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物業經營管理范文第1篇

關鍵詞：物業管理 信息 作用

在現代物業服務管理中，物業服務工作，不只是表現在對物業小區的管理上，物業服務的市場范圍也不再局限于小區大門之內。隨著生活水平的提高，業主的需求也在發生改變，物業經營方式、經營思路也將發生相應的重大改變。經營方式的變化又必將帶來管理模式的改革。所有這一切都要以信息為支撐。在信息時代，物業經營管理者已經認識到信息對管理和決策的重要性，利用各種途徑進行信息收集與分析。重要的是，發揮信息的作用，把信息變為價值。信息不但可以幫助管理者發現問題，尋找解決問題的途徑，也是管理者進行決策和采取行動的依據。

1.信息在物業管理中的作用

信息是指“有意義的數據”，廣義的概念，數據指有意義、有價值的資訊。通過對數據的整理分析產生出的有用信息，成為全面評估物業管理質量、管理水平、任務、效率、效益的主要依據。在物業經營管理中，長期的經營戰略計劃和短期的管理計劃的制定，關鍵在于是否有準確的信息支持。如果缺乏必要的信息，或信息的準確性不高，就無法做出正確的決策，甚至會做出脫離實際的決策，造成全局性的失誤。因此，物業管理必須以信息支持為前提，而基礎信息是最能直接反映各種服務需求的第一手資料。

在物業管理中，信息承擔著類似神經細胞的作用，各方面的決策需要信息的支持。在經營預算方面，信息在預算的制定，以及通過預算和實績的對比來控制預算等方面起著重要作用。在客戶需求設計方面，利用信息掌握客戶的具體需求，才能有針對性的拓展服務領域。在經營活動中，信息是經營活動的基礎。各經營活動主體通過信息流緊密聯系在一起。為了使物業經營活動正常而又有秩序地進行，必須保證信息暢通，信息的任何阻塞都將導致經營混亂，嚴重影響物業企業的經營管理效率和社會效益。因此，物業經營活動必須以信息為基礎，一刻也離不開信息。

在指揮協調方面，信息是管理現代化的手段之一。物業經營活動是動態的管理，聯系的部門多，涉及的作業門類多，對政策等變化的感知敏感，因此在物業經營管理的指揮協調中，實現正確而又靈活機動的調度和指揮，在于正確有效地運用信息，使物業經營活動進行得更為順利。同時還必須利用信息的反饋作用，通過利用執行過程中產生的信息反饋，及時進行調度或做出新的決策。

在經營成效評價方面，信息是經營成效評價的依據。經營評價就是對物業管理“實際效果”的把握。物業管理活動涉及面廣，活動內容豐富多彩，只有掌握物業管理活動的全部結構，才能做出正確的評價。這種結構，不用說就是信息系統?？梢哉f，充分認識到“信息支持物業管理”是非常重要的。

2.物業經營管理信息的獲得途徑

物業管理企業要生存、要發展就必須加強信息管理，強化信息認識，用現代管理理論和信息論的觀點指導工作，使信息能為物業決策提供快捷、及時、準確的服務。對物業企業而言，信息重要來源于三個方面：一是宏觀社會環境信息。包括研究國家法律、地方經濟發展政策等。二是科學技術發展信息。包括與企業經營相關的科學技術發展的信息，以及新設備、新材料、新能源等供應和市場應用。三是市場信息，也是最主要的信息。包括當地房地產市場供需關系和發展趨勢、競爭對手的經營管理和發展方針等信息。

實踐中，將物業服務從被動服務向主動服務轉變，從單純地為業主提供物業小區的管理服務轉向主動深入到業主需求中去。不僅要收集、整理一般作業過程的基礎信息，還要利用多種途徑，如業主回訪、業主滿意度調查、作業過程的記錄等活動產生的大量信息數據資源。而獲得信息最有效途徑是建立信息管理隊伍和自動化信息網絡系統，借助于現代管理手段，利用各種途徑收集信息。當前，許多物業企業強化信息化平臺建設，使辦公自動化系統（OA）、以及數據庫和與上級機關及外界交換信息的接口得以廣泛應用，使獲得信息的渠道大為拓寬。

3.利用信息促進物業經營管理

3.1利用服務信息，實現經營目標管理：在物業服務管理中，諸多的信息來源大部分與物業服務過程有關，如綠化、保潔、公共秩序維護、維修等，是物業管理工作效率和經濟管理的具體體現，同時，也是物業服務工作必須完成和達到的指標。在物業管理過程中，信息不僅是制定物業管理目標的依據，也是物業經營管理成果、指標的直接體現。

3.2利用經營信息，進行決策支持分析。這是信息利用最廣泛的形式。物業管理決策根據：物業服務質量分析，工作效率指標完成情況分析，經營成本，以及業主特殊需求服務等。根據這些信息適時采取有效措施。改革內部管理，調整服務結構，提高服務質量，降低服務成本，改善服務態度，提高物業服務社會和經濟效益。

3.3利用需求信息，實現物業經營項目的調整。隨著社會的發展，生活節奏的加快，業主需求發生了明顯改變，如家政服務、特約服務需求的增加。同時，隨著人口老齡化及現代生活方式改變，與老年人等特殊人群的特許服務需求增多。物業企業利用需求信息，不斷調整和拓展經營項目，服務方式上也應擴大到走向社區、人群和家庭。

3.4利用市場信息，實現經營規劃的調整。物業經營管理者依據外部經營環境和政策及當地經濟發展的綜合信息，以及對這些信息數據加以整理分析，根據自身的實際情況，適時調整發展速度和方向、制定最適合企業的發展規劃。從單一的物業服務實現多元化、多層次的物業服務和跨行業的經營服務，經營的范圍應從單純物業小區管理逐步擴大到房屋工程維修、特種設備維護保養、專業綠化工程建設、土建施工等。

綜上，在信息時代，信息就是效益。在物業經營活動中充分利用各種信息，并對信息及時反饋，包括業主需求、服務質量及經營費用支出等，可以有目的地調整經營方向，拓展新的物業服務項目，提高服務質量和水平，降低經營成本，完善服務流程，促進物業經營機制朝著持續、健康、穩定的方向發展。

作者簡介：

物業經營管理范文第2篇

關鍵詞：物業公司；經營管理；業務流程；策略

前言

物業公司經營基本業務流程設計以現代化經營管理理念為思想基礎，并在此基礎上進行優化設計和重新調整，以為業主和非業主提供良好的生活環境。在新形勢下，以一種經營管理策略變革和調整的態勢，實現企業跨越式發展。

一、物業公司經營管理目標和范疇

物業公司經營方面目標以區域內部信息化和市場化為基礎，以業主需求和生產經營管理整合開發為長遠發展目標。通過制定出的經營管理方法，在傳統經營手段的基礎上，對現存問題進行整合改革，以全新的技術開發能力和手段，探尋出相應的策略路徑。從項目研究理論范疇來講，物業公司管理房屋的維修與修繕、綠化、衛生、治安、車輛交通、公用市政設施、違章建筑和多種生活服務等。從其涉及的經營管理范疇來講，除了以盈利為目的外，還要盡可能的在有限的資源中，重組出滿足業主需求的新型管理。物業公司經營管理涉及管理、服務、樓宇管理、房屋管理、物業保險、看護、綠化等多方面內容。需要從整體服務理念和管理層次上進行努力，以達到滿足業主需求的優質服務。

二、物業公司經營管理策略創新路徑分析

創新原因：原有物業公司經營管理模式，注重對業務流程和管理方面的重視，往往忽略了發展中的問題。在此背景管理之下，缺乏變革策略思想，管理經營中往往處于松散局面，無遠期發展優勢。在企業管理方略中，以初步管理成效實現企業管理價值，強調以業務流程重組規劃管理目標，樹立業務流程重組管理基本方略，并立足于管理主體，將更有能力在管理層和決策層中實現新的發展契機。探究路徑如下：

(一)創新管理手段和方法

物業公司從人員管理角度加強其經營管理手段的主要方式就是以優化資源配置來整體提升職工素質，尤其在流程化、制度化的管理層面，以綜合素質的優質人才作為物業經營管理的基礎后盾。尤其通過績效考核制度，整體實現管理水平的綜合提升。打造企業品牌形象：物業公司經營管理策略創新機制研究，有賴于通過打造企業品牌形象，實現全方位、科學化、立體化和多方面協調作用機制管理的全面化，風險化管理分析和評估體系，并最大限度的滿足客戶需求，帶動企業形象發展和信譽度提升，整體拓寬市場占有率。

(二)提升企業服務理念宗旨

品牌形象的樹立，需要提升企業服務質量作為基礎后盾展開，并以優質客戶資源和特色服務，整體實現經濟增長，并在滿足客戶需求基礎上，實現公司業務的全新發展。作為物業管理方而言，以文化、業務、服務、餐飲服務，來實現業主和自身的雙收，是一項具有拓展前景的策略發展。

(三)拓寬業務渠道及合作發展

在中國經濟的轉型中，借鑒國內外先進物業公司經營管理實踐經驗，“取其精華”，并創新自身管理，深層次挖掘和培養優秀中層管理人員，并整體縮小與其他企業的差距。物業公司為客戶提供購置家具服務或者餐飲服務等，為公司業務的拓展添磚加瓦。物業公司經營管理策略中，要實現與行業共榮發展，可通過強強聯手和密切合作，在商業化經濟和服務水平上綜合提升。以完善的管理經營宗旨，在購房和整體開發階段，為業主提供完善的綠色服務。尤其在商機把握上，以房產客戶在購入房產后到入住階段為黃金發展期，并最終實現物業公司的經營創收。物業公司的經營與管理要以前瞻性和領導力的目光，從策略變更到實踐，充分實現經濟效益和社會效益統一，立足精英團隊，共謀發展理念。作為管理者，挖掘發展目標和基本出路中的整體性問題，并應用管理方式，以硬的技術和完整的管理制度，獲得企業經營管理技術重組的勝利果實。在市場化和經濟化發展的今天，物業公司必須以憂患意識整體實現一體化目標化管理。在經營管理體系策略改革中，融合法律、評估、咨詢等相關業務的一體化多元化發展為契機，尋求新的發展路徑。

三、結語

物業公司的經營與管理要以正確理論指導實踐，以實踐鑒別經營管理成效。本研究為基于現代服務意識和服務理念，提升現代企業經營管理策略變更問題的路徑策略，通過多渠道的努力，來確保企業為業主提供滿意的服務。在企業管理和決策為先導的治理環節中，落實物業公司經營管理理念和策略方法，以重組化思考，整體確保物業經營管理走向正規化。

參考文獻：

[1]廖榮麗.談國有體制下物業公司的經營與管理[J].中國經貿,2016(4):99-100.

[2]劉帝榮.新時期背景下房地產經營管理策略[J].建筑工程技術與設計,2015(22):1654-1654.

[3]黃遠標.廣州市保安服務業管理現狀及對策研究[D].西南交通大學,2014.

[4]王晨.去庫存背景下經營性物業的資產管理策略[J].中國房地產業,2016(10):21-23.

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[6]圓桌論壇—新形勢下求解經營難題[J].城市開發：物業管理,2012(3):27-31.

物業經營管理范文第3篇

關鍵詞:現代服務企業;經營管理;QT公司

隨著我國產業經濟結構的調整，現代服務業將不可避免的成為未來社會經濟發展的主導產業。從全球經濟發展的趨勢來看，現代服務產業也具有勢不可擋的發展潛力，世界各國都在大力發展高附加值的現代服務業，以利于占領后工業化時代的發展制高點。我國正處于經濟轉型的關鍵階段，現代服務業更是我國政府大力扶持的支柱產業，這對廣大服務企業而言，是極為利好的消息。但是,現代服務企業要在競爭異常激烈的市場環境中脫穎而出，抓好企業經營管理無疑是關鍵?；诖?，筆者就現代服務企業如何抓好經營管理進行了深入淺出的研究，對成功典型——QT公司的經營管理進行了剖析，提出抓好現代服務企業經營管理的一些對策,以求對抓好我國現代服務企業的經營管理工作有所幫助。

一、我國現代服務企業在經營管理中存在的問題

近年來,我國現代服務企業的數量、規模、經營水平以及競爭力雖然有了顯著提高；但是,我國的現代服務業在企業數量、經營規模、規范化水平、經營成功率及對經濟發展的貢獻度等方面與發達國家相比,還有很大差距；同時，服務企業的整體競爭力也比較弱。造成這一現象的主要原因還是在于我國現代服務企業在經營管理過程中存在眾多的問題。對此，筆者就這些問題進行了簡單的概括，并就如何有效解決現代服務企業在經營管理中存在的問題提出了一些相關的解決對策。

(一)服務觀念未轉變，觀念上的障礙未突破

許多服務企業對現代服務內涵的理解不全面、不準確、存在很多缺陷。比如：有的服務企業認為,服務企業向客戶提供的服務是附加性的；有的服務企業認為，客戶享受服務只是一次性的，不在乎長久性的服務吸引；有的服務企業認為，按照大眾普遍需求向客戶提供服務就可以獲得較好的利益回報；等等?？傊S多服務企業對現代服務內涵的理解與現代服務企業應提供的服務有很大的偏差。對現代服務內涵的正確理解應是一切以顧客的需求為中心；其工作重心應以服務產品為載體，謀求為顧客提供完整、優質、甚至具有特色的長久服務。

(二)不太注重服務質量與經營管理效益之間的平衡

當前,我國許多服務企業的經營者往往忽視企業服務質量與經營管理效益之間的良性平衡，在追求企業經營管理效益的同時不注重保持服務質量，過分地追求經營管理效益和降低成本,造成服務質量的相對下降，從而導致企業與顧客關系的破壞,因而導致企業經營收入及利潤的進一步下降,使企業陷入“經營管理的惡性循環”。現時，我國許多地方的部分酒店或餐飲企業就是陷入“經營管理的惡性循環”的典型代表。

(三)經營管理模式“包打天下”，不能適應不同的服務市場需要

當前，我國許多服務業企業都采用“包打天下”的經營管理模式，不能因應不同的服務市場需求創新經營管理模式，以滿足不同服務市場的需要,使企業的經營管理效果受到很大影響。

(四)只能提供普通而又容易被模仿的服務

普通的服務手段極易被競爭對手模仿,從而使得企業迅速失掉既有競爭優勢。當前,我國大部分服務企業缺乏對服務品牌的創樹及管理意識，對服務品牌的認識涉入較少，甚至沒有感知，對服務品牌的認識還停留在簡單的接受階段，缺乏自我品牌的創造意識；向客戶提供的服務大多是普通而又容易被模仿的服務，其服務手段極易被競爭對手模仿,因而使得企業既有的競爭優勢迅速失掉。

二、抓好現代服務型企業經營管理的對策

(一)樹立現代經營管理理念,向顧客提供最大的服務讓渡價值

市場競爭的核心是爭奪顧客,企業要贏得長期顧客,就要創造顧客滿意。要做到這一點,企業要比競爭對手更了解顧客的需求及其消費行為。營銷大師菲利普.科特勒提出“:滿意是指一個人通過對一個產品和服務的可感知效果與他的期望值相比較后所形成的感覺狀態。”在競爭日益激烈的當下，用戶的滿意度直接影響著用戶對于企業/產品的忠誠度，最終直接影響到服務企業能否“留住”顧客。正因如此，每個公司都想了解自己客戶的滿意度狀況，以利于制定后續的經營管理策略和規劃。而服務讓渡價值的大小往往又與顧客的滿意度成正比。因此,要想讓顧客滿意，就要向顧客提供最大的服務讓渡價值。

(二)堅持服務質量和經營管理效益兼顧的發展理念

只追求服務質量、不講經濟效益與只追求經濟效益、不講服務質量的理念和做法的效果一樣，都不利于現代服務企業的長久生存和發展。QT等公司的成功發展實踐經驗證明：現代服務企業只有堅持服務質量和經營管理效益統籌兼顧的發展理念、堅持服務質量與經營管理效益之間的良性平衡、在注重經營管理效益的同時注重保持或提高服務質量，才能贏得顧客、贏得市場、贏得長久的生存和發展。

(三)與時俱進地創立符合服務市場和企業發展需求的經營管理模式

不同的服務對經營管理的要求不同?，F代服務企業只有根據本企業所從事的服務工作探索出適應服務市場和本企業發展要求的經營管理模式，改變經營管理模式“包打天下”的局面，才能贏得競爭優勢。經營管理模式是經營管理方式的總稱，服務企業為了市場的需要，可以靈活采取多種多樣經營管理方式。比如：針對低成本服務,可通過規范服務、加強管理，樹立質優價廉的形象,以質優價廉贏取顧客的認可,從而贏得競爭優勢地位；針對高端技術服務和經濟基礎較好的市場，可通過提供個性化、高滿意度的優質特色保價服務,在贏得顧客的同時贏得利潤。

(四)創樹特色服務品牌形象

無特色的優質服務難以讓企業贏得長久的競爭優勢。因此，現代服務企業要想贏得長久的競爭優勢，就必須根據本企業的人文特點、所處的地理環境、顧客的需求等創樹競爭對手難以模仿的特色服務品牌。由于現代社會經濟的飛速發展，現代服務企業提供的種類繁多優質特色服務相對地讓消費者沒有足夠的時間和精力去逐一了解、識別并記住各具特色的服務；而且傳統的服務價格、服務方式、服務品種等競爭方式正在逐漸對顧客失去既有的吸引力，即使服務的方式再好、質量再高、獨具特色也不能一味地被社會公眾所主動認識，社會經濟已進入“好酒也怕巷子深”的時代。在現代服務企業提供特色服務種類繁多、“好酒也怕巷子深”的時代，現代服務企業要在社會公眾頭腦中樹立起優質特色服務品牌形象，單靠有優質特色服務還不行，還必須面向社會公眾采取多種宣傳方式大力宣傳自己的優質特色服務；優秀的服務本身就是最好的宣傳口碑，現代服務企業應在樹創特色服務、確保做到優質服務、贏得好口碑的前提下，采用形式多樣、社會公眾喜聞樂見等最能引起公眾共鳴和記憶的宣傳方式，多宣傳企業服務模式的變化、與行業內其他品牌的不同之處、服務的提升點、典型感人的服務事例等，進一步增強宣傳的效果，讓企業的優質特色服務想象在社會公眾的頭腦中“快速扎根”、并在社會公眾的頭腦中樹立起優質特色服務品牌形象。

三、QT公司在旅游服務行業中的經營管理策略探析

(一)QT公司基本情況

QT公司是X省一家從事旅游資源投資的大型現代服務型企業。旗下的旅游資源涵蓋景區、酒店、旅行社以及交通等多個方面和領域。2015年，該公司以改革創新統攬全局，與時俱進地調整經營策略、創新經營管理模式，加強對外營銷和企業內部挖潛工作，轉變銷售服務理念，堅持服務質量和效益并行理念，注重企業特色形象品牌建設，使QT公司在新常態下保持健康快速發展，目前其資產總額已超過200億元，經營收入也已突破30億元，投資額達到50億元，年利潤超過5000萬元。

(二)QT公司的經營管理策略解析

1、轉變觀念，持續挖掘提升旅游服務質量的空間基于旅游服務行業的現狀轉變觀念,轉變經營管理方式,不斷提高服務質量。2015年，QT公司主要通過以下幾點強化服務質量管理工作:深入開展顧客需求調查和分析；根據本企業實際和自身定位，制定并實施樹創品牌服務形象標準；強化技術技能培訓、服務標準化和規范化培訓、服務過程的有效監控、符合消費者利益且可完成的服務承諾與宣傳；實施具有推動作用和正確導向的激勵機制、持續不斷的改善服務和提高方案；及時采取有效的服務補救措施。

2、堅持服務質量與效益并行的經營理念面對“2013年、2014年虧損面擴大、虧損額上升”的嚴竣形勢，QT公司在確保優質服務的前提下堅持突出效益的觀念，制定適應服務市場需求的經營發展策略，立足于市場和內部挖潛，狠抓扭虧增盈。具體為：酒店要走“業務輕、資產重”兩條腿擴張之路，既在物業和管理輸出上做文章、又要發揮資產效益；旅行社要在電商平臺建設、門市擴張上加快步伐，統一品牌形象，發揮規模效應，攤薄經營、服務成本；各景區要以游客的質優價廉等需求為導向，開發旅游新產品，均衡四季游。

3、統籌策劃,整合資源，打造特色,加強營銷，在旅游市場中樹立特色服務品牌形象QT公司擁有較好的資源優勢和強大的旅游產品供給能力。2015年，QT公司通過統籌策劃，整合資源，改變線路與產品的常規編排，策劃具有公司內在特色的線路產品，打造該公司的品牌系列；通過推進智慧景的區營銷一體化系統建設強化統一營銷，改變各自為戰、單打獨斗的營銷現狀，科學合理集中財力、物力、人力進行有序營銷推廣，利用優勢景區的成熟市場帶動成長型景區的市場拓展，以最小的市場拓展成本贏得更大的市場空間；實現資源的互補和與市場的無縫對接、特色服務品牌的快速傳播與形象塑造、經營管理效益的顯著增長，使公司在扭虧增盈的同時在旅游市場中樹立起特色服務品牌形象。

四、結束語

總體而言，我國現代服務產業雖然在不斷壯大，卻仍處于發展初期。企業決策者、經營者只有不斷更新經營服務觀念，堅持服務質量與經營管理效益之間的良性互動和平衡；注重與時俱進地創立適應服務市場和企業發展要求的經營管理模式，樹創優質特色服務并設法在社會公眾的頭腦中樹立起優質特色服務品牌形象，才能讓企業在激烈的市場競爭中保持生存和發展。

作者:陳文峰 單位:廣西壯族自治區百色公路管理局

參考文獻：

[1]陳松威,王雅君.現代服務型企業的風險管理研究[J].現代管理科學,2015

[2]李悅迎.新時期服務性企業管理的思路研究[J].經營管理者,2015

[3]焦士影.基于平衡計分卡構建服務型企業業績評價指標體系[J].經營管理者

物業經營管理范文第4篇

    一、物業管理行業的市場現狀分析

    深圳的物業管理在全國處于領先地位,其行業特征和市場現狀在物業管理行業中具有極強的代表性,可以折射出全國其它地區的物業管理的行業特征和市場現狀。

    縱觀深圳的物業管理行業的行業特征和市場現狀,大致可以這樣概括:少數幾個依靠大房地產公司成長起來的大物業公司,牢牢地控制著作為其母公司的開發公司開發的大部分樓盤,同時在國內東一個西一個地占領著一些類似的樓盤;數百個中小物業公司溫順地守著其依靠的中小開發公司開發的中小樓盤,對非屬本開發公司開發的樓盤和外地樓盤,不敢越雷池半步(主要是越不了)。

    本來,任何一個行業的情形都會與此相似,處于風口浪尖,能呼風喚雨的公司只有少數的幾個,大多數中小公司都是默默無聞者,其狀如眾星捧月,或綠葉扶花。但物業管理行業與其它行業不同的是,物業管理行業一開始并不是作為一個原生行業誕生,而是作為房地產行業的緣生行業或延展行業誕生,甚至可以說是房地產行業的寄生行業。物業管理行業與房地產行業的血親關系,決定了物業管理行業的行業特征和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關系的情況下,相似性實則是依賴性,而依賴性,其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。

    具體體現在以下幾個方面:

    1.物業管理公司的大與小,強與弱的區別,主要是由房地產開發公司的大與小,強與弱所決定的。物業管理公司的真大與真小,真強與真弱,沒有完全的物業管理行業的市場背景。

    2.物業管理公司的品牌,其實質是開發公司的品牌在支撐。如果認為不是的話,我們可以想象一些著名的物業管理公司如果其背后的開發公司倒閉了,它的情形會是怎么樣。當然不排除已有極少數的物業公司正逐漸走出開發公司的影子。

    3.物業公司所服務的客戶(業主),開始選擇時主要是選擇開發公司,而非物業公司,也即物業公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業公司的,客戶沒有選擇的自由,是缺乏市場化的顯著特征。

    4.再有,從一些在全國范圍內攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看,其樂于表現的是,言必稱又接了幾個幾個樓盤,鮮有說它的管理服務特色及其品牌的內涵。如果不是出于商業機密的話,大致是因為“物業管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出,其真正的競爭力并非完全來自其物業管理服務的優勢,而主要來自其“大”和“強”的優勢。

    從以上的這些情形可以看出,物業管理行業還沒有制訂真正屬于自己的游戲規則,現在的物業管理行業奉行的是房地產行業的游戲規則,而非作為服務行業的物業管理行業的游戲規則,其原因是物業管理行業未能做到真正完全的市場化。

    但不管怎樣,物業管理作為一個新興的行業,其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下,行業將制訂屬于自己的游戲規則,物業管理公司將奉行這種游戲規則。而目前,在游戲規則未完全清晰制定的情況下,如果僅作為一個物業管理公司而言,大公司與小公司是站在同一道起跑線上的,機會亦等同。在機會等同的情況下,優勢是決定勝出的前提。但必須看到,大公司與小公司的優勢都是相對的,大公司有大公司的優勢,小公司有小公司的優勢,很難說誰的優勢更具有競爭力。這樣,優勢也只是一個理論上勝出的“假設”,是一支握在手中的上上簽,而非實際上的真正把握,在結果產生之前,沒有真正的勝利者。

    在新規則下的大公司與小公司處于均勢,中小物業管理公司的希望正在于此。如果中小物業公司采取恰當的經營策略,則完全可以經過幾輪行業洗牌后由小到大,由弱而強,由強而勝。

    二、中小物業公司的經營策略

    根據物業管理行業的以十所述的市場現狀,中小物業管理公司并不是完全沒有希望,并不是要完全聽命于其所依賴的開發公司求得生存,相反,中小物業管理公司在行業市場化的進程中,是一個獨立的主體,有自己的意志,只要采取合適的經營策略,完全有可能從小到大。

    中小物業管理公司可以考慮采用以下一些策略,組合運用,逐漸形成自身的競爭優勢。

    (一)夯實基本功

    在完全市場化的環境下,物業管理公司的核心競爭力,最終取決于其經營管理的基本功。基本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。

    理清物業公司與開發公司的關系,建立合理的體制。物業公司與開發公司的關系不清,從根本上制約了物業公司的發展,有不少人認為,理清二者關系的主體是開發公司,其實從物業管理公司經營的角度來看,理清二者關系的主體應在物業管理公司。中小物業管理公司往往與開發公司的關系很密切,更易于與開發公司溝通協商,應主動推動二者脫離的進程,確立物業管理公司相對獨立的地位,建立適宜物業公司發展的體制。

    加強專業化建設。中小物業管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切切實實地加強專業化建設,在自己的領域內成為各方面的專家。

    抓好管理處的經營。中小物業管理公司轄下一般只有幾個管理處,數目不多,應立足于管理處的經營,將每個管理處經營成精品。要將管理處經營鑄成精品,就要下大力氣抓好管理和服務。一個管理處從其職能來看,完全可以作為物業管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司”來經營,這個“分公司”要自主經營,自負盈虧,在總公司的指導原則下,建立完備的管理機制和向業主提供靈活的、富有特色的服務。同時,管理處要大力培養人才,為公司的進一步發展壯大提供必要的人才儲備。

    在目前大的物業公司抬頭大力開拓市場的急進情況下,他們往往忽視了基礎建設,而這正是中小物業公司的機會所在,中小物業公司因為小,所以更容易把基礎打得更扎實,更容易鑄就精品。

    (二)概念領先

    中小物業公司因為小,力量集中,可以對客戶的需求作非常深入的研究分析,在此基礎上,提出一些新的經營概念,以新的經營概念在行業中取得突破,提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下,大的物業公司所持的經營理念和執行的路線,未必就代表了物業公司經營的真理。大的物業公司在一個經營概念的形成、實施、到總結而成整個公司的經營指導方針,往往是一個相當漫長的過程,經營的效果如何,經營方針對與錯,要經過長時間的驗證,如果中途要發生改變,就更加麻煩,這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業公司包袱非常小,要采用一種新的經營概念,對其進行試驗,會非常容易,即便是錯了,也容易改正過來。這樣,這種允許不斷對新的經營方法作嘗試的機制和環境,更有利于公司的成長。中小物業公司應該發揮這種優勢,大膽嘗試一些新的經營思路,形成自己的經營特色。

    (三)服務領先

    服務領先,這是中小物業管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業公司管理的小區本身就比較小,對業主的情況掌握得非常清楚,與業主接觸很近很多,完全可以提供“一對一”式的個性化服務。有了“一對一”的條件,就可以根據業主的情況提供量身定做的服務內容,物業公司不但擔當了小區公共管理者的角色,還擔當了業主的生活顧問和生活管家。中小物業公司通過提供這種貼身的服務,將與業主的關系拉得很近,而業主也將物業公司融入了自己的生活中去,須臾不能離開。服務如果達到了這種層次,則中小物業公司具備了強大的生存力,其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業公司手握大量資金,動用多種高層關系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候,正是中小物業公司在服務方面苦練內功的大好時機。

    (四)橫向聯合,資源共享

    與大公司依靠實力的市場擴張力相反,中小物業公司往往處境孤立,經濟實力不足,人際關系薄弱,要單靠自身力量沖向市場,實在太難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看,幾乎聽不到中小物業公司的聲音,他們完全被一些較大的物業公司遮住了。這種情況下,中小物業公司應橫向聯合起來,組成關系聯盟,共享各種資源:人才智力共享、信息共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源后的中小物業公司可以形成一個“虛擬的大物業公司”,在一定程度上可以與大的物業公司競爭。

    (五)創造模式品牌

    一個企業的競爭力往往不是來自其自身的力量大小,而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力、在市場中的絕對壟斷地位;而模式品牌,依靠的是企業采用的經營模式的獨特性,如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店,不同的店,卻采用相同的模式。中小物業公司在實力不如人的情況下,單靠其經濟實力難以樹立品牌,這種情況下,就要創造模式品牌。可以這樣創造模式品牌;幾個中小物業公司聯合起來,共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理服務模式,并采取相應的措施將模式的內容和特征固定下來,然后在各中小物業公司所管轄的小區推廣開去,采用相同的ci策劃和形象推廣,在小區內打出“本小區采用某某模式進行管理”,“本小區被授權采用某某模式管理”等標語和旗號,然后再借助一些新聞媒體宣傳報道,逐漸培育起某種物業管理服務模式的品牌。各中小物業公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場,參與競爭。

物業經營管理范文第5篇

現代物流企業是指以現代物流理念為指導，采用現代物流的組織方式和現代物流技術，為客戶提供有利于降低物流成本和提高物流合理化水平的綜合服務型物流企業?，F代物流企業在經營理念、運作模式、服務內容、信息化程度、物流技術、企業制度等方面都有較高的要求，以反應快速化、服務系列化、作業規范化、目標系統化、手段現代化、組織網絡化的顯著特征區別于傳統物流企業。

現代物流企業的經營模式是物流企業在生產經營中應用物流功能要素進行生產經營并獲得收益的業務運作方式。經營模式是企業盈利的基礎，只有具備了一個成功的經營模式，企業才可能獲得盈利。物流經營模式是物流企業核心競爭力的體現，物流企業經營模式的研究，對于傳統物流企業向現代物流企業轉變尋找新的思路具有重要意義。

一、中國物流企業經營現狀

隨著我國物流業的快速發展，物流市場出現了多種類型的物流企業，傳統運輸、倉儲、貨代企業開始向物流領域拓展，新興物流企業大量涌現。國外物流企業也看好中國的物流市場，加快在中國市場的拓展速度。物流業形成了多種類型物流企業共同發展的格局。但與物流業發達的國家相比，我國物流業仍處在發展初期，物流企業發展還很不成熟，主要體現在現代物流理念淡薄，經營觀念落后，缺乏現代物流服務模式的開拓創新。

據有關機構統計，近年來，我國新增物流企業的數量每年以16%—25%的速度增長，目前全國已有70萬家與物流有關的企業和機構，但從網絡、功能、管理、服務、業績等方面綜合評估，真正實力超群的，具有競爭力的企業卻寥寥無幾。據中國物流采購聯合會和美智管理顧問公司所做的第三次物流市場調查報告顯示：中國的第三方物流企業規模較小，在調查的50多家企業中沒有一家擁有超過2%的市場份額。究其原因，就在于我國的物流企業的功能單一，增值服務薄弱，缺乏滿足客戶的個性化物流需求的能力?，F代物流的本質是服務，物流企業的目標就是要滿足貨主企業向其客戶提供物流服務的需要，因此無論是在服務能力上，還是在服務質量上都要以貨主滿意為目標。隨著工商企業物流理念的成熟，他們在要求提供運輸、倉儲等一般外，還希望物流企業提供物流網絡設計、庫存管理、訂貨管理、流通加工、定單處理、信息服務等一系列的增值服務。然而，國內只有極少數企業可以提供此類物流增值服務。調查數據表明，國內第三方物流企業收益的85%來自基礎，諸如運輸管理和倉儲管理等，增值服務及物流信息服務等的收益只占15%。

從表面上看，物流企業存在的問題主要體現在服務內容單一，物流手段落后，信息化程度低等方面，但通過進一步分析不難發現，造成這種現象的原因是物流企業缺乏對現代物流深層次的研究，缺乏成熟的、適合客戶需要的經營模式。

二、先進物流企業的經營模式分析

以中遠物流、中外運物流、招商局物流為代表的一批中國先進物流企業，積極適應市場需求變化和應對國外企業的沖擊，結合自身優勢，在開展現代物流服務的過程中探索出了很多具有代表性的經營模式。筆者走訪調研了數十家先進的物流企業，掌握大量企業經營運作方面的第一手資料，在此基礎上總結了八種具有借鑒意義的模式。

1．物流服務延伸模式

所謂物流服務延伸模式，是指在現有物流服務的基礎上，通過向兩端延伸，向客戶提供更加完善和全面的物流服務，從而提高物流服務的附加價值，滿足客戶高層次物流需求的經營模式。如，倉儲企業利用掌握的貨源，通過購買部分車輛或者整合社會車輛從事配送服務；運輸企業在完成貨物的線路運輸之后，根據客戶的要求從事貨物的臨時保管和配送。這種模式對于從事單一功能物流服務的傳統物流企業來說，不僅可以拓展物流服務的范圍，而且達到提高物流服務層次的目的。

2．行業物流服務模式

行業物流服務模式是通過運用現代技術手段和專業化的經營管理方式，在擁有豐富目標行業經驗和對客戶需求深度理解的基礎上，在某一行業領域內，提供全程或部分專業化物流服務的模式。這種經營模式主要特點是將物流服務的對象分為幾個特定的行業領域，然后對這個行業進行深入細致的研究，掌握該行業的物流運作特性，提供具有特色的專業服務。行業物流服務模式集企業的經營理念、業務、管理、人才、資金等各方面優勢于一體，是企業核心競爭力和競爭優勢的集中體現。

商業運作方式決定著物流服務方式，只有深入掌握了目標行業或項目的具體特征，才能提供專業化的物流服務。實際上，行業物流服務模式體現了細分物流市場的特征。物流企業必須不斷研究目標市場行業的物流特點和發展趨勢，成為這些行業的物流服務專家。在全球，也只有極少數企業能進行所有種類物流服務的現代物流企業。絕大多數物流企業都可采用目標集聚戰略，進行準確的市場定位，各有側重地展開各具特色的物流服務。

在國內，行業物流服務是近年來我國物流市場發展的一個趨勢，服裝、家電、醫藥、書籍、日用品、汽車、電子產品等行業或領域紛紛釋放物流需求，極大的豐富了物流市場。

3．項目物流服務模式

項目物流是指為具體的項目提供全程物流服務的模式。這類需求主要集中在我國一些重大的基礎設施建設項目和綜合性的展會、運動會中，如三峽水電站、秦山核電站、國家體育館等基建項目以及奧運會、展覽會等大宗商品的運輸物流服務，實施這種模式的物流企業必須具備豐富的物流運作經驗和強大的企業實力?！爸型膺\物流”在項目物流方面取得了不菲的成績，長期以來，中外運在國內外建設起完善的業務經營網絡，在為國內各大外貿公司提供全面運輸管理服務的同時，為國家重點工程項目的生產物資實行國際多式聯運，同時為我國大型國際展覽會、博覽會和運動會承擔物品運輸任務，取得了一定的成功經驗。

4．定制式物流服務模式

定制物流服務是指將物流服務具體到某個客戶，為該客戶提供從原材料采購到產成品銷售過程中各個環節的全程物流服務模式，涉及到儲存、運輸、加工、包裝、配送、咨詢等全部業務，甚至還包括訂單管理、庫存管理、供應商協調等在內的其他服務?，F代物流服務強調與客戶建立戰略協作伙伴關系，采用定制式服務模式不僅能保證物流企業有穩定的業務，而且能節省企業的運作成本。物流企業可以根據客戶的實際情況，為其確定最合適的物流運作方案，以最低的成本提供高效的服務。

北京星網物流中心是由“金鷹公司”（MSAS和Sinotrans在1996年成立的合資公司）專門為諾基亞公司興建的物流設施，它坐落在諾基亞星網工業園內，將園區內諾基亞的區域供應商和制造廠商緊密的連接在一起，通過“金鷹公司”提供的無縫隙供應鏈解決方案，降低整個園區內企業的供應鏈成本，實現低成本運營目標。

5．物流咨詢服務模式

物流咨詢服務模式是指利用專業人才優勢，深入到企業內部，為其提供市場調查分析，物流系統規劃、成本控制、企業流程再造等相關服務的經營模式。企業在為客戶提供物流咨詢服務的同時，幫助企業整合業務流程與供應鏈上下游關系，進而提供全套的物流解決方案。企業通過物流咨詢帶動其他物流服務的銷售，區別于一般倉儲、運輸企業的簡單化服務，有助于增強企業的競爭力。

在具體的業務運作中，可以采用大客戶經理負責制來實施物流咨詢服務。大客戶經理要針對每個客戶的不同特點，成立獨立的項目組，組織行業專家、大客戶代表、作業管理部門、項目經理等人員，從始至終負責整個項目的銷售、方案設計與服務實施，保證項目的實施效果，提高客戶滿意度。實踐證明，這種站在客戶角度考慮問題，與客戶結成長期的戰略合作伙伴關系，相互合作、共同發展的業務運作模式具有良好的發展前景。

6．物流管理輸出模式

物流管理輸出模式是指物流企業在拓展國內企業市場時，強調自己為客戶企業提供物流管理與運作的技術指導，由物流企業接管客戶企業的物流設施或者成立合資公司承擔物流具體運作任務的服務模式。采用管理輸出方式時，可有效減少客戶企業內部物流運作與管理人員的抵制，使雙方更好的開展合作。采用物流管理輸出模式時，可以利用客戶企業原有設備、網絡和人員，大幅減少投資，并迅速獲取運作能力，加快相應市場需求的速度。在運作時，可以有兩種方式

（1）系統接管客戶物流資產：如果客戶在某地區已有車輛、設施、員工等物流資產，而物流企業在該地區又需要建立物流系統，則可以全盤買進客戶的物流資產，接管并擁有客戶的物流系統甚至接受客戶的員工。接管后，物流系統可以在為該客戶服務的同時為其它客戶服務，通過資源共享以改進利用率并分擔管理成本。

（2）與客戶合資成立物流公司：物流企業與客戶共建合資物流公司的方式，既使客戶保留物流設施的部分產權，并在物流作業中保持參與，以加強對物流過程的有效控制；又注入了專業物流公司的資本和技能，使物流企業在物流服務市場競爭中處于有利地位。

招商局物流集團與青島啤酒股份有限公司的合作便是物流管理輸出模式的一個成功案例，招商局物流集團通過對青啤發展現狀和其他多方信息的分析，結合青啤自身擁有大量物流設施、設備與人員的實際情況，提出與青啤成立合資物流公司，購買或租賃青啤原有物流設施、設備，并接收青啤原有運作和管理人員。這種模式確保了招商局物流能夠將其較為先進的現代物流理念、員工分配制度、操作流程的再造方法，漸進地、完整地灌輸到合資公司的物流管理中。合資公司開始運作的三周時間內，青啤原有車輛利用率就提高了60%，每年僅公路運輸就將為青啤節省物流成本近700萬元。

7．物流連鎖經營模式

物流連鎖經營是指特許者將自己所擁有的商標（包括服務商標）、商號、產品、專利和專有技術、經營方式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用；被特許者按合同的規定，在特許者統一的業務模式下從事經營活動，并向特許者支付相應費用的物流經營形式。物流連鎖經營借鑒了成功的商業模式，可以迅速的擴大企業規模，實現匯集資金、人才、客戶資源的目標，同時在連鎖企業內部，可以利用互聯網技術建立信息化的管理系統，更大程度的整合物流資源，用以支持管理和業務操作，為客戶提供全程的物流服務。

錦程國際物流集團從2000年開始物流連鎖經營的嘗試，將商業中加盟連鎖的經營理念引入到物流業，創造出了以現代網絡技術為支持，以加盟連鎖的形式進行物理網絡擴張的經營模式，使公司迅速匯集了資金、人才和客戶資源，擴大了企業規模。

8．物流戰略聯盟模式

物流聯盟模式是指物流企業為了達到比單獨從事物流服務更好的效果，相互之間形成互相信任、共擔風險、共享收益的物流伙伴關系的經營模式。國內物流企業，尤其是中小型民營企業的自身力量薄弱，難以與大型跨國物流企業競爭，因此，中小型物流企業的發展方向是相互之間的橫向或縱向聯盟。這種自發的資源整合方式，經過有效的重組聯合，依靠各自的優勢，可以在短時間內形成一種合力和核心競爭力。同時在企業規模和信息化建設兩個方面進行提高，形成規模優勢和信息網絡化，實現供應鏈全過程的有機結合，從而使企業在物流服務領域實現質的突破，形成一個高層次、完善的物流網絡體系。在戰略聯盟的實施過程中，可以將有限的資源集中在附加值高的功能上，而將附加價值低的功能虛擬化。虛擬經營能夠在組織上突破有形的界限，實現企業的精簡高效，從而提高企業的競爭能力和生存能力。

廣州海元物流公司就是中小型物流企業戰略聯盟的成功典范，它是由31家優秀的專線運輸公司資產重組后建立的現代化物流企業，在全國擁有376個分公司，并且建立了海元物流信息系統，推出了京廣物流帶、廣滬物流帶、廣渝物流帶等服務區域。“海元模式”是中小型企業向現代物流企業發展過程中創造的一種新模式，為中小型物流企業做大做強提供了借鑒。

三、對物流企業經營模式的幾點思考

1．經營模式是物流企業成功的關鍵

在物流市場被普遍看作是具有良好發展前景的市場以后，進入物流行業的企業數量逐年增多，行業內部的競爭日趨激烈，而且競爭已經由單純的價格競爭開始走向服務質量和服務層次的競爭。此外，我國加入WTO以后，已經陸續開放了部分物流市場，一些跨國物流企業，如馬士基、UPS等相繼進入中國，國內的物流企業面臨著來自跨國物流公司和國外物流資本的挑戰。今后的五至十年，將是我國物流企業發展的關鍵時期，物流行業將重新洗牌。通過企業之間的競爭將導致相當一部分企業由于缺乏創新而被淘汰出局；那些經得起市場考驗的企業則會打牢市場根基，確立自身在市場中的地位。通過企業整合、重組，將會在各個地區產生若干家大型的現代物流企業。其中，有的將會成為具有全國性物流網絡，能夠提供綜合物流服務的第三方物流企業。

前面所述的幾種經營模式，便是那些具備勇于開拓創新精神和敏銳市場洞察力的企業成功經驗的總結。這說明，經營模式已經成為影響企業經營成敗的重要因素，成功的經營模式是企業獲得盈利的基礎，同時也是企業核心競爭力的體現。傳統儲運企業向現代物流企業轉變，目標就是尋求一種新的盈利模式，只有找到了適合于企業的經營模式，傳統儲運企業才真正完成了轉變。

2．經營模式是現代物流服務理念的體現

隨著社會經濟快速發展，顧客需求呈現多樣化和復雜化的趨勢，企業對于物流服務的準時性、及時性、全面性的要求越來越高。這就要求物流企業針對客戶的經營特點提供個性化的服務。因此，在提供服務時，要仔細分析客戶的需求，了解客戶的經營規律，以便提供精確的物流服務。經營模式體現了物流企業的現代物流服務理念，企業在為顧客提供物流服務的過程中，必須站在客戶的立場上思考物流合理化問題。

行業物流服務模式和項目物流服務模式將物流服務具體到每個行業或具體項目，物流服務是建立在對目標行業或項目深入研究基礎之上的，由于掌握了行業的運作特性和客戶的具體要求，因此，可以提供高質量的物流服務。物流連鎖經營模式和物流戰略聯盟模式體現了物流企業間橫向聯合或縱向聯合的經營思想，通過行業內部的整合，實現優勢互補。不同的經營模式反映了不同的競爭策略和企業各自的特點，以及資源優勢。但是，無論采用哪種經營模式，目的都是為了提升企業的市場競爭力，最大限度的滿足顧客需求。

3．經營模式的選擇要結合物流企業實際