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房地產開發的流程范文第1篇

    第一部分,開發項目的籌備工作

    在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地用地手續,根據項目規模和性質,委托具有相應項目資質的勘察設計單位對擬建項目進行研究,并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。

    第二部分,行政審批部分

    根據我國現有建設,房地產建設項目的行政許可程序一般可分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建筑工程竣工綜合驗收備案。

    一、選址定點

    1、項目立項,國家計劃管理機關和有關政府機關審查可行性研究報告,進行項目立項的審批。

    2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

    3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

    4、環保局辦理環境影響評估,出具生產性項目環保意見書。

    5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署相應的意見。

    6、規劃部門辦理項目選址意見書。

    二、規劃總圖審查及規劃設計條件的確定

    1、人防辦進行人防工程進行條件審查。

    2、國土資源局進行土地預審。

    3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署意見。

    4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》,并確定用地條件。

    三、規劃設計和施工圖設計審查

    1、規劃部門對初步設計根據已審批的規劃要求進行審查。

    2、公安消防支隊對初步設計的消防設計條件進行審查。

    3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

    4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

    5、國土資源局進行用地預審。

    6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計涉及的專業內容進行專項審查。

    7、建設管理機關對落實初步設計批準文件的要求向施工圖進行審查。

    四、規劃報建審查

    1、公安消防支隊和人防機關進行消防設計和人防工程進行審查。

    2、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分,按有關專業技術規范對相關專業內容和范圍進行審查。

    3、規劃部門復核經要求變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,核發《建設工程規劃許可證》。

    五、施工報建登記

    1、建設單位辦理施工報建登記。

    2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。

    3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建筑工程施工許可證》。

    六、商品房預售許可的行政審批

    向房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:

    1、以下證明材料:

    (1)土地使用權證書;

    (2)建設工程規劃許可證和施工許可證;

    (3)按擬預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

    2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

    3、工程施工合同;

    4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、配套設施、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

    七、建設工程竣工綜合驗收備案

    1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告及相應需提供的驗收證明文件進行備案審查。

    2、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。

    3、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證。

    第三部分 項目權屬初始登記階段

    1、由房管局核準新建商品房所有權初始登記。

    2、開發商應提交材料:

    (1)申請書;

    (2)企業營業執照;

    (3)土地使用權證;

    (4)建設用地規劃許可證;

    (5)建設工程規劃許可證;

    (6)施工許可證;

    (7)房屋竣工驗收資料

    (8)房屋測繪技術報告;

房地產開發的流程范文第2篇

關鍵詞：房地產開發，服務供應鏈，模型構建

1、引言

在“服務型經濟”的蓬勃發展全球產業結構大背景下，傳統產業結構逐步調整。在供應鏈研究領域，對于產品供應鏈的研究已較為成熟，涉及服務供應鏈方面則相對較少。由于與制造業運作模式不同，服務業需構建新的供應鏈模式來提高其整體競爭力。無論從實際需求還是理論發展的角度看，對供應鏈的研究重心從產品供應鏈轉移到服務供應鏈將成為必然趨勢。

房地產業是我國國民經濟的重要支撐，它的發展對我國經濟決策有巨大影響力。近年來，國內外資本大量流入房地產市場，同時國家也加大了對房地產業調控力度，這都加劇了房地產企業之間的競爭。在市場需求方面，客戶對房地產的需求呈現出多元化，對房地產的質量要求提高，這也是房地產企業所面臨的挑戰。提高企業在激烈的競爭中的生存能力是至關重要的。房地產企業可以運用先進的開發模式，引入科學的管理理念，從而提高市場競爭力，突破局限自身發展的阻礙。本文將對房地產開發過程從服務供應鏈的角度進行研究，構建房地產開發服務供應鏈管理模式，并對其內涵、結構模型進行初步的探討。

2、服務供應鏈的界定

在20世紀末，供應鏈領域出現對服務供應鏈的相關研究，但目前仍處于不成熟階段，服務供應鏈的相關定義也尚未形成統一。根據國內外關于服務供應鏈的研究，可以把服務供應鏈的涵義概括為以下幾類：

第一種觀點認為，服務供應鏈是指服務行業中的不同服務生產主體之間的關系。Edward G. 等學者提出服務供應鏈是服務行業的供應鏈，認為服務供應鏈的行為不同于產品供應鏈[1]。

第二種觀點認為，服務供應鏈是在服務行業應用產品供應鏈的思想管理有形產品。Jack， Richard等在醫院健康護理方面通過采用供應鏈管理中的藥品庫存管理和信息集成的思想，提高服務的綜合績效[2-3]。金立印在其文章中認為在服務市場競爭日趨激烈的背景下，服務性企業有必要采取在制造業中發揮著重要作用的供應鏈管理模式來提高預測服務需求的能力，高質量、低成本、快速高效地對應不同顧客的不同需求，以獲得持久性競爭優勢[4]。

第三種觀點認為，服務供應鏈是產品服務化過程中發生的一些先后服務活動，其本質的是基于產品服務化角度來定義的。Dirk和Steve等學者認為服務供應鏈是產品服務化過程中產品售后服務支持所涉及的服務計劃、分配資源、配送和回收、分解、修理恢復等管理活動[5]。

第四種觀點，Ellram 提出服務供應鏈是在專業服務中從最早的供應商到最后的客戶中發生的信息管理、流程管理、能力管理、服務績效和資金管理[6]。而我國的更多學者將服務供應鏈與行業特性相結合進行的研究，能夠起到指導相關行業實踐的作用。這些研究主要集中在物業、醫療保健、旅游和物流服務等行業。

基于上述文獻中關于服務供應鏈的相關界定，作者認同第四種觀點。不同的行業有著各自行業的特殊性，需針對其個性來進行服務供應鏈的研究，使得研究成果的實用性更強。本文主要根據第四種觀點對房地產開發服務供應鏈展開討論。

3、房地產開發服務供應鏈

3.1涵義

房地產開發服務供應鏈，是指以房地產開發企業為核心，顧客的需求為出發點，將服務分配予相應的供應商，并通過對資金流、信息流、服務流和物流的控制，將服務流程管理、能力管理、客戶關系管理和服務績效管理集成的網鏈結構模式。

房地產業是以房屋建筑為生產對象的物質生產部門，同時也是為客戶提供房地產相關服務的部門。在整個房地產開發建設的過程中存在一條主要的供應鏈條：材料設備供應商 承包商 房地產開發商 最終客戶，這是一個相互關聯的鏈條。從房地產項目立項到竣工，售出的整個過程中都是以開發商為核心，房地產開發企業是一個“總集成商”，從項目策劃、設計、承建、監理、到最后的銷售和后期物業維護，這些環節中所涉及的單位都可看作房地產開發企業的服務供應商。

房地產開發過程所涉及的主體眾多，這就決定了房地產開發的服務供應鏈的多層次性。服務主體之間的結構關系如圖1：

圖1 房地產服務主體之間的結構關系

3.2 房地產開發服務供應鏈的結構模型

房地產項目的開發程序復雜，涉及主體眾多。只有有一個良好的結構模型，才能保證服務供應鏈中各個服務主體之間密切協作，使供應鏈模型正常運轉，能夠在低成本和高質量之間尋求到平衡點，最終達到供應鏈整體利益的最大化。

房地產項目開發主要包括以下流程：房地產開發商首先通過市場調研，對項目進行可行性研究，了解客戶的需求；然后對項目立項，按功能對項目進行分工：由銀行或金融投資機構為項目提供資金的服務；策劃、設計公司對項目提供項目規劃和設計的服務；監理、造價公司提供監管和咨詢服務；承包商提供項目的生產服務；銷售公司則為項目提品推廣和銷售等服務；物業公司為項目提供后期維修等物業服務。房地產開發商是總集成商，在這服務過程中，對資金、信息、物流、服務等進行總的協調控制，對服務的流程、質量等進行監督管理，最終為客戶提品服務，滿足客戶的需求。

房地產開發服務供應鏈結構模型，如圖2所示：

物流、服務流

資金流、信息流

流程管理、能力管理、客戶關系管理、績效管理

圖2 房地產開發服務供應鏈結構模型

房地產開發服務供應鏈，以滿足顧客需求為目的，以服務為載體，以間接服務供應商、直接服務供應商、整合服務集成商的房地產開發企業和客戶為主體，包括流程管理、能力管理、客戶關系管理和績效管理等主要活動，融合了物流、資金流和信息流的服務供應鏈。

房地產開發服務供應鏈中最顯著的特點是要通過服務外包的形式選擇合適的服務供應商提供服務。這就意味著整個服務供應鏈更加依賴于信息的流動和共享，服務集成商應更加注重對信息流的管理，避免企業之間形成信息孤島。在該模型中房地產開發企業是一個服務集成平臺，它是整條服務供應鏈的核心，開發企業通過對市場的調查，預測客戶的需求，掌握市場需求的變動和更新，不斷尋求新的價值增長點。并通過對服務供應商績效評估與管理，與供應商建立長期的戰略合作伙伴關系，整合各服務供應商的資源，在基于實體產品和基本服務的基礎上，以較低的成本創造出更大的價值，最終達到滿足客戶需求的目標，從而構成以服務為節點的實體和信息流通的網絡。同時，由于房地產業的特殊性，資金流的控制在整個供應鏈中尤為重要，在房地產開發過程中，各個環節都需要大量的資金，對資金的有效利用與控制是房地產開發企業的核心任務。

3.3 意義

與一般企業不同的是，房地產開發企業主要通過外部企業作為載體完成服務，實現價值，載體協同作用時，創造的價值更大。房地產開發企業之間的競爭主要是供應鏈的競爭，如何優化服務供應鏈，是房地產開發商所關注的重點。單純地依靠外部企業進行競爭，會使得房地產開發企業失去核心競爭力，因此房地產開發企業要在市場競爭具有持續性的優勢，就必須對外部服務體系進行管理，優化自身的服務供應鏈。

3.3.1 提高開發商對市場的反映

以房地產開發商為核心的房地產開發服務供應鏈中，開發商是一個總的集成商，能夠增進其他服務系統中的企業之間的交流，加快信息的處理和傳遞，提高信息的準確性，并能夠及時了解到市場需求的變化、房地產建設的最新技術和材料、尋找項目資金來源和合適合作伙伴，有利于提高企業對市場的反映速度，提高企業決策的準確性。

3.3.2 有利于開發商提高企業核心競爭力

選擇富有核心優勢的環節進行運作是企業在資本市場暗潮中規避風險的重要戰略決策，而剩余環節的業務有選擇地外包給其他企業，達到各環節最佳能力的組合，形成房地產品整體的競爭優勢，并能夠有效地提高產品質量、服務水平，降低產品價格。

3.3.3 有助于提高行業水平

在房地產項目的建設過程中，涉及到多方企業間的合作，要保證工程順利進行，企業間必須保持良好的信息溝通。尤其是開發商、設計院與承包商三者之間，信息溝通不暢會影響工程進度和質量。房地產開發服務供應鏈是一個服務網鏈，其中各個企業之間的信息都能夠得到有效溝通，房地產開發商處于核心地位，它的職責是要保證各環節之間的信息的暢通性與準確性。同時，信息的公開性和透明性，有助于開發商監督工程質量和服務水平，從而提高房地產行業的產品質量和服務水平。

4、結 論

結合服務供應鏈研究現狀，本文對房地產開發服務供應鏈進行了定義和結構分析。架設網鏈結構的房地產開發服務供應鏈模式，地產企業作為整個架構的核心依托開發商將服務項目分類逐級分包給其他企業的同時對項目進行一系列的管理，共同完成服務項目，滿足客戶需求。房地產開發服務供應鏈模型的構建有利于提升開發商的管理素質和整個行業產品和服務質量。但是，本文只是粗略地對房地產開發服務供應鏈進行了分析，還存在著很多的不足，有待改進和完善。

參考文獻：

[1] Edward G Anderson， Douglas J Morrice， Gary Lundeen. Stochastic Optimal Control for Staffimg and Baclaog Policies in a Two-Stage Customized Service Supply Chain[J]. Production and Operations Management，2006， 15（2）： 262-278

[2] Jack S. Cook， Kathy Debree， Amie Feroleto. From raw materials to customers： supply chain management in the service industry[J].SAM Advanced Management Journal， 2001， 66（4）：14-21.

[3] Richard Metters， Kathryn King-metters， Madeleine Pullman 著，金馬譯，服務運營管理[M]. 北京：清 華大學出版社，2004.

[4] 金立印，服務供應鏈管理、顧客滿意與企業績效[J].中國管理科學.2006.2

[5] 程建剛，李從東. 服務供應鏈研究綜述[J].現代管理科學.2008：101-102

房地產開發的流程范文第3篇

    房地產開發企業的一切管理工作,都應從建立和健全內部控制開始,構建和完善房地產開發企業的內部控制,是加強企業科學管理、提高企業經濟效益的客觀要求。尤其對于房地產企業來講,完善的企業內控對于防范風險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產企業是資金密集型的高風險行業,因此加強企業控制環境的建設,健全控制機制,有利于房地產開發企業的健康持續發展。

    二、房地產開發企業內部控制的原則

    目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。

    三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析

    (一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。

    (二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。

    (四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。

    四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法

    (一)對資金實行集中監控模式從企業資金管理的重點來看,從內部控制設計的原則出發,以信息系統為平臺,構建信息透明,數據共享的整體結構,建立資金集中管理模式、建立精確的現金預測模型和實時檢查現金的使用情況,建立成本效益最優的企業流動資金內部控制模式。企業內部的信息系統與各個銀行網上交易系統連接,實現資金管理系統中查詢銀行賬戶實時的資金發生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進行縱向和橫向的匯總,按組織結構進行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現流程審批。并依據審批過的資金計劃和業務流程申請,設置各項預警及禁止條件。

房地產開發的流程范文第4篇

（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高

現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。

（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績

對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。

二、規范房地產開發企業會計核算的建議

（一）合理選用準則，完善會計科目

合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。

（二）建立信息化會計核算體系

房地產開發的流程范文第5篇

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。

3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更

經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

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［3］陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析［J］.四川建材，2006，（2）.

［4］鄧田生，徐杰軍.房地產開發項目風險管理體系設計初探［J］.企業技術開發，2006，（11）.