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需求理論范文第1篇

1、馬斯洛需求層次理論是亞伯拉罕·馬斯洛于1943年提出，其基本內容是將人的需求從低到高依次分為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求五種需求。

2、馬斯洛認為，人類具有一些先天需求，人的需求越是低級的需求就越基本，越與動物相似；越是高級的需求就越為人類所特有。同時這些需求都是按照先后順序出現的，當一個人滿足了較低的需求之后，才能出現較高級的需求，即需求層次。馬斯洛需求層次理論是人本主義科學的理論之一，其不僅是動機理論，同時也是一種人性論和價值論。

3、另外，各種基本需要的出現按照一般是按照生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求的順序，但并不一定全部都是按照這個順序出現。

4、需要(needs)和需求(demands)是不同的兩個概念。正所謂“欲望無限，需求有限”，馬斯洛需求層次理論主要探討的是人在需求方面的交集。

（來源：文章屋網 ）

需求理論范文第2篇

A企業是一家國有企業，現有職工8萬人。該企業每年都要招聘數百名高校畢業生充實到各基層單位，可基層單位負責人總是向人力資源部門反映高校畢業生留不住，技術人才出現斷層的問題。為此，人力資源部門對高校畢業生的管理現狀做了深入調研分析。

調研發現，近10年該企業畢業生平均辭職率高達20%，這意味著招聘來的每5名畢業生中，將來會有1人要離開公司。辭職畢業生里未婚畢業生、工作5年內畢業生、未享受各類津貼畢業生和在技術崗位或操作崗位工作的畢業生辭職率最高（見圖1）。

導致畢業生辭職的因素很多，雖然有些是客觀因素，比如畢業生考研、考公務員、家在外地回家照顧父母、氣候不適應等等，但主要因素還是在管理上。畢業生與企業之間簽訂勞動合同之后，形成一種雇傭關系，這種關系得以維持的紐帶就是“需求”二字，當雇傭雙方有一方無法滿足對方時，天平就會失去平衡。心理學教授馬斯洛提出了五層次需求理論，對人的需求做了科學詮釋。按照需求理論的性質，筆者認為可以將其分為生理安全需要、歸屬尊重需要和自我實現需要三個方面。企業里與之對應人才管理主要的三方面工作就是生活保障、人才氛圍和成就事業（見圖2）。

生理安全需要――保障生活

生理安全需要是物質層面需要，也是最基礎的需要，主要體現在員工的生活保障方面。目前A企業畢業生生活保障方面主要問題是薪酬收入和婚戀住房。

薪酬收入

調研發現工作滿10年畢業生中有42.5%的人認為目前收入較低，與目標有一定差距。為增加畢業生收入，A公司也采取了一些措施，比如在各類獎勵津貼評比中對畢業生給予傾斜，實行保底收入等政策。這雖然增加了畢業生的收入，但內部分配矛盾隨之而來。一位老職工說：“這個崗位我都工作20年了，技能等級達到技師水平，小李才來2年，無論是工作經驗還是技術水平都遠不如我，就因為他是大學畢業生就得拿津貼，這不合理。”

企業里，畢業生有兩種身份的價值體現：一種是員工，另一種是人才。作為員工，他們必須遵從“同工同酬，按績取酬”原則，通過強制手段為他們增加收入只會引起分配不公，造成“按住葫蘆起了瓢”的現象。因此，只能從人才角度另辟蹊徑。

2014年起A企業實施“青蘋果”人才培養工程，對入職5年以內的高校畢業生通過綜合素質和專業水平的測試，按照20%比例選拔公司的青年儲備人才。公司為儲備人才制訂詳細培養計劃，同時要求他們每年提出一項具有創新性的管理或技術課題進行研究，依據研究成果對儲備人才進行獎勵。通過此舉，既避免了與老員工同臺競爭的矛盾，又體現了“按績取酬”的原則，同時增加了畢業生的收入，為企業留住了人才，可謂一舉多得。

住房婚姻

畢業生工作幾年后，就會面臨個人婚戀問題，由于A企業的經營性質，女職工比例僅占16%，內部婚戀資源短缺。而且還有一部分畢業生是外地的，在當地除了師傅、工友外，認識的親朋好友很少，缺少婚戀的媒介，造成婚戀困難。A企業下屬某子公司入職滿7年的畢業生未婚率達到43%。為緩解婚戀難題，A企業多次組織大型交友聯誼活動，但由于缺乏持續性和資源等問題，效果不是很理想。

造成畢業生婚戀難的因素除資源和媒介之外，更為重要的是住房問題，這也是畢業生結婚之后所面臨的又一難題。A企業畢業生很多來自農村，家庭生活條件一般，趕上飛速上漲的房價，基本無力購房。為緩解畢業生婚后住房壓力，該公司先后嘗試過大學生廉租公寓和發放租房補貼政策，由于享受時間有限，只能解一時之急。想讓畢業生住得安心，最好的辦法就是自己購房。根據畢業生實際能力，只能貸款買房。但貸款需要支付首付款，畢業生參加工作時間短，手里沒有什么積蓄，根本拿不出這筆錢，又是一個難題。

圖1顯示，辭職畢業生中未婚畢業生高達74%，說明只要畢業生成家，辭職人數會大大降低。為讓畢業生能夠安家、安居，A企業出臺了以下政策。

第一，婚戀上設立畢業生“婚介室”，專門負責畢業生婚介工作，通過不同媒介將畢業生婚戀信息廣泛。同時設置“媒婆獎”，對為畢業生牽線搭橋的“月老”給予一定物質獎勵，進一步拓寬畢業生婚戀資源，安全、持續、有效地為畢業生開展婚介工作，使外地畢業生的婚戀問題不再成為孤島。

第二，住房上設立畢業生購房首付款貸款基金，為畢業生提供無息首付款貸款，讓他們能夠貸得起款、買得起房。同時，充分發揮A企業房地產公司自身優勢，為畢業生提供特價團購房，極大減輕了畢業生生活負擔，排除了他們的后顧之憂，使他們能夠扎根企業，安心工作。

歸屬尊重需要――人才氛圍

歸屬尊重需要是精神層面需要，也是情感需要。企業里主要體現在人才氛圍上。A企業一直努力營造“尊重知識、尊重人才”的人才氛圍，在畢業生情感投入上也做了一些工作，但在調研中畢業生提出，從目前大環境看，技術人員無論是收入還是社會地位與管理人員都有差距。希望企業能真正建立起讓技術專家、技術人才有一種優越感和榮譽感的氛圍和環境，讓他們在精神上得到更大的鼓舞，讓更多畢業生愿意從事技術工作，實現他們的價值。這也是辭職畢業生中在技術崗位或操作崗位工作的高達94%的原因所在。為此，A企業因地制宜地制定了以下幾方面的策略。

關心人才

第一，開展人才“對接”活動，公司每名處級以上領導干部要對接至少一名技術人才，不定期開展談話，傾聽技術人才建議和想法，了解他們的生活和工作狀態，積極給予支持和幫助，使關心人才真正落到實處。

第二，拿出專項資金建設博士后公寓、專家公寓和青年公寓，為技術人才提供優越的居住條件。同時，積極幫助家庭困難畢業生和技術人才，在經濟上給予資助，讓他們無后顧之憂。逢中秋、春節等重大節日，對技術人才進行慰問，為外地畢業生發放過節補貼并安排他們到師傅或工友家中過節，讓他們感受家的溫暖。

尊重人才

第一，打通技術人才職業發展通道，使技術人才具有與管理人員相對應的職務級別，并享受高于管理人員的薪酬和福利待遇，促進畢業生今后從事技術工作意愿。

第二，借助報紙、電視、微信等媒體，對技術人才典型事跡廣泛宣傳，讓他們家喻戶曉；在各類技術人才評選評優方面，只允許推薦技術人才，管理人員一律讓步，真正使技術人才“名利雙收”。

自我實現需要――成就事業

自我實現需要是人的最高層次需要，是個人職業發展、成就事業的需要。A企業辭職畢業生在離職談話時談到，公司在人才培養方面缺乏系統性，都是靠人才自身成長，缺少組織引導，入職10年畢業生還有在操作崗工作的，成長周期太長。在人才使用方面缺乏靈活性，崗位比較固定，人才流動性差，工作積極性不高。對此，公司有的放矢地制定了一些培養人才和使用人才政策。

培養人才

第一，實施高校畢業生職業生涯規劃制度，通過科學的人才測評工具，了解畢業生性格、興趣和職業潛能等職業發展因素，幫助畢業生選擇合適的職業發展方向，為其設計職業發展路線，有計劃、有針對性地做好畢業生培養。

第二，打通專業技術人員職業發展通道，推行首席師聘任制，優化薪酬體系，實行寬帶薪酬模式，使技術人才都能找到合適的職業發展的位置和空間，真正實現自身價值和抱負。

第三，建立新型“導師帶徒”的培養模式，實行雙導師培養機制，對畢業生社交能力和工作能力進行雙向培養。同時，根據培養效果對師徒實行“同升同獎”制度，促進人才培養積極性，保證培養效果。

第四，推行畢業生“掛職鍛煉”制度，為畢業生成長搭建舞臺。設立專業技術委員會，通過技術交流、工程建設、項目攻關、研發團隊或外出學習等載體，使畢業生得到鍛煉，迅速成長，縮短成才周期。

使用人才

第一，開展青年后備人才選拔、畢業生素質挑戰賽、技術比武、青年人才學會、外語大賽等活動，為畢業生提供 “亮形象、亮素質”舞臺，使各類優秀人才及時被組織發現和選用。

需求理論范文第3篇

關鍵詞：需求層次理論；行政管理；激勵；績效

Abstract：Incentiveisthecoreofhumanresourcesmanagement，itcanfullymobilizeitsmembersfortheworkoftheenthusiasmandcreativitytoattractandretainqualifiedpersonnelandtoimproveindividualandorganizationalperformanceareofdecisivesignificance.China''''suseofgovernmentadministrationinthelevelofMaslow''''stheoryneeds.Withtheadministrationofspecificcharacteristics,improvethecivilserviceperformanceappraisalandeffectiveincentivesystem,theworkofthecivilservantsistoraisetheenthusiasm,creativity,andimprovetheadministrativeefficiencyofscientificchoices.

Keywords：TheoreticalLevelofDemand；AdministrationManagement;Incentive;Performance

一、中國行政管理中的激勵問題

1.約束不對稱、重監督而輕激勵

加強監督，對公職人員無疑是一種有效的、必要的約束。但監督只是問題的一個方面，并通常具有滯后性和對公務員激勵的被動性，激勵成效有限。因此，除了加強監督以外，還應該強化內在激勵機制，從積極方面引導廣大公職人員敬業務實，拒腐防貪，從源頭上減少公務員的失職行為，并進一步提高行政效率。

2.考核激勵的作用難以得到體現

考核激勵的作用機制主要通過將考核結果與公務員的獎懲、職務升降、級別和工資的調整等掛起鉤來，促使公務員積極工作，盡職盡責。而公務員考核是一項十分復雜的工作，稍不注意就易產生考核誤差，影響對公務員德才表現的準確評定，影響考核對激勵功能的發揮。我國目前對公務員只進行定性考核，如某鄉鎮機關2007年年終考核，有48名公務員參加考核，除了4名公務員為優秀外，其余44名公務員均為合格，“不合格”一檔形同虛設。這種考核無疑有失全面和客觀公正，甚至沒有體現出考核的意義。

3.干部選拔機制中缺少激勵

中國的干部選拔機制中公平、競爭、擇優原則體現不夠，科學的具體的操作規范也不夠健全，干部選拔過程中缺少激勵，缺乏活力，必然導致利益分配激勵功能減弱。由于工資基本固定，收入與努力無關，與組織目標完成情況無關，其結果是、無所作為、消極怠工等“搭便車”現象反復出現。這從根本上說，不是某個人的過失和責任，而是在組織制度中缺乏競爭激勵機制所必然導致的結果。

二、需要層次理論及其在行政管理中的作用

1.馬斯洛的需要層次理論

美國行為科學家亞伯拉罕·馬斯洛（A.H.Maslow）于1943年出版的《動機激發論》中提出了“需要層次理論”。馬斯洛認為，人的價值體系中存在著兩類不同的需要，一類是沿著生物譜系上升方向逐漸變弱的本能或沖動，稱為生理需要，另一類是隨生物進化而逐漸顯現的潛能或需要，稱為高級需要。據此，馬斯洛把人類的需要按其重要性和產生次序分為五個層次，即生理需要、安全需要、歸屬與愛的需要、尊重需要以及自我實現的需要[1]。

行為學家們依據馬斯洛的需要層次說，將需要的層次、激勵的因素以管理的策略對應成表，為管理的實踐提供指南[1]：（1）生理需要方面的激勵因素為工資和獎金、福利、工作環境，管理策略可表現為完善的工資和獎金制度、貸款制度、醫療保健制度、工作時間（休息），創造健康工作環境，住宅和福利設施。（2）安全需要方面的激勵因素為職位保障，意外事故防止，管理策略為安全生產生活條件、危險工種的營養福利制度、合理的用工制度、離退休養老金制度、健康和意外保險制度、失業金制度等。（3）隸屬與愛的需要方面的激勵因素為良好人際關系、組織的認同，其管理策略為和諧工作小組和良好人際關系、協商和對話制度、互助金制度、工會及其他團體活動、娛樂制度、教育訓練制度。（4）尊重需要方面的激勵因素為名譽、地位、權力與責任、被人尊重與自尊、與他人工資獎金之比較，管理策略為人事考核制度、工作職稱晉升制度、選拔擇優的進修制度、委員會參與制度與提合理化建設制度。（5）自我實現的需要方面的激勵因素有能發揮自己特長的組織環境、承擔有挑戰性的工作，管理策略為決策參與制度、建立攻關小組、提倡創造性工作、發動職工研究發展規劃、交給職工挑戰性工作和破格晉升制度。

2.基于需求層次理論的薪酬制度和靈活的福利機制

薪酬在人力資源管理激勵中是最重要的因素之一。薪酬因素在經濟社會中的作用已經超出了物質激勵的范圍，成為兼具物質和精神雙重激勵的重要因素。美國管理學家孔茨曾指出：“金錢對那些撫養一個家庭的人來說要比那些已經功成名就、在金錢的需要方面已不再是那么迫切的人，就重要得多。”[2]

在中國公共部門傳統的人事管理中，公職人員的薪酬一直實行等級工資制，一般工資水平是社會平均工資；西方一些發達國家實行高薪金的公務員制度，一位高級行政官員的年俸可以與首相相比。鑒于中國的國情，目前不可能實行高薪金公務員制，但近年來公務員待遇的提高體現了決策者們對薪酬因素的重視。目前，中國公務員薪酬提高的趨勢使得公共部門在與企業及其他行業爭奪人才的競爭中增加了優勢。但是，要使金錢成為一種真正有效的激勵因素，必須保證“在各種職位上的人們，即使級別相當，但給予他們的薪酬也必須能反映出他們個人的工作業績”。也就是說，薪酬應當與績效掛鉤，才能真正起到激勵的作用。目前，在西方一些國家，以往刻板的工資報酬制度正逐漸被以工作成績來確定工資級別的制度所取代。以工作成績來確定工資級別的制度是基于這樣的論點，即“公務人員的工資收入應該符合經濟市場的工資水平，并且不論公務人員之間可能存在何種差異，他們工資報酬的多少應該取決于其工作成績的好壞，工作成績越好，所得到的報酬就應該越多。這一論點意味著傳統的、強調統一的公務員制度應該被取代。盡管公務員無疑也會受到經濟利益的誘惑，但在以前，公務員作為一個整體有著強烈的服務意識，并將為公眾服務作為他們努力的目標。然而，金錢獎賞正逐漸取代這些無形的、但卻是真實的價值觀和激勵因素而成為招聘人員和提高其積極性的主要手段。”[3]

3.權力激勵——公務員自我實現的需要

國家公共部門的公職人員掌握著人民賦予的公共權力，在法律規定的范圍內對社會公共資源進行管理和盡可能合理地配置，以實現公共資源的效益最大化。在公共部門這個龐大的機器不停地運轉，源源不斷地生產出公共服務產品的過程中，權力始終都在對支配和使用公共資源的公職人員起著不容忽視的激勵作用。

公職人員處于何種行政職位，就擁有相應的行政權限，職位越高，所享有的權力就越大。公職人員在行使權力，滿足對物和人的支配欲望的同時，也在某種程度上達到了馬斯洛需要層次理論中的最高層級——自我實現的需要，使自己越來越成為受人矚目和舉足輕重的人物。因此，建立并完善公共部門人力資源管理中的權力激勵體制，不僅是可行的，而且是必要的。權力對于各級公務員的激勵作用集中體現在，為了能夠支配更多的人力和物力資源，必須在法律和制度規定的范圍內勤奮工作，取得顯著的成績，得以受到提拔，從而能夠行使更高職位上更大范圍的權限。

在建立權力激勵體制過程中，必須在廣大公職人員特別是領導干部中樹立起正確的權力觀，避免出現“為了掌權而掌權”的不良傾向。要明確公共權力是人們賦予的，是用來更好地合理配置社會資源，為社會提供更多更好的公共服務產品。合理的運用權力激勵，不僅能夠激發公職人員的工作熱情，進一步提高公共部門的行政效率，而且可以在某種程度上減少權力腐化和腐敗現象的產生。

三、豐富激勵手段，完善公務員激勵機制

1.拓寬激勵渠道，注重加薪、休假等激勵方式

有時將公務員晉升到一個其無法很好發揮才能的崗位，不僅不是獎勵，反而使公務員無法很好發揮才能。在晉升中，并不一定是業績最好的人得到晉升就是公平。業績優秀者應該得到獎勵與表彰，但是否晉升到高一級的職位則更主要地取決于他們的工作能力與個性特點。這一點應在晉升標準與要求中明確說明，并在晉升人選決定之后加以解釋。對未能晉升的優秀公務員應有足夠的表彰與補償，以體現他們應有的地位與價值。激勵渠道多樣化有利于公務員合理地自我定位，從而可以不必將職務晉升作為自己的唯一目標，找一個自己能游刃有余的崗位好好發揮自己的專長。

2.在工作設計方面，盡量豐富工作內容

可以根據工作性質、內容，采取工作輪換、工作豐富化等工作設計方法，盡量豐富工作內容。對公務員工作內容的改善及對其工作行為的認同和獎勵，可以使公務員對自己的工作產生滿足感、成就感，從而促使工作不斷創新。如因人而異地安排工作，由于每個公務員個性特征、興趣愛好、職業生涯規劃不同，對崗位的要求也不盡一致，因而須建立崗位流動機制，使公務員能感到工作的樂趣。

需求理論范文第4篇

關鍵詞：契約理論 企業審計 需求分析

契約理論認為企業審計是產權結構變化下的產物，其主要功能更多的是對締約各方產權信息進行明確界定。因此契約審計理論對企業審計需求問題提供了新的研究視角，以下將從契約理論和審計需求的相關概念入手，對如何引導企業高質量審計需求進行論述。

一、契約理論的意義概述

契約理論建立在交易成本、產權以及委托三種理論上。一是在交易成本的理論體系中，企業的主要功能在于節省市場交易中的各項費用，以差別的方式將企業治理結構與交易特征匹配，實現節約成本，提高收益的目的；二是產權理論則圍繞交易費用展開，主要對企業產權安排和結構變化對資源有效配置的影響進行研究；三是委托理論將企業看作委托人與人之間對風險分配的契約安排，為了避免人出現道德風險行為和逆向選擇，委托人通常會以契約行使對企業人的激勵和監督機制，從而避免人揮霍企業財產，增加成本。

上述三個理論分支并非相互完全獨立，在契約理論的大背景下，其相互之間存在補充和制衡的關系，在現代經濟學理論研究中，契約的廣義概念囊括了任何市場交易行為，將其全部視為相互存在的契約關系，并作為企業發展的研究基礎。企業的審計需求決策會對契約各方的關系和經濟行為造成影響，反之，審計需求方與企業的契約同樣會影響到審計需求決策，這也是企業內部契約各方博弈的均衡結果。

二、契約理論下的企業審計需求分析

（一）經營者和企業的審計需求

企業經營者直接控制著企業大部分經濟資源，且在信息領域占據主要優勢，但在契約理論下，企業經營者僅僅屬于人，對高質量的審計信息并不具備直接的內在需求，其需求只屬于在政府法定審計條件下的需求。但企業經營者的對高質量審計信息的需求存在變動，在企業成本收益的影響下，經營者仍然會選擇有利于自身的行為，若高質量審計帶給企業的收益高出成本時，經營者仍然會對高質量審計存在需求。

（二）股東的審計需求

企業大股東和小股東屬于一組相對的概念。大股東與經營者同樣不具備高質量審計的內在需求，但由于手握股權，大股東能直接對企業經營進行干預，例如采取內部審計的措施把控住企業的經營和財務狀況，尤其是在目前審計委托制和股權表決制的背景下，企業審計權實質上是被大股東掌握，其是否有高質量審計需求，取決于企業審計對其收益的影響。而小股東對企業的控制權微乎其微，難以影響到企業經營行為，而高質量的企業審計對其而言，意味著可提升對人的監控力度，從而可對經營者和大股東某些自利行為進行約束，從而有效維護自身收益。同時，企業剩余風險通常是有小股東在承擔，因此本質上而言小股東強烈需求高質量審計。

（三）政府部門的審計需求

政府部門與小股東的弱勢地位不同，其具備強制監督權，同時，政府部門的高質量審計需求會直接影響到企業的審計需求行為。為了履行自身的行政責任，維護企業投資者的合法權益，政府部門同樣對高質量審計有明顯需求，需要高質量審計為行政決策提供幫助，對企業所披露信息的真實性進行判斷，因此政府部門會對審計質量表示持續關注，但在監督過程中，政府工作人員應將工作重心放在審計工作本身，而不是展現出對某類會計師事務所的特有偏好。

三、引導企業高質量審計需求的措施

（一）推動市場發育

高質量審計的需求來源于高度市場化的經濟，因此要進一步推動證券市場的改革，盡量減少行政干預，保證需求者能順利表達審計需求，從而對企業的高質量審計需求進行合理引導。對于企業發行證券而言，在上市資格、發行數量、市值等環節上最重要的不是政府的審批，而是得到市場的充分認可，企業面對的是整個市場和廣大投資者，因此在對證券市場化進行改革時，我國可借鑒歐美發達國家的成熟模式，提高會計師事務所在證券市場中的估價效應，推動企業對高質量審計的堅實需求，但這項措施需要強有力的法律支持，因此還需完善配套法律。例如完善投資者合法權益的保護機制，為高質量審計需求創設法律環境。為了杜絕二者合謀，私吞外部投資者資金，法律還需針對這一問題出臺對應的懲治措施，增大造價、合謀的違約成本，從而滿足投資者的高質量審計需求。

（二）保持政府監管的獨立性

政府監管部門需隨時保持獨立性，以公平、公正、強制的第三方地位開展監管工作，從而引導企業對審計的需求。一是形式上保持獨立。政府監管人員不能與各種利益群體與證券市場主體有直接關聯，應采取回避制度，嚴格避免這種關系的存在。二是實質上保持獨立。政府監管人員需在法定職權條件下依法辦事，切實公正的擔負起監管責任。

（三）打破控制權市場

隨著我國控制權市場日漸活躍，大部分投資者會更為重視高質量審計信息在企業控制權估價中的作用，對高質量審計的需求也會日益凸顯。因此，在推動企業控制權市場化的同時要打破企業控制器的壟斷，引入外部市場監督約束機制，并將其作為對大股東和經營者自利行為的可置信威脅，促使其履行契約，并對高質量審計提出主動需求，從而將有利信號傳遞給整個市場，有利于提升企業市值。

四、結束語

企業的審計需求實質上是企業各個契約方博弈的均衡結果，契約作為對利益各方進行聯結的一種機制，在收益大于成本的條件下可誘發需求者產生高質量的審計需求，并轉化成企業的內在需求。目前的主要問題在于需求主體難以通過契約對真實需求進行表達，具體可通過推動市場發育成熟、打破控制權市場壟斷、加強政府監管等途徑進行解決，從而提高外部投資者對企業的制衡力，保障企業高質量審計需求的路徑通暢。

參考文獻：

[1]付書博.審計中的理論分析--基于信息不對稱視角[J].商業會計，2016，（7）：79-81

需求理論范文第5篇

[關鍵詞]住宅市場 需求理論

一、住宅市場的概念及特征

1、住宅市場的概念

城市住宅市場是指城市住宅商品交換關系的總和。與一般市場相同，住宅市場是由買賣雙方、住宅商品本身、住宅價格等市場要素按一定的交易方式構成的。

2、住宅市場的特征

(1)市場的區域性。住宅市場的區域性，又稱為“屬地性”或“本土性”。住宅市場之所以具備區域性的特征，取決于住宅商品的固著性，但住宅市場不是一個絕對的空間概念。住宅市場的供給、需求和價格確定既取決于一個地區(城市)經濟社會發展的需要，也需要這個地區(城市)經濟的依托。因此，住宅市場發展的區域性要求，既是自然存在的客觀事實，也是協調城市經濟社會環境可持續發展的人為管理基礎。

(2)競爭的不完全。按照亞當，斯密自由競爭原理，每個市場競爭參與者在謀求個人利益的同時也使社會利益達到最大化，這一原理在五十年代由意大利經濟學家維爾弗萊多，帕累托解釋為“如果提高某人的境遇，必須降低他人的境遇”才能實現社會分配的最優化，西方福利經濟學稱之為“帕累托最優”。實現帕累托最優效率，需要同時具備三個前提，即有效生產、有效消費、有效產品組合。然而，現代經濟發展的事實與該定理規定的前提并不吻合，這在住宅市場中表現得極其明顯。住宅市場是一個不完全競爭市場，即使是在“私有財產神圣不可侵犯”的西方發達國家，謀求利潤最大化的私營住宅項目也要受到資源、環境、需求、偏好和政府立法的限制，而政府利用國有土地投資或組織的公共住宅項目，雖然達到有效分配的目的，但前提條件也無法實現。

(3)政府的干預性。美國經濟學家斯蒂格利茨堅持政府干預的必要性。目前我國的住宅業已經進入了市場化階段，由于市場經濟尚不成熟，諸多領域如金融、法律等都有待完善，抵御風險的能力不強，所以政府在維持住宅市場有序正常發展上擔負丁很大責任。以住宅業為代表的房地產業在國民經濟中的重要地位決定了其不可避免地要受到政府的管制，國家所采取的各種措施也是在保護該行業的健康和穩定。老百姓買不起房，重要原因是老百姓的收入無法適應市場上房產的價格。商品房，顧名思義，即推向市場供人們購買的房子，其價格由市場決定，一般來說政府在這方面所起的作用是監督和調控，而不是控制，但由市場決定的房價又經常“虛高”，一般老百姓購買不起，所以在目前經濟適用房沒有完全推廣起來的情況下，政府對商品房必須要進行適當的行政干預。

(4)經濟的互動性。凡經濟發達國家，住宅業即便不是支柱產業也是較為發達的產業，其經濟發展與以住宅業為代表的房地產業對經濟的拉動密切相關。房地產業的拉動(波及效應)特強，房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業提供物質資料與之配合發展。國際上對發展房地產業有如下的統計和記錄：工業發達國家房地產值增加1個單位，帶動相關產業產值增加1.5-2個單位。

二、國外住宅市場需求理論

1、新古典主義住宅消費理論和住宅需求函數

在住宅市場模型研究方面，最具代表性的是新古典主義住宅消費理論，該理論是新古典主義消費理論在住宅經濟方面的延伸，是其在住宅消費市場的運用。新古典主義住宅消費理論基于對住宅消費者行為、住宅商品特征以及住宅市場狀況的若干假定：第一，消費者的住宅決定與其他消費決策同時進行，在其收入和消費價格的約束下配置消費數量以得到滿意的效用；第二，住宅消費的對象被認為是一種被稱為住宅服務的不可觀測的均質商品，而非一種可觀測的復雜商品，新古典主義經濟學家主張把均質住宅存量看作單位時間內的住宅服務量；第三，住宅服務市場是完全競爭的；第四，假定住宅市場運行在一種完善且均衡的資本和資產市場環境中，消費者的住房貸款不受資本市場約束。在上述假定條件下，以消費者面臨的收入及價格作為住房決策中消費者偏好的限制條件，認為理性消費者總是在這些約束下配置包括住宅在內的不同商品和服務。以使其得到的總效用最大。

2、馬歇爾分析及其擴展

二十世紀六十年代，住宅市場分析主要應用馬歇爾方式，但這種分析是定性的，缺少數學分析。之后，穆特規范化和擴展了馬歇爾分析，并對特定區位住宅生產者的資本一土地比率進行推導，結果是：資本一一土地比率對房租彈性等于土地與資本要素份額比率乘以兩者的替代彈，并證明了可達性對住宅資金和單位土地服務產生的影響，在難以到達的地區，一是資本一土地比率低，二是上地資金少，三是住宅中土地比例的多少將由住宅需求的補償彈性決定。

3、住宅市場競爭模型

二十世紀七十年代，住宅市場競爭模型取得了快速、持續、系統的進步。主要的成就有三個：第一，居住區位理論和“新城市經濟學”提出了一個規范、可行、不同空間的一般均衡住宅市場模型；第二，非靜態、空間的、耐久性住宅市場模型得到了發展；第三，斯威尼建立了一個非空間、靜態的、維修和質量內生的耐久性住宅一般均衡模型。將以上三個完整的模型結合可以求解不同空間的質量和維修狀況內生的耐久的非靜態的一般均衡問題。

二十世紀八十年代，在住宅市場競爭模型方面取得的成果較少，主要是對七十年代結論的綜合取得了一些成果。阿諾特、布雷德、戴維森和派因(1986)在斯威尼模型中加入了空間因素，并論述了建筑密度隨離市中心距離的增加而降低，住宅存量的空間分布及其質量水平取決于住宅的維修技術水平及對其需求的特征。

4、住宅市場不完全競爭模型

在最近十五年中，大量經濟學家注意到競爭和不完全競爭理論(在住宅理論中，主要是對阿羅一德布魯模型三假設的放松)，他們將不對稱信息、搜尋理論和博弈論應用于住宅市場分析，并在對空置率、住宅占有決策、遷移成本和不完善的資本市場的論述中取得了突破性的進展。在應用搜尋理論對空置率論述中的一個典型結論是空置率是反周期的。

亨德森和約安尼季森建立的占有模型證明：第一，典型的租賃者不會像完全競爭的條件下那樣關心住宅的維修，因為維修產生的資產價值增加將逐漸歸于住宅所有者；第二，由于資產市場本身的不完善，居民將不能通過資產組合的方式來轉移住宅占有帶來的風險。漢努希克和奎格剎以及文蒂和懷斯論述了由于遷移成本的存在，居民不能調整他們的住宅選擇。蓋爾和黑爾維蒂論述了不完善的資本市場不但會影響占有決策，還會影響建設者的供給決策。

三、國內住宅市場需求理論

在上世紀七十年代末改革開改之前，我國不存在住宅市場或者房地產市場，經濟界對住宅問題的理論研究較少，迄今為止，我國住宅市場的發展歷史不過20余年，因此，國內對于住

宅市場理論的研究起步較晚。改革開放之后尤其是市場經濟建設全面展開、住宅分配貨幣化以來，我國的住宅市場研究才真正起步，理論界對住宅市場的研究也才真正開始實質性和嘗試性研究。面對從未遇到過的土地、住宅問題，房地產基礎理論和土地、金融政策，市場研究逐漸深入，學術界出現了大量報告和論著。如1990年張秋舫主編的《住宅經濟改革和理論與實踐》、1992年董壽昆著的《住宅商品化與金融》、1998年張亂銘等編著的《住宅經濟學》，以及近年來俊華等編著的《中國現代城市住宅》、清華大學劉洪玉等譯著的《房地產開發：原理與程序》、1999年成思危主編的《中國城鎮住房制度改革――目標模式與實施難點》、2000年盧衛著《解讀人居》等書中都談到了新形勢下的城鎮住宅需求問題。

關于住宅市場需求方面的討論，張漢銘從理論上論述了住宅的供給與需求及其影響因素，王要武教授等也從理論上論述了住宅市場的供求，王力賓提出了住房價格指數的編制方法并進行了實證分析，施建軍和張琳、何向華、屠梅曾等對住宅需求總量進行了預測，李鴻生從實證上對廣州住宅市場供求均衡進行了研究，韓毅、上海市房地產課題研究小組在研究報告《上海市區住宅需求預測方法研究》中選擇了房價收入比模型，以房價收入比為基礎從定量方面對上海市住宅需求作了一個中長期預測，較好地反映了消費者的經濟承受能力，具有一定的開創性，沙磊、韓麗川建立了一個上海住宅市場的BP神經網絡模型，并通過該模型對上海住宅市場的需求進行了預測和分析，結果表明人工神經網絡方法在住宅市場需求預測中的應用是可行的并且是有效的，李長斌、王建軍、劉海旺對博克思――詹金斯法、多元線性回歸法和灰色系統模型法三種需求預測方法的預測準確性進行了實證分析和比較，最后應用預測能力最好的博克思――詹金斯法對大連市住宅市場短期需求量進行了科學的預測。

關于深入分析住宅市場影響因素的研究很少，且幾乎都局限于定性的描述，例如，田江海論述了通貨膨脹對住宅布場的影響，鄧國勝論述了人口變動對住宅市場的影響，伍戈、俞志海、劉波分析了利息稅對住宅市場運行的影響，陳瑋研究了住宅信息系統與城市規劃的關系等。

關于住宅市場互動機理的研究，國內學術界目前已達成共識，即土地出讓市場、增量市場和存量市場之間有相互的作用，但是這些研究只是基于一些定性的描述，還沒有系統分析住宅市場互動機理的研究成果。例如，張鴻銘指出，土地是影響住宅供給的重大因素，可供住宅建造的土地數量與住宅供給存在正相關關系，住宅上地價格與住宅供給存在負相關關系。呂連生指出，城鎮新增建設用地的合理需求量可以通過城鎮住宅市場的價格指數來加以判斷。這些結論都承認了土地出讓市場與住宅增量市場和存量市場之間的互動作用。因此，彭麟、劉國寧和高美成等學者呼吁放開住宅存量市場，從而帶動整個住宅市場的發展。

從以上研究看出，國內的這些專著涉及面非常廣泛，為房地產經濟理論研究的深入發展奠定了基礎，但是研究內容主要集中在我國住房制度改革的理論和宏觀市場研究，并且受制于我國住宅市場運行不規范、市場數據不完備和難以獲得等條件制約，存在重理論、輕實證，研究缺乏深度等問題，且理論適用性不足，同時，偏宏觀、缺微觀，沒有系統的需求微觀結構研究以及研究方法不規范，缺乏理論基礎，難與國際接軌等缺陷，在定量分析和實證分析方面都還有待提高。

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