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房屋抵押貸款范文第1篇

關(guān)鍵詞：KMV模型，住房抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

1引言

2010年，國家出臺(tái)一系列政策抵制市場(chǎng)過熱，警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，但是銷量仍呈現(xiàn)上升之勢(shì)，個(gè)人住房抵押貸款在商業(yè)銀行總貸款中所占的比例急速上升[1]。本文結(jié)合中國的現(xiàn)行的住房貸款執(zhí)行流程分析各種風(fēng)險(xiǎn)的形成過程，并且借用國際先進(jìn)的信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)模型KMV模型監(jiān)測(cè)房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)。

2 KMV信用監(jiān)測(cè)模型

KMV模型誕生于1989年美國舊金山的KMV公司（現(xiàn)已被世界著名信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一穆迪投資服務(wù)公司收購）。1974年，默頓開始論述他把期權(quán)定價(jià)理論運(yùn)用到風(fēng)險(xiǎn)貸款和債券的估價(jià)思想之后，默頓的思想也沿著許多方向發(fā)展開來[2]。到了80年代初期，KMV模型的創(chuàng)始人McQuown和Vasieek改進(jìn)了計(jì)算違約距DD（Distance-to-Default）的方法，建立了KMV模型 [3]。隨后他們通過KMV公司收集了數(shù)千家公司的資料，驗(yàn)證KMV模型對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)的有效性，研究結(jié)果表明KMV模型能預(yù)測(cè)到信用質(zhì)量的變化[4]。

根據(jù)B-S模型的假設(shè)條件，公司資產(chǎn)價(jià)值的變化可以表示為：

3基于KMV模型的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.1參數(shù)的設(shè)定

假設(shè)一套住房的初始價(jià)值是V，貸款比例是k，首付款的金額就是V（1一k）。貸款總額為L(zhǎng)（L=V*k）。貸款期限為T（月），貸款利率為r，貸款每月償還一次。按照每月等本息還款方式，每個(gè)月的還款額X應(yīng)為：

這樣經(jīng)過了t個(gè)月后貸款的余額為：

我們?cè)O(shè)定在t時(shí)刻Lt為一筆房貸的違約臨界點(diǎn)，即DPT。

3.2影響因素分析

根據(jù)EDF計(jì)算公式，可以發(fā)現(xiàn)，影響因素主要包括：房?jī)r(jià)波動(dòng)率，貸款利率r，貸款與房屋價(jià)值比k（貸款成數(shù)）和貸款期限T。EDF預(yù)期違約概率與貸款利率r（r為月利率=年利率/12）、貸款成數(shù)k、貸款期限T以及房?jī)r(jià)波動(dòng)率之間的變化關(guān)系如下：

（1）貸款利率r直接影響還款額度。利率上調(diào)時(shí)，借款人每月償還額就會(huì)增多。這會(huì)直接影響借款人的還款意愿，進(jìn)而影響預(yù)期違約率。

（2）貸款期限T是影響預(yù)期違約率的重要因素。貸款期限延長(zhǎng)時(shí)，意味著借款人會(huì)在更長(zhǎng)的時(shí)間跨度內(nèi)分期還款，借款人生活不確定性增加，預(yù)期違約率就會(huì)上升。

（3）貸款額度與住房?jī)r(jià)值比k也是影響因素之一，銀行一般會(huì)制定貸款限額，這是根據(jù)借款人信用情況和收入水平制定的，可以保證銀行安全回收資金。

（4）房?jī)r(jià)的波動(dòng)率。是影響違約概率的最主要因素，房?jī)r(jià)波動(dòng)意味著住房?jī)r(jià)值的變化，波動(dòng)率越大，說明房產(chǎn)價(jià)值越不穩(wěn)定。

綜上所述，預(yù)期違約率EDF與各影響因素之間的關(guān)系滿足現(xiàn)實(shí)中的變化情況，并且EDF能動(dòng)態(tài)的反映出一筆貸款風(fēng)險(xiǎn)的變化情況。

4結(jié)論

1預(yù)期違約率EDF能預(yù)示未來房貸所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)與利率的變化為依據(jù)，在房市震蕩時(shí)能夠第一時(shí)間能判斷出風(fēng)險(xiǎn)，代表出住房貸款在未來所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理假設(shè)時(shí)，運(yùn)用KMV模型對(duì)現(xiàn)在幾種主要形式的住房貸款度量其違約率。得出結(jié)論當(dāng)房?jī)r(jià)和利率出現(xiàn)動(dòng)時(shí)，EDF變化明顯，風(fēng)險(xiǎn)的變化程度大得多?！?/p>

參考文獻(xiàn)

[1] 張瑩潔，馬英娟，房地產(chǎn)抵押率確定對(duì)抵押貸款理性違約的風(fēng)險(xiǎn)分析.甘肅農(nóng)業(yè)， 2014，7（5）：38-41

[2] 凌江懷，劉燕媚，基于KMV模型的中國商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析――以10家上市商業(yè)銀行為例[J].華南師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2013，5：142-148

[3] 曾詩鴻，王芳，基于KMV模型的制造業(yè)上市公司信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[J].預(yù)測(cè)， 2013，32（2）：60-69

[4] 王露溪，商業(yè)銀行個(gè)人房屋抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)KMV模型實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，23：210-212

[5] Constantinos Lefcaditis，Anastasios Tsamis，John Leventides， Concentration risk model for Greek bank's credit portfolio[J]. The Journal of Risk Finance， 2014，15 （1）：71 - 93

房屋抵押貸款范文第2篇

1、房屋產(chǎn)權(quán)證是房子的產(chǎn)權(quán)證明，可以用來辦理抵押貸款。

2、辦理房產(chǎn)抵押要求房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押。

3、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。也就是說即使房產(chǎn)證不是自己的，只要經(jīng)過他人同意并且有同意抵押的證明材料，也可以用別人的房子申請(qǐng)抵押貸款。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

房屋抵押貸款范文第3篇

抵押房屋貸款實(shí)際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。 抵押房屋貸款要求的資料一、身份證明（夫妻雙方）；二、婚姻證明；三、戶口本；四、收入證明以及近半年的銀行流水；（或其他資產(chǎn)證明）五、房產(chǎn)證；（或復(fù)印件）六、貸款用途證明；七、收款方的身份證明以及收款帳號(hào)；八、近一期的房產(chǎn)的水電費(fèi)單。另外，抵押房屋貸款客戶的信用記錄很重要，是反映客戶的還款意愿的歷史證據(jù)，如果，信用不好，房產(chǎn)再足值，銀行也不會(huì)受理抵押房屋貸款的，也就是說一分錢不接。

(1)借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請(qǐng)書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。(2)銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。(3)借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。(4)借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。(5)貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

1.房產(chǎn)證2.權(quán)利人及配偶的身份證3.權(quán)利人及配偶的戶口本4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)5.收入證明6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請(qǐng)?zhí)峁┏錾C7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請(qǐng)?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對(duì)帳單8.為提高貸款通過率,請(qǐng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)

（來源：文章屋網(wǎng) ）

房屋抵押貸款范文第4篇

無抵押貸款當(dāng)天放款是真的，這種貸款一般指信用貸款，不用抵押和擔(dān)保，只要信用好就能借錢，而且放款速度快，當(dāng)天放款是很容易做到的。

申請(qǐng)無抵押貸款時(shí)，找正規(guī)機(jī)構(gòu)的貸款比較好，例如支付寶的借唄，微信的微粒貸，招聯(lián)好期貸等，這些貸款的利率低、放款快、背景大，不用擔(dān)心被騙。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

房屋抵押貸款范文第5篇

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

（1）對(duì)象是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，對(duì)其年齡有一定規(guī)定；

（2）抵押人去世或者永久搬離，貸方就有權(quán)出售房屋；但即使貸款額度超過了房屋的市場(chǎng)價(jià)值，貸方也不能要求抵押人搬離或者出售；抵押人在貸款期間，可以出售或者轉(zhuǎn)讓房屋，但是必須償還從貸方獲得的金額，包括利息以及其他費(fèi)用；

（3）反向抵押貸款是無追索權(quán)的，即貸方不能要求抵押人用其他資產(chǎn)來抵償貸款。

2住宅反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1老年人預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)

住宅反向抵押貸款的還款期分為三種情況：自然死亡、永久搬離、房屋出售。其中，后兩種情況不存在預(yù)期壽命的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)對(duì)第一種情況有較大影響。借款方壽命越長(zhǎng)，貸款方最終出售房屋所得收入不足以彌補(bǔ)支付給借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的壽命存在一個(gè)信息不對(duì)稱的問題。例如有些老年人雖然體弱多病，但壽命卻很長(zhǎng)。反向抵押貸款申請(qǐng)人的實(shí)際壽命與預(yù)期壽命相差越大，貸款方面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

2.2貸款利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于貸款利率的波動(dòng)，使資產(chǎn)的收益和價(jià)值相對(duì)于負(fù)債的成本和價(jià)值發(fā)生非等量變化而造成貸方損失的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)的成因與宏觀經(jīng)濟(jì)走向、通貨膨脹的壓力以及貸款利率的調(diào)整息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性直接導(dǎo)致反向抵押貸款利率的不確定；通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致銀行發(fā)放住房反向抵押貸款時(shí)面臨更大的利率風(fēng)險(xiǎn)；由于在反向抵押貸款中，房屋的價(jià)值較大，抵押時(shí)間較長(zhǎng)，因此貸款利率的調(diào)整關(guān)系到未來貸款方的收益合理性。

2.3房屋價(jià)值波動(dòng)及評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

反向抵押貸款必須對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。房屋價(jià)值評(píng)估涉及的范圍較廣，內(nèi)容復(fù)雜，評(píng)估對(duì)象的異質(zhì)性決定了評(píng)估存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。反向抵押貸款的房地產(chǎn)評(píng)估，不僅要對(duì)房屋的現(xiàn)價(jià)進(jìn)行估算，還要對(duì)房屋的未來收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，抵押期限越長(zhǎng)，房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)越大。在反向抵押貸款評(píng)估過程中，需要考慮房屋的物理性折舊、功能性折舊以及經(jīng)濟(jì)性貶值等問題。房屋價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)還存在評(píng)估專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)以及制度風(fēng)險(xiǎn)等問題。

2.4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需求，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。住房反向抵押貸款是一種長(zhǎng)期性消費(fèi)貸款，客觀上要求銀行有穩(wěn)定的資金來源與其相匹配。多數(shù)反抵押貸款計(jì)劃期限長(zhǎng)，而回收卻要在借款人死亡、搬遷、出售房屋之后。這個(gè)時(shí)間是不確定的，抵押貸款機(jī)構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)很容易陷入困境。房產(chǎn)變現(xiàn)的容易與否也是影響流動(dòng)性的很大因素。

3住宅反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1合適的貸款一房?jī)r(jià)比（LTV）

合適的貸款一房產(chǎn)價(jià)值比例是降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。反抵押貸款不同于抵押貸款，房主的負(fù)債是不斷累積的，而且貸款期限是不確定的。反抵押貸款機(jī)構(gòu)定期為抵押人發(fā)放年金，一直到其死亡為止。對(duì)于反抵押貸款機(jī)構(gòu)來講，這時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)房主死亡時(shí)累計(jì)的貸款額及應(yīng)計(jì)利息可能超過其死亡時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。為了避免這種情況，只有控制定期發(fā)放的貸款額，使最終累計(jì)的貸款數(shù)額控制在到期時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值之內(nèi)。

3.2資產(chǎn)組合分散化

資產(chǎn)組合起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。就單個(gè)反抵押貸款項(xiàng)目來說，潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)造成的損失是很難預(yù)測(cè)的，而當(dāng)數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的貸款組合在一起，“大數(shù)定理”就起作用，這些風(fēng)險(xiǎn)被分散化。道德風(fēng)險(xiǎn)、壽命風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)這些非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在反抵押貸款數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的情況下，風(fēng)險(xiǎn)可以被分散。

反抵押貸款要有足夠數(shù)量的貸款數(shù)目，因此要盡可能地?cái)U(kuò)大反抵押貸款的市場(chǎng)。此外反抵押貸款也要有跨地區(qū)的分布。房地產(chǎn)的價(jià)格很大程度上取決于地段，因此地區(qū)的關(guān)聯(lián)度比其他商品要小，這就為分散風(fēng)險(xiǎn)提供了有效的途徑。通過建立跨地區(qū)的分支機(jī)構(gòu)，吸引各個(gè)地區(qū)的反抵押貸款，可減少房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3住房反抵押貸款證券化

住房反抵押貸款證券化是以一系列住房反抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為擔(dān)保，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后，以證券的形式出售給投資者以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。售房養(yǎng)老計(jì)劃中，購房機(jī)構(gòu)雖然取得住房的產(chǎn)權(quán)，但是最后的現(xiàn)金流入要等到售房養(yǎng)老者死亡或者搬遷，期限太長(zhǎng)，流動(dòng)性不足。資產(chǎn)證券化有效地解決了這個(gè)問題，一方面增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性，另一方面分散了風(fēng)險(xiǎn)，吸引了更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場(chǎng)。

3.4房產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)