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房產資金托管范文第1篇

關鍵詞：REITs；國際經驗；監管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號：F830.8文獻標識碼：B文章編號：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產信托投資基金（簡稱REITs）是一種特殊的房地產產業投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產資產或進行房地產抵押貸款，再交由資產管理機構運作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產管理機構還可以按要求聘請外部的物業管理人負責房地產的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國際上REITs的管理運作機制十分注重維護投資者的利益。本文對國際上REITs的管理運作經驗進行了考察和總結，并結合我國實際情況進行比較，為我國健康發展REITs提出了一些建議。

一、房地產信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據投資范圍的不同，可將REITs分為權益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產資產；抵押貸款型REITs通過發放一定期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產為抵押的債權①。混合型REITs則介于兩者之間，既可以購買房地產資產，又可以發放房地產抵押貸款和購買房地產抵押債券。

（二）REITs的經營模式

1. 美國REITs的經營模式。美國REITs是依據公司法成立的、具備法人資格的經濟實體，采用的是公司型封閉式結構，其內部組織結構與一般股份有限公司區別不大，采用董事會領導下的經理負責制。房地產投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現，也只能在一些二級市場買賣。這些二級市場主要有紐約證券交易所、美國證券交易所、一些地區交易所、柜臺交易市場，以及全國證券商協會自動報價系統（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國香港REITs的經營模式。澳大利亞、新加坡和中國香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負有信托責任，代表投資者利益持有相關資產，并監督管理公司的經營管理和執行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關資產和制定投資決策。信托模式的優勢在于，可以從結構上確立受托人和資產管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托單位持有人的利益。

二、各國（地區）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關法律法規完善，REITs發展得到有效規范

各國（地區）規范和促進REITs健康發展的法律法規都十分健全，REITs的設立和運作有法可依。美國采取了以稅收法律條款為核心的市場型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優惠的條件，REITs公司則根據稅法和市場狀況，在結構、經營策略等方面做出相應的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國香港的立法借鑒了美國稅法中規定的條件，通過專項的立法（修改投資、信托等有關法律或新建法令）提出了與美國相類似的監管要求，對REITs的設立、結構、收入、分配及投資資產、份額轉讓交易與贖回等事項制定了法律硬性規定（見表1）。

美國、澳大利亞、中國香港、新加坡的證券監管法律也十分完善。證券市場的組織結構、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護措施等各方面法律規定，有效促進了REITs在證券市場交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經營活動受到嚴格限制，收益穩定

為有效控制REITs的投資風險，保持其收益穩定性，各國都對REITs的投資經營活動進行了嚴格限制（見表2）。

首先，各國（地區）都對REITs的投資范圍和收入進行了嚴格規定。除符合規定的房地產買賣、物業管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產資產或進行房地產抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規定的收入需要繳稅。同時，為控制風險，新加坡和中國香港的REITs只能投資于收入型的房地產資產，不能進行房地產抵押貸款；盡管美國和澳大利亞允許設立抵押貸款型REITs，但也以權益型REITs為主。實際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國經歷過快速的發展，但隨著1973年辦公樓市場轉弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經營管理必須為被動性經營，只能提供符合要求的服務。經營的被動性指投資者并不實質參與經營管理，而僅僅被動的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國，被動性經營表現為REITs只能從事符合規定的房地產買賣、物業管理和租賃、維修、房地產開發、抵押、證券投資等業務，否則就不能享受免繳所得稅的優惠。

再次，各國（地區）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩定的收益。例如，美國、新加坡和中國香港都對REITs明確規定了強制分紅比例，其中，美國要求不低于95%，新加坡和中國香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規定強制分紅比例，但一般都會將100%的應稅利潤以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關從業機構及人員的責任，嚴格任職條件

REITs的營運業績與市場價值除受房地產市場整體經濟環境的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營運成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關從業機構及人員的投資和管理水平十分關鍵。各國都明確規定了REITs主要從業機構及人員應承擔的責任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國REITs一般采用股份公司形式。董事會是公司的管理機構，董事會并不直接參與公司經營，而是負責REITs的投資策略和監督指導企業的業務運作；董事由股東選舉產生，不僅需要具有三年以上房地產管理經歷，還要求現在和過往兩年內，與REITs的發起人、投資顧問和附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。

澳大利亞、新加坡和中國香港的REITs在架構上必須采取信托形式，并委任監管機構認可的受托人。受托人負有信托責任，以信托形式代表持有人利益持有相關資產，并監督管理公司的活動是否符合相關要求。在新加坡，受托人必須獨立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業經驗。在中國香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業人員還需具有REITs運作的專業技能和從業經驗。同時，要求受托人必須獨立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監管部門批準后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評估所持房地產項目的價值，受托人還須按規定委任獨立的物業估值機構對REITs的房地產項目進行估值。物業估值機構應在REITs收購或出售房地產項目以及發行新的份額時，制定針對性的物業估值報告，估值方法和估值報告內容都須遵照有關規定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責包含資產管理和物業管理兩個方面。各國綜合考慮這兩方面的要求，有針對性地對管理公司的從業資格提出要求。管理公司在資產管理和物業管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業知識和內部監控系統，從業人員應具有充足的經驗，以便有效執行其職責，為REITs提供全面的管理服務。同時，由于管理質量對于REITs的業績至關重要，REITs的持有人必須擁有對管理公司進行適當程度監督的權利，一般允許持有人通過投票辭退表現欠佳的基金經理，關聯交易也必須經持有人批準后才可進行。

美國REITs的經營管理由董事會聘請內部或外部的管理公司進行，前者CEO由董事會任命，后者則相對獨立。在澳大利亞、新加坡和中國香港，REITs必須聘請獨立的外部資產管理公司進行管理。新加坡對管理公司或管理人員的基本要求是，應具有相當的地產投資管理經驗。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產基金管理經驗；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產投資或地產投資咨詢經驗的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產投資或地產投資咨詢經驗的人員。中國香港證監會的要求比新加坡要嚴格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業投資組合管理方面可追溯紀錄（可考慮私募基金經驗）的負責人員，且其中1人必須全職監督管理公司的資產和物業業務；自身履行物業管理職責的REITs還必須擁有專門負責物業管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產項目的專業資格，同時至少具備5 年地產物業管理經驗。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業知識以滿足監管機構和證券交易所的相關要求，管理公司還需聘請委托上市人及財務顧問和會計師事務所等專業中介機構。這些中介服務機構也需要具備足夠的專業能力和從業經驗。

三、我國健康發展REITs所面臨的困難

（一）相關法律法規空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發展需要完善的法律體系提供規范以及保障，而我國REITs相關的法律法規還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國目前還未出臺產業投資基金法，只能通過私募基金形式設立。另外，我國REITs在證券法、公司法以及稅法、會計法規中尚沒有關于REITs的相關內容，形成了法律瓶頸。例如，國際上普遍給予REITs的稅收優惠，但我國在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會計制度法規，因此，REITs設立后將面臨雙重征收所得稅和營業稅問題，難以體現REITs產品的優勢。同時，由于我國房地產市場經歷近年來的價格暴漲，蘊含的風險也很大，若草率大規模推出REITs產品，很可能會在證券市場投機合力作用下使房地產市場風險進一步集聚，并擴散到證券市場，形成證券市場新的重大風險點，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產資產資源稀缺

與國外相同，我國投資者也希望分享房地產快速增長的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產品的資金門檻低，收益可觀穩定，因此，若能在國內推出與國外REITs相同的產品，必將受到國內投資者的追捧。

可惜的是，依托國內房地產行業難以推出與國外相同的REITs基金產品。一方面，在我國房地產市場供給結構中，具有獨立產權的住宅居于主導地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業地產和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。2000年以來，我國每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業地產盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項目。另一方面，由于國內各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對象，也難以保證收益率對投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業管理機構和從業人員

目前，我國尚缺乏房地產基金成功運作所必需的大量專業管理機構和從業人員。我國國內的房地產項目普遍存在缺乏專業管理機構的問題，投資和物業出租經營等方面的管理能力較差；同時，我國現有房地產信托從業人員中真正熟悉金融市場運作和房地產投資及運作的專業人才并不多，難以承擔發展REITs大任，這是因為我國現有房地產信托主要向房地產開發企業提供委托貸款，而國外成熟REITs則主要進行股權投資，兩者差距甚遠。

四、政策建議

（一）加強環境建設，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化。首先，應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產投資信托基金的專項管理法規，提出REITs的設立條件、投資渠道、投資比例等監管要求，強調各參與方的資格和責任，使我國的房地產投資信托基金開始就以較規范的形式發展。其次，還應當對《稅法》進行修訂，給予REITs稅收優惠，以解決雙重征收所得稅和營業稅的問題，為其發展創造良好的稅收環境。最后，應當加快證券市場立法建設，在發行審核和上市監管等方面，對REITs資產要求、結構設計、參與方的職責等進行專項監管，為REITs提供一個良好有序的市場環境。

應當加強REITs相關機構的培育，尤其是管理公司和估值機構。加強從業人員的培育工作，提高房地產信托業的知識水平和能力，為REITs的推出準備既懂房地產專業知識、又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點

可以考慮在具備條件的地方先行試點，同時在試點過程中不斷修訂完善相關法律法規，并加強證券市場建設和提高監管水平，待條件成熟并積累一些經驗后再正式推出。同時，由于我國缺乏成功操作經驗，試點的 REITs規模不宜太大，期限也不宜過長，應以10―15年的中期為宜，基金類型也應以權益型為主。在資金籌集上，REITs應以私募為主，且資金來源應主要來自保險基金、養老基金等機構投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業提供抵押貸款，獲取相關手續費及貸款利差。

參考文獻：

[1]毛志榮.房地產投資信托基金研究[R].深圳證券交易所綜合研究所研究報告，2004-1-16.

[2]吳嬋君，虞曉芬.美國房地產投資信托基金的運作經驗及其借鑒意義[J].濟南金融，2003，（7）.

[3]張麗亞.美國房地產投資信托基金的發展及其借鑒[J].新疆金融.

[4]周婷.新加坡房地產投資信托基金發展模式的經驗借鑒[J].時代經貿，2007，（3）.

[5]香港證監會.房地產投資信托基金守則.

房產資金托管范文第2篇

“新上海人”楊誠近日在浦東世紀公園附近買了一套二手房，把錢交給中介公司之后他便一直在心里暗暗祈禱：“中天事件”不要發生在我身上啊。他所指的“中天事件”發生在2007年11月份，深圳中天置業評估有限公司法人代表、總裁蔣飛突然失蹤，眾多購房者的錢款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家號稱全國規模最大、網點最多、在全國有1800多家門店的深圳房產中介創輝租售也相繼關閉了開設在上海、廣州、惠州、中山、佛山等多個城市的門店，一時間討債人云集公司深圳總部。

二手房交易資金安全問題已成為社會焦點。建設部在2007年底下發了《關于進一步加強房地產經紀管理的緊急通知》，強調各地必須加強交易結算資金管理，并再次聲明中介機構不能“染指”交易資金。《通知》要求有條件的地區，要發展專門從事交易結算資金監管的保證機構。

今后，二手房交易資金將會變得越來越安全。據了解，目前國內有北京、上海、廣州等大城市已經開始對交易資金進行監管，其中北京已從去年4月開始逐步推行，而上海從去年10月份開始試點，等制度完善之后再大面積鋪開推行，廣州市政府相關部門也在近日發出通知，要求對交易資金實行托管。至此，國內主要一線城市對于二手房交易資金的監管已經全部啟動。

那么，京滬穗三地是如何對交易資金實施監管的，又各有些什么特點呢?

北京：兩種模式可以選擇

北京從去年4月15日開始對二手房交易資金實施監管制度。不過從目前的執行情況來看，其力度并不是很大，截至去年年底僅60余家中介公司參加，而目前由于市場行情走弱，有不少公司已經退出。業內人士分析認為，這主要是北京并未強制執行該項制度，同時由于參加資金監管系統還需繳納100萬元的保證金，這使得不少實力一般的公司“望而卻步”，甚至“臨陣退縮”。記者從北京中介行業協會了解的到的信息顯示，目前參加資金監管的公司已只剩下47家，僅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是諸如北京鏈家地產、中原地產、美聯物業等注重品牌建設的中介機構。

不過值得肯定的是，北京實施的資金監管制度對于二手房交易雙方來說，是非常有利的。據北京鏈家地產有關人士介紹，在北京二手房交易的過程當中，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶，一般需要一至三個月的時間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實行“銀貨兩訖”，無法做到產權證與房款的即時交割，在這期間，賬戶資金如果沒有監管，資金安全就存在極大的隱患。

鏈家地產市場研發中心認為，目前能保障資金絕對安全的只有兩種模式，即資金監管模式和銀行資金托管模式。

資金監管模式

二手房交易資金監管是“二手房房交易結算資金專用有款賬戶”(以下簡稱“專用賬戶”)的通俗理解，其是指專門用于劃轉二手房房交易過程中所涉及的交易結算資金的賬戶。“專用賬戶”與設立方(即經紀公司或擔保公司，下同)自有的結算賬戶是分開的不同賬戶，“專用賬戶”內的資金獨立于設立方的固有財產及其管理的其他財產，也不屬于設立方的負債，資金的所有權屬于交易當事人，設立方無權挪用“專用賬戶”下的資金。

根據存量房的抵押狀況及付款方式，交易結算資金的劃轉分四種程序辦下：第一種是房屋未設定抵押，買房人一次性全額付款；第二種是房屋未設定抵押，買房人抵押貸款；第三種是房屋已設定抵押，買房人一次性全額付款；第四種是房屋已設定抵押，買房人抵押貸款。

但這四種情況的資金監管流程基本可以分為四大步驟。分為簽訂買賣合同、簽訂資金監管協議、辦理產權轉移登記等手續以及銀行資金劃轉，而這四大步驟可以細分為13個交易環節(具體見北京市二手房交易資金監管模式流程圖)。

銀行托管模式

銀行托管是指當前部分銀行本身開展的二手房資金監管業務，在買賣合同簽約完畢后，買賣雙方自行到銀行，通過開立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實施凍結；同時，銀行根據買賣雙方約定的條件、以及買賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。

其基本流程為：買賣雙方簽署《二手房房買賣合同》，同時簽署《二手房交易結算資金自行劃轉聲明》；隨后買賣雙方在約定時間內到銀行作資金托管并簽署《資金托管協議》；然后買賣雙方帶上《自行劃轉聲明》辦理產權過戶的相關手續，按照買方、賣方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產權證后，如果買方是一次性付款，銀行將所有款項劃轉給賣方，如果買方是按揭貸款，辦完新產權證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉給賣方。因此，“鏈家地產”市場研發中心認為，無論是實現銀行監管還是銀行托管，其有一個最大的共性都是沒有通過經紀公司自身的賬戶進行資金的劃轉，從而避免了經紀公司違規操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。

上海：增加試點完善監管制度

上海方面將在今年5、6月份增加試點公司，以完善資金監管制度。其實，上海是最早提出資金監管的城市。早在2005年春季，上海二手房網上掛牌系統推出時，就一并提出實行資金監管制度。但是由于監管程序設計上的問題，尤其是增加了中介公司的負擔，以及增加買賣雙方的交易復雜程度，因此市場不大采用這種監管模式。

不過政府部門已經注意到了這種情形，于是開始對監管模式重新進行設計，進行改進和完善，并從去年10月份選擇21世紀不動產、漢字地產、上房置換等中介公司進行試點。

21世紀不動產上海區域分部金融服務中心總監蘇曉江在接受記者采訪時表示，在新的監管模式下，交易雙方在簽訂房屋買賣合同時，必須與中介機構共同簽訂《二手房交易資金監管協議》，在房地產交易所登記過戶的同時，交易資金進入獨立第三方(試點期間由政府部門代管)在銀行開立賬戶，根據合同履行的程度，由中介公司向銀行發出支付指令，獨立第三方作為結算公司，對合同履行進行審核，符合條件后方將房款交付賣家。

蘇曉江介紹說，新模式與原來的模式相比，就是引進了獨立第三方作為交易資金結算方，交易資金的走向由買家存入該的銀行賬戶里，而后轉入賣家的賬戶，其間中介公司無法接觸的交易資金。“根據試點的情形來看，中介公司無法接觸交易資金，因此交易資金的安全得到了保障。”蘇曉江如是說。

那么結算公司能否保證資金的安全呢?業內人士表示完全沒有必要擔心這個問題，目前上海市房地產交易中心準備選擇有社會公信力，以及自身實力足夠強大到與責任對等的公司來作為結算公司；同時交易資金雖然名義上是進入了結算

公司的賬戶，但實際上買賣雙方在該賬戶中分別設有子賬戶，資金一直是在自己的賬戶中；還有就是中介公司是監管方，沒有它發出的指令，結算公司是無法動用資金的。

至于哪家公司會成為結算公司呢?上海市房地產交易中心有關人士表示目前尚未確定下來，不過有業內人士表示，上海住房置業擔保公司很有可能全市統一的二手房交易結算公司。

就試點目前運行情況來看，蘇曉江表示非常順暢，雖然在交易過程中增加了一些環節，但是由于事先對交易程序本身進行了優化，沒有增加交易雙方的難度，也沒有加長交易時間，整個過程用時與舊模式相當。他舉例說，此前要進行資金監管程序時，房屋買賣合同與資金監管協議分開簽訂，而且，這讓買賣雙方感到麻煩，尤其是一些外地賣家，更是不變，而改進之后兩份文件可以同時簽訂。

至于目前緣何尚未全面推廣?業內人士分析認為，主要是現在整個交易過程都必須上網，交易中心與銀行信息、以及各家銀行的貸款程序需要一個磨合的過程，即數據共享的問題。上海市房地產交易中心有關人士表示，隨后的步驟是引入更多的公司進行試點，對系統進行“壓力”測試。“一手房交易過程中變數較多，我認為政府部門是考慮等到系統完全健全之后才會正式推出。”蘇曉江說。

廣州：實行交易資金托管

近日，廣州市國土房管局和中國人民銀行廣州分行聯合了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，要求對二手房交易資金委托銀行進行托管。這有助進一步規范廣州市房地產市場行為、保證二手交易資金安全。

廣州中原地產項目部拓展總監潘仲宇表示，目前與《通知》配套的實施細則尚未公布。他說，由于目前接連出現“中天時間”、“創輝事件”等，相信政府部門會加快制定實施細則，廣州二手房交易資金托管制度將會全面開展。

目前廣州二手房的資金交易主要有兩種形式，一種是通過房產中介公司進行，另一種即是買賣雙方直接交易，兩種做法的比例大概各占50％。但由于交易雙方相互不熟悉，沒有足夠的信任基礎，于是只能借助于第三方如中介公司。但這種方式風險較大，一旦中介公司出現問題或者經紀人攜款潛逃，都會給買賣雙方造成極大的損失，諸如“中天事件”就造成很多人“房財兩空”。

《通知》規定，二手房交易資金支付方式由買賣雙方當事人在合同中自行約定，可以委托銀行對交易資金進行托管，也可以約定其他支付方式。房產中介不得對買賣雙方約定的資金支付方式實行強制和干涉。

房產中介在與買賣雙方簽訂《房地產買賣合同》時，必須在合同中書面注明：“根據國家有關規定，本公司不代收代管買賣雙方的交易資金。”同時，房產中介必須主動向買賣雙方提示可向銀行申請辦理交易資金托管業務，并協助辦理該項業務。

銀行在辦理存量房交易資金托管業務之前，須與二手房賣雙方當事人以及房地產經紀機構共同簽訂《存量房交易資金托管協議》，托管協議中必須明確托管資金劃轉條件、解除或撤銷協議條件等條款。

交易資金托管不會增加交易雙方任何額外費用，《通知》中明確指出，銀行開展該項業務是不得向二手房買賣雙方收費的。同時，房產中介在協助買賣雙方辦理該項業務也不得額外收取服務費。也就是說市民在選擇銀行托管交易資金新業務時將不會產生任何新的費用。盡量選擇監管模式交易

資金監管的提法雖然已有不短時日，但是尚未真正進入交易過程中來，但它對于保障買賣雙方的資金和產權安全非常有益，因此業內人士提醒說，在有條件的地區，一定要選擇在有監管的情形下進行交易。

記者分析對比發現，京滬穗三地的做法中，上海較為嚴謹合理。因為上海目前已經建立了完善的網上二手房交易系統，掛牌、簽約等所有重要手續都可以在政府部門的監控下完成，而且上海方面由于房屋產權證、土地使用證兩證已合一，二手房交易過程中各項手續辦理起來更為便捷。因此可以預期，上海的監管系統全面運行之后，交易資金安全問題將會徹底解決。

按理說，北京方面的資金監管系統也比較健全，但業內人士表示，由于各種各樣的因素，所以無法全面推廣，覆蓋面不大，這不能不說是一種遺憾。廣州實行的資金托管制度從表面上看，其宗旨與北京、上海無異，只是叫法不同而已。不過目前尚未出臺實施細則，購房者還需耐心等待。

房產資金托管范文第3篇

定金協議要謹慎

買賣二手房通常委托房產中介操作,其間會有大量協議、格式合同需要簽署。由于條款復雜、專業程度高,一般大眾很難理解。很多“定金協議”一旦發生違約,一方可被強制要求繼續履行合同,或承擔定金損失外和對方的其他損失,如房價波動產生的全部差價損失。因此,在定金協議中可寫明如雙方就購房合同協商不成,賣方必須向買方退還定金,這項可加入購房合同主要條款,防止賣方收定金后抬高總價。此外,要注意的是見不到房東,不把定金或房款打入中介公司的公司賬戶甚至個人賬戶,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或長期拖延不付,甚至突然倒閉、主要管理者攜款潛逃等。若要把定金交給中介公司,一定要明確是代收還是轉交。如是代收,則中介公司應出具賣方委托書;如是轉交,要在定金協議中約定幾天內轉交,未能按時轉交的承擔違約責任等。

避免簽陰陽合同

不少買房者為了規避稅收,降低房屋買賣成本,會簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同即陰陽合同,價格低的合同用于辦理房屋過戶手續,實際執行價位高的合同。這樣如房屋買賣過程中,一方想違約不履行合同,法院會判令用于避稅的條款無效,雙方仍按照實際成交價履約,地稅局也明令規定此行為最高可罰款5倍。

另外,在簽訂二手房合同前,要核實房屋產權人是否都同意出售房屋,房屋產權證是否屬實等。不要只看總價,還要看單價。有的二手房總價很便宜,但由于房齡長、面積小、得房率低等因素,每平米單價并不低。合同中要特別注意各種稅費和其他費用的分攤方式,違約責任及違約金、免責等事宜,約定“解決爭議方式、致使合同無效的情形,中介保證條款”等。

受限房屋不能買

受限房屋主要有三類:一是限售房,即有限制轉讓條件的市政配套商品房,主要是動遷安置房;二是處于司法查封狀態的房屋;三是存在法律糾紛及產權人不明晰的房屋。以限售房為例,根據有關規定,在取得房地產權證后的5年內,不得轉讓。即使買方已實際入住,房地產登記部門也不予辦理產權過戶。因此,要掌握三個原則:一是只有動遷或預購協議,未辦理產權證的房屋不買;二是有產權證的房屋要審核是否有“5年內限制交易”的條款;三是對價格明顯低于周邊房價房屋及新的動遷小區的房屋更要謹慎購買。

采用資金銀行托管模式

在目前的二手房交易過程中,除了買賣雙方自行劃款外,還可采取資金監管和資金托管這兩種方式。銀行托管是部分銀行開設的二手房資金監管業務。在買賣合同簽約完畢后,買賣雙方到銀行通過開設買方賬戶或賣方賬戶,買方將首付款或全款打入賬戶,銀行對資金進行凍結,其他人員均不得動用,最后根據買賣雙方約定條件,給予放款。這是目前保證資金安全的最佳模式。

合理確定購房起始時間

根據有關規定,個人購買住房未超過5年的商品房要征收5%營業稅。個人購房的起始日期以《房地產證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準。通常買賣合同簽訂時間要早于房地產證制作完成時間。假設賣方購房超過5年,但房產登記時間不足5年,可到房產登記部門經確認后,將簽訂合同日期變成房產證上的“注明的日期”,從而節省原先需要繳納的5%營業稅。

房產資金托管范文第4篇

失控

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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 東盛案法律關系圖

失控懸轉三年半的命運羅盤終于停下，停在8月7日這一天。因“逃避追繳所欠稅款”被判入獄四年的蘭世立因“病殘”提前3個月出獄，走到了人生新的轉折點。

更大的轉折出現在20天后。8月27日，東星集團收到最高人民法院對“東盛案”的《民事裁定書》，最高院認為一審“基本事實不清”，從而裁定該案發回湖北省高院重審。此前不久，東星集團與鐘祥政府下屬的鐘祥旅游投資開發總公司鐘祥風景區經營權一案也被裁定發回荊門市中院重審。

此案的陳有西律師認為“基本事實不清”短短六字，給了湖北省高院一記重重的耳光，而最高院將全部上訴費退還給東星集團說明，東星集團在此次最高院的上訴中“完勝”。

時光倒退四個月，當此案在北京東交民巷最高院開庭時，彼時律師陳有西也指出，“這是一個癌癥晚期的病例。”言下之意，即使獲勝，已經消失的東星航空也無法重生。

自蘭世立被抓5年來，東星集團第一次得到了好消息。2008年，面臨資金鏈繃斷危險的東星航空危機重重，為保住航空公司，蘭世立四處籌措資金。蘭世立走出了危險的三部曲：“借錢——股權托管——股權轉讓”，他以抵押的名義曾三次向融眾借錢7500萬，因還貸不力，2008年4月18日，雙方簽署《委托管理合同》，這份附條件的合同實質是要求3個月內若不能還款，就要將東盛房產100%股權以100元人民幣無條件轉讓給融眾。其核心資產為“武漢光谷花園項目”，當時市值約9億元。

最終融眾如愿以償。3個月后雙方簽訂股權轉讓合同，轉讓價從最初的100元變成了3.15億元。股權受讓人為李軍、楊嫚，都為融眾職工。但至今無人見過這倆人，這被最高院稱為“影子交易人”。

這一由借款到賣樓的連鎖反應，被律師陳有西稱為病急亂投醫，實質與借高利貸無異。但是，若蘭世立真的以當時超過16億元的房地產資產換得3.15億元流動資金，則東星航空或還能周旋于世。

急于救火的蘭世立沒想到的是，他拿到手的只有8550萬元，這份《股權轉讓協議》不僅沒讓他籌到足夠資金，最后還讓他失去了東星集團最優質的資產東盛地產，后持續升值超過16億元，蘭世立自己又身陷囹圄，被判入獄四年。他曾經坐擁20億資產，如今只剩一個年營業額不過400萬元的景區還在經營。雖然蘭世立在企業經營上多為人詬病，但陳有西指出，無論如何，以8000多萬元的對價就換得一家民營企業20億元的資產，這樣有違法治精神的事情不該發生在當下中國。

失去自由的蘭世立從未淡出公眾視野：三年前的2010年4月，蘭經歷三次被抓被放后第四次進入監獄。次年3月，服刑不到一年的蘭世立便以一份遺書展開自救，遺書以太太、女兒、東星員工、母校武漢大學等為傾訴對象，高調表達其情緒與訴求。兩個月后，蘭世立因不滿東星航空被勒令停飛控告民航中南局的案件開庭，也創造了中國民航史上第一例民告官案件。2011年9月，蘭世立通過其侄女、東星航空母公司東星集團總裁助理蘭劍敏舉報時任武漢市常務副市長袁善臘“挪用公款、索賄”等問題。袁也是介紹融眾集團董事長謝小青結識蘭世立的中間人，最終，事情以袁的退休而告終。

東星集團的諸多訴訟和自救，共有三個方向，分別涉及蘭世立本人的刑事

定罪問題（已不可逆轉）；東星航空之死的程序違法問題（敗訴）；東星集團的資金問題。這三大問題分別涉及刑事訴訟、行政訴訟、民事訴訟，動用了一個民營企業所能動用的全部法律武器。幾年來東星屢戰屢敗，但誰也沒有想到，在行政力量干預最薄弱的民事訴訟中，最終出現了缺口。蘭劍敏說，案件發回重審意味著“東星40億資產失而復得”，有可能東山再起。

發回重審的看點在哪里？最高院認為，該案的爭議焦點在于，東盛地產的股權轉讓是否是真實意思表示？陳有西看來，東盛地產的股權轉讓合同是個“影子交易”合同。買股權人沒有參加談判，沒有當場簽字，沒有支付一分對價，名義上股權轉讓協議的受讓人是李軍、楊嫚，但是與轉讓方蘭世立等進行談判的是謝小青，支付轉讓款的是融眾集團及其關聯公司等，因此東星集團認為謝小青難脫干系，這是“一個放高利貸者參與絞殺一個遭遇危急公司的商戰掠奪行為”。

與在最高院應訴時強調融眾已支付股權對價不同，這一次融眾集團董事長謝小青否認股權轉讓與己有關，他告訴《中國企業家》：“事實終歸是事實。8550萬元跟融眾集團沒有任何關系，跟我也沒有關系，我相信司法。”而陳有西對重審結果非常樂觀，陳有西認為，對于東盛地產，東星集團當時只是委托管理，因此東星集團有權把房產股權拿回來，即使房產已被出售，東星集團也可執行回轉，全部追回。

東星航空在上訴中還提出了新的證據，2008年7月8日《湖北東盛房地產有限公司》的變更登記資料中，《出資轉讓協議》、《股東會變更決議》上的蘭世立簽名并非出自蘭世立，《出資轉讓協議》中使用的湖北東星集團有限公司公章也和工商登記的不符，且沒有法定代表人簽名。對此，謝小青告訴《中國企業家》說：“那是在誹謗。”

這一案件的典型意義還在于，受困于資金之渴的民營企業常常出現“病急亂投醫”的做法。陳有西指出，東盛案爭議的焦點在于東星集團對于東盛地產是抵押還是股權出售，被轉讓股權的是融眾集團還是李軍、楊嫚。在民間，這種名為股權轉讓協議，實為借款合同，用來解燃眉之急的情況不是個案。甚至有人在做所謂的抵押時，連房產過戶手續都辦了。這種看似瘋狂不理智的行為，在現實中并不少見。

房產資金托管范文第5篇

（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收1*萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在*進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和*召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

（一）物業管理方面工作

1、出臺《*市物業管理規定》

6月底《*市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.

3、建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。