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房產(chǎn)投資范文第1篇

文章指出，中國(guó)曾經(jīng)有可以吐出金條的自動(dòng)取款機(jī)，但黃金已經(jīng)是明日黃花，他們現(xiàn)在想要的是實(shí)打?qū)嵉?a href="http://m.sdfengxin.cn/haowen/136036.html" target="_blank">房產(chǎn)?！爸袊?guó)人認(rèn)為房地產(chǎn)是財(cái)富保值的最佳方式。另外，一些國(guó)家也迫切需要買家的光顧。”

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年3月，在加利福尼亞州進(jìn)行房地產(chǎn)交易的非美籍買家中，中國(guó)人占了12%。他們平均每人支付了42.5萬(wàn)美元。這一數(shù)字比2013年6月的美國(guó)房屋平均售價(jià)21.4萬(wàn)美元還要高，并且高于加利福尼亞州的房屋平均售價(jià)36.5萬(wàn)美元。

而英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司透露，同樣是2013年3月，在太平洋另一邊的新加坡，中國(guó)人占到了外籍房地產(chǎn)買家的34%。中國(guó)人購(gòu)買新加坡房產(chǎn)的數(shù)量日益增加，以至于政府正在限制外國(guó)人的購(gòu)房行為。

國(guó)內(nèi)首家海外房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)邦拓國(guó)際的副總裁邱泳棟告訴《錢經(jīng)》，與此前海外購(gòu)房者多以移民或子女留學(xué)為目的不同，最近一兩年，更多的人是以投資為目的，希望能通過(guò)在海外購(gòu)房獲得收益。“在客戶看來(lái)，如果能通過(guò)房產(chǎn)增值或者租金獲得10%以上的投資收益就很劃算了，更別提有些國(guó)家還有購(gòu)房得綠卡等政策。”

邦拓國(guó)際的一位客戶張羽（化名），今年40歲，未來(lái)沒有移民需求，但是近期也準(zhǔn)備出手投資加拿大房產(chǎn)。“國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)太高了，200萬(wàn)元在一線城市幾乎買不到什么像樣的房子，在二、三線城市購(gòu)房又不具有保值增值的作用。在國(guó)外，200萬(wàn)可以買到非常棒的房子，投資收益比國(guó)內(nèi)高?！?/p>

張先生的觀點(diǎn)不無(wú)道理，但并不是說(shuō)在海外購(gòu)買的所有房產(chǎn)都能賺錢，如果你判斷失誤，很可能就會(huì)砸在手里，例如美國(guó)底特律市中心的房子或是韓國(guó)首爾的公寓。如今，底特律正在申請(qǐng)破產(chǎn)，城市已變“空城”，房子一文不值；韓國(guó)房?jī)r(jià)則已經(jīng)連續(xù)下跌14個(gè)月，擁有全國(guó)近一半人口的首都首爾的公寓交易量環(huán)比下跌80%。

在海外購(gòu)房遭遇這樣的情況并不少見，在一些海外房產(chǎn)投資的熱門國(guó)家，早已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，各個(gè)城市的人員流動(dòng)狀況趨于穩(wěn)定，很難見到如國(guó)內(nèi)近十年來(lái)人口向城市大規(guī)模涌入的現(xiàn)象，而中國(guó)人的習(xí)慣性購(gòu)房思維——大城市的公寓肯定值得買，也不是在任何國(guó)家或城市都行得通?？梢哉f(shuō)，在海外投資購(gòu)房，選擇哪個(gè)國(guó)家、哪個(gè)城市、城市里的哪個(gè)地區(qū)都是有“門道”的，了解清楚了，你才能最大限度地保證自己的投資收益。

美國(guó) 出租不如出售

美國(guó)是國(guó)人在海外買房投資最熱門的國(guó)家，事實(shí)上，美國(guó)已經(jīng)度過(guò)了城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的時(shí)期，人們對(duì)房子的自住和投資需求都與國(guó)人不同。

想投資在哪兒買房？

近幾年，華人炒房造成了美國(guó)的華人聚居區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲。國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房，投資價(jià)值較高的主要有四個(gè)城市，即洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓，美國(guó)西岸的兩個(gè)城市洛杉磯和舊金山一直是華人在美聚居地，而東岸的兩個(gè)城市，紐約是美國(guó)及世界的經(jīng)濟(jì)中心，波士頓則有世界上最好的大學(xué)。

在美國(guó)投資房產(chǎn)的關(guān)鍵是選擇華人聚居區(qū)、白人聚居區(qū)和學(xué)區(qū)，這三塊是具有升值潛力的投資區(qū)域。

在這四大熱門城市中，相對(duì)來(lái)說(shuō)，城市周邊區(qū)域的“縣城”更具投資價(jià)值，以洛杉磯為例，周邊的圣蓋博谷的東區(qū)、西區(qū)以及橙縣都是華人和白人分布較多的區(qū)域，一套中等價(jià)位的別墅價(jià)格在80萬(wàn)美元到200萬(wàn)美元之間，房子都附帶車庫(kù)、花園，后院可能還會(huì)有游泳池，超過(guò)120萬(wàn)美元就可以買到一套社區(qū)環(huán)境和裝修設(shè)施、后花園都非常棒的房子了。而市中心公寓黑人居住較多，治安環(huán)境不好，不適合投資。

還需要繳納這些錢

由于2008年的次貸危機(jī)，現(xiàn)在美國(guó)銀行對(duì)房屋抵押貸款的審批非常嚴(yán)格，而且美國(guó)的銀行不對(duì)外國(guó)人提供貸款。

美國(guó)房產(chǎn)稅根據(jù)房子的實(shí)際價(jià)值征收，各州的稅點(diǎn)不同，一般為1.5%～3%，購(gòu)房后的物業(yè)稅也是各州自行制定，稅率按照房子的實(shí)際評(píng)估價(jià)值來(lái)定，約為1.2%～3%，其中需要注意的是，你要是想把房子留給子女，遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)是500萬(wàn)美元，稅率為35%。

賣房的時(shí)候，最大的開支是請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人的傭金，占房?jī)r(jià)6%，此外外國(guó)人在美國(guó)賣房需要繳納房?jī)r(jià)10%的所得稅。

知道這些賺得更多

事實(shí)上，在美國(guó)購(gòu)房投資，可以通過(guò)房產(chǎn)的穩(wěn)定增值來(lái)獲得收益，用于出租并不劃算，美國(guó)保護(hù)租房客的法律非常完善，房東有的時(shí)候?qū)Ψ靠蜔o(wú)可奈何。

一位中國(guó)房東曾經(jīng)遇到這樣的事情：他在波士頓花20萬(wàn)美元購(gòu)買了一套公寓，一直用來(lái)出租，每月租金500美元。房客在居住了半年后失業(yè)，開始拖欠房租，房東對(duì)此無(wú)可奈何，因?yàn)榘凑债?dāng)?shù)卣撸@個(gè)時(shí)候是不能與房客解除合約的，但同時(shí)房東每個(gè)月還需要繳納租金的5%～10%作為管理費(fèi)。

南非 買房不如買地

南非國(guó)土面積有八分之一個(gè)中國(guó)那么大，人口還沒有北京和上海兩個(gè)城市的人加起來(lái)多。在北京四環(huán)邊買一個(gè)100平方米三居室的錢，可以在南非買一個(gè)帶高爾夫球場(chǎng)和游泳池的頂級(jí)聯(lián)排別墅，并且是永久產(chǎn)權(quán)。事實(shí)上，如果你投資20萬(wàn)美元以上購(gòu)買房產(chǎn)，就可以獲得南非的永久居留權(quán)。

想投資在哪兒買房？

在南非投資房產(chǎn)，具有升值價(jià)值的區(qū)域?yàn)榧s翰內(nèi)斯堡和開普敦，其中約翰內(nèi)斯堡為南非最大城市，而開普敦則是全球旅游圣地。

約翰內(nèi)斯堡市區(qū)多為黑人居住，房?jī)r(jià)便宜，50萬(wàn)元人民幣就能買到一套豪宅，不過(guò)不建議購(gòu)買，因?yàn)槌撕谌藳]人敢住在這里。

距離市區(qū)開車一個(gè)小時(shí)左右車程的白人和華人社區(qū)最具投資價(jià)值，安全，價(jià)格也稍便宜。在中檔白人區(qū)，100萬(wàn)元人民幣可以買到有5個(gè)房間，還帶有游泳池、草坪和車庫(kù)，典型推薦地如伯克斯堡地區(qū)；而高檔白人社區(qū)羅斯班克地區(qū)，140萬(wàn)元人民幣可以買到8個(gè)睡房的豪宅了。

開普敦治安比約翰內(nèi)斯堡要好，北部海邊豪宅價(jià)格很高，最便宜的也要500萬(wàn)元人民幣，更多的是幾千萬(wàn)的豪宅；開普敦內(nèi)陸北部是中產(chǎn)白人和華人居住較多的地方，100萬(wàn)元人民幣可以買到一套不錯(cuò)的獨(dú)棟別墅。

在南非購(gòu)房，治安環(huán)境非常重要，有24小時(shí)保安的封閉小區(qū)比同類的房子甚至能貴10%。

還需要繳納這些錢

南非房?jī)r(jià)便宜，但是稅率很高，每月需要繳納物業(yè)稅、水電費(fèi)和土地管理費(fèi)，土地管理費(fèi)是按照地理位置收的，在白人區(qū)和華人區(qū)，緊鄰購(gòu)物中心、交通方便的社區(qū)，物業(yè)稅和土地管理費(fèi)較高，稅率約為10%，并且每年都會(huì)以10%的幅度上升。

除了要繳納水電費(fèi)外，還有14%的增值稅，一般兩人的家庭，一個(gè)月的水電費(fèi)需要2000元人民幣；同時(shí)還有污水處理費(fèi)，按照土地面積收取，1000平方米土地的污水處理費(fèi)約為120元人民幣。

此外，房子的維護(hù)成本很高，一般情況下，一棟中等住宅，3～5年就要大修一次，平時(shí)，即便是房子的油漆掉了也要隨時(shí)修補(bǔ)好，否則會(huì)拿到上萬(wàn)元人民幣的罰單。

在南非購(gòu)房，年滿18歲，工作半年或者是創(chuàng)業(yè)2年以上，就可以獲得銀行貸款。如果是在南非工作的華人，購(gòu)買價(jià)格在70萬(wàn)元人民幣以上的房子甚至可以獲得全額貸款，如果購(gòu)買高于350元萬(wàn)人民幣的豪宅，也可以獲得85%的銀行貸款。

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南非的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不算活躍，市面在售房產(chǎn)并不多，購(gòu)房者也以華人居多。

在南非購(gòu)房，如果不是為了自住，你想獲得投資收益，出租和出售房子的收益都有限，你還不如期待土地升值帶來(lái)的收益更靠譜。

在南非生活的張建榮，2005年在約翰內(nèi)斯堡附近花15萬(wàn)元人民幣購(gòu)買了3800平方米土地，當(dāng)時(shí)土地上僅有一棟很破舊的房子。購(gòu)房后，他花費(fèi)了80多萬(wàn)元人民幣修建了一棟擁有8個(gè)房間的別墅，目前不算房子的土地價(jià)值在100萬(wàn)元人民幣以上。

“南非土地非常便宜，最近兩年價(jià)格開始穩(wěn)步有升，在南非炒房不如炒地?！睆埥s告訴《錢經(jīng)》。

澳大利亞 投資本地人聚居區(qū)

非澳大利亞本地人無(wú)緣二手房，只能購(gòu)買通過(guò)FIRB審批的新房，一般這類新房的價(jià)格與二手房比，每平方米會(huì)貴幾百甚至上千澳元。

想投資在哪兒買房？

悉尼、墨爾本和布里斯班是比較具有投資價(jià)值的城市。

悉尼北面和西面以本地人和歐洲人等白人較多，在距離市區(qū)半個(gè)小時(shí)車程的一套中等偏上的獨(dú)立別墅的價(jià)格約為1000萬(wàn)元人民幣。公寓的價(jià)格也不低，悉尼市中心一套100平方米的公寓價(jià)格約100萬(wàn)澳元，距離市中心10公里距離的BURWOOD區(qū)的公寓價(jià)格則只有60萬(wàn)澳元。

墨爾本和布里斯班的價(jià)格與悉尼相比略低，在墨爾本市區(qū)西部車程20分鐘左右的地區(qū)，一棟帶花園和院子的獨(dú)立別墅，價(jià)格約為260萬(wàn)元人民幣。

在悉尼、墨爾本和布里斯班，大多數(shù)人會(huì)選擇獨(dú)棟別墅，很少有選擇公寓居住的，因?yàn)楠?dú)棟別墅的土地使用權(quán)是永久的，建議選擇距離超市和購(gòu)物中心10公里以內(nèi)的區(qū)域，且附近沒有中東人、地勢(shì)平坦的地區(qū)投資別墅。

80%的中產(chǎn)在澳大利亞購(gòu)房會(huì)選擇70萬(wàn)澳元左右的獨(dú)棟別墅。

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選擇本地人居住的區(qū)域購(gòu)房，未來(lái)出手的時(shí)候會(huì)更方便，價(jià)格也會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。關(guān)鍵是套現(xiàn)的時(shí)候，承接者以及銀行會(huì)客觀評(píng)估其價(jià)值。

在墨爾本和布里斯班，每距離市中心近一公里，土地價(jià)格就上漲1萬(wàn)～2萬(wàn)元。但是遠(yuǎn)郊的房子升值慢，距離城市20公里外的房子升值幅度就很小了，最理想的投資區(qū)域是距離城市中心10～15公里的房子。

近幾年，澳大利亞的房?jī)r(jià)每年都有約5%的漲幅，除了等待房產(chǎn)增值外，出租的價(jià)格也不錯(cuò)。

不過(guò)如想靠出租獲利，那公寓房要好于獨(dú)棟別墅，悉尼市中心一套100平方米的中等公寓房，租金約為每周400澳元，而面積大的別墅的周租金可能也才500澳元。

加拿大 買房出租首選多倫多

相比美國(guó)來(lái)說(shuō)，加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)更穩(wěn)健一些，在次貸危機(jī)期間，美國(guó)房?jī)r(jià)大跌，加拿大的房?jī)r(jià)卻一直穩(wěn)步增長(zhǎng)。此外，加拿大華人較多，更適合國(guó)人購(gòu)房投資。

一般情況下，非加拿大本地居民，可以獲得最高65%的銀行貸款，且除公寓外都是永久產(chǎn)權(quán)。

想投資在哪兒買房？

加拿大最熱門的購(gòu)房區(qū)域非溫哥華莫屬，溫哥華西區(qū)、西溫哥華和列治文地區(qū)是最值得購(gòu)買的區(qū)域。在溫哥華西區(qū)，一棟距離學(xué)校和周邊購(gòu)物超市車程10分鐘內(nèi)的中檔別墅的售價(jià)約300萬(wàn)美元，而列治文地區(qū)的價(jià)格略低，同樣品質(zhì)的房子約220萬(wàn)美元。

在同一地區(qū)，聯(lián)排別墅和公寓房的售價(jià)差不多，比獨(dú)棟別墅最多能便宜一半左右。

如果說(shuō)溫哥華是以氣候宜人、自然景觀獨(dú)特吸引購(gòu)房者，那么多倫多則是以經(jīng)濟(jì)中心和名校吸引購(gòu)房者。多倫多的留學(xué)生和移民較多，購(gòu)房賺租金非常劃算。

在多倫多華人較多的SCARBOROUGH、MISSISSAUGA等地，距離市中心車程半個(gè)小時(shí)左右的一棟中等兩居室的公寓，價(jià)格約20萬(wàn)美元，租金價(jià)格約1000美元。

劉洋4年前到多倫多讀書時(shí)，集全家之力在學(xué)校附近購(gòu)買了一套兩居室公寓，當(dāng)時(shí)的價(jià)格為20萬(wàn)美元，讀書期間，劉洋將另外一個(gè)房間出租給了同學(xué)，月租金500美元?！斑@是因?yàn)橥侨A人同學(xué)打了折扣，市面上可以租到600美元。”

今年劉洋畢業(yè)回國(guó)，將這套房子以35萬(wàn)美元的價(jià)格出售。去掉購(gòu)房時(shí)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅1萬(wàn)美元，4年間的各種物業(yè)稅、管理稅1.2萬(wàn)美元，同時(shí)租金收入2.4萬(wàn)美元，劉洋在多倫多讀書期間通過(guò)房產(chǎn)獲得收益16萬(wàn)美元。

還需要繳納這些錢

在加拿大買房子，買家需要繳納物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅，20萬(wàn)美元以內(nèi)的收取1%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅，超過(guò)20萬(wàn)美元的部分收取2%。

在加拿大擁有房產(chǎn)一定要繳納物業(yè)稅，物業(yè)稅計(jì)算非常復(fù)雜，征收比例每年都會(huì)調(diào)整，同時(shí)以政府對(duì)房子的估價(jià)為依據(jù)征收，大概區(qū)間在房?jī)r(jià)的千分之三到千分之五。如果是300萬(wàn)美元的房子，物業(yè)稅每年需要繳納9000到15000美元。

如果是聯(lián)排別墅和公寓，還需要繳納物業(yè)管理費(fèi)，每個(gè)月200到400美元不等。如果房子被用來(lái)出租，年底還需要向稅局申報(bào)租金收入繳納相應(yīng)稅款。

英國(guó) 買學(xué)區(qū)房賺租金

英國(guó)的房子類型不同，產(chǎn)權(quán)期限也不同，大多數(shù)的獨(dú)棟別墅屬于永久產(chǎn)權(quán)，部分學(xué)區(qū)的投資公寓擁有999.99年的產(chǎn)權(quán)。

想投資在哪兒買房？

在英國(guó)，房產(chǎn)投資的熱門城市要數(shù)倫敦，房?jī)r(jià)根據(jù)距離市中心遠(yuǎn)近有所差異。在市中心，一套80平方米的中檔公寓售價(jià)約160萬(wàn)英鎊，在車程30分鐘以內(nèi)的非市中心，一套80平方米的中檔公寓，售價(jià)則為130萬(wàn)英鎊。

由于最近幾年英國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退，失業(yè)人口逐年增加，這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)很慢。

想要在英國(guó)投資購(gòu)房，投資郊區(qū)別墅并不是好選擇，因?yàn)榉慨a(chǎn)增值收益并不明顯，但是位于大學(xué)附近以及市中心的公寓可以買來(lái)賺取租金。

在倫敦，市中心公寓和非市中心公寓租金相差不大，同樣面積和裝修的公寓，租金相差10%左右，但是購(gòu)買價(jià)格要相差20%。

在牛津和劍橋?qū)W校附近投資公寓更劃算，以劍橋?yàn)槔?，劍橋大學(xué)附近騎腳踏車20分鐘左右的中檔單間公寓，租金在100英鎊每周，價(jià)格為20萬(wàn)英鎊左右。距離大學(xué)越近，租金價(jià)格越高。

還需要繳納這些錢

相比其他國(guó)家，英國(guó)的住房稅收不算多，主要征收物業(yè)稅，根據(jù)房產(chǎn)局的標(biāo)準(zhǔn)分為8個(gè)檔次，其中倫敦地區(qū)稅率最高，從幾千到幾萬(wàn)英鎊不等。以英格蘭和威爾士為例，如果業(yè)主購(gòu)買一套60平方米的兩室一廳的房子，每月需繳納物業(yè)稅160英鎊。

目前英國(guó)遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)為32.5萬(wàn)英鎊，遺產(chǎn)稅率為40%。

知道這些賺得更多

英國(guó)房?jī)r(jià)上漲并不明顯，但是租金價(jià)格逐年上漲，購(gòu)買用于出租的投資公寓可以選擇英格蘭和威爾士等地，倫敦和市區(qū)內(nèi)有多所大學(xué)的城市更是首選。

此外，在英國(guó)購(gòu)房一定要注意產(chǎn)權(quán)年限，999年的產(chǎn)權(quán)和99年產(chǎn)權(quán)的公寓價(jià)格差別很大。

房產(chǎn)投資范文第2篇

數(shù)據(jù)顯示，近年跨境買房者呈現(xiàn)出了30%的增長(zhǎng)率。那么，國(guó)外的房市究竟如何？有哪些購(gòu)房條件？需要辦理哪些手續(xù)？涉及哪些政策？投資回報(bào)率多少？

美國(guó)

據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，外籍人士買主中交易金額9%來(lái)自中國(guó)，達(dá)到了73.8億美元，位居第二。

1 房市現(xiàn)狀

2008年房地產(chǎn)泡沫破滅后，美國(guó)房?jī)r(jià)最高跌去60%。而由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，且美國(guó)政府的量化寬松政策使得市場(chǎng)流動(dòng)性大增，地產(chǎn)已出現(xiàn)回暖。未來(lái)房?jī)r(jià)若保持正常的每年上漲3%～5%的速度，2～3年后美國(guó)樓市或全面復(fù)蘇。

2 購(gòu)房理由

2012年美國(guó)房屋抵押貸款出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的低利率，對(duì)合資格的借款人而言是個(gè)好機(jī)會(huì)；美國(guó)最近提出的“負(fù)擔(dān)得起再融資方案”有助負(fù)資產(chǎn)的業(yè)主再融資，這可能是近年一個(gè)穩(wěn)定房屋市場(chǎng)的重要因素。

3 房地產(chǎn)政策

據(jù)美國(guó)法律，房產(chǎn)所有者要受制于聯(lián)邦、州、市政府為公共福利目的的控制。具體稅率各州不同，最高的德州為3%，伊利諾伊州、紐約州、佛羅里達(dá)州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷為0.25%。

除此以外，美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易費(fèi)用由賣家承擔(dān)，現(xiàn)金購(gòu)買交易費(fèi)會(huì)低一些。

沒有工作和信用記錄的外國(guó)人有一種方法可以貸款：在國(guó)內(nèi)時(shí)就在外資銀行開戶，并獲得很高的信用。

4 購(gòu)房注意事項(xiàng)

在美國(guó)購(gòu)房，購(gòu)買保險(xiǎn)相當(dāng)重要。最主要的保險(xiǎn)有三種：房屋結(jié)構(gòu)保險(xiǎn)，主要針對(duì)將來(lái)房屋的結(jié)構(gòu)性損傷投保，但也可對(duì)屋內(nèi)的家具電器投保；產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，主要是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)可能出現(xiàn)的問題，一旦房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，這種保險(xiǎn)會(huì)賠付一切損失；home owner’s insurance，這是一種很復(fù)雜的險(xiǎn)種，賠付的范圍甚至包括主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人在你家里做客受了傷。

英國(guó)

按照英國(guó)房地產(chǎn)公司邦瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在他們的物業(yè)里，有10%的購(gòu)買者來(lái)自中國(guó)內(nèi)地。其中最主要的購(gòu)房者為送子女出國(guó)留學(xué)的中國(guó)家庭。

1 房市現(xiàn)狀

目前英同房?jī)r(jià)雖有所回升，但比起2007年高峰時(shí)仍有11.6%的跌幅，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于壓抑狀態(tài)。但是受外地購(gòu)房者大量增加的影響，英國(guó)的豪華住宅已異常紅火。

2 購(gòu)房理由

除了英國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策穩(wěn)定、交易透明、物業(yè)配套完善外，在英國(guó)購(gòu)房的理由有兩點(diǎn)：

英國(guó)80%的城市租房比買房貴，對(duì)計(jì)劃在英國(guó)學(xué)習(xí)或工作三年以上的人而言，買房顯然更劃算，一套劍橋郡學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)通常6年能翻一倍；近幾年英鎊對(duì)人民幣的匯率大幅下跌，對(duì)中國(guó)買家而言，相當(dāng)于英國(guó)的房?jī)r(jià)打了7折。

3 房地產(chǎn)政策

英國(guó)投資房產(chǎn)的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是稅費(fèi)較低。只有售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)英鎊的房屋，政府才會(huì)征收1%的契稅。而超過(guò)了25萬(wàn)英鎊，就征收2%的契稅。如果房子空置，房東要繳納地方政府稅，如果房屋是在住狀態(tài)，就向住客征稅。對(duì)于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入環(huán)節(jié)的稅，但外國(guó)人買房沒消耗當(dāng)?shù)刭Y源，只要每年填寫投資稅免稅證明就可免繳。

4 購(gòu)房注意事項(xiàng)

購(gòu)買英國(guó)房產(chǎn)，聘雇合格驗(yàn)房師很重要，他們專為購(gòu)房者提供住宅環(huán)境調(diào)查的方案，大至房子周圍未來(lái)十年是否有修路、挖掘、開發(fā)等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隱患、噪音污染等等指標(biāo)，都能幫忙查清楚。

澳大利亞

數(shù)據(jù)顯示，2010～2011財(cái)年，在1770億澳元的外商投資中有420億澳元投資于房地產(chǎn)，其中中國(guó)買家投資占了40.9億澳元，現(xiàn)已成為澳洲房地產(chǎn)行業(yè)第二大海外買家。

1 房市現(xiàn)狀

據(jù)澳洲房地產(chǎn)投資的“72定律”，澳洲房產(chǎn)每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年將會(huì)再次實(shí)現(xiàn)中位價(jià)格翻倍。鑒于澳洲央行最近再次降息，不少業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將開始再次上升。

2 購(gòu)房理由

寬松的信貸要求降低了購(gòu)買門檻；低銀行利息增大了消費(fèi)者的借款能力；政府減少了土地的供給出讓，再不買將越來(lái)越貴；稅收體系有利于投資者和現(xiàn)有業(yè)主；政府推出了寬松的投資政策以吸引海外投資人。

3 房地產(chǎn)政策

澳洲購(gòu)房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申請(qǐng)貸款，購(gòu)房套數(shù)越多貸款額度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申請(qǐng)75%的貸款。

澳洲政府為鼓勵(lì)海外人士投資房地產(chǎn)推出了“十年租賃計(jì)劃”，只要申請(qǐng)通過(guò)的房產(chǎn)都可以獲得十年共計(jì)約11萬(wàn)澳元（約70萬(wàn)元人民幣）的補(bǔ)貼額度。這些補(bǔ)貼不需繳稅。而已拿綠卡的澳洲居民，還享受首次購(gòu)房置業(yè)補(bǔ)貼。

不過(guò)，2010年4月澳洲政府開始要求海外人士只能買新房，臨時(shí)居民可購(gòu)買已建住房，但必須向相關(guān)部門提出申請(qǐng)，如臨時(shí)居民要離開澳洲則被要求出售其在澳洲的物業(yè)。當(dāng)買家賣出房子時(shí)，所得利潤(rùn)將被征稅。

4 購(gòu)房注意事項(xiàng)

其一，要考慮除正常購(gòu)房外的其他費(fèi)用，包括過(guò)戶律師費(fèi)、放貸機(jī)構(gòu)的費(fèi)用、房屋結(jié)構(gòu)檢查費(fèi)、房東保險(xiǎn)費(fèi)、印花稅、房屋及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、市容建設(shè)費(fèi)、搬家費(fèi)、地產(chǎn)費(fèi)。

其二，澳洲的房屋還貸利率下降上升都很快，如果沒有給自己留下緩沖的余地，一旦利率快速上調(diào)，購(gòu)房者會(huì)因還不上貸款而失去房子。

法國(guó)

中國(guó)在法國(guó)投資地產(chǎn)者大致可分為兩大類，—是通過(guò)大資金投入以獲取高額回報(bào)的投資者，專注于具有不可再生性質(zhì)的法國(guó)酒莊、城堡、別墅；另一類是以購(gòu)置自用、出租為目的而投資于法國(guó)經(jīng)濟(jì)型公寓。

1 房產(chǎn)現(xiàn)狀

調(diào)查顯示，2012年前8個(gè)月期間，私人住房中新租約的房租漲幅被限制在1.2%，低于法國(guó)目前的通貨膨脹率1.9%。而2012年全年的房租漲幅不會(huì)超過(guò)1.5%。

2 購(gòu)房理由

法國(guó)的法律體系很有保障，在法國(guó)從事法律和不動(dòng)產(chǎn)方面的職業(yè)都受到國(guó)家嚴(yán)格控制，這讓消費(fèi)者可以得到最有價(jià)值的咨詢和可靠的服務(wù)；外國(guó)投資者可以通過(guò)了解法國(guó)稅務(wù)體系和合理組合在法國(guó)的房產(chǎn)投資，最大程度地減免稅賦。

3 房地產(chǎn)政策

法國(guó)在稅收方面實(shí)行了四種優(yōu)惠政策：住房?jī)?chǔ)蓄存款利息收入免征所得稅；住房貸款利息可以作為支出，從所得稅稅基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得稅；降低出租住房建設(shè)增值稅，以鼓勵(lì)中高收入家庭買房。

同時(shí)還采取了多種政策鼓勵(lì)銀行和保險(xiǎn)公司發(fā)放住房貸款。住房貸款有三種方式：市場(chǎng)利率貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款和零利率貸款。法國(guó)的住房貸款期限一般都長(zhǎng)達(dá)15～20年，貸款人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)必須同時(shí)購(gòu)買人壽保單，當(dāng)貸款人遇到一些例如通貨膨脹、失業(yè)、殘廢、死亡等不可抗原因而喪失還貸能力時(shí)，則由保險(xiǎn)公司代為償還貸款人剩余的全部貸款。

4 購(gòu)房注意事項(xiàng)

其一，買酒莊的流程相當(dāng)?shù)厝唛L(zhǎng)繁瑣，不但需要先搞清楚該酒莊的葡萄園種植狀況和品質(zhì)、釀酒技術(shù)的成熟程度，酒莊種植師、釀酒師等技術(shù)班底能否留下，并估算好投資回報(bào)率，且整個(gè)購(gòu)買流程經(jīng)常會(huì)持續(xù)一年以上，而中間還有可能遭遇鄰居莊園主或莊園主家族成員的抵制等意外情況。

其二，在申請(qǐng)貸款后需要找律師，房屋中介往往會(huì)向你推薦律師，由于有提成，他們推薦的律師可能會(huì)很貴，有的超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的一倍。你在網(wǎng)上同樣可以找到當(dāng)?shù)匦庞煤?、收費(fèi)低的律師。

新加坡

與中國(guó)相當(dāng)接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會(huì)管理秩序等，使得新加坡對(duì)于中國(guó)買家而言，是一個(gè)極具吸引力的目的地。

1 房產(chǎn)現(xiàn)狀

新加坡是一個(gè)房屋保障體系非常完備的國(guó)家，商品房市場(chǎng)相當(dāng)開放，成為外國(guó)購(gòu)買者自由進(jìn)出的“樂園”。

2 購(gòu)房理由

新加坡不限制外國(guó)人購(gòu)房；無(wú)資本收益稅、房產(chǎn)增值稅與遺產(chǎn)稅；租金回報(bào)率普遍高于貸款利率；二手房產(chǎn)市場(chǎng)活躍，有利于投資者隨時(shí)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)；選擇期房還能享受根據(jù)工程進(jìn)度“分九步走”的付款程序等。

3 房地產(chǎn)政策

購(gòu)置物業(yè)是移民的方法之一。申請(qǐng)者只需花100萬(wàn)新元購(gòu)置房產(chǎn)，同時(shí)用100萬(wàn)新元購(gòu)買政府指定投資的移民基金即可順利移民新加坡。同時(shí)，投資移民新加坡辦理移民的周期也比較短，只需3～6個(gè)月左右。

只要本人年滿21周歲即可在新加坡購(gòu)房，且還能申請(qǐng)到房屋貸款（購(gòu)買第一套房可申請(qǐng)到60%～70%的貸款，第二套房可申請(qǐng)到40%～60%貸款）。新加坡買房認(rèn)可中國(guó)內(nèi)地的收入證明。

此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物業(yè)稅，按房屋年值征收，通常是出租一個(gè)房間（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)投資范文第3篇

中國(guó)人民銀行5月份金融運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，人民幣各項(xiàng)存款余額為43.11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.64％。當(dāng)月全國(guó)居民戶存款增加2369億元，比去年同期多增5154億元，從去年11月至今，連續(xù)7個(gè)月增長(zhǎng)的勢(shì)頭。廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)18.07％，狹義貨幣供應(yīng)量(M1)同比增長(zhǎng)17.93％，M2增幅超過(guò)M1，證明居民儲(chǔ)蓄大量回流銀行的事實(shí)，另外也在一定程度上也反映出存款定期化的趨勢(shì)。

去年夏天，許多認(rèn)識(shí)的不認(rèn)識(shí)的朋友都扎堆向本人咨詢購(gòu)宜，房?jī)r(jià)瘋漲，需求旺盛，開發(fā)商則以捂盤抬價(jià)為樂；與此同時(shí)，投資股票也成為全中國(guó)幾乎所有辦公室的熱門話題，連本人剛剛參加工作的新同事也拿出僅有的幾千元積蓄激情參戰(zhàn)。在股市和樓市的造富效應(yīng)下，居民儲(chǔ)蓄從銀行搬家的現(xiàn)象十分突出。

而現(xiàn)在，資金卻持續(xù)回歸銀行。正是從去年10月份開始，股市和樓市的運(yùn)行軌道由上行轉(zhuǎn)頭下行，上證指數(shù)由2007年10月的6124點(diǎn)滑落到今年4月的2990點(diǎn)，其后降低交易印花稅率的利好使指數(shù)有所反彈，但震災(zāi)及外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的負(fù)面影響，使6月再次跌破3000點(diǎn)，上證指數(shù)近十多年來(lái)首現(xiàn)8連陰，熊態(tài)十足，九成以上股民基民被套，凄凄慘慘戚戚。與股市的大起大落相比，樓市的調(diào)整步伐偏慢，總體呈現(xiàn)盤整中的下滑格局，成交量持續(xù)低位徘徊，房?jī)r(jià)下行可能性加大。

問題在于，銀行是否是真正的“避風(fēng)港”?目前人民幣一年期存款利率是4.14％，但CPI卻在8％上下盤整，這就意味著目前把錢存在銀行將不斷縮水，負(fù)利率程度嚴(yán)重。5月份CPI有所下降，達(dá)7.7％，但PPI(工業(yè)品出廠價(jià)格)同比增長(zhǎng)高達(dá)8.2％，創(chuàng)下近3年新高。幾個(gè)月后，高企的PPI必然會(huì)傳遞到CPI，雖然政府價(jià)格管制也能短期內(nèi)抑制物價(jià)上漲，但市場(chǎng)的力量總歸會(huì)釋放出來(lái)，今后1～2年我國(guó)通貨膨脹的壓力將如影相伴。世界經(jīng)濟(jì)史一再表明，負(fù)利率的情況下，資金不可能老實(shí)地呆在銀行，儲(chǔ)戶都不傻。

經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滯脹，是最壞的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達(dá)國(guó)家曾受此折磨。經(jīng)濟(jì)“滯”，意味著資本市場(chǎng)也難有作為，投資者面臨艱難的投資選擇；經(jīng)濟(jì)“脹”，意味著物價(jià)高漲，有錢不花放銀行要貶值，比如1988年我國(guó)通脹率高達(dá)18.5％，民眾紛紛把錢從銀行取出搶購(gòu)實(shí)物。目前，在國(guó)際上原油、糧食、鐵礦石等價(jià)格高漲的背景下，我國(guó)的通貨膨脹具有輸入性、結(jié)構(gòu)性、需求和成本推動(dòng)性等多種成因。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨周期性下調(diào)的壓力下，在為抑制通貨膨脹而不得不實(shí)行從緊貨幣政策的情況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將有出現(xiàn)滯脹的可能性。

目前，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄已高速19萬(wàn)億左右，隨著資金從股市持續(xù)回流銀行，還將繼續(xù)增多。如何與財(cái)富縮水作斗爭(zhēng)，是擺在廣大人民面前的一道難題。1988年的時(shí)候可以搶購(gòu)家電，可目前家電的普及率已非常高，而且不時(shí)地還會(huì)打折降價(jià)。筆者認(rèn)為，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，民眾不妨作些多元化投資。債券和理財(cái)產(chǎn)品等是一種選擇，合適的房地產(chǎn)是另一種選擇。

房產(chǎn)投資范文第4篇

有了這筆年終獎(jiǎng)，安妮盤算著買一套自己的房子，但左看右看也看不清2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，是出手的好時(shí)機(jī)嗎？房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？該把這筆錢投入股市還是房市？安妮為了這些問題十分焦慮。

本刊訪問多家分析機(jī)構(gòu)的專家，綜合得出的結(jié)論是：請(qǐng)謹(jǐn)慎樂觀。中國(guó)國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣甚至表示“2015年樓市可能迎來(lái)最困難時(shí)期。”

對(duì)于買房自住的非投資，其實(shí)大可不必糾結(jié)，該出手時(shí)就出手。買入后無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌其實(shí)都與自住性房產(chǎn)關(guān)系不大，房?jī)r(jià)漲跌其實(shí)影響最大的是心理層面。安妮是首套自住房，鑒于2015年樓市下行，所以應(yīng)該果斷出手。當(dāng)然，這是因?yàn)榘材菔窃诒本┻@樣的一線城市，所以我們給出了果斷出手的建議。但如果與安妮情況相同的三四線城市購(gòu)買者，我們則建議不妨觀望一下。房?jī)r(jià)在2015年仍會(huì)繼續(xù)分化，三四線城市房?jī)r(jià)下行概率較高。

但如果作為投資則應(yīng)該慎重一些。

從房產(chǎn)供應(yīng)量上來(lái)看，2011年“十二五”計(jì)劃提出建3600萬(wàn)套保障性住房，2012年計(jì)劃簽任務(wù)書開始建設(shè)，2013年下半年保障性住房就已經(jīng)開始大量進(jìn)入市場(chǎng)。如果按5年計(jì)劃3600萬(wàn)套，意味著每年要增加700萬(wàn)套，再加上棚戶改造1200萬(wàn)套住房，市場(chǎng)上的房產(chǎn)數(shù)量大量增加。

著名“大炮”任志強(qiáng)表示，在2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬(wàn)套，現(xiàn)在的情況意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量，所以才會(huì)有大量的庫(kù)存出現(xiàn)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恳腥俗〉脑捑蜁?huì)分流一部分購(gòu)買能力，也分流一部分消費(fèi)需求。

非常明顯，樓市供應(yīng)速度已快于銷售速度。因此2015年房?jī)r(jià)缺少快速上漲的內(nèi)在動(dòng)力。

中金公司預(yù)測(cè)，2015年三四線城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，一二線城市銷售額同比漲幅則為8%以上。而任志強(qiáng)則認(rèn)為2015年9月房?jī)r(jià)才會(huì)上漲。

此外，2014年12月22日上午，國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并下發(fā)至中央各部委及相關(guān)部門，未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)現(xiàn)多層次信息共享。其中，國(guó)土部將牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，以確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。

房產(chǎn)投資范文第5篇

房產(chǎn)投資是借助房產(chǎn)來(lái)獲取投資收益的行為。房產(chǎn)投資的形式比較多，如房產(chǎn)出租獲取租金收入、以房產(chǎn)出資獲取分紅收入、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取價(jià)差收益等。

房產(chǎn)投資中涉及房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是對(duì)企業(yè)存量財(cái)產(chǎn)中的房屋，其計(jì)征方式有從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征。從租計(jì)征是指房產(chǎn)稅按照房屋租金收入的12%繳納。從價(jià)計(jì)征是指年房產(chǎn)稅按照房屋的計(jì)稅余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%繳納。從價(jià)計(jì)征方式下，房產(chǎn)稅的繳納只和房產(chǎn)原值有關(guān)，房產(chǎn)原值既定、房產(chǎn)稅也是恒定的；從租計(jì)征方式下，房產(chǎn)稅與租金收入呈正相關(guān)關(guān)系，即房屋租金增加，房產(chǎn)稅也隨之增加。如自用的房產(chǎn)、提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的房產(chǎn)是從價(jià)計(jì)征，而出租的房產(chǎn)是從租計(jì)征。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)差征收、土地增值稅是對(duì)企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額征收，而企業(yè)所得稅是對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收。在相關(guān)的房產(chǎn)投資方案比選中，不同方案的稅收成本差距較大。而一些相關(guān)的稅收籌劃是基于稅負(fù)率較低的原則進(jìn)行方案比選。這種做法忽視了企業(yè)的不同的方案稅后收入絕對(duì)值的比較。稅負(fù)率低方案不一定是最佳方案，利用稅后收入比選各個(gè)方案更為準(zhǔn)確、可靠，本文運(yùn)用稅后收入較高的原則進(jìn)行方案的比選。

二、房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)與房屋出租的選擇

按照稅法規(guī)定，滿足持股時(shí)間要求的企業(yè)以房產(chǎn)出資獲取被投資企業(yè)稅后利潤(rùn)分紅的收益不繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅由被投資企業(yè)繳納；企業(yè)以房產(chǎn)出租獲取租金收入則需要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。

為了防止企業(yè)為減少稅收成本“真出租、假投資”。國(guó)稅函（1993）368號(hào)規(guī)定“對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅?！眹?guó)稅函發(fā)[1997]490號(hào)規(guī)定“以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。” 即房產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)視同房產(chǎn)出租計(jì)算房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅。

一般情況下，企業(yè)在房產(chǎn)投資時(shí)即可以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，取得投資利潤(rùn)，也可以房產(chǎn)出租而取得固定的租金。從稅負(fù)角度看，那種投資方案對(duì)企業(yè)更有利呢？

設(shè)房產(chǎn)原值為Y、企業(yè)所得稅稅率為25%、城建稅稅率為7%、教育費(fèi)附加為3%，房屋的計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的80%。投資者如將房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)分紅收入為A；如以房產(chǎn)出租，預(yù)計(jì)租金收入為X。

在以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況下房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征，稅后利潤(rùn)分紅收入免企業(yè)所得稅，同時(shí)也分紅收入也不征收營(yíng)業(yè)稅。其稅后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的70%計(jì)算，其稅后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房產(chǎn)如出租則稅后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

實(shí)際決策時(shí)企業(yè)可以根據(jù)上述兩個(gè)公式，將企業(yè)預(yù)計(jì)的租金收入和分紅收入帶入公式，即可計(jì)算出兩種方案的稅后收入。如當(dāng)預(yù)計(jì)租金收入為140萬(wàn)元，預(yù)計(jì)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分紅收入為141萬(wàn)元，房產(chǎn)原值為5600萬(wàn)元，計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的80%。房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的稅后收入為141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24萬(wàn)元，房產(chǎn)出租的稅后收入為（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625萬(wàn)元。由此可見，房產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、聯(lián)營(yíng)投資的方案稅后收入較大，故應(yīng)選擇。李榮錦（2012）在房地產(chǎn)企業(yè)房屋納稅籌劃分析中對(duì)該類方案比選中采用低稅負(fù)率的方案，有些不妥。如上例方案比選中，房產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、聯(lián)營(yíng)投資的稅負(fù)為53.76萬(wàn)元，稅負(fù)率為38.13%，房產(chǎn)出租的稅負(fù)為53.375萬(wàn)元，稅負(fù)率為34.85%。低稅負(fù)率選擇法下，房屋出租方案因稅負(fù)率低當(dāng)選。然而，低稅負(fù)率并不必然導(dǎo)致高稅后收入，因此利用稅后收入進(jìn)行比選方案比選更符合企業(yè)的決策目標(biāo)，能夠減少?zèng)Q策失誤。

三、出租倉(cāng)庫(kù)與倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的選擇

出租倉(cāng)庫(kù)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，其按照服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)稅目5%的稅率繳納，房產(chǎn)稅則是按照租金收入的12%計(jì)算征收。

倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)是按照服務(wù)業(yè)-倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)稅目5%稅率計(jì)算征收，處于營(yíng)改增試點(diǎn)地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)則屬于增值稅的征稅范圍，其按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)-物流輔助服務(wù)業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)）稅目6%的稅率或者3%的征收率進(jìn)行征收，房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)計(jì)稅余值的1.2%計(jì)算。

一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)庫(kù)房對(duì)外出租取得收入既可以采取倉(cāng)庫(kù)出租的方案，也可以采取提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的方案，而且兩種方案的收入基本相當(dāng)，此時(shí)，稅負(fù)因素往往決定企業(yè)決策。

設(shè)倉(cāng)庫(kù)原值為Y、倉(cāng)庫(kù)的計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的80%，企業(yè)所得稅稅率25%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，。企業(yè)既可以出租倉(cāng)庫(kù)也可以提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，租金收入或者倉(cāng)儲(chǔ)收入都是X，如提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)則新增的成本為B。出租倉(cāng)庫(kù)的稅后收入為（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。為了方便兩種方案的比選，以下提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的稅后收入均指扣除倉(cāng)儲(chǔ)新增成本的出租倉(cāng)庫(kù)的稅后收入。如果新增成本較小，可以不予考慮。

如非營(yíng)改增試點(diǎn)地區(qū)的企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，其倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)稅后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。當(dāng)新增成本忽略不計(jì)（即B等于零）時(shí)，計(jì)算出兩個(gè)方案的稅后收入相同的平衡點(diǎn)為8%（即當(dāng)X/Y=8%時(shí)，兩個(gè)方案的稅后收入相等）。

如果提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)是營(yíng)改增試點(diǎn)地區(qū)一般納稅人則倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)適用增值稅稅率為6%，如企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額較小忽略不計(jì)，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的稅后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。從而計(jì)算出B為零時(shí)的平衡點(diǎn)為8.54%。

如果該企業(yè)為營(yíng)改增試點(diǎn)地區(qū)的小規(guī)模納稅人，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的稅后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。從而計(jì)算出B為零時(shí)的平衡點(diǎn)為6.7%。

如果企業(yè)房產(chǎn)的計(jì)稅余值是房產(chǎn)原值的70%。企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的房產(chǎn)稅計(jì)算應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，通過(guò)計(jì)算列表入下：

企業(yè)決策時(shí)，房產(chǎn)的計(jì)稅余值為房產(chǎn)原值的比例和B值可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定，如有其他稅費(fèi)也可按照實(shí)際情況將表中的模型進(jìn)行修正。稅后收入平衡點(diǎn)確定以后，企業(yè)可以計(jì)算企業(yè)預(yù)計(jì)出租的租金收入與房產(chǎn)原值的比例。如果該比例大于平衡點(diǎn)，提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)可以鎖定房產(chǎn)稅，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方案稅后收入較大，應(yīng)選該方案。反之，應(yīng)當(dāng)選擇倉(cāng)庫(kù)出租方案。企業(yè)也以根據(jù)上述模型直接計(jì)算稅后租金收入或者稅后倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)收入，選擇稅后收入較大的方案。

企業(yè)在確定房屋租金收入時(shí)要注意房租收入和其他收入和代收款項(xiàng)分別確認(rèn)和核算，如水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、供熱費(fèi)、出租露天停車場(chǎng)、出租設(shè)備或者物品、出租場(chǎng)地收入等收入不屬于房屋出租收入，將這些收入分別簽訂合同，將會(huì)降低計(jì)稅租金收入和房產(chǎn)稅，減少不必要的稅費(fèi)支出。

房屋的裝修也影響到了房產(chǎn)稅，與裝修好的房屋相比，未裝修的房屋出租的租金收入要低一些，房產(chǎn)稅也要低一些。出租方也可以通過(guò)設(shè)立的物業(yè)公司將房屋裝修后向承租方收取物業(yè)費(fèi)，也可建議承租方直接委托第三方裝修，這樣房產(chǎn)稅較低。

四、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決策

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收政策如下：財(cái)稅〔2003〕16號(hào)規(guī)定“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。” 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較重，其涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅。增值率超過(guò)20%房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還要繳納土地增值稅。因此企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收政策如下：財(cái)稅〔2002〕191號(hào)規(guī)定“ 以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。”財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)規(guī)定“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！必?cái)稅字[1997]77號(hào)規(guī)定“納稅人以非現(xiàn)金的實(shí)物資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。但在中途或到期轉(zhuǎn)讓、收回該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓或收回該項(xiàng)投資所取得的收入與該實(shí)物資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投出時(shí)原帳面價(jià)值的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅?！币虼耍苑慨a(chǎn)投資入股時(shí)，投資方不需要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，房產(chǎn)評(píng)估增值和股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入才需繳納企業(yè)所得稅。

從上述政策的導(dǎo)向是鼓勵(lì)企業(yè)房產(chǎn)投資、不鼓勵(lì)房產(chǎn)炒作。因此企業(yè)將房產(chǎn)單純轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)較重、而將股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股基本沒有稅收成本。企業(yè)在相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓決策時(shí)，將擁有房產(chǎn)的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將房產(chǎn)投資入股到被投資企業(yè)或者將房產(chǎn)剝離成立新的公司然后將該公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方案稅收成本較小。企業(yè)決策時(shí)可以根據(jù)上述稅收政策進(jìn)行測(cè)算稅后收入進(jìn)行方案的優(yōu)選。另外，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格越高、相關(guān)的稅費(fèi)就越多。而裝修好的房子的售價(jià)要高于未裝修的房產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓方裝修房屋稅負(fù)較重，受讓方或其委托第三方裝修房屋，其稅負(fù)較小。

總之，房產(chǎn)投資策中從稅負(fù)因素考慮，對(duì)于房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)或者房屋出租的方案中直接計(jì)算稅收收入選擇收入較高的方案。房屋出租或者提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)決策中，根據(jù)租金收入占房產(chǎn)原值的比例和稅后收入平衡點(diǎn)進(jìn)行比較或者直接用稅后收入的模型進(jìn)行方案比選可以實(shí)現(xiàn)低納稅成本目標(biāo)。使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者房產(chǎn)投資入股或者房產(chǎn)剝離形成新的公司然后轉(zhuǎn)讓股權(quán)方案優(yōu)于房屋直接轉(zhuǎn)讓方案。以上方案比選均可按先關(guān)稅后政策采用稅后收入較高的原則進(jìn)行比選，正確考慮房產(chǎn)投資決策中的稅負(fù)因素。

[本文系山西大學(xué)商務(wù)學(xué)院科研項(xiàng)目“所得稅稅前扣除研究”（編號(hào)：2012003）階段性研究成果]

參考文獻(xiàn)：