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社區(qū)安居工程實(shí)施方案

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社區(qū)安居工程實(shí)施方案

為加快我市安居工程實(shí)施工作,根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組國(guó)家安居工程實(shí)施方案的通知》(國(guó)辦發(fā)〔*〕6號(hào))和國(guó)家建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)實(shí)施國(guó)家安居工程的意見的通知》(建房〔*〕110號(hào))精神,結(jié)合我市實(shí)際情況,制定我市安

一、實(shí)施安居工程的基本宗旨

(一)我市實(shí)施國(guó)家安居工程的宗旨:以住房商品化和社會(huì)化為發(fā)展方向,促進(jìn)住房制度改革和城市住宅建設(shè),提高全市居民整體居住水平。實(shí)施安居工程的目標(biāo):現(xiàn)階段主要解決全市人均居住面積7平方米以下家庭的住房問題,改善和提高我市中低收入家庭的住房條件。本世紀(jì)末

實(shí)現(xiàn)我市居民人均居住面積12平方米,每戶一套單元,住宅成套率85%以上。

(二)我市安居工程的范圍:包括以解決中低收入家庭住房困難戶為對(duì)象的解困房、廉價(jià)房以及由市政府統(tǒng)一安排投資的機(jī)關(guān)干部、教師及其他系統(tǒng)建設(shè)的政策性住房。

(三)安居工程從投資、建設(shè)、銷售到售后各項(xiàng)服務(wù)管理,都必須按照住房新體制的要求進(jìn)行,實(shí)行政府扶持、單位支持、個(gè)人負(fù)擔(dān)相結(jié)合的原則,使之成為加快住房建設(shè)、解危解困和建立住房新制度的示范工程。

(四)通過實(shí)施安居工程,調(diào)整我市房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu),引導(dǎo)社會(huì)資金用于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,并對(duì)社會(huì)力量建房進(jìn)行正確引導(dǎo)。

(五)實(shí)施安居工程,對(duì)黨政機(jī)關(guān)、廠礦、企事業(yè)單位職工、教師、知識(shí)分子、科技人員、中低收入以及各類住房困難戶的住房問題,基本不再零星劃地建房,所需的房屋。按政策規(guī)定的價(jià)格,統(tǒng)一由安居工程解決。

二、安居工程的組織和實(shí)施機(jī)構(gòu)

我市安居工程在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,由市安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織實(shí)施。市安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組,由主管市城建工作的副市長(zhǎng)任組長(zhǎng),市政府副秘書長(zhǎng)、市建委主任、市政府辦公廳副主任、市計(jì)委副主任、市國(guó)土局房管局局長(zhǎng)任副組長(zhǎng),成員由市委政法委、市教委、外經(jīng)貿(mào)委

、規(guī)劃局、公用局、財(cái)政局、物價(jià)局、市政局園林局、統(tǒng)計(jì)局、住建辦、建設(shè)銀行*市分行、*電力工業(yè)局等有關(guān)部門的負(fù)責(zé)同志組成。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決安居工程實(shí)施工作中的重大問題,審議我市安居工程的行政規(guī)章、政策規(guī)定,包括實(shí)施辦法、住宅建設(shè)方案、銷售政策和物業(yè)管理辦法

,審定安居工程住宅建設(shè)發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃,審核安居工程住宅建設(shè)和投資計(jì)劃,確定國(guó)家安居工程貸款分配方案,負(fù)責(zé)地方配套資金的籌措和分配,監(jiān)督安居工程資金的使用,制定全市安居工程統(tǒng)計(jì)工作制度等。日常工作由市住宅建設(shè)辦公室負(fù)責(zé)。

各有關(guān)職能部門的職責(zé)是:

(一)市住宅建設(shè)辦公室(簡(jiǎn)稱市住建辦,對(duì)外同時(shí)掛市解決住房困難辦公室的牌子)的職責(zé)是,擬定我市安居工程的建設(shè)成本、財(cái)務(wù)、價(jià)格、統(tǒng)計(jì)、年度建設(shè)計(jì)劃等工作方案和相關(guān)政策、制度等,報(bào)市安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組或市政府批準(zhǔn)后實(shí)施;負(fù)責(zé)全市安居工程建設(shè)過程中的征地、拆

遷補(bǔ)償、設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、工程質(zhì)量、驗(yàn)收、出售、定價(jià)、售后服務(wù)及建設(shè)資金的落實(shí)等具體實(shí)施工作。

(二)機(jī)關(guān)、教師住房及其他系統(tǒng)的政策性住房,納入全市安居工程的范圍。按照市的有關(guān)規(guī)定,仍由市政府機(jī)關(guān)住房辦公室、市教委教師住房建設(shè)辦公室等機(jī)構(gòu)分別組織實(shí)施。

(三)市計(jì)委、建委、教委、財(cái)稅、規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保、市政、園林、供水、供電、供氣、電訊、郵政、公用、公安、商委、人防、消防、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生等部門對(duì)安居工程小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中有關(guān)基礎(chǔ)、公共等配套設(shè)施要優(yōu)先安排,大力支持。

實(shí)施安居工程的有關(guān)單位應(yīng)根據(jù)本實(shí)施方案,各司其職,各負(fù)其責(zé)。實(shí)施過程中遇到的問題,報(bào)市安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)解決。有關(guān)實(shí)施安居工程的進(jìn)度、資金、房源等情況的報(bào)表,應(yīng)按規(guī)定定期報(bào)市住建辦,綜合上報(bào)國(guó)家建設(shè)部及國(guó)務(wù)院房改辦。

三、安居工程的建設(shè)規(guī)模

根據(jù)*市建筑與房地產(chǎn)業(yè)“*”計(jì)劃,“*”期間,*市需新增居民住宅31萬套,據(jù)此測(cè)算,需增建住宅建筑面積約1860萬平方米,年均增建372萬平方米,6.2萬套。

安居工程住宅建筑面積擬占市區(qū)年施工住宅建筑面積的20%左右,即年均需增建約75萬平方米,1.3萬套,加上公共建筑面積(約占住宅建筑面積15%),全部按新征土地并按容積率2計(jì)算,年均需增建設(shè)用地43萬平方米。

按安居工程多層住宅每平方米綜合成本造價(jià)控制在約1900元至2200元,高層住宅控制在約2800元至3100元,并隨每年物價(jià)指數(shù)上升適當(dāng)幅度,多層住宅、高層住宅分別占總建筑面積的60%、40%測(cè)算,平均每年約需投資18億元。

四、安居工程的建設(shè)管理

(一)安居工程建設(shè)項(xiàng)目的選點(diǎn)與規(guī)劃,必須符合我市城市建設(shè)的總體規(guī)劃,適應(yīng)我市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、建設(shè)現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)要求。用地要符合節(jié)地和節(jié)能的原則,盡可能利用現(xiàn)有的市政設(shè)施條件降低成本。要合理分布,符合降低和疏散市中心區(qū)人口密度,有利于市區(qū)大片、連片、配

套發(fā)展的原則。堅(jiān)持綜合開發(fā),小區(qū)建設(shè)高起點(diǎn),配套設(shè)施齊全,交通方便,精心設(shè)計(jì),精心施工,做到經(jīng)濟(jì)、適用、美觀。

(二)安居工程的建設(shè)用地,由政府提供,一律按行政方式劃撥,免收土地使用權(quán)出讓金,統(tǒng)一由市住建辦分期征用,市屬各區(qū)政府及有關(guān)部門要積極支持。要按國(guó)家征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制征地價(jià)格,辦理征地手續(xù)。

(三)安居工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范,小區(qū)應(yīng)以多層住宅為主,適當(dāng)建設(shè)部分高層住宅,合理確定建筑密度。

(四)安居工程建設(shè)項(xiàng)目一經(jīng)審定批準(zhǔn),由市住建辦按照有關(guān)政策規(guī)定組織協(xié)調(diào)具體實(shí)施工作,向有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量強(qiáng)、信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)招標(biāo)。

(五)安居工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。安居工程的開發(fā)建設(shè)凡是動(dòng)用國(guó)家政策性貸款的,應(yīng)按1%至3%的比例計(jì)取總包管理費(fèi),在政府提供必要的優(yōu)惠政策下,采取有效措施努力降低建設(shè)成本,收益控制在5%左右,以適應(yīng)中低收入家庭購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)承受能

力,達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

(六)安居工程的施工,要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)工程管理和質(zhì)量監(jiān)督,使工程質(zhì)量一次合格率達(dá)到100%,優(yōu)良率達(dá)到30%以上。

(七)安居工程住宅以中小套型為主,多層住宅與高層住宅相結(jié)合,充分考慮居民的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活習(xí)慣,既不搞高標(biāo)準(zhǔn)住宅,也不能建成簡(jiǎn)易住宅。每套住宅平均建筑面積控制在60平方米至65平方米左右,通過精心設(shè)計(jì),提高和改善住宅的使用功能,基本滿足生活需要。住

宅的戶室類型,要以二室戶型為主,面積控制在60平方米至65平方米左右,比重占總戶室數(shù)量的80%以上;根據(jù)實(shí)際惰況可安排少量的三室戶和一室戶型,三室戶型面積控制在70平方米至75平方米左右,一室戶型面積控制在50平方米左右。在滿足住戶使用的前提下,要提高住

宅設(shè)計(jì)的科技含量,廣泛運(yùn)用新材料、新工藝、新設(shè)備、新型墻體;外墻立面裝飾美觀,室內(nèi)按一般水平裝修;整體立面要新穎;小區(qū)要留有充足的綠化地帶,保證小區(qū)環(huán)境的美化。

(八)安居住宅小區(qū)要努力完善配套設(shè)施。交通、衛(wèi)生、醫(yī)療、教育、文化、體育、;郵電、水電、通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、燃?xì)獾仁姓凸才涮自O(shè)施建設(shè)要超前或同步進(jìn)行。

(九)安居工程建設(shè)成本要按照國(guó)家安居工程規(guī)定的七項(xiàng)因素嚴(yán)格控制,努力降低造價(jià)。七項(xiàng)因素是:征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(小區(qū)外的配套公建費(fèi),由城市人民政府承擔(dān),小區(qū)內(nèi)的公建配套計(jì)入房?jī)r(jià))、1%至3%的總包

管理費(fèi)、貸款利息、稅金。

五、安居工程的資金管理

(一)為加快安居工程建設(shè),縮短建設(shè)周期,實(shí)施安居工程單位要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面積極性,通過城市住房基金、單位住房基金、住房公積金、售房預(yù)收款、低息貸款等多種渠道籌集建設(shè)資金。

(二)每年由市安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)商市計(jì)委和建設(shè)銀行*市分行,按照國(guó)家規(guī)定的比例和我市安居工程總體規(guī)劃以及年度實(shí)施計(jì)劃,確定向國(guó)家申請(qǐng)貸款的額度;根據(jù)我市各安居小區(qū)的建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)度核定對(duì)國(guó)家下達(dá)的安居工程專項(xiàng)貸款的分配額。使用安居工程貸款的單位必須按

規(guī)定比例配套自籌資金,并按國(guó)家規(guī)定的有關(guān)管理辦法,向建設(shè)銀行*市分行申請(qǐng)貸款。所安排的安居工程貸款必須用于安居工程住房建設(shè),專款專用,嚴(yán)禁挪作他用。

(三)安居工程各實(shí)施單位,以及承擔(dān)安居工程建設(shè)任務(wù)的施工單位,應(yīng)根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,開設(shè)安居工程配套資金和貸款的專項(xiàng)帳戶,編制國(guó)家專項(xiàng)資金貸款、住房基金、住房公積金等專項(xiàng)資金運(yùn)用的財(cái)務(wù)報(bào)表,定期報(bào)道市安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組。

(四)為確保安居工程建設(shè)資金的正常周轉(zhuǎn),要加快預(yù)售安居工程住宅,回收資金。各專業(yè)銀行要建立個(gè)人或單位購(gòu)房抵押貸款制度,擴(kuò)大個(gè)人購(gòu)房貸款輻射面,個(gè)人首次付款的比例要達(dá)到房?jī)r(jià)的40%以上,還款期限一般不超過10年。在住房基金和住房公積金中每年應(yīng)盡可能地提

取相當(dāng)比例的資金,委托專業(yè)銀行向我市購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和解困房的個(gè)人提供購(gòu)房抵押貸款。

(五)根據(jù)每年安居工程建設(shè)規(guī)模和實(shí)際需要,按照國(guó)家低進(jìn)低出的貸款規(guī)定,在住房基金和住房公積金中,劃出一定比例,支持安居工程建設(shè)。

六、安居工程住宅的出售、出租管理

安居工程住宅直接以成本價(jià)出售。為適應(yīng)中低收入居民解決住房的各種不同要求,安居工程住宅80%組織直接出售,10%可以由銀行組織抵押,10%組織出租。凡具*市戶籍,市屬行政機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位、街道居民,已參加住房公積金存儲(chǔ),其住房條件低于本市平均水平的中

低收入住戶,均可申請(qǐng)購(gòu)買或租住。安居工程住宅優(yōu)先出售給上述住戶中的無房戶、危房戶和住房困難戶,在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、科技人員、教師中的住房困難戶,不售給高收入家庭。具體實(shí)施細(xì)則由市住建辦另行制定。

由市政府安排投資的機(jī)關(guān)、教師及其他系統(tǒng)建設(shè)的安居工程政策性住房,只限于本系統(tǒng)內(nèi)向個(gè)人出售、出租或安排使用。

安居工程住宅是享受國(guó)家及市政府優(yōu)惠政策而建設(shè)的專用房,只供符合條件的職工、居民家庭自住使用,不能私自轉(zhuǎn)讓和出租。如確需轉(zhuǎn)售的,購(gòu)房后5年內(nèi),只能由市住建辦(或政策性住房建設(shè)機(jī)構(gòu))按已使用年限折價(jià)收購(gòu);5年后需進(jìn)入市場(chǎng)出售的,須報(bào)經(jīng)市住建辦批準(zhǔn),由市住

建辦決定折舊收購(gòu)或批準(zhǔn)自行出售,對(duì)所出售住宅的增值部分的分成,按有關(guān)文件執(zhí)行。因出售所購(gòu)安居工程住宅而產(chǎn)生的住房困難,市住建辦及所在單位不再負(fù)責(zé)解決。

七、安居住宅小區(qū)的管理

(一)安居住宅小區(qū)應(yīng)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。由市住建辦參照國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定,制定適合本市安居住宅小區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理規(guī)定,并委托符合規(guī)定條件的物業(yè)公司管理,使小區(qū)成為功能齊全,能為居民提供多方面、多層次服務(wù),環(huán)境清雅,秩序良好的新型文明居民

區(qū)。

(二)安居小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),必須經(jīng)政府有關(guān)部門核準(zhǔn),要立足服務(wù)中低收入家庭的居民,區(qū)別于商業(yè)住宅區(qū),保證讓居民享受價(jià)廉、質(zhì)優(yōu)的居住條件和管理服務(wù)。

安居小區(qū)的公共設(shè)施維修費(fèi),由管理安居小區(qū)的物業(yè)公司根據(jù)維修費(fèi)用開支預(yù)算并報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后,按照一定比例向住戶收取。

(三)安居小區(qū)按規(guī)劃配套的商業(yè)用房、幼兒園,由投資單位組織管理或進(jìn)行物業(yè)出租管理,以補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的不足,補(bǔ)貼的比例在保證能收回成本的情況下按其實(shí)際收入情況另行規(guī)定。安居小區(qū)商業(yè)用房不得改變使用性質(zhì)。

(四)安居小區(qū)物業(yè)管理要走自我發(fā)展的道路,以服務(wù)居民為中心,開展多項(xiàng)經(jīng)營(yíng),豐富小區(qū)的物質(zhì)文化生活。物業(yè)管理公司妥協(xié)調(diào)好居委會(huì)和住戶關(guān)系,支持居委會(huì)工作,提高小區(qū)物業(yè)管理水平。

八、實(shí)施安居工程的優(yōu)惠政策

為確保控制安居工程住宅的建設(shè)成本,保證廣大中低收入居民能夠買得起房、住得起房、租得起房,對(duì)我市安居工程給予以下優(yōu)惠政策:

(一)免收土地使用權(quán)出讓金。

(二)市政府在職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)有關(guān)安居住宅小區(qū)建設(shè)、出售的費(fèi)用,免征配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含市政建設(shè)配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、污水集中處理建設(shè)費(fèi)、小區(qū)配套設(shè)施缺口統(tǒng)籌金、教育設(shè)施配套費(fèi)、人防設(shè)施統(tǒng)建費(fèi)等)、征地糧食價(jià)差、新型墻體材料保證金等,減收工程質(zhì)量安全監(jiān)督

費(fèi)、供電、供水有關(guān)負(fù)荷及其設(shè)施費(fèi)等,并免征各種有關(guān)的地方行政性收費(fèi)。對(duì)于地方征收的各項(xiàng)稅種,要按規(guī)定給予減免,對(duì)財(cái)政共享稅種,要按國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定辦法給予政策優(yōu)惠,各有關(guān)部門要給予大力支持和配合。

(三)安居小區(qū)外的各項(xiàng)大市政和公共配套設(shè)施,由政府負(fù)責(zé)出資組織建設(shè)。小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)小市政和公共配套設(shè)施,由承建單位按規(guī)劃要求在土建工程竣工前建成或完善,確保安居小區(qū)能滿足入住戶的各種居住需求。

九、安居工程建設(shè)計(jì)劃

*年12月底前,現(xiàn)在建的**、*三大安居解困住宅小區(qū)的整體建設(shè)先后完成并逐步交付住戶使用。現(xiàn)處于籌備階段的*三大安居小區(qū)及各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè),集賢莊、黃金圍、金沙洲、東沙開發(fā)區(qū)安居工程項(xiàng)目,應(yīng)在“*”期內(nèi)全部建成。根

據(jù)*市的住宅建設(shè)發(fā)展需要,還要在芳村和其他地區(qū)劃地籌建安居住宅小區(qū),以適應(yīng)居民對(duì)各方位居住地點(diǎn)的需要。努力實(shí)現(xiàn)2000年前全市居民的整體居住條件達(dá)到小康水平的目標(biāo)。

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