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房地產成本控制范文第1篇

關鍵詞：房產；成本控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產成本管理控制概述

1、房地產成本管理的概念。 房地產成本管理是房地產公司生產經營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。主要是為了提高房地產公司在同行業的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。

2、房地產成本所涉及的內容。（1）土地、建筑安裝、設備成本。這是房地產開發成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費用是開發成本中最主要的成本支出之一，占據著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。（2）廣告營銷成本。當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產開發的后期就是廣告營銷的環節，也是房地產成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用。（3）管理成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。（4）其他不可預見財務成本。根據對一些具體的房地產經營運行過程可以確定：獲得土地使用權成本、管理成本在項目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數低；工程施工前期規劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關注即可。

二、房地產公司成本管理中的問題

1、成本核算對象的設立不規范。 在成本的管理中要實現有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產企業成本的核算對象應根據項目的核算內容來確定相應的核算對象。

2、 成本費用分攤不合理 。 房地產成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規劃和規定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。

3、賬物不一致。 由于房地產企業的生產經營涉及到多個方面，因而其財務管理就顯得極其重要，一套完善的制度規范對于實現其合理高效的財務管理有著非常重要的作用。

4、工程成本核算的依據無法及時取得。 房地產企業在進行工程成本的核算中要取得真實有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發票，并在此基礎上進行核對。

三、對房地產成本控制與管理提出的相應方法及設想

1、獲得土地使用權成本管理。 獲得土地使用權的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當地的地價影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設計費用和調研費用等，設計費用是控制管理的重點。對設計費用進行嚴格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預算和管理。

3、工程建安運行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項目采用公開招標的形式，小于10 萬元的項目采用比選的形式，是降低成本的最重要環節；招標前一定要對標書中的主要材料做市場調查，標書中主要材料一定要約定三個左右的品牌。（2）關于鋼材價格的控制，對于一年開發大于 40 萬平方米的房地產公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計算，如果將鋼材價格和經銷商鎖定，鋼材一項的成本降低就會超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴格把關，節約資源消耗。（3）關于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務系統的給我們做一個稅務籌劃的話，也許稅務這一快也能為我們降低成本提供新的亮點。（4）關于樓盤的優化，做為房地產公司一定要有自己的設計團隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時定要固化，形成自己的風格，對降低成本、縮短開發周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。（5）要關心員工，把感情留人、事業留人、和適當的待遇留人的理念體現在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。

4、銷售、運營成本管理控制。 這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產品銷售過程中產生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預算，并且建立各極的宣傳網絡和平臺，將產品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機制；使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。

5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產公司在整個運營周期所發生的各種不可預見及管理成本。這部分財務成本，主要受項目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓勵機制 。 首先，要在思想上重視。領導要在思想上和重視程度上加強，同時所有員工都加強主觀認識。其次，還要建立一定的鼓勵機制。對在成本管理這項工作中表現好并且業績突出的部門或個人加以重獎，充分調動所有職工的積極性。而且，除相關激勵制度外，一個企業的文化建設也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。

7、制定完善的成本計劃。 房地產企業成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標和完整的控制計劃以指導后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環節。

8、實行全程成本控制。 由于房地產企業的生產經營不是一個短期的投資行為，其往往是一個長期的投資過程，因此在其成本控制中要實行全過程的成本控制管理，以達到成本支出最小化的目的。

房地產成本控制范文第2篇

（一）保證作用

通過加強成本控制，可以對房地產企業的日常生產經營過程中所發生的各項成本費用從空間和時間上進行監督和調控，及時發現項目成本中的偏差，并可以采用科學合理的方法予以更正，提高成本費用的使用效率，進一步保證房地產企業經營目標的早日實現。

（二）促進作用

在企業日常的生產經營過程中，成本控制可以運用系統工程的原理，計算、調節和控制各種費用，可以及時發現經營過程中的薄弱環節，及時發掘出房地產企業內部潛力，有利于促進房地產企業轉變經營機制，提高經營管理水平，提高企業核心競爭力。因此，加強成本控制對房地產企業的發展有促進作用。

（三）監督作用

房地產企業成本控制是全方位、全過程的系統控制，加強成本控制可以很好監控房地產企業項目建設的全過程，主管人員可以通過資料信息系統更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。

（四）協調作用

房地產企業各個方面利益受成本控制水平的影響，同時相關物質利益協調水平的高低也會影響財務成本控制。從企業成本目標來看，由于一些客觀原因導致在具體的實施過程中會略顯不公平、合理。通過加強成本控制，可以協調好企業各方的利益，實現各個子系統的協調統一。

二、房地產成本控制的管理方法

（一）投資決策階段的成本控制管理方法

1.引進前期成本控制人才。房地產開發企業為了提高成本控制管理水平，要提高對前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機構。房地產開發企業要在投資決策階段建立成本控制機構，要對開發項目進行可行性的研究，成本組織機構的成員主要由以下成員構成：房地市場專家、房地產管理的造價工程師、房地產項目開發的技術人員。同時，為了理論聯系實際，也可以聘請高校教授來授課，這個機構應由善管理、知造價、懂技術的領導來負責。房地產開發企業可以根據成本控制機構的相關數據，房地產領導就會熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發項目的償債能力，堅持安全貸款的原則，科學合理的確定貸款數額。通過成本控制機構，房地產開發企業就會合理安排資金，保證項目資金得到有效利用，防止項目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。

（二）設計階段的成本管理方法

1.做好技術經濟的分析工作。房地產項目設計工作是經濟與技術對立統一的。因此，房地產開發企業應該從技術經濟分析和項目方案進行比較選擇，有利于保證開發項目的經濟合理性。其中，技術經濟分析的主要工作內容是在保證開發項目質量和要求的基本前提下，適當減少工程內容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項目工程質量的情況下，降低開發項目的成本。2.采用競爭機制和設計招標。在項目設計階段，房地產開發企業主要有以下三種形式：設計招標方式、指定承包方式、協商方式。設計招標是房地產開發企業從眾多中標單位中選擇優秀的單位來完成項目設計工作，實行設計招標可以使各個設計單位在公平的環境下競爭，房地產開發企業可以從多種設計方案中選擇，提高了項目設計方案的質量，同時也可以有效防止行業之間的不正當競爭。

（三）招標階段成本控制管理方法

房地產開發企業為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機會，用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產開發企業可以采用以下兩種方法進行招標，即固定總價招標和工程量清單招標。其中，固定總價招標的方式主要應用在項目緊張的情況下，投標單位承擔主要的風險，工程造價可以由招標方控制，然而這種方法不利于反映某一個單項的造價。因此，房地產開發企業也要從實際情況出發，在招標階段選擇合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工階段成本控制管理方法

1.不斷提高員工的節約意識。從實質上來講，房地產開發項目是一個比較系統復雜的工作。因此，在項目實施過程中要落實節約的原則，也就是在保證工程項目質量的前提下，大大節約房地產開發企業的物力、財力、人力，房地產開發企業的員工要認識到節約并不是消極的節約成本，而是動態監督施工階段的成本使用情況，將工作的重點放在事前監督上，要以系統論為主要的指導思想。節約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴格的財務制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費成本的現象；（3）優化施工方案。管理公共項目，降低對施工項目物力、人力、財力的消耗。房地產開發企業只有做好以上三點，才能合理控制好開發項目的成本，實現節約項目成本的目標。2.優化施工方法，制定科學合理的施工方案。房地產項目施工質量水平與施工方案的選擇密切相關，施工方案的選擇也會影響工程造價，房地產開發企業由于選擇項目施工方案不同，就會影響工程造價、工期、施工機具的不同。因此，房地產開發企業降低工程成本可以通過優化施工方案，要結合自身設備、現場情況、施工圖紙、施工經驗、技術規范驗收標準和管理水平等因素，制定出一套科學合理的施工方案，合理控制工程造價，提高施工設備的利用率和效率，更好地實現節約成本的目的。

三、結語

房地產開發企業實行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動房地產企業的發展，也可以為房地產行業帶來一個良好的風氣，可以激勵房地產行業實現節能降耗。因此，房地產開發企業的管理者要認識到成本控制管理的重要性，要做好各個階段的房地產項目的成本控制管理工作，保證房地產開發企業在競爭激烈的市場環境下立于不敗之地。

作者:李飛虎 單位:無錫太湖美生態環保有限公司

參考文獻：

[1]王中華.房地產開發企業項目開發決策中機會識別研究[D].北京:中國社會科學院研究生院,2013.

房地產成本控制范文第3篇

關鍵詞：供應鏈成本；房地產開發公司；成本控制

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

原標題：基于供應鏈理論的房地產企業成本控制探析——以X房地產開發公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當前，無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產業已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。

一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

（一）供應鏈管理的概念。供應鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下，為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業（組織）有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現，出于對成本的考量，無疑是供應鏈管理的出發點和實質。

（二）房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中，房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

在供應鏈思想下，房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在，并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的，供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。

二、X房地產開發公司成本控制存在的問題

（一）土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性，而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金，但由于土地手續遲遲辦理不到位，導致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

（二）設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有：

1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺，產品設計缺陷及后續設計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設計手段較落后，工程造價和設計方案缺乏有效結合，導致工程造價控制不力。

（三）政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續進展緩慢，從而嚴重延誤后續各環節，尤其是導致項目預售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

（四）施工、材料設備采購環節

1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商，導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

（五）銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環節成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節奏不一致，導致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理，該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題，從而導致業主索賠、拖欠物業費，物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建

（一）X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1：X房地產開發公司供應鏈結構模型。（圖1）結合X房地產開發公司的項目組織結構，其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等；開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

（二）X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題，引入供應鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

1、土地征用環節成本控制。經分析，X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右，可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運用價值工程等技術手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

（3）規避土地閑置費的繳納。

2、設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。

（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

（6）推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。

3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎上，還要權衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設計公司最佳融資結構。

5、施工、材料設備采購環節成本控制

（1）招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

（2）嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度，工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預防。在發生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強現場簽證的審查，減少現場簽證的盲目性?，F場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現場簽證管理制度。

（4）推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算，節約時給予獎勵，超出時由施工作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金額中扣除，這樣施工作業隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應根據定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應把好材料領用關和投料關，降低材料損耗率。

6、銷售環節成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產生實效。

7、物業管理環節成本控制

（1）物業管理前置到設計階段及招標環節，參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節，對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權，此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。

（2）做好備品備件的采購、保管、領用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

（3）提高物業服務水平，增加業主滿意度，從而提高收費率，降低物業運營成本。

本文從理論方法上構建了一種有別于傳統方式的房地產企業成本管理模式。其優勢表現在將供應鏈管理思想引入到房地產企業的成本管理中，能將整個供應鏈條的策劃、設計、顧問服務、施工、材料設備采購、銷售及物業管理活動聯系起來，在最短的時間內以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優勢。

主要參考文獻：

[1]許龍.房地產企業現代成本管理體系研究[D].重慶大學，2004.5.

[2]任夏儀等.目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J].財會研究，2008.3.

[3]楊秀凱.房地產企業全程成本控制的思考與對策[J].財經學習，2009.1.

[4]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008.

房地產成本控制范文第4篇

摘要：近年來，為了防止房地產過熱，影響經濟的健康發展，我國政府出臺了一系列調控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對日趨激烈的市場競爭，越來越透明、規范的市場以及不利的宏觀調控政策，開發商們認識到只有重視成本管理，提高項目成本的管理水平，才能取得良好的經濟效益，在市場競爭中立于不敗之地。本文分析了房地產企業成本管理存在的主要問題，然后針對這些問題提出了對策與建議。

關鍵詞 ：項目管理；成本管理；房地產開發

一、引言

現如今整個房地產的市場情況不甚樂觀，隨著行業競爭的不斷加劇，房地產市場逐漸從以往低投入高產出的模式轉變為高成本低收益的方向。在如此嚴峻的市場形勢之下，對房地產企業成本管理進行研究更加具有一定的實踐意義。房地產市場若要想形成新的競爭力支撐點，提高項目的經濟效益，引導建筑市場的良性發展，就要不斷提升房地產企業的成本費用管理問題，在質量確保的前提之下，努力做到成本最低。現階段國內房地產企業的成本管理受到傳統思想的制約，在工作中也過于注重財務部門對于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國內房地產開發項目受外在的影響因素過多，周期也較長，負債經營的現象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉不靈的境地，因此，加強房地產企業的成本管理是至關重要的。

二、現階段房地產企業成本管理存在問題

1.過于注重施工環節成本管理

大多數的房地產企業將成本管理的主要目標都放在了施工階段上，在房地產企業的組織結構中，采用以弱矩陣式為主的項目組織形式，其中項目經理其實就是施工經理。為了能夠避免在施工過程中出現各類經濟問題，大多數項目經理的權責都被架空，其他相關部門反而擁有較大的權利。如此一來就會產生很多的問題，具體如下：

（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業務的成本在一個穩定的范圍之內，而且更加注重局部利益，僅僅只關注個人本身職能范圍內的成本管理情況，無形中損害的是項目總體利益。

（2）項目經理的責任并未隨著權力被限制而隨之降低，反而協調溝通的工作不斷增加，這樣一來就會減少項目成本管理的時間，使得項目經理將關注的重點從成本轉移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各個部門之間缺乏及時有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先進的項目管理工具和方法

在我國的工程項目管理過程中，很少會使用一些科學的、先進的項目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達到指導項目成本管理的目的。這種情況在房地產開發項目管理的過程中尤為嚴重。有些公司在控制成本方面，達到極其精致程度，從成本管理的每一個細節考慮，但在實際操作控制不具有前瞻性、系統性和指導性。在項目建成后，在工程的某一個時間點或者某一個節點的成本是超或省，應該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項目管理工具來解決，特別是掙值管理技術，對工程造價管理特別有效，它可以對特定的時間段工程造價進行監測，清楚是節余或超支，并可以進行組合和進度控制。

目前掙值管理在國內的發展不理想主要是有兩個原因，一方面是意識問題；另一方面，我國的掙值管理和計算機的應用與項目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進行計算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當然不會太明顯。

3.項目運作過程中重實施輕計劃

雖然項目成本的管理方式很多，但是計劃仍然是不能或缺，應擺在首位完成。很多房產中介，了解準確的、可行的、詳細的項目管理目標和完成計劃的重要性，但一到該項目的實際運作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動，因此就不會花太多的時間去制定一系列的計劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實際中制定的工程計劃沒有科學依據，工程造價的某一個部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。

三、提升房地產企業成本管理水平的方法

1.加強項目前期投資決策階段的成本管理

項目的各種技術和經濟決策對于項目的成本和項目建成的經濟效益具有決定性的作用，也是項目成本控制的決定性階段。前期項目建議書的可行性也是決定項目是否展開的主要基礎，只要在項目決策階段的相關工作做得好，后期項目工程的設計與施工管理才會順利進行。在前期市場調查階段，如果沒有對于各種機制進行完善，那么勢必會造成項目的延遲，從而增加項目的成本。只有將決策階段的問題處理完善，才能推進項目的進程。

加強財政和物質資源，人力和科學合理的投資時間的前期可行性研究；對決策的程序進行完善，提升決策效率，對項目的市場與產品進行科學的定位；要建立健全決策支持機構，決策支持資源收集、整理，借鑒先進企業的經驗和方法是重視的項目決策階段明智的方法。

2.設計階段的成本管理

設計階段成本的管理是房地產企業成本管理重點內容。對設計階段進行成本管理的主要目的有兩個，一是降低工程所需的材料、設備、安裝、施工等費用，二是降低設計成本，以完成設計任務。因為工程費用的大部分材料、設備、安裝、施工成本在設計階段可以精確地確定，因此，對設計階段的成本進行控制是最主要和最優先的。

設計費用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設工程的全過程所占的比例較小，但是對工程造價的影響可以達到75％以上。因此，設計的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財力、物力、人力的投入?？茖W合理的設計可降低10％的項目成本。但許多設計師大多數對于技術較為重視，很容易忽視設計的標準和安全系數，沒有充分考慮項目的經濟合理性，大大影響工程造價的有效控制。所以，項目投資的設計階段的影響是非常重要的。事實上，如果可以把更多的精力在項目的早期階段，會得到更多的良好的經濟效益。

3.施工階段的成本管理

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

成本管理在施工階段的關鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進行工程結算、索賠等的重要依據，所以要對合同的起草、審核等進行嚴格把關。對批量報價法，施工單位往往采用“低價競標，索賠利潤”的方式。因此，成本管理人員應該事先進行控制措施，嚴格檢測和審核，及時計算出投資的影響與變化，從項目的外觀、功能以及經費等方面確定是否需要進行工程的變更和造價的減少，防止出現投資失控的現象；除此之外，對于施工單位和原材料供應商不履行合同時要及時進行反投訴約定，對成本進行有效的控制。

（2）從管理模式上著手，建立建設項目監理制

根據監管規定和實施細則有效控制工程投資，落實職責分工的制度和相關責任，從而建立和完善投資管理機制的項目控制系統。每月編制項目審查進度付款，避免投資失控。審核施工進度、數量的監理方確認，根據合同條款，支付相應的工程進度款后，核算材料單價和成本定額的價格。

（3）從技術措施上開展項目投資的有效控制

對于主要施工技術方案進行論證，在此基礎之上廣泛應用新材料、新工藝、新方法等，設法在技術方面對成本進行有效的控制。技術措施是項目投資實施的有效保證。據調查統計，原材料成本一般約占直接建設成本70％。與此同時，直接費用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術的選擇，是提高勞動生產率，縮短施工工期的有效途徑。

4.竣工階段的成本管理

房產企業成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個階段主要是完成審計工作的項目決算，竣工階段結算正確與否將會直接影響到工程的造價。因為成本已經產生，該項目已經完成，因此在這個階段做的是找到一個好的會計師事務所，實事求是的計算工程造價。從這一方面上來講，成本管理事前和過程控制要比事后進行控制重要的多。除此之外，還要對施工單位提交的工程結算書進行認真的審核，或是委托信譽較好的造價咨詢公司進行審核，并對造價公司提供一定的獎勵，以此提升造價公司的工作效率與工作質量，減少企業工程的成本。

四、結論

在房地產市場化不斷提高、市場越來越規范的背景之下，市場各方面的監管也越來越嚴格，成本逐漸變得透明，消費者的各種法律意識也逐漸增強。而市場上只有一些管理規范、資金實力強大的房產企業才能在激烈的競爭中存活下去，因此，成本管理對于房產項目的運行非常的重要。但是，現階段我國的項目管理水平依舊很落后，在對先進的項目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來房地產企業的成本管理的重點內容就是如何合理有效的在實踐中運用這些思想、方法和工具。

參考文獻：

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房地產成本控制范文第5篇

關鍵詞:內控導向 房地產 成本控制 存在的問題 對策

企業內控導向主要是企業內部的一種自律行為，是我國現代企業管理中的重中之重?？梢哉f，企業只要進行經濟活動或者管理活動，那就必須要對企業內部控制進行加強。由于房地產是屬于較高風險的一個行業，其所涉及的范圍較廣，經營管理周期較長，且投入的資金也較大，那么房地產的成本控制就顯得尤為重要。因此，在房地產市場競爭這么激烈的形勢下，有必要基于內控導向加強房地產的成本控制，同樣，這對增強房地產企業開發商的競爭力以及開發商經濟效益的提高具有十分重大的意義。

一、房地產成本控制中存在的問題

(一)房地產收入確認具有復雜性

目前，房地產行業的商品銷售主要存在兩種方式，即：自身開發加銷售以及與買方簽訂合同后再開發建設。與買方簽訂合同后再開發建設不同，企業自身開發再銷售具有自身的特點，由于其開發周期比較長，且耗資巨大，那么房地產開發商在銷售商品時，往往就會采用預售以及分期收款銷售等的一系列銷售方式，那么房地產的收入確認就存在一定的復雜性，不利于房地產成本的控制。盡管國家出臺了許多有關房地產會計制度，也在一定程度上對房地產成本控制起到積極作用。但由于各種原因，其制訂的制度在實際工作中的可操作性并不強。例如：《企業會計制度》中所規定的，將企業風險及報酬的實質轉化為企業收入確認的標準，這個方法理論上是可行的，具有一定的合理性，但這必須要企業會計人員具有比較高的會計職業判斷能力才行，不然該制度就不能起到相應的作用，發揮不了相關的功能。因此，在會計實務的工作中，如何運用好收入確認這一標準，目前仍然處于混亂局面，相關部門人員應該予以關注和重視。

(二)房地產成本與售價存在不配比性

由于房地產行業的特殊性，其商品的開發周期比較長，開發商并不能在短時間內想收回成本就收回，這就導致企業成本投入與產出不存在一定的配比性。首先，由于房地產在短期內投入的資金較大，且項目完成的工期較長，那么預售款項也就無法被確認為收入，當然這也為配比原則的相關應用造成了極大的困難。其次，由于房地產所開發處理商品，不同的樓層、不同的朝向以及不同的房型都會影響到商品的銷售。即使是同一樓層，也有許多因素不同會造成銷售的不同。而且由于企業的成本攤算的時候，在沒有清楚考慮到房屋朝向以及樓層的因素下，所得出的經營成果也不具有真實性。

(三)收益評價指標反映不到位

在以往房地產企業會計年報工作中，其業績的波動性也很大。有的房地產項目在建設期內，其業績不佳，但在驗收出售后，其大量的預收款被確認為收入。一般來說，這樣的情況出現在一個會計期內還行，但如果這樣的情況要跨過幾個會計期，那么久不再適用于對企業業績的一般評價指標，就不能客觀、正確及全面的反映出這個企業的實際經營情況。有的情況下是這樣的，一個房地產企業其經營狀況很好，但其凈利潤卻很小，甚至為負數。而有的企業盡管目前的現金流動狀況不佳，但其有大量的在建工程或者有很好的預售情況。那么這個企業也可以判定為有較強的盈利實力。由此可見，單純以指標好壞來評價企業的發展潛能和業績是不可取的，我們應該具體分析這些指標，更重要的是要看到這個企業的資質信譽以及實力等，這樣才能更好的評估一個企業的實力。

二、基于內控導向的房地產成本控制對策

(一)加強預算控制

內控向導能很好的控制企業內部的經營、管理活動，是企業經濟活動和管理活動中不可缺少的。而預算控制作為內控導向的重要方面之一，其包含企業整個經營活動的全部，如資金的籌集，設備的采購，商品的銷售以及生產過程中的管理等一系列活動。因此，做好房地產成本的控制工作，需要對企業的各項業務指標進行詳細的預算編制和計劃，并且通過授權的方式交由相關部門負責執行，并進行監控。為了適應房地產企業自身的特點，在項目預算以及資金預算的基礎上，可以采用企業年度制的責任預算管理模式。在具體的實施過程中，可以根據企業整體的資金狀況，來對企業預算進行年度規劃。房地產企業要確定出各個層次的責任中心，并將企業年度預算規劃好后，層層放置到各個層次的責任中心。然后各個層次的責任中心必須按照企業的整體資金預算、按照自身部門的實際情況來具體執行下去，從而最大限度的確保企業預算目標的實現。這期間，每個責任中心都要及時或按時將本部門的實際經營情況向上一級責任中心反映，這樣一層一層，一級一級，從而實現企業預算執行的最終控制。

(二)完善資金管理

房地產行業是一個具有高投入、高回報又高風險的行業，資金對于一個企業來說是很重要的。因此，為了控制房地產成本，有必要在內控向導下加強企業的資金管理，從而有效的控制房地產風險，最終實現企業資金的統一管理和安排。資金控制作為內控向導的一個重要內容，是房地產企業控制資金收入與支出的一個重要方式，資金控制得當，可以在很大程度上縮短房屋的預售時間，提高企業資金的回流效率，進而降低了企業的資金風險。因此，完善企業資金管理，加強對企業現金流動的控制管理，有助于房地產企業整個經營活動及管理活動的順利進行，有助于房地產企業在整個房地產行業市場上占據有利的地位。同時，在間接方面也會完善我國的房地產行業相關制度。

(三)規避財務風險

內控導向主要是基于對企業內部制度的管理，且財務作為房地產企業成本控制的一個重要環節，其管理的好壞直接影響到房地產企業的整個運作。風險是每個企業在經營活動中都存在的，房地產企業要想發展，不冒風險是不可能的，因此，房地產企業必須要加強對風險的意識，從而提高企業自身的風險管理水平。由于房地產行業具有高投入、高回報和高風險等的特點，那么就必須要建立較為完善而健全內控導向，確保房地產企業正常、有序而良好的運行。建立和健全嚴格的內控導向程序以及相互制約的措施，并且要實行重大事項報告及決策的制度，從而最大程度的避免決策的失誤而帶給企業經濟上的損失。要明確相關經辦人員以及會計人員等之間的職權和責任，從而從根本上規避因內控導向不嚴給房地產企業造成的巨大財務風險。

綜上所述，加強內控導向下的房地產成本控制，建立、健全內控導向制度，是企業自身發展的必然要求，同時也是房地產企業面臨激烈競爭下的必然作為。加強內控導向下的房地產成本控制，從根本上保證房地產企業健康、正常及快速的發展，完善我國房地產相關制度，保護投資者和消費者的合法權益以及確保房地產資本市場的有序運行，都有著極其重要的作用。

參考文獻:

[1]張國新. 關于我國房地產企業內部控制的現狀及其必要性分析[J]. 現代商業, 2010, (11): 254-255