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[摘要]基于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃的研究,闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃工作,具有減輕稅收負(fù)擔(dān)、減少稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的重要作用。分析前期準(zhǔn)備工作、工作人員能力是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)因素。為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的更好發(fā)展,針對(duì)土地增值稅稅收籌劃,給出加強(qiáng)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)階段籌劃工作等有效措施。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收風(fēng)險(xiǎn)
在如今我國快速發(fā)展背景下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用,同時(shí)也成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵與重點(diǎn)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營過程中,會(huì)涉及不同的稅種種類,其中土地增值稅在其中占據(jù)重要組成部分。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨一定的土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)在很大程度上影響企業(yè)的正常發(fā)展。基于此,為增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會(huì)市場(chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位,需要及時(shí)做好土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)與籌劃工作。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃的重要作用
1.1減輕稅收負(fù)擔(dān)
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種當(dāng)中的重要組成部分,從近幾年我國的發(fā)展中不難看出,房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì),同時(shí)政府供應(yīng)土地的價(jià)格也在不斷上漲。但是土地價(jià)格上漲的幅度落后于房?jī)r(jià)上漲的幅度,從而在很大程度上使得土地增值稅不斷增加。同時(shí)我國針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的宏觀調(diào)控,限購政策紛紛落地,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所創(chuàng)造的利潤(rùn)正在不斷下降。為增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會(huì)市場(chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要及時(shí)做好土地增值稅稅收籌劃工作,盡最大可能減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
1.2減少稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)當(dāng)中展開財(cái)務(wù)管理工作時(shí),需要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī),杜絕偷稅逃稅等行為的發(fā)生。盡管我國從宏觀角度出發(fā),在針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)格上漲等問題,出臺(tái)相應(yīng)的政策或者規(guī)定,能夠加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督與管理。但是受到開發(fā)企業(yè)當(dāng)?shù)氐赜颦h(huán)境的影響,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營當(dāng)中會(huì)遇到各式各樣的疑難問題。因此,需要未雨綢繆,提前做好相關(guān)土地增值稅的稅收籌劃安排。
2影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)因素
2.1前期準(zhǔn)備工作影響
前期準(zhǔn)備工作是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中得到更好發(fā)展,需要及時(shí)做好前期準(zhǔn)備工作,只有這樣才能針對(duì)各方面土地增值稅內(nèi)容有明確掌握,從而不斷降低自身風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。但是,大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中不難看出,在其中仍然存在一些問題。也因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅受到影響,面臨一定的稅收風(fēng)險(xiǎn),這一問題的出現(xiàn),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重制約。
2.2工作人員能力影響因素
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中的一個(gè)重要稅種,尤其是經(jīng)歷了“營改增”時(shí)代稅務(wù)制度的變革,土地成本由原來的全額扣除變?yōu)樵鲋刀悤r(shí)代的扣額法,由此帶來計(jì)算土地增值稅加計(jì)扣除的變化,財(cái)務(wù)人員由于理論水平制約,造成接受能力有差異,給企業(yè)帶來了一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。另外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售階段,預(yù)繳稅金計(jì)算方法與原來營業(yè)稅時(shí)代,造成的差異也會(huì)給企業(yè)帶來少繳稅金的風(fēng)險(xiǎn),甚至直接影響企業(yè)的信用評(píng)級(jí),也會(huì)影響企業(yè)的正常發(fā)展。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃
3.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中,針對(duì)土地增值稅工作,會(huì)制定相應(yīng)的稅務(wù)管理體系,同時(shí)有關(guān)部門需要針對(duì)土地增值稅稅收籌劃制定相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制,這樣稅收籌劃的管理目標(biāo)以及管控要點(diǎn)能夠得到穩(wěn)定,使稅收籌劃工作效果得到保障。其中最為主要的是,針對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)需要充分利用,從而針對(duì)稅收籌劃工作實(shí)行多元化的監(jiān)督與管理工作。特別需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作,比如針對(duì)在項(xiàng)目的前期土地增值稅籌劃工作中,針對(duì)規(guī)劃地區(qū)所處的環(huán)境進(jìn)行及時(shí)分析與了解,同時(shí)根據(jù)土地增值稅以及稅收優(yōu)化政策的實(shí)際情況,對(duì)稅收籌劃工作進(jìn)行調(diào)整,從而明確項(xiàng)目外包工作,從承包方式角度考慮稅收籌劃。如果屬于合作建房,那么要充分利用政策與條例,在項(xiàng)目建成后,根據(jù)一定的比例,展開相應(yīng)的分配工作,在最大程度上實(shí)現(xiàn)納稅義務(wù)最小化。在這一過程中,針對(duì)稅務(wù)部門以及工商部門,需要及時(shí)做好溝通與管理工作,從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作能夠順利開展。除此之外,還需要對(duì)前期的合同簽訂問題進(jìn)行充分考慮,在合同簽訂過程中,需要保證房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的專業(yè)財(cái)稅工作人員以及律師等參與到其中。針對(duì)合同當(dāng)中條款進(jìn)行明確分析與掌握,及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的不合理之處,從而給出有效解決措施,在最大程度上保證合同條件的科學(xué)性與合理性。
3.2提升工作人員能力
為使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的土地增值稅稅收籌劃工作能夠順利開展,同時(shí)不斷提升稅收籌劃工作水平,需要保證企業(yè)內(nèi)的各個(gè)工作人員,針對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作有著正確認(rèn)識(shí),加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃工作的重視程度。能夠根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況,對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作制定明確目標(biāo),從而使得土地增值稅稅收籌劃工作能夠得到更好落實(shí)。在加強(qiáng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作的重視程度中,可以從以下兩點(diǎn)開展。第一,針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)制度需要進(jìn)行完善,將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的綜合管理制度作為切入點(diǎn),保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中的會(huì)計(jì)核算各個(gè)工作環(huán)節(jié),能夠?qū)崿F(xiàn)集中的管理與監(jiān)督,不斷提升核算項(xiàng)目水平與能力。與此同時(shí),結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)營發(fā)展情況,構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營管理規(guī)劃與策略等。第二,針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)工作人員以及稅務(wù)籌劃工作人員,需要保證能夠擁有較強(qiáng)的專業(yè)素養(yǎng)與能力。針對(duì)工作人員,需要定期做好教育培訓(xùn)工作,不僅需要加強(qiáng)國家相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn),同時(shí)還需要培訓(xùn)工作人員相關(guān)的土地增值稅知識(shí),針對(duì)教育培訓(xùn)工作,需要及時(shí)進(jìn)行考核,這樣才能了解工作人員對(duì)有關(guān)土地增值稅知識(shí)以及工作的了解程度,保證土地增值稅稅收籌劃工作的順利開展。
3.3加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)階段籌劃工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要對(duì)土地增值稅稅收管理項(xiàng)目進(jìn)行夯實(shí),那么需要在企業(yè)當(dāng)中,將管理機(jī)制以及控制機(jī)制進(jìn)行落實(shí)與完善,針對(duì)項(xiàng)目成本及時(shí)做好稅務(wù)籌劃監(jiān)督工作,這樣才能在最大程度上保證清算工作的真實(shí)性與合理性,達(dá)到減稅效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得某塊土地的使用權(quán)之前,需要及時(shí)支付相應(yīng)的費(fèi)用以及資金,比如,支付出讓金、契稅、耕地占用稅等。在這一過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)工作人員需要肩負(fù)起自身責(zé)任,針對(duì)其中的憑證展開集中監(jiān)督與管理。將不同項(xiàng)目的花費(fèi)與支出,需要及時(shí)記錄在項(xiàng)目當(dāng)中,保證管理工作有序進(jìn)行。根據(jù)負(fù)債方式,加強(qiáng)合理性資金籌集工作,不斷提升土地增值稅稅收籌劃管理工作的有效性。總而言之,針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)階段的土地增值稅稅收籌劃工作,需要加強(qiáng)監(jiān)督與管理,保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行,在最大程度上避免稅收風(fēng)險(xiǎn)問題的產(chǎn)生。
4結(jié)論
綜上所述,土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種當(dāng)中的重要組成部分。但是,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收當(dāng)中,經(jīng)常會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展造成一定影響。基于此,相關(guān)工作人員需要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究,針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)給出有效措施與籌劃方案,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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作者:張靜伏 單位:衡水冀安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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