現在，商鋪的發展正面臨“賣鋪”與“管鋪”的矛盾。一方面，作為商業街區的開發商，商業街區開發建設指揮部的工作本來應是負責征地、動拆遷并建設符合市場需求的物業，但由于商業街區項目一般比較規模龐大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物業與經營管理就顯得相當重要。商業街區由于有一些大型的商業設施是整體引進，而又有一些單、雙鋪商鋪是通過拍賣的方式零散銷售，為了使買家和經營者不僅僅滿足于能買（或租）到一個地點好、品質優的商鋪，而是要買（或租）到一個既能保值、又能增值的商業旺鋪，買家和商家都會向物業的開發商提出新的要求：商鋪交鋪后如何進行經營管理？有什么能證明在商業街區內做生意能有可觀的利潤回報，商業街區開發建設指揮部必須擔當起商業街區的管理工作。

物業管理與商業街區開發配套，對商業街區進行綜合性、全面性多層次的管理服務，是本項目不可缺少的服務配套。對于住宅物業的的物業管理我們已經不陌生了，在住宅產品領域里，物業管理對于任何一個住宅項目都具有舉足輕重的作用，物業管理已經成為住宅開發商的營銷利器。同住宅相比，商鋪的使用周期短，但也有40年之長，不同的物業類別的管理項目、管理特色通常也有很大的差別，住宅、辦公樓、商業物業的物業管理是三種不同管理模式的公共服務。建立一個完善的物業管理體系，對商業街區的經營運作、商業氣氛、購物氛圍、游樂環境和積聚人氣都具有極其重要的作用。

雖然物業管理是商業街區的售后服務工作，在房子交付使用后才真正開始向業主以及商家提供服務，然而在商業街區的營銷策劃過程中，開發商就必須要將物業管理作為項目營銷策劃的重要內容，提前為業主和商家設計好商業街區物業管理的服務藍圖，對市場作出一系列的物業管理服務承諾，將物業管理服務融入到項目形象當中去。從項目開始招商一直延續到項目的整個營銷過程，為促進項目的前期招商和后期大拆零銷售帶來無限動力。

1、商業街區的六大管理職能

一、建筑物與裝修的維護

商業街區是一組現代化建筑物業，為了保證商業物業的形象，做好建筑物與裝修的維護，保證物業不受損害尤為重要，一方面，是保持良好的商業形象，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業保值和增值的需要，商業街區中的商業物業以投資市場為主要市場，投資大型商業項目和買鋪就是想賺錢，越是經營良好、保養得當的商業物業，就越是能不斷增值。主要服務內容包括：

一、主要職責

(一)負責全區商業街區開發建設工作的組織、協調和指導。

(二)擬訂全區商業街區建設的發展規劃、產業規劃。

(三)編制全區商業街區建設的近期及中遠期實施方案。

(四)擬訂全區商業街區建設管理相關政策。

(五)負責商業街區綜合管理工作。

商業特色街區是城市的標志和象征，它濃縮城市歷史、彰顯城市特色、展示城市物產、反映城市形象，集中體現城市生活品質。為將我市商業特色街區進一步創建成為“生活品質之城”的“示范街區”，有效推進我市現代服務業發展，建設國際旅游休閑中心和長三角現代服務業中心，現就進一步推進我市商業特色街區建設與管理提出如下實施意見。

一、理清思路，明確商業特色街區建設總體要求

（一）總體思路

堅持以科學發展觀為統領，以創建“生活品質之城示范街區”為目標，按照“市統一領導、區全面負責、街日常管理”的要求，進一步推動商業特色街區上規模、上檔次、創特色、創品牌，全面提升商業特色街區的經濟、文化、政治、社會、環境生活品質，促進城市品牌與行業品牌、街區品牌的有機互動，把商業特色街區建設成為生活與創業、文化與經濟、歷史與現代、傳統與時尚、商貿與旅游高度融合的城市“會客廳”，體現“休閑、文化、創業”三位一體特色的城市“金名片”，實施旅游國際化戰略的“新載體”，展示“東方休閑之都、品質生活之城”的“金櫥窗”。

（二）基本原則

1、科學規劃，協調推進。用生活品質發展理念統領商業特色街區規劃，將商業特色街區的建設和發展置于*打造“生活品質之城”的整體規劃中，明確各條街區的定位、特色、業態、規模和發展目標，通過高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效能管理，推進商業特色街區健康、有序、協調發展。

1商業街區地域性特征的自然環境研究

自然環境是產生具有地域特色空間環境的首要因素，對地方性的其他因素起到了決定性的作用。因此商業街區的設計要繼承與體現自身的地方特色應首先從尊重和利用自然環境條件，包括與地形的結合、對氣候的適應及對當地植被和動物等自然資源的保護利用等。

1.1與地形的結合

地形特征是社區建設的物質基礎，順應地勢展開設計不但是對原有地貌的尊重，也是體現建筑地域性特色的最直接的方法，還可以減少投資的成本。商業街區的設計也要充分利用地形，尤其是山地濱水等特殊地形環境。與此結合的設計將具有獨特的場所特征，利用地形展開設計，不僅形態變化豐富，而且使社區景觀與文脈中心相互呼應。

1.2對氣候的適應

氣候條件決定了文脈和它的表達方式。我國南北方地域氣候的迥然不同，建筑風格也大相徑庭。氣候特征在對商業街區的規劃設計上的影響主要在于商業街的布局形式對社區整體布局的日照通風等方面的影響，及對景觀植物的選擇等。如在北方應注意陽光對社區活動空間的作用，特別是清晨和傍晚，盡量使陽光可以直接照到社區中心；在南方商業街布局，要與社區整體布局協調注意社區整體環境的通風。比如利用住宅底層架空的空間形成商鋪，具有傳統戶外空間形態的過渡和轉化，很適合南方多雨濕熱的氣候特征。而且它們在空間上的聯系作用能夠促進居民間的交往，另外，南北方社區對植物種類和綠化方式應分別針對各自的氣候特征進行選擇。

一、海*珠商業步行街的功能定位

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1、市城市建設規劃對商業步行街的要求。商業街區作為城市發展的一個重要標志，越來越受到全國各地各級政府的重視。在全國各地掀起的商業步行街的改造熱潮的影響下，市政府部門也充分認識到商業街對于提升城市形象、增強城市競爭力的重要作用。由于現代商業街區的多功能性，它的建成不僅有利于實現“三基地一中心”的城市功能定位，更有利于吸引更多的投資者、消費者、旅游者，對于未來的發展無疑會帶來更多的建設資源。因此，現代商業街區的建設可以說得上和城市發展息息相關。令人欣喜的是市、區兩級政府將商業街的改造作為城市建設的一個重要組成部分來抓，*、香埠路的改造已被列為城市建設的重點工程。

從城市建設角度看，改造后的商業街一定要在各個方面都能體現區域性中心城市、浪漫之城的風采。因此，這就為*國際精品名店街的定位打下了一個基礎。

2、市商業規劃對商業街的要求。市三級商業中心體系由市級商業中心、區級商業中心、社區商業中心組成。但目前市級商業中心尚不明顯，拱北*、吉大景山路、香洲鳳凰路都只能稱其為區域商業中心。

按照市十五規劃的要求以及香洲區在的環境和區位優勢，決定了香洲區在的城市建設中擔負著主要任務，其目標是要建成一個包括金融、保險業等在內的現代化的商貿服務區，一個面向新世紀、新經濟的商貿服務區，并在商貿服務業的檔次和水準上實現大步跨越。而以香洲區目前的實際情況看，建設高檔次的商貿服務區，必須進一步完善市級商業中心的功能，鞏固其地位，并逐步發展成為真正的中央商務區（CBD）。首要任務是進一步完善*的商業步行街建設，如能將*真正建成體現區域性中心城市、浪漫之城風采的現代商業街區，一條高品位、高檔次的“黃金街”，必將帶來巨大的商業價值和品牌效應，這對于建立起一個市級商業中心和珠澳經貿的發展與繁榮起著至關重要的作用。讓每個來的人都來游*，記住*，正如他們記住北京王府井、上海南京路、蘇州觀前街一樣。