外，小區(qū)內(nèi)一切所能被出賣和出租的屬于業(yè)主的東西，幾乎都被開發(fā)商出賣和出租了。業(yè)主委員會成立以后，所有被開發(fā)商非法出賣和出租的都將被收回，屬于全體業(yè)主的共同財富終將回到業(yè)主手中。

業(yè)主委員會作為業(yè)主大會閉會后代表全體業(yè)主行使職能權(quán)的組織，即享有委員會應(yīng)有的權(quán)利，同時也要履行其應(yīng)盡的義務(wù)。不論是享有權(quán)利還是履行義務(wù)，都是業(yè)主委員會的職責(zé)表現(xiàn)。除了負(fù)責(zé)召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況，草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案并報業(yè)主大會通過這些基本職責(zé)外，同樣業(yè)主委員會還有一定的主要權(quán)利和義務(wù)。（1）業(yè)主委員會的權(quán)利1、決策權(quán)2、審議權(quán)3、監(jiān)督權(quán)（2）業(yè)主委員會的義務(wù)1、遵紀(jì)守法2、支持配合管理公司開展工作做業(yè)主的宣傳、教育、說服及督促工作。需要說明的是，業(yè)主委員會是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體，它不是個別人進(jìn)行商業(yè)性交易的媒介，也不是業(yè)主有什么問題都要找的出氣筒，它是一個組織，一個沒有私心，只有公開、公正維護(hù)業(yè)主共同利益的組織，一個嚴(yán)格按照法定程序和章程運(yùn)作的機(jī)構(gòu)。如果有人想把它變成個目的實(shí)現(xiàn)的媒介，那么就錯了，如果業(yè)主委員會中這樣的人多了，業(yè)主委員會也就沒有資格作業(yè)主的代表了。

對于業(yè)主，從居住的角度說，希望有一個安全、衛(wèi)生、舒適、文明的環(huán)境，從置業(yè)的角度說，希望物業(yè)能保值、升值；對于發(fā)展商來說，也希望所投資的項(xiàng)目能夠成為同業(yè)中的精品，并成為下一個項(xiàng)目能夠引起置業(yè)者興趣的成功先例；對于物業(yè)管理公司來說，通過提供高水準(zhǔn)的管理服務(wù)而獲得社會的認(rèn)可，進(jìn)而贏得可觀的利潤是其追求的目標(biāo)。

業(yè)主委員會至少有下列方面的作用：

一、業(yè)主委員會是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體

1：核驗(yàn)權(quán)；2、知情權(quán)；3、選擇權(quán)；4、監(jiān)督檢查權(quán)5、收益權(quán)6、要求組建業(yè)主委員會

二、業(yè)主委員會是協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)管理公司之間關(guān)系的載體

三、業(yè)主委員會是使小區(qū)物業(yè)保值、升值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的載體

在一些小區(qū)尤其是新入主的小區(qū)之中,越來越多的業(yè)主對于自身小區(qū)的業(yè)主委員會成立與運(yùn)作情況日益關(guān)心,特別是需要以集體的形式向開發(fā)商或者物業(yè)公司就自身權(quán)益進(jìn)行維護(hù)時更是如此。雖然關(guān)注程度提高，但是不少業(yè)主對于如何成立小區(qū)業(yè)主委員會以及業(yè)主委員會的職能等方面仍然只有較為初步的了解。

隨著維權(quán)意識的提高，越來越多的小區(qū)業(yè)主意識到了成立業(yè)主委員會的必要性和重要性。通過業(yè)主委員會的成立和組建，使業(yè)主直接參與到物業(yè)管理工作中，搭建起了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的平臺，充分發(fā)揮了業(yè)主的監(jiān)督作用。但是部分業(yè)主仍然在認(rèn)識上存在著一定的誤區(qū)。

其一，有的小區(qū)業(yè)主委員會成員表示，很多業(yè)主不清楚業(yè)主委員會的工作范圍，將其看作了“包管一切”的管理機(jī)構(gòu)，要求業(yè)主委員會解決很多非職責(zé)范圍內(nèi)的事情，增加了負(fù)擔(dān)。

其二，重視與忽視并存。很多業(yè)主在社區(qū)生活中遇到問題，特別是遇到維權(quán)的情況時，一般會要求小區(qū)成立業(yè)主委員會或要求其發(fā)揮作用解決問題。但是在召開業(yè)主會，選舉業(yè)主委員會成員時，一些業(yè)主并沒有重視并認(rèn)真行使手中的選舉權(quán)，對于什么樣的人成為業(yè)主委員會的成員也并不關(guān)心。

同樣的，業(yè)主委員會作為一種較新的事物，雖然已經(jīng)獲得了業(yè)主們的普遍認(rèn)同和重視，但是仍然存在著一些有待發(fā)展的地方。如一方面，一些小區(qū)的業(yè)主委員會成員雖然他們中的很多人工作熱情很高，但是存在著對于政策理論把握不夠全面的問題。另一方面，業(yè)主委員會屬于業(yè)主的自治組織，成員工作屬于兼職而不是全職，很多委員會成員仍然具有自身的工作，沒有辦法將更多的精力投入到業(yè)委會的工作之中，在定期召開會議等方面存在一定問題。業(yè)主大會是業(yè)務(wù)的自治組織，但是由于業(yè)主之間的價值觀異常性強(qiáng)當(dāng)重大利益糾紛發(fā)生時，業(yè)主之間難免會出現(xiàn)意見分歧，業(yè)主與委員會之間的摩擦也時有發(fā)生。因此，業(yè)主委員會不僅面臨著對外協(xié)調(diào)與物業(yè)公司關(guān)系的只能，同時也面臨著對內(nèi)整合的重要使命。

房地產(chǎn)開發(fā)商在從國家獲得土地使用權(quán)時獲得的是一個區(qū)域的土地使用權(quán)，這個區(qū)域的土地使用權(quán)是不可能按各家各戶進(jìn)行劃分的，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售其建造的房屋時，連同房屋一起出售的土地使用權(quán)也不可能按各家各戶進(jìn)行劃分，小區(qū)內(nèi)的土地只有作為一個整體為全體業(yè)主共同享有，才能實(shí)現(xiàn)每一位業(yè)主對土地的占有和使用，因而，只有全體業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)的主人而不是某一個人。既然只有全體業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)的主人，那么，關(guān)于小區(qū)內(nèi)的土地如何使用則必須由全體業(yè)主共同決定。但是，業(yè)主人數(shù)眾多，事無巨細(xì)都由全體業(yè)主坐下來討論不僅不可能，而且，由于各有各的主張，即便全體業(yè)主坐下來討論也不可能形成多數(shù)意見，所以，就必須有一個人數(shù)相對較少的組織代表全體業(yè)主行使土地使用權(quán)，這個組織就是業(yè)主委員會。

在住房商品化之前，房屋是國家的或單位的，土地的使用權(quán)也是國家的或單位的，住戶談不上對房屋和土地有什么權(quán)利可言，只是在此居住的居民，在居民這一概念之上建立起來的組織稱為居民委員會。隨著住房的商品化，居民對房屋獲得了所有權(quán)，對房屋下面的土地獲得了使用權(quán)，居民不僅僅是居民，而且是房屋和土地的主人即業(yè)主。在業(yè)主這一概念之上建立起來的組織則稱為業(yè)主委員會。業(yè)主委員會與居民委員會由于生存的條件的不同而本質(zhì)不同：業(yè)主委員會只對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，不對任何機(jī)關(guān)、黨派團(tuán)體或企事業(yè)單位負(fù)責(zé)；業(yè)主委員會的任務(wù)就是接受業(yè)主的委托行使小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)。近幾年來本市物業(yè)管理面積增長速度較快。然而，小區(qū)業(yè)主和一些服務(wù)不到位的物業(yè)公司發(fā)生矛盾的事件也頻頻發(fā)生。與此同時，與開發(fā)商和物業(yè)公司擁有平等對話權(quán)并代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主委員會的作用，也越來越被廣大市民所認(rèn)同。日前，在對本市多家小區(qū)的業(yè)主調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，超過八成的業(yè)主對成立小區(qū)業(yè)主委員會持支持態(tài)度。

<物業(yè)管理?xiàng)l例>首次確立了業(yè)主大會制度,也確立了業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)地位。但是業(yè)主委員會業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系與地位直接影響著業(yè)主委員會作用的發(fā)揮,以至出現(xiàn)業(yè)主委員會片面追求維權(quán)或不作為的現(xiàn)象。確立業(yè)主委員會的地位,開展對業(yè)主委員會的管理與引導(dǎo)是發(fā)揮其作用的重要環(huán)節(jié)。

業(yè)主委員會雖說是一個無職無權(quán)松散形的住宅小區(qū)業(yè)主自治性質(zhì)的群眾組織。其成員都是業(yè)主群眾通過民主選舉出來的熱心于公益事業(yè)的正派業(yè)主。然而，他們卻是維持小區(qū)正常秩序和構(gòu)建文明、和諧、平安和美麗小區(qū)上的中堅力量，尤其是業(yè)主委員會主任更是主要領(lǐng)導(dǎo)和起著重要榜樣作用。榜樣的力量是無窮的。

業(yè)主委員會是物業(yè)管理市場的重要主體之一，業(yè)主委員會運(yùn)作體系也是我國物業(yè)管理體系中重要的組成部分。但是，目前我國業(yè)主委員會的運(yùn)作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發(fā)生，這在一定程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。

對業(yè)主委員會運(yùn)作情況的分析，有助于加強(qiáng)對物業(yè)管理市場的深度了解，找出制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，從而推動我國物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。要想有效發(fā)揮業(yè)委會的作用，確保業(yè)委會委員的專業(yè)素質(zhì)符合物業(yè)管理需要，縮短合同雙方的差距，就必須加強(qiáng)委員的經(jīng)驗(yàn)交流活動，通過向業(yè)委會委員宣傳灌輸物業(yè)管理專業(yè)知識，并輔之以媒體的輿論導(dǎo)向宣傳，促使委員進(jìn)一步明確業(yè)委會職責(zé)、義務(wù)，使其支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納，從而實(shí)現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。上述活動可由業(yè)主出資，物業(yè)管理企業(yè)贊助，行業(yè)協(xié)會定期組織委員進(jìn)行多種形式的學(xué)習(xí)、交流活動。通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格證書，加速業(yè)委會委員的成熟過程。通過有關(guān)各方的共同努力，將業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)擰到一起，做好物業(yè)管理工作，保證雙方的合法權(quán)益。

不過，只要政府相關(guān)部門能夠不斷完善相關(guān)的法律、法規(guī)，規(guī)范業(yè)委會決策監(jiān)督的各個環(huán)節(jié)，業(yè)委會就一定能夠有效發(fā)揮好自己的各項(xiàng)職能，確保物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展！業(yè)主委員會的建立尚有待于業(yè)主和政府主管部門兩方面的共同努力。首先，是業(yè)主的權(quán)利意識的提高。業(yè)主權(quán)利意識的提高包括對自己權(quán)利的了解和對自己權(quán)利的捍衛(wèi)。每一位業(yè)主都應(yīng)明白這么一個道理：權(quán)利是通向財產(chǎn)倉庫的鑰匙；失去權(quán)利，就是失去財產(chǎn)倉庫的鑰匙。其次，是政府主管部門的配合。政府主管業(yè)主委員會：法律已經(jīng)為我們指引了前進(jìn)的方向，路，就在我們自己的腳下。

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