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［摘要］“營改增”是一項系統工程，是我國稅收制度的發展與完善，將“營改增”制度應用于房地產發展之中，對于促進企業的穩定發展具有重要的現實意義。因房地產行業鮮明的行業特點———產業鏈條長、涉及稅種多、涉稅金額大、控管難度大，導致涉稅風險較高。而在新形勢下，“營改增”在實施過程中又出現了許多新問題、新情況，進一步加大了房地產企業的涉稅風險。文章分析了“營改增”后有效地降低房地產開發企業涉稅風險的對策，以充分享受“營改增”所帶來的政策紅利。

［關鍵詞］“營改增”;房地產企業;稅收籌劃

2016年5月1日，“營改增”全面推行。在新的歷史機遇下，房地產開發企業如何準確把握時代脈動，提升風險防范意識，充分利用新政策引入先進管理理念，切實做大做強，是企業面臨的新課題。“營改增”后，稅務機關針對房地產開發企業的日常管理和風控體系的建立，是依托金稅三期系統，以“項目管理”為基礎設計的。由此我們認為，規范房地產開發企業的項目稅收管理水平，必須從緊扣“營改增”核心關鍵點出發，以項目管理為主線，在管控風險的基礎上，充分享受“營改增”帶來的政策紅利。因此，未來工作中，如何突出風險管理和應對，以幫助企業防患于未然;樹立準確納稅的思維，從風險中發現機會，以幫助企業更好地實現戰略目標，皆是需要未來進一步深入探討的方向。

1房地產業稅負的特點及其籌劃的意義

房地產開發企業由于其獨特的行業特點———開發周期長，因此涉及稅種繁多，稅負較重。“營改增”后，實質上影響了土地增值稅的清算規則，并一定程度上影響了利潤的實現途徑。因而在新形勢下，企業需要審視自身內在問題，從內生性需求進行廣闊延展。特別需要考慮的是，新政策下，很多房地產企業的毛利水平不升反降，原因在于:雖然新政策設計的目的是對企業長遠的“減負”，但是對企業管理卻提出了更高的要求，即如何有效運用進項稅額抵扣的優惠政策;如何高效利用資金，從而實現企業效益最大化。因此，“營改增”后房地產企業稅收籌劃的意義在于:(1)降低稅負，提升營利能力。“營改增”政策的實施，改變了舊有政策下的重復納稅的弊端，對進項稅額抵扣進行科學籌劃，可以極大減輕稅負，提升企業利潤率。(2)新政策的實施，必然會加強對“營改增”的宣傳和普及程度，從而總體上降低企業經營風險。

2“營改增”對房地產業稅收籌劃的影響

相對于原來的營業稅，“營改增”實施之后，基于增值稅稅種特性，目前流通環節中的抵扣鏈條得到了延續，能夠有效地避免重復征稅，減少資金占用，降低了房地產行業的稅務負擔。但是也有不利影響，具體表現在以下四方面。

2.1對相關政策認識不足

由于新舊政策尚屬于銜接期，導致雖然“營改增”于2016年5月起已全面實施，但在具體實施運用時，廣大財務人員及企業管理者對新政策敏感度不高，辯識度不足，導致房地產業在“營改增”政策的實施過程中，面臨極大的政策把控風險，因此做好“營改增”政策的宣傳普及工作，進而引導行業進行科學稅收籌劃，具有非常重要的意義。

2.2可能導致成本上升

“營改增”政策全面推行的目的是:通過大刀闊斧的改革，對商品或服務增值的部分納稅，設計進入抵扣鏈條后，能夠減少重復納稅的現象，進而減輕企業負擔。但是通過對前期“營改增”試點的總體調查統計，雖然大多企業實現了稅負下降的可喜勢頭，但是仍有相當一部分的企業由于自身行業特點，或周期性較強，或經營管理能力的不足，從而導致成本結構中能夠抵扣的部分占據比率較低，反而提高了稅負率。這一現象在房地產行業表現得尤為突出，原因在于房地產業的成本要素中，土地取得成本和建筑開發成本比重較大。而新政策下，卻對土地取得成本要求更加嚴格，對開發建設環節管控更為規范。從而造成能取得的進項稅額的不足，進而又導致房地產企業稅收負擔大幅度上升的惡性循環。

2.3對資金管理水平提出更高要求

由于房地產開發企業項目開發周期長，涉及的稅種多，必然要求其具備較為良好的資金管理運營能力，充足的現金才是維持其正常運轉的必要保障。在實際的工作中，“營改增”改變原有的價格內涵，實現鏈條抵扣，一定程度上影響并改變了房地產企業經營流程，促使企業在進行稅收過程中內部管理必須更加規范，其依托必然是不斷提升的資金管理水平及稅收籌劃能力，進而降低稅收負擔，確保企業在新的歷史性機遇中，實實在在得到實惠，充分享受政策紅利。

2.4對健全內部管理體系，特別是建立優質供應商鏈條，提出更高要求

“營改增”政策實施后，房地產企業因舊政策固化沿用的管理體系，有可能無法取得相當大部分的商品采購及服務的增值稅專用發票，同時由于涉及抵扣，還具有一定的限度和幅度，從而導致增值稅進項稅額不足，進一步增加房地產企業的納稅負擔。另外，加大的資金成本與稅收成本必然給企業帶來沉重的壓力，適應不了新時代的需求。因此，對如何完善內部管理體系，尤其是建立系統的、優質供應商鏈條，提出新的挑戰與要求。

3“營改增”背景下房地產企業改進稅收籌劃的相關對策

對于房地產企業來說，自身的發展不僅依靠先進的管理水平，還必須做到財務工作的科學合理化，稅收籌劃是關鍵一環。房地產開發的三部曲———前期階段、建設階段、租售階段，涉及稅種繁多，如何科學地在每一個階段中都要做好相應的稅收管理工作，是一項系統性工程。這就要求經營管理者在稅收籌劃時要全面考慮，不能只從片面角度考慮降低稅負水平，也不能只關注稅收總額的高低。而是應該要以宏觀角度分析全局，把重點放在如何把握好稅收與成本消耗的直接差額上;要全面重視稅收籌劃過程中可能產生的風險、成本，以及籌劃的合理性、可行性，這樣才能有效避免風險的發生，效益最大化。因此，房地產稅收籌劃風險控制可以從以下四方面考慮。

3.1熟悉相關政策法規，建立內部有效交流機制

一直以來，由于房地產在國民經濟占比較重，國家對于房地產行業的發展也越發的重視，在相關進程當中，我國針對房地產業出臺了一系列具有重要意義的稅收籌劃政策。因此，房地產企業若想有效地把控稅收籌劃風險，就必須有效及時吃透相關政策，并結合行業特點，外部發展需要，在充分考慮企業自身的實際情況下，制定合理有效的稅收籌劃風險控制措施。與此同時，建立有效的內部交流機制也顯得尤為重要。為了確保相關政策能在內部工作中高效普及并運用，工作任務能順利下達，就必須確保企業內部的各個部門之間能夠進行及時有效的交流、互通有無，才能保證順利開展稅收籌劃風險控制工作。從另一層面看，只有人員緊密配合協作，提升效率，才能避免不必要的損失。這對房地產行業的發展具有重要的意義。

3.2利用新政策的特點適度加大成本籌劃

開發建設環節是房地產開發企業成本發生的主要環節，“營改增”前許多房地產開發企業在本環節往往通過虛構業務、虛增成本的方式加大扣除成本。“營改增”后，房地產、建筑企業均納入增值稅征收范圍，再通過這種方式加大扣除成本，不僅面臨行政處罰，而且很有可能被追究刑事責任。因此，房地產開發企業必須高度重視“營改增”后的這一重大變化，通過對政策的深入研究和科學規劃，合法地進行稅務安排，以實現稅負的最優化。現行土地增值稅實行的超率累進稅率，超率累進稅率的特點是:當相對率超過級距點，就按高一級的稅率計算征稅。因此，在實務中，可以利用這一特點，當增值額處于級距臨界點附近時，通過適度提高建造標準的方式加大扣除成本。

3.3加強內控管理

加強內控管理，特別是資金管理能力，以避免面對房地產市場、政策的不斷變化，有可能出現的稅負增加的情況。因此，房地產企業需從頂層設計入手，優化項目投資，最大化利用融資渠道，完善資本結構。具體可表現為充分發揮集團優勢，搭建高效的資金管理平臺，并在內部管理中嚴格執行好預算體系，以期最大化資金效率，從而實現企業價值最大化。

3.4對供應商進行精心選擇，建立起全面、詳細的供應商庫

房地產企業對于供應商的管理目的為從眾多的供應商當中選擇出符合需求的優秀供應商，保證房地產設備與材料的優質供應，滿足市場消費者的多元化與個性化追求。供應商庫的建立，能夠強化供應商誠信意識，供應商加入供應商庫，就需要承擔相關的義務，確保采購部分材料可以最大限度地獲得增值稅專用發票。同時，時時自我提醒，遵守相關的采購規定，嚴格履行采購合同，誠信投標，嚴守商業信譽，滿足企業的采購需求。

4結論

“營改增”改革是站在宏觀角度，以整體降低稅負為目標，長遠來看目的是減輕企業稅負，提高市場競爭力。但站在企業角度，“營改增”政策猶如一把雙刃劍，在減輕其稅負的同時存在著增加稅負的可能。目前為止，“營改增”改革在一定程度上改變了房地產業的經營模式，并對企業的項目優化以及資本結構等也產生重要的影響，對企業的經營管理水平提出更高的要求。因而，目前在“營改增”政策全面推行的進程中，房地產企業必須主動學習并深入理解相關政策，在實踐工作中充分利用“營改增”帶來的積極影響，消化不利影響帶來的弊端，不斷調整經營管理模式，結合相關規定及政策構建并修正稅負測算模型，積極進行稅收的相關籌劃，做出科學合理的決策。

參考文獻:

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作者:吳伊娜 單位:惠州市裕泰置業投資有限公司