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為進一步加強物業管理工作，加快物業管理體制改革，完善管理機制，不斷改善人居環境，促進城市經濟社會事業又好又快發展，根據《物權法》、《物業管理條例》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》、*省《城市住宅小區物業管理辦法》、《*省經濟適用住房管理辦法》、《*省人民政府關于加強和改進社區工作的意見》（*政發[2006]94號）、《關于加快城市棚戶區改造和舊住宅區整治的意見》（*建發[2007]9號）、《中共*市委、*市人民政府關于進一步加強和改進社區工作的意見》（*發[2007]40號）等法律、法規和政策規定，結合我市實際，以龍泉街道辦事處為試點，提出以下意見。

一、指導思想

以科學發展觀為指導,按照構建社會主義和諧社會的要求,強化綜合監督,加強協同管理,理清職能關系,明確行政責任,進一步優化物業管理市場環境,規范物業管理秩序,探索適合我市住宅區物業管理的有效模式,推進物業管理行業持續、快速、健康發展,營造我市良好的人居環境。

二、基本任務

（一）建立各有關職能部門齊抓共管、分工合作的監管機制。

（二）規范發展物業管理,建設和諧社區,提高物業管理市場化程度,實現全市物業管理規范化、專業化。

（三）加強協管,提高行業整體管理水平。對2萬㎡以上的新建住宅小區全部實行專業化物業管理;對不具備物業管理條件的住宅區(樓)提供基本的衛生保潔、水電供應和安全保障。

（四）基本解決阻礙物業管理行業發展的突出問題,基本解決群眾關注的物業管理熱點問題,為全市居民創造安全、整潔、文明、舒適的生活和工作環境。

三、明確職責，加強協調，形成物業管理工作的強大合力

物業管理工作，要按照“屬地管理、行業監督、條塊結合、分類實施”的原則，在龍泉街道辦事處開展試點工作，逐步完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮屬地社區基層組織的作用，搞好社區基層組織與業主自治組織的協作，全面推進物業管理工作。

(一)市建設局作為全市的物業管理行政主管部門，要切實加強行業管理：

1、貫徹執行國家、省、市有關物業管理的法律、法規、規章和政策文件。

2、認真研究制定全市物業管理的發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；指導街道辦事處（鄉鎮）對本轄區物業管理業務的開展。

3、會同財政等部門負責物業專項維修資金的指導和監督工作。

4、指導監督業主大會和業主委員會工作的開展。

5、加強對全市物業服務企業的資質管理，健全物業服務企業的準入和淘汰制度。

6、監管物業服務行為，調處物業管理重點糾紛案件，依法查處違法違規行為，規范物業管理市場秩序。

7、監督房地產開發企業依法履行職責。

8、負責組織對新建住宅小區的竣工驗收工作。

9、負責全市老舊住宅小區綜合整治的組織協調工作。

（二）市規劃局對新建住宅小區配套設施的規劃、設計與落實工作負總責：

1、建立公共配套設施審查會簽制度，在對新建住宅項目規劃進行許可時，應按照《中共*市委*市人民政府關于進一步加強和改進社區工作的意見》（*發[2007]40號）文件精神，明確物業管理用房、居民委員會辦公和服務用房、電子監控設施、體育設施、公廁、垃圾轉運站、公共活動場館等公共配套設施的具體位置，并征求建設、街道辦事處等部門的意見或建議。

2、會同市建設局加強對新建住宅項目公共配套設施建設的跟蹤管理，進一步完善公共配套設施竣工驗收制度，嚴厲查處違反規劃的建設行為。

3、對公共配套設施不適應當前需求的住宅項目，按照業主和實際需要，依法完成規劃變更。

（三）市物業管理辦公室具體負責全市的物業管理的日常監督管理工作：

1、負責對全市業主大會和業主委員會、物業服務企業的日常監督和管理。

2、落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作。

3、做好物業專項維修資金的日常監督管理工作。

4、具體負責指導街道物業管理辦公室、社區居委會、業主委員會、物業服務企業抓好物業管理工作。

5、指導監督實施住宅小區的整體移交與接管工作。

6、參與住宅小區竣工綜合驗收工作。

7、依法查處物業管理活動中的違法違規行為。

8、具體負責實施全市老舊住宅小區綜合整治工作。

（四）按照屬地管理的原則，街道辦事處指導監督本轄區內物業管理工作的開展：

1、落實辦事機構、辦公經費和工作人員，成立街道物業管理辦公室。工作人員從街道財政供養人員中調劑。

2、制訂本轄區物業管理意見，落實物業管理的各項目標措施。

3、協調建設、規劃、公安、城市管理等部門加強對轄區物業管理工作的監督和檢查。

4、參與住宅小區竣工驗收和移交接管工作。

5、參與老舊住宅小區綜合整治工作，并提出合理化建議、意見。

6、對本轄區內物業服務企業進行監督考核。

（五）街道物業管理辦公室在市建設局的業務指導下，在街道辦事處的領導下，具體負責本轄區的物業管理工作：

1、組織轄區單位落實各項政策措施，監督、指導轄區物業管理工作的開展；依法調處本轄區物業管理中的各類糾紛、投訴等。

2、定期向市物業管理辦公室匯報本轄區物業管理工作情況。

3、指導監督業主大會和業主委員會工作的開展，保障業主委員會的正常運轉，發揮業主自治作用。

4、做好居委會、業主委員會、物業服務企業、房地產開發企業等相關主體之間的協調溝通，解決物業管理工作中的實際問題。

5、指導監督物業服務工作的開展，對物業服務企業及其管理服務人員的考核工作提出意見、建議。

（六）社區居委會要指導業主委員會、物業服務企業依法履行職責，具體組織社區物業管理的實施：

1、通過法定程序，將居規民約的部分內容貫穿到業主管理規約和業主大會議事規則中，并簽訂到戶，規范業主和物業管理企業的公共行為。

2、指導業主委員會依法選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，監督物業管理的實施。

3、督促檢查物業服務企業和物業服務組織依法經營，落實管理服務合同，調處管理服務中的矛盾糾紛。

4、業主委員會和居委會實行交叉任職，吸納業主委員會中的黨員同志進入居委會黨支部，將原有計生、民政等社會事務管理任務和物業管理有關工作一并納入管理范疇。

四、突出重點，強化措施，構建全方位的物業管理工作格局

（一）充分發揮街道物業管理辦公室和居民委員會在物業管理活動中的重要作用，進一步規范業主大會和業主委員會的組建和運作。凡是符合條件的物業管理區域都要依法召開業主大會成立業主委員會。龍泉街道要根據社區管理和業主自治相結合的原則，按照有關程序，依法推進業主大會和業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，可從有關產權單位及物業管理區域內熱心公益事業的業主中推薦人選。要加強對社區組織的領導，支持社區居委會和業主委員會的工作。進一步強化社區黨組織建設，明確社區黨組織的領導核心地位，社區黨組織應吸納業主委員會中的黨員成員到黨支部任職，業主委員會主任是黨員的可擔任社區黨支部副書記。居委會下屬委員會可增設物業管理委員會，業主委員會其他成員可以擔任該委員會的成員；具有業主身份的居委會成員，也可以按照法定程序，兼任業主委員會中的職務。要多渠道籌集資金，改善和提高社區居委會和業主委員會成員的政治和經濟待遇；住宅小區公共設施有收益的，經業主大會同意，可以補貼業主委員會、社區居委會的辦公經費。要加強社區居委會對轄區內居民的監督管理，市委組織部、人事局等部門要根據社區工作的性質、特點，制定相應的制度，對單位和個人在評選先進、推薦優秀、入黨考察、職務提拔、政治審查、資信審查時，必須書面征求屬地居委會的意見、建議，否則不予認可。要強化社區居委會的管理服務職能，增強其在物業管理工作中的調處作用。各級各部門應當按照“審查監督權力前移”的原則，制定切實可行的辦法，在企業辦理資質和工商年檢、項目審批等手續時，在居民辦理最低生活保障、參軍入伍、計劃生育、申請困難救濟、戶口遷移等手續時，首先征求屬地社區居委會的意見、建議。社區居委會要通過扶貧幫教、就業援助、健康教育等，開展豐富多彩的社區活動，增強社區居委會的組織力、號召力、凝聚力。

（二）進一步完善公建配套設施，發揮住宅項目整體配套功能。制定分期分批的配套設施補建和續建方案，對配套設施缺失的小區實施配套建設。規劃、建設等部門要認真研究出臺政策，堅持高起點規劃、高標準建設的原則，落實物業管理用房、居委會辦公和服務用房、電子監控設施、體育設施、公廁、垃圾轉運站、公共活動場館等。新建住宅小區的公共配套設施要一步到位；對已投入使用的住宅小區，由市規劃局牽頭，會同建設和街道辦事處等部門，針對規劃標準進行檢查，督促房地產開發企業按照規劃要求落實各類配套設施；對老舊住宅小區原規劃中沒有設立社區居委會辦公和服務用房、物業管理用房和其它設施的，根據具體情況，由市建設局、街道辦事處提出方案，市規劃局確定位置，建設標準和經費按照《棗莊市人民政府關于加快推進棚戶區和舊住宅區整治的實施意見》（棗政發[2007]96號）文件規定執行。

（三）全面建立和規范物業專項維修資金的籌集制度。對已按規定歸集物業專項維修資金的，要進一步嚴格管理措施,保障資金管理的安全、公開、透明。對未歸集物業專項維修資金的住宅小區，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，在市建設局、市財政局的監督指導下，由業主委員會按照業主大會的決定，可以采取按月按平方米的方式分步、分期向業主收繳；具備條件的，也可以一次性補繳。

（四）進一步規范前期物業管理。一方面，全面落實新建住宅小區前期物業管理招標投標制度，房地產開發企業在物業（預）銷售時，應通過招投標的方式依法選聘物業服務企業，逐步取消房地產開發企業與物業服務企業“母子公司”、“兄弟公司”的現象；另一方面，要繼續完善和加強公共配套設施竣工綜合驗收制度，確保在住宅小區交付使用前，全面落實物業管理、社區居委會辦公和服務用房等各類公共配套設施。

（五）進一步嚴格規劃把關、綜合驗收制度。市發改局會同市建設局、市規劃局出臺相關政策，指導、監督供電、供水、供熱等專營公司，分類分批的完成住宅小區供電、供水、供熱等相關管線和設施設備的移交接管工作，實現供電、供水、供熱等相關費用由專營公司向最終用戶收繳。在新建住宅小區交付使用前，必須完成專業管線和設施設備移交接管工作。不向專營公司移交管理的，一律不準交付使用。對于老舊住宅小區供電、供水、供熱等相關管線和設施設備的移交接管工作，應當結合全市老舊住宅小區綜合整治進度，同步整治、同步移交。

（六）加強對住宅小區移交接管工作的監督指導。新建住宅小區，房地產開發企業應當與物業服務企業依法完成住宅小區資料與物業管理用房、社區居委會辦公和服務用房等各類房屋、公共設施設備的整體移交接管工作；成立業主委員會的住宅小區，物業服務企業應當將接管的資料和各類房屋、公共設施設備的整體移交給業主委員會；對于清理出的本應屬于全體業主的公共設施被開發公司挪用未實施移交的和后續補建的公共設施，由街道村（居）委會牽頭盡快建檔暫時接受移交，待業主委員會成立后，再正式進行移交。

五、加強領導，提供保障，確保物業管理工作健康發展

（一）加強組織領導。市政府成立物業管理工作委員會，主任由分管城市建設的副市長擔任，市建設局主要負責人任副主任，規劃、發改、水務、物價、民政、行政執法和各街道辦事處主要領導為成員，辦公室設在市物業管理辦公室。

（二）搞好輿論宣傳。各有關部門、街道要采取多種形式，大力宣傳《物業管理條例》及相關的政策法規，宣傳物業管理的目的意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業管理的商品消費觀念，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，按時交納物業管理服務費用，及時化解物業管理活動中發生的糾紛，努力形成“社區是我家、美潔靠大家”的良好氛圍。

（三）加大扶持力度。要加強市物業管理機構隊伍建設，逐步加大物業管理工作經費投入。要繼續加大對老舊住宅小區的整治力度，力爭在3-5年內基本完成全市老舊住宅小區綜合整治工作，恢復管理運行功能，建立長效管理措施，實施社會化、專業化、市場化的物業管理，達到環境整潔、生活方便的目標。

（四）加強監督考核。要建立物業管理工作目標考核制度，市政府每年與有關責任單位簽訂物業管理工作目標責任書，定期進行考核，切實調動工作積極性，促進物業管理工作扎實深入開展。