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房地產投資方案范文第1篇

二、一審法院審理情況一審法院經審理認為，學院與房地產公司所簽訂的《聯建房地產合同》，該合同約定由房地產公司投資建成后，除將部分房屋產權無償交付學院使用外，每年還向學院交付支助金40萬元，其余房屋房地產公司僅在一定期限內使用，房產權仍歸學院所有。學院雖以聯建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯建，實為投資建房、房屋使用權糾紛。該合同系雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律禁止性規定，故該合同合法有效。學院將所使用的國有劃撥土地，委托房地產公司投資建房，房地產公司所付建房投資款以及房屋建成后給學院交付的支助金具有房屋土地租金性質。依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條規定，故學院在房屋建成投入使用后應將該房屋收益部分上繳國家。學院訴房地產公司違法建設，應向有關行政管理部門交納罰款和要求拆除違法建筑一節，屬行政部門處理范圍，本案不予涉及。學院請求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因為城市規劃管理局關于停止違法建設通知，僅指A樓超建加層部分。學院以其配合政府有關部門糾正房地產公司的違法建設行為為由，而對房地產全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產公司造成了很大的經濟損失，故學院應按雙方合同約定承擔違約責任。據此判決：1、學院與房地產公司所簽訂的《聯建合同》合法有效，按合同內容繼續履行；2、學院支付房地產公司違約金315萬元；3、駁回學院其它訴訟請求。

三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經審理認為，學院與房地產公司簽訂的《合同》系當事人真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，一審判決認定合同有效是正確的。學院請求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應按原合同內容繼續履行。至于房屋加層問題，有待政府有關部門依據行政法規進行處理，加之當事人對加層面積如何使用并無訴訟請求，故對加層問題本院不予處理。政府有關部門做出所建大樓擅自加層應停工接受處罰的決定，該項工程在政府有關部門責令停工通知下達后就應停止施工，學院應執行政府的決定，如繼續施工則是違法的。學院將停工通知書在告知房地產公司后，采取停水、停電的措施不應視為違約行為。一審判決學院支付房地產公司315萬元違約金不妥，本院應予糾正。

據此判決：1、變更原判第一項為：學院與房地產公司所簽《聯合建房協議》有效，雙方按合同內容繼續履行。2、撤銷原判第二項。

四、對本案的評析本案爭議的焦點是雙方所簽合同是否有效？這是本案能否得到公正處理的前題。

（一）本案的合同性質在民事合同糾紛案件中，合同的性質決定了案件的性質，從而最終決定了應該適用的法律。對該案是否屬聯建合同性質有兩種截然不同的觀點，一種觀點認為：該合同雖非典型聯建合同，但仍不失聯建合同的性質。所謂聯建合同，一般是指由一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合作開發房地產的合同。該合同的主要對價關系是符合這一基本特征的。依照合同約定，由學院提供土地使用權，作為對價是取得A樓7層的使用權，每年40萬元人民幣的支助金和房地產公司使用期限屆滿后的房屋產權。作為房地產公司，由其提供建房資金，并于房建成后，每年支付40萬人民幣支助金。作為對價的是取得A樓20年、B樓10年的房屋使用權。但是，該聯建合同具有其特殊性，如學院提供的土地使用權，不是出讓的國有土地使用權，而是行政劃撥的土地使用權，按照房地產管理法規定，行政劃撥土地使用權是不能用于房地產開發的；房地產開發公司雖支付支助金，但卻沒有取得土地使用權，而僅取得建成的部分房產一定期限的使用權；房子建成后，房地產公司雖不能轉讓房地產去營利，但卻可以該房的一定期限的使用權去營利，仍可以達到開發房地產的最終目的。綜上，該案定為聯建性質雖有諸多瑕疵，但就合同性質而言，仍以聯建合同定性為妥。

另一種觀點認為，該合同名為聯建，實為投資建房，房屋使用權糾紛，該案若以聯建合同定性，顯然與房地產管理法相悖，且與聯建合同性質不符。理由為：1該合同是由學院使用行政劃撥土地，因無資金建房，而利用閑置的土地使用權作為聯建一方，由房地產公司投資建房，得房建成后，房地產公司除將部分房屋直接交付學院外，其余房屋房地產公司僅在一定期限內使用，房產權仍歸學院所有，每年還向學院交付支助金40萬元。所以，按照合同約定，該土地及建成的房屋產權均未改變，而改變的僅是在一定期限內的房屋使用權。2聯建是一種土地使用權有償轉讓的特殊形式，即聯建一方在有償取得土地使用權后，才能以土地使用權作為投資，另一方或多方提供資金聯合建房，并對建成房屋進行分配，而該合同均未體現出聯建合同的特征。3、該合同約定，學院將所使用的國有劃撥土地委托房產公司投資建房，房地產公司所付建房投資款以及房屋建成后給學院交付的支助金具有房屋土地租金性質，亦符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十五條規定，房屋所有人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應將租金中所含土地收益上繳國家。因該房尚未建成，亦未產生土地收益，所以，待房屋建成投入使用后，學院才應將收益部分上繳國家。

一審法院采納了第二種觀點，該學院不服，提出上訴，最高法院對此予以維持。對于此類無名合同，雖冠以聯建合同字樣，但就其本質而言，就是投資建房，在一定期限內享有房屋所有權，房地產公司在此期間，可以該房一定期限的使用權去營利。這種形式也是隨著我國房地產業的不斷迅猛發展而出現的一種新型房地產開發經營模式，在目前的法律法規中均未對投資建房，有期限房屋使用權的法律特征、法律地位及其規范作出明確規定，原審法院著眼于我省房地產業發展的客觀現實，本著實事求是，合情合理地處理各類房地產糾紛的原則，對于我們審理房地產案件，具有一定的指導意義。

（二）關于合同效力合同的效力是案件的核心問題，因為它決定了當事人在合同中約定的權利義務能否受到法律的保護，也決定了當事人的經濟目的能否最終實現，因此，在合同糾紛案件中，合同效力往往成為案件的主要焦點。而該合同無論主體，還是內容，均不存在無效的情節。影響合同效力的唯一因素是土地使用權的性質問題。按照我國房地產法的規定，既然行政劃撥土地上建成的房產是可以用作出租經營，是可以用作營利的，而所建大樓是學院的基建項目，使用的是行政劃撥土地。那么，學院是用自有資金完成基建，還是用房地產公司的資金完成基建，學院是自己將其用作出租經營，還是由房地產公司去出租經營，均不影響行為性質。唯一有意義的是，要將出租收入中的土地收益部分上繳國家。

對于土地收益部分，由誰上繳國家，怎樣上繳國家，原合同雖沒有約定，但依照合同的性質，是可以確定主體的。況且，對于這個問題的審查和認定，不是合同糾紛審理的范圍，而只能是土地行政監督，土地行政管理過程中，管理者和被管理者之間權利、義務關系的內容。

既然行政劃撥土地用于出租經營，和行政劃撥土地上所建成房產用于出租經營是法律所不禁止的。那么，合同的內容就是法律所不禁止的，只要合同是當事人真實意志的反映，就應當確認合同有效。

（三）案件的實體處理根據《中華人民共和國合同法》的有關規定，當事人必須全面履行合同規定義務的精神，有效合同應該繼續履行。首先，房地產公司出資建設，只是合同約定的行為。按照合同相對性原則，只在學院和房地產公司之間產生效力。由于基建項目單位是學院，因而對外只有學院才是城建委的管理對象，房地產公司的違法加層，對城建委而言，視為學院違法建設。因此，城建委處罰的對象是學院。

其次，負有停工義務的是學院，在城建委作出處罰決定之后，由于施工依照合同已交由房地產公司組織和管理。因此，學院有義務，依照合同也有權利通知房地產公司停工，在通知無效的情況下，停水、停電也并無不妥。

第三，停工是行政處罰的結果，還是停水、停電引起的后果，在違法建設，停工處罰的前提下，應當認定的是前者。

房地產投資方案范文第2篇

1.1 房地產投資的形式

房地產投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發投資和房地產置業投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產企業股票投資、房地產企業證券投資、房地產投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產融資渠道的途徑之一。

1.2 房地產投資信托基金的含義

所謂的房地產投資信托基金指的是以收益憑證的發行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發展不夠成熟的階段。

2 房地產投資信托基金的風險類型

2.1 客觀風險(系統性風險)

2.1.1 政策風險

政策風險指的是在進行房地產投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產投資信托基金的收益產生不同程度的影響。涉及到房地產投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產投資基金管理的相關條例的制定。如果國家政策對房地產投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產開發方面的影響。如果國家政策對于房地產的開發采取限制性政策，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調整，房屋的價格決定房地產企業的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。

2.1.2 法律風險

房地產投資信托基金的法律風險指的是在進行房地產信托基金投資的過程中，由于房地產信托基金的管理是由專門的投資機構進行的資金的統計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構進行管理，而沒有較為具體的針對房地產投資信托基金設立的相關條例，保障呈現出不夠完善的狀態。但出現這一現象的原因與房地產投資信托基金的成熟性有著密不可分的關系，隨著立法的完善這一風險會逐漸趨于減小。

2.1.3 金融風險

金融狀況的好壞對于各個經濟領域都有著較大的影響。房地產投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產行業來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導致房地產商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產投資信托基金投資者的收益情況，產生投資風險。

2.2 主觀因素造成的風險(非系統性風險)

2.2.1 項目風險

在房地產項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產投資信托基金雖然是房地產融合資產的重要方式，但一個房地產項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產投資信托管理基金不穩定的情況，項目的不穩定性甚至會影響投資收益或直接導致出現虧損。

2.2.2 經營和管理風險

房地產企業在房地產的建設過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產建設的過程中，房地產企業對于整個建設工程的經營和管理也是影響房地產收益的重要因素之一。在房屋建設經營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導致房屋建設工程的成本過高或者是出現一系列的房屋質量問題，這些經營和管理過程中出現的影響房屋銷售的因素都會對房地產投資信托基金的收益產生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產商經營過程出現問題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產企業的經營和管理不當以及市場的不穩定性是導致信托基金產生風險的重要因素。

2.2.3 流動性風險

所謂的流動性風險就是指在投資過程中，由于投資產品的流動性和靈活性不強而導致的一種風險現象。這一現象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態資產形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產企業在房地產建設過程中出現困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現信托基金，則有可能導致此處所提及的流動性風險。

3 風險防范的方式

3.1 信托公司加強內部的管理和控制

信托公司指的是在房地產投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統計并負責將收益下放給投資人的一種專門的投資機構。前文提到，房地產投資信托基金的法律保障是在進行房地產投資信托基金投入的時候對信托機構安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應當完善信托公司內部的監督控制管理機制，對每個員工的工作態度進行監督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。

3.2 建立完善的風險規避機制

風險規避機制的建立主要也是針對信托公司進行風險防范提出的相應的措施和建議。在進行房地產投資信托基金的投資之前，雖然部分風險是不可預計的，但是同樣也存在許多風險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產企業以往的房地產建設經營狀況以及企業本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經營風險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應當對市場等可能存在潛在風險的因素進行相應的了解，以通過這種方式對可能遇到的風險進行估計，并針對這些潛在風險建立相應的較為完善的風險規避機制。

3.3 分散進行多樣化組合投資

在進行房地產投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產企業的項目情況及相關的經營情況，但企業可能由于在房地產企業進行項目經營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風險。

3.4 增加信托產品的流動性

前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導致其在投資過程中所存在的風險較大。因此為了解決這一流動性風險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候對基金進行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產品的流通性。除此之外，風險一旦發生，則具有不可逆轉的特點。因此，信托公司還應當積極與銀行及其他金融機構合作，為投資人進行質押或擔保服務，從而實現在一定程度上減少投資人虧損的風險。

3.5 進行合理的風險分擔設計

上文提到將投資渠道多元化是進行風險承擔的重要方式之一，但是實際上在房地產投資的過程中，如果整個項目產生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產企業、信托公司、商業銀行、第三方擔保機構以及保險公司等多方面的相關單位對風險進行共同承擔。但是由于這些相關方所承擔的責任及各自經濟實力的差距，因此在進行風險分擔的過程中應當進行合理的風險分擔設計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

3.6 房地產企業對房屋建設過程進行合理的管理

要想減小投資方在進行房地產投資過程中所需要面臨和承擔的風險，除了需要投資方及信托公司進行相應的風險預測及防范之外，房地產企業對于房地產工程建設過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現房地產企業對房屋建設進程合理地經營和管理，也是控制房地產投資信托基金風險的重要方式之一。

3.7 政府機關合理制定房地產投資信托基金的管理規則

由于房地產投資信托基金投資方式具有較大的風險性。因此，在進行房地產投資信托基金投資的過程中，國家政府機關也應當從投資者的利益角度出發制定相應的房地產投資信托基金的管理規則，并通過這種規則對我國房地產行業的融資渠道當中信托基金所占的比重進行一定程度的規定，使個人投資者受到的影響和面臨的風險不至于太大。除此之外，在規則制定的借鑒方面，應當選取與我國經濟類型及國情相似的國家進行借鑒，而不應當過度借鑒美英等與我國經濟具有較大差異的國家。

房地產投資方案范文第3篇

房地產投資項目經濟分析是站在房地產開發投資角度，面對多變的經濟和市場環境，在項目投資決策前，全面調查投資項目的各項經濟制約因素，運用相應的知識與能力對投資、收益等信息進行財務分析和綜合分析，對投資方案進行科學認證比較選擇最佳方案，從而為項目的投資決策提供參考借鑒作用，并保證投資有較高收益水平的分析活動。

在房地產投資項目中財務人員主要通過以下環節對投資進行經濟分析：首先，財務人員作為項目研究小組成員從包括政策、土地出讓金、市場預測、建設規模等方面的市場調查到負債、權益分析等進行深入的調研與預測；其次，通過對基礎數據的估算、資金籌措方案和計劃的選擇、財務分析、不確定性分析和風險分析等對投資方案進行選擇，為投資決策提供有力的依據。

二、房地產項目投資決策行為特性

（一）前期性

房地產項目投資決策具有一定的前期性，其決策行為的科學性和合理性直接影響房地產項目各個環節的相對落實，其一切的決策行為都是在房地產項目實施前期完成，該項決策是一個較為系統的工作，對前期調查的各項數據作為相應的科學依據，其決策具有一定的不可更改性，其引領著整個項目的實施，也是房地產項目成敗的關鍵。

（二）預測性

房地產項目投資決策直接影響項目今后各個環節項目的實施，其投資決策必須要具有一定的預測性，能夠預估項目實施過程中存在的各個風險，促使其風險處于可控范圍，提前做好風險防范應對措施。投資決策的科學性和合理性取決于對未來市場、政策、施工成本、盈利以及社會效應的精確評估與預測。

（三）重要性

房地產項目的投資數目十分可觀，其項目資金甚至影響企業的資金正常的流轉，其項目周期較長，一般中小型項目都要持續一年以上，并且其干擾性因素也較多，存在很多不定性風險，其需要系統的行為模式以及精密的數據分析才能盡可能的降低房地產項目的投資風險，其投資決策的失誤很可能造成企業財力、物力、人力等方面不可挽回的損失，項目投資決策的工作直接關系到企業的生死存亡，其重要性不必言說。

三、房地產項目投資決策的行為過程

（一）市場調查

市場調查為房地產項目投資決策提供科學可靠的依據，是房地產投資決策的基礎與前提，也是投資決策的關鍵。房產項目投資決策之前需要對房地產市場做詳細的調查，從而明確房地產項目存在的問題、解決問題的最佳方案以及解決問題需要付出的代價。明確問題的過程中應該抓住關鍵因素，通過對關鍵因素改變、轉移和消除來判定問題的轉變，即通過現象看本質，同時也要確定問題的解決時機，準確把握問題解決的時機是解決問題的關鍵。

（二）確定目標

科學合理的目標是投資決策前提，決策目標的形成、大小、層次以及決策者對目標的確立的認識程度都影響決策目標后續完成的程度。決策目標是由市場調查階段所確立的問題所決定，其目標的確立就是為了解決房地產項目的問題。因此確立科學合理的目標首先就是對項目問題進行分析，從而才能設立正確的目標。決策目標不需十分明確，其目標完成的各項衡量標準，目標完成的時間段以及相對應的責任都需要明確的規定。

（三）可行性方案的制定

根據房地產市場的數據信息以及目標制定可行性方案。決策者盡可能找出所有的可行性方案，在眾多可行性方案中選出最佳的方案，并且針對高質量的可行性新方案進行重點分析、對比，在可行性方案制定的過程中應該將一些不定性的因素考慮進去，并根據相關數據信息對不定性因素進行科學性的預測分析，提前做好防范措施以及應對措施，進一步確保方案的順利實施。

（四）制定房地產投資效益的衡量標準

針對初步制定的可行性方案預測房地產項目實施的預期結果，制定科學合理的效益衡量標準，根據相對應的標準判定項目方案的可行性，其直接影響其方案選用的最終結果。主要是從成本與效益兩個方面具體衡量房地產項目方案的可行性，成本就是項目方案落實過程中所消耗的資源，效益就是方案實施后所產生的價值，兩者綜合考慮確定方案的整體價值，為方案的選定提供科學的依據，最終選用一個最佳的項目方案。

（五）房地產投資決策方案的評估與選定

決策者結合眾多房地產決策方案的可行性、效益的衡量標準和預期的結果，從而對各個可行性項目方案進行綜合型評估，在企業經濟和技術水平允許的前提下選定最具可行性和創造最高價值的初步項目方案。然后利用經驗判斷法、數學分析法和試驗法等方法對其進行對比分析，從而選定最佳的決策方案。

（六）房地產投資決策方案的實施與監管

根據上述所確定的決策方案制定相對應的實施方案，決策方案的實施過程是一個較為漫長的過程，在這一過程中受到很多不確定因素的影響，因此房地產投資決策方案的實施是一個動態的過程，其結合不確定因素隨時進行調整和變動，同時也應該對其方案實施的整個過程進行全面的監管，定期分析決策方案的可行性、經濟性，不斷完善決策方案，以便于及時應對突發狀況，促進決策方案的順利實施。

房地產投資方案范文第4篇

【關鍵詞】房地產企業；經濟管理；投資風險；收益預期；經濟效益；風險防范；科學決策

0 引言

市場風險具有普遍性，它反映了投資活動與市場需求，市場信息波動之間的差異，反映了投資活動能夠適應市場需求和變化的程度。面對市場風險，房地產企業不能以自己的行為對它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對經濟運行的方向、規模和速度進行宏觀調控。但是，房地產企業可以盡可能通過市場調查和預測，了解和追蹤市場信息的波動、迅速作出反應，并采取措施以適應市場的需求、將投資風險降低到最低程度。

1 房地產投資的市場風險防范

1.1 進行投資前的準確預測

一項房地產投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現實能得到什么。要解決這兩個問題，關鍵是要進行市場預測。在已經確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準確地預測擬投資項目的費用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發的周期

投資開發周期愈長，開發周期內各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風險。社會經濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發周期，這是減少市場風險的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預知的風險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預算合同等。當然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽定，因此，必須權衡利弊。此外，對于某些重要的大型投資項目，可以盡量尋求當地政府部門和金融、保險等部門的支持和合作。例如保險的援用，房地產開發企業可向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災害、意外事故等風險轉移給保險公司。

2 房地產投資個別風險防范

2.1 采用組合投資法減少個別風險

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當前實施“安居工程”的形勢下，把多數資金投放入住宅建設，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產開發企業的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動性，就必須進行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經驗的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風險性。

2.2 放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發話動

在房地產投資決策階段，開發商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發位置，或以某種物業類型和投資方式乃至整個開發方案進行的房地產開發活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關部門對地塊使用的規劃要求深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發話動。當然，在建設階段，如果發生了威脅自身安全的重大風險因素，企業生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。

2.3 改變房地產投資開發活動的性質、地點或工作方法

在投資決策階段，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行商業樓字開發風險較大，而進行使宅開發市場前景樂觀且收益有保障，此時開發商通過改變開發性質從而回避開發商業樓宇的風險；又如，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行使宅開發成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發商改變開發地點從而回避在原地塊開發帶來的風險。

在前期、建設、租售和物業管理階段，開發商可以通過拒絕采用某種建設方案、結構類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業公司的選擇，達到回避其中風險的目的。

2.4 通過合理改變經營形式轉移風險

為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風險，可以按規定預租或預售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產業務中租約規定承租人負擔所有經營費用、維修、保養費用甚至稅收，就能將經營風險轉移結承租人。在長期租約中規定租金隨著物價指數上升而相應變動，就能把購買力風險轉移給承租者。在開發商與建筑商施工合同中、規定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風險、降低成本，加快資金周轉的作用。

2.5 利用“財務杠桿原理”減少財務風險

在房地產投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進行負債經營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進行房地產投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯營方式吸資、預售樓花或企業內部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價。要優化資金來源結構.必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經濟效益；因此，在實際的投資經營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進行負債經營時，還必須把握好負債經營的度，即要正確確定借款的數額。目前各企業還未形成一個統一的負債經營標準，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經濟效益較好的項目。否則，負債過多或資金利用不當，則會發生較大的財務風險，甚至由于喪失償還能力而面臨破產。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學科的專業開發隊伍

房地產開發企業在投資決策階段應把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況，諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及未來發展趨勢等，理性研判該類物業的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風險態度，加強風險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

3 結束語

總之，在進行投資決策的過程中，必須充分認識各種類型投資的風險，并制訂必要的防范及補救措施，以達到以最小的風險而獲得最大收益的效果。

【參考文獻】

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產投資風險控制初探[j].學術交流，2001（03）.

[2]楊海峰，孫志勇，馬新偉，等.房地產投資的風險及控制風險的對策[j].商業研究，2000（07）.

[3]萬俊，鄧蓉暉.房地產投資決策風險分析[j].建筑管理現代化，2000（02）.

房地產投資方案范文第5篇

關鍵詞：內蒙古中部地區 ； 房地產 ； SWOT分析

一直以來，房地產市場都是國民經濟向前發展的重要引擎，其發展方向也是經濟繁榮與否的晴雨表，作用不可忽視。近些年，中央對房地產發展問題高度重視，接連出臺國十一條，國八條，新京版國八條等一系列樓市調控措施抑制房價過快上漲，2010年被稱為史上最嚴厲房價調控年，在十二五規劃中重點提出構建住房保障體系的思路與對策，也為未來房地產發展走向提供了一個新的思路，可以預見未來幾年國家對抑制房價過快增長，調整房地產行業結構，壓縮一線城市房產泡沫的重大決心；而作為十二五規劃中另一重要舉措的縣域經濟發展也就是二、三線城市的快速發展在未來區域經濟發展中的作用將日益凸顯，為了順應區域經濟一體化和功能結構扁平化的發展趨勢，作為我國未來新的能源輸出中樞地區，其地區發展和經濟潛力不可限量，所以對本區域房地產發展很有研究的必要。本文將對該地區房地產投資環境和良性發展的問題展開探討。

一、 對房地產投資環境的界定

房地產投資環境是指房地產投資所在的地域在一定時期內所具有的決定和影響投資風險和收益的各種內外部因素或條件的總和。其對宏觀，中觀，微觀環境都要有一定認識。

房地產投資本身的風險性，周期性以及其不穩定性決定了在房地產投資前期需要做大量的調研。在投資前期，如果能夠細致分析充分了解和把握投資環境，對制定正確的房地產投資方案，進而做出合理的決策，具有十分重要的意義。房地產投資環境是有諸多影響房地產投資流量與流向的政治經濟，自然，社會，文化等因素交織而成的一個矛盾綜合體，也是一個具有多樣化構成要素和復雜關系結構的有機系統。因此，本文將對這些因素進行具體分析。[1]

二、分析地區房地產投資環境的必要性

1、西部大開發戰略的需要

目前我國經濟發展格局已經進入到深度變革的時刻，在全球金融危機后，我國東南沿海地區產業模式被迫加速進行轉型，向技術密集型和資本密集型轉變，而勞動密集型產業則相繼向西部欠發達地區轉移，由于勞動成本低，政府扶持力度大，物流配送設施逐漸完善，企業也有向西部地區發展的意愿。因此，在這種歷史機遇面前，內蒙古中部地區應該把握好機會，借助產業投資，人口轉移的優勢，大力發展城市建設，擴大城市容量，吸引房地產投資，這對于加快城市發展，打造西部新興城市具有重要的意義。

2、打造中國新能源中心的需要

    內蒙古中部地區有豐富的礦產資源，目前已發現礦種80余種，探明儲量的30余種，煤炭資源尤為豐富，已探明資源儲量1393億噸，另外還有大量石油資源及各種金屬礦資源，由于山西地區作為能源輸出大省的歷史使命走向完結，在新時期內蒙古的戰略作用將逐漸凸現，此外，該地區還有總蘊藏量達5億千瓦的風能資源，錫林郭勒大草原類型豐富，是世界馳名的四大天然草原之一，也具有打造現代化大牧場的潛質[2]。在這一時期，華潤，華能，國電，中電投，中廣核，大唐國際的一流大型國有企業已經進駐該地區進行投資。作為該地區唯一的政治，經濟，文化中心的錫林浩特市，在未來將會贏得巨大的機遇期，由于這些企業的帶動效應，其下游產業和相關產業也將蓬勃發展，人口集聚速度將會非常快，另外，該地區樓市價格仍處低位，企業競標拿地相對較容易，未來升值潛力巨大，所以很具有投資價值。

3、順應國家政策發展的需要

    近十年國家樓市市場非常火爆，一線樓市價格已經非常不理性，比如北京五環外一平米均價在3萬5千元左右，已經嚴重超出普通消費群體的承受范圍，在全球金融危機以后，由于西方投資環境惡化，大量熱錢涌入新興經濟體，再加上國內投資環境惡化，大量資本無法進入實體產業，國內股市又長期低迷，為了投資增值的需要，大量資金也流入樓市，再加上近幾年地方政府高價賣地以增加財政收入的方式尤為嚴重，這三方面的原因合在一起導致房價居高不下，甚至嚴重影響了國民經濟的正常發展，一線城市房地產泡沫已經形成，出于長遠發展的考慮，國家政策開始持續打壓房產，例如“國十四條”，“國八條”，“新京版國八條”，但為避免房地產業硬著陸，投資方面出現出現重大經濟損失，國家采用的主流政策是擠壓泡沫擔不使其破裂，而是讓二、三線城市或地區來吸收溢出熱錢，這既能為一線城市的房地產降溫，又能帶動城鄉一體化，促進中小城市的發展，在這種重大機遇面前，內蒙古中部地區得到了一個取得發展的機會。

三、內蒙古中部地區房地產投資環境的SWOT分析

1、優勢

1.1 區位和交通優勢

內蒙古中部地區主要以錫林郭勒盟地區為主，南鄰河北省張家口市，承德地區，西連烏蘭察布市，東與赤峰市，興安盟和通遼市接壤，緊鄰京津冀城鎮群，為環渤海經濟區的重要組成部分，是東北，華北，西北交匯地帶，具有對外貫通歐亞，區內連接東西，北開南連的重要作用。在交通方面，公路方面已基本形成“三橫五縱一出口”公路主骨架，主要干線均已黑色路面貫通，實現了盟府所在地與自治區首府一級公路相連。鐵路方面現有穿越錫林郭勒盟西部，與蒙古國鐵路接軌的集寧至二連鐵路線；穿越錫林郭勒盟南部，聯通自治區東西部的主要樞紐集寧至通遼線錫林浩特至多倫煤炭專用鐵路，錫林浩特勝利每天專用線等。在航空運輸方面，現有錫林浩特機場，有直達北京，呼和浩特，天津，上海的定期航班和通往各大旅游城市的臨時旅游航線。

1.2 資源優勢

該區域礦產資源富集，煤炭資源尤為豐富，已探明資源儲量1393億噸，探明及預測儲量2100億噸；各煤田中資源儲量超過100億噸的又5處，10-100億噸的有21處，這些煤田普遍具有埋藏淺，煤層厚，結構穩定，開采條件好的特點，適合于露天開采。幾大國家能源公司都在這里進行能源開發，勞動密集型產業快速發展，需要大量勞動力，因此人口聚集較快，城市擴容需求較旺盛。另外，能源產業的快速發展也會帶動相關向下游產業的發展，對于作為該地區經濟，政治中心的錫林浩特市的未來經濟發 展潛力有重要影響。這也為未來房地產投資的可行性奠定了一定基礎。

1.3  經濟發展優勢

自治區住房與建設廳有關數據顯示：2010年，我區完成房地產開發投資1120億元，同比增長37.35%，你去商品房屋施工面積，銷售面積分別為11517.78萬平方米，3020.54萬平方米，同比分別增長39.87%和22.64%，全區商品住宅售價2981/元，同比增長11.7%[3]，這說明內蒙古地區，房地產投資環境向好，由于其價格還處于低位，待開發地區較多，其投資回報還有較大的上升空間。在內蒙古中部地區，最具房地產投資價值的地區應該就是錫林浩特市，隨著煤炭，電力等能源項目的大量增加，也帶動了能源深加工以及物流配送等方面的經濟發展。同時，生產型企業的擴增促使居民收入增加，直接帶動對住宅市場的需求，面對金融危機的后期影響，全市上下應以科學發展觀為統領，積極應對各種挑戰和困難，地區經濟保持了平穩較快發展的態勢。“十一五”期間GDP同比增長33.50%，2010年社會固定資產投資41.16%。良好的經濟態勢促使房地產投資規模穩定增攀升，房房地產投資重心進一步住宅傾斜。

2、劣勢

2.1 城市現代化水平低

該地區雖然有較好的經濟發展潛力，但城市規模與經濟發展水平還處于初級階段，物流配送系統尚不完善，新城區居民點還未成規模，老城區也處于舊城改造當中。在此基礎之上，還需要建立構成系統經濟基礎的地區性生產綜合體，組建行政，文化和科技服務中心體系，為城區之間總和安排便捷的交通路線，完善的生活服務設施網和群眾性體育活動場所等。

2.2 監督機制不完善

房地產行業利潤巨大，房屋質量又是關乎國計民生的大事，我國房地產雖然發展迅速，但相關配套法律設施并不完善，使開發商在較低的違法成本和較高的利潤回報之間本能地選擇冒險逐利，在于政府的互動之間也容易滋生腐敗。而作為購房者來說，與其開發商在經濟實力，專業知識水平等方面力量對比懸殊，處于弱勢地位。因此，監督機制，最終為民謀福利才是地方政府與開發商應該共同完成的事。

3、機會

在當前時期，投資該地區房地產面臨一個較好的機遇。首先，城市處在初級發展階段，政府為了招商引資，在附帶條款上門檻降低，為投資創造了一個較為寬松的環境。其次，由于該地區煤炭，石油等資源豐富，能源產業將主導未來該地區的經濟發展，生產型企業擴張聚集，大量勞動力涌入該地區，這為外來對房地產的剛性需求奠定了一定基礎。從大環境來說，國家出于城鄉一體化和吸收一線城市樓市泡沫的需要，也會對熱錢資金起到一定的引導作用，使該地區房地產投資具有較充裕的資金，不至于出現資金鏈斷裂的情況。這為未來投資回報預期與該地區經濟的穩定發展都奠定了一定基礎。

4、威脅

該地區緊鄰環渤海經濟圈，依托其強大的經濟輻射能力可以產生一種良性的經濟互動，但西有赤峰市，東有呼包鄂經濟圈，這些經濟區在資金、人才、市場等方面都會對內蒙古中部地區的發展產生一定的沖擊作用。其影響不可小視。

四、措施和建議

1、盤活存量土地，調整土地供應力度

為了使投資環境進入一種良性發展，避免一線城市在房地產發展過程中出現的一些弊端，就要針對歷史經驗采取一些新的措施。土地供應應堅持以住房為主，避免大面積開發商也樓盤。閑置土地過多的地區，要限制新的土地供應，以促使存量土地消化。另外，由于投資方方面的原因造成長期閑置的土地，由政府收購進入土地儲備系統，在后期發展中根據實際情況進行再招標。

2、保持一定程度中低端住房供應量

錫林浩特市是處于發展中的城市，大部分消費人群并不適合高端住房，政府應該通過政策支持鼓勵中低收入家庭通過購買或租賃的方式來解決住房問題。甚至應該效仿“重慶模式”，推處大規模公租屋的建設計劃，在住了5年之后可以買下來變成經濟適用房。[4]這也可以成為投資方的附加項目進行運作。

3、完善法制建設，進一步強化房地產市場法制管理

  政府應增加從土地招標拍賣到商品房上市整個過程的透明度。同時，針對目前房地產市場管理的薄弱環節，抓緊修訂有關政策法規，進一步完善房地產市場管理制度，加大對房地產市場主體經營行為的執法監督力度。為該地區房地產投資創造一個良好公平的環境。

參考文獻：

[1] 張志宇，劉晴，杜軍．秦皇島市房地產投環境分析．河北企業，2010（4）：43-44

[2] 盟行政公署．錫林郭勒盟土地利用總體規劃，2009,（12）：59