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城市綜合體運營管理范文第1篇

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，將城市功能與城市發展的內在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間的有機結合而形成，其利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動關系，構成多功能、高效率的經濟聚集體。

我國城市綜合體的發展歷程盡管短暫但發展迅速，由于城市綜合體在促進城市經濟發展和運營等方面的重要作用，一些城市已經把城市綜合體作為改變城市形象和環境、進行城市新區開發和舊城區改造等城市建設的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設20個新城，涵蓋旅游、商貿、商務、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個多功能城市綜合體的宏大計劃，以此來實施杭州“城市國際化”戰略。

我國城市綜合體的發展現狀和趨勢表現為：數量逐漸增多，建設規模相對比較集中；呈現更強的城市性，集聚規模向兩端發展；多以寫字樓、商業和公寓多功能復合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉為綜合體的主導功能；專業化、標準化與個性化并存發展；與軌道交通形成綜合一體化開發的城市建設發展趨勢；已成為重要的金融投資產品。

二、國內城市綜合體發展過程中存在的問題

（一）融資渠道缺乏，資金鏈緊張

城市綜合體的開發建設受宏觀經濟基本面影響大，要求有強大的資金實力為保證，特別是在開發前期對資金的需求強烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機制限制導致融資渠道和產品的缺失，造成開發資金鏈緊張。

（二）品質不高

與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設普遍追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、后期運營管理水平滯后等問題。盡管硬件設施與國外同類項目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環境方面缺少人性化的文化內涵，在管理、運營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動，這大大降低了城市綜合體開發所具有的綜合經濟價值及價值升值空間，導致經濟資源流失。

（三）缺乏成熟的配套環境

作為一項系統工程，城市綜合體的開發建設要求產業鏈上下游相關行業和產業的發展水平與之匹配。同時，要求相關金融環境、商業環境、消費能力等的匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、運營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

（四）第三產業特別是現代服務業的發展水平不高

城市綜合體是以相對發達的第三產業特別是現代服務業為經濟基礎。但國內與城市綜合體密切相關的現代服務業發展水平不高。與城市化水平高度發達的西方發達國家通過高消費率來拉動經濟增長不同，處于工業化和城市化加速發展階段的中國經濟增長模式是以出口和基礎設施投資來拉動的，這導致了高水平的投資率和低水平的消費率。

三、華潤中心——持有物業產生增值溢價的運營模式研究

（一）華潤置地概況

華潤置地是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一。在其特有生意模式的指導下，持有物業為其投資的地產企業產生持續平穩的現金流回報，形成資產上的潛在長期收益（見圖1）。

華潤置地持有物業發展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業的代表作，是中國內地最具示范效應的都市綜合體。

（二）華潤中心

華潤中心是集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產品系列典范的深圳華潤中心，位于深圳市羅湖區—深圳金融商業核心區域，是深圳有史以來規模最大、品質最高的綜合性商用地產項目。總建筑面積約55萬平方米，項目由北、中、南三個地塊組成，涵蓋不同功能及特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。

萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。目前華潤萬象城產品在全國范圍內已有3家開業，分別位于深圳、杭州和沈陽，此外另有17家在建中，將于2012—2015年陸續開業。

（三）華潤中心主要特點

1.項目選址

城市金融商業中心或未來CBD核心區，城市黃金地段，對位置要求高。

2.產品特點

華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業建筑群，并以商業功能為核心，整體定位于中高端物業。

以深圳華潤中心為例，其產品構成：華潤中心一期項目包括超大規模室內購物及娛樂中心萬象城、國際標準5A甲級寫字樓華潤大廈。總建筑面積達18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能不同的獨立店鋪。華潤中心二期項目總體分為A、B、C三個區：A區為一棟超高層五星級君悅酒店及2層裙房；B區由四棟多層商業建筑組成，功能包括商業零售、餐飲、多廳電影院；C區是幸福里三棟49層的165米超高層住宅，總建筑面積約11萬平方米，總戶數近800戶。

3.經營策略

其經營策略為：定義形象、海外招商；強勢品牌組合；商業持有比例為100%，只租不售；住宅后期出售。

定義形象、海外招商：直接在海外進行招商，國際招商與項目建設同步完成。

強勢品牌組合：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌；20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌。

商業持有比例100%，只租不售：長期持有經營，保證商業品質。

城市綜合體運營管理范文第2篇

一、公交場站目前現狀及遇到困難

目前，國內大部分城市公交場站均采取平面布局，在土地資源日趨緊張的今天，必須要轉變不合理的土地利用方式，變傳統的單一功能的公交場站為集多種功能于一體的綜合場所，充分發揮土地資源的功能和資產效益，提高土地利用的集約化程度，進行綜合開發獲取穩定收益，來彌補建設資金缺口和運營虧損。

按照國務院《關于城市優先發展公共交通的指導意見》的要求，“對新建公共交通設施用地，按照市場化原則實施土地綜合開發；對現有公共交通設施用地，不改變用途的前提下進行立體開發，開發的收益用于公共交通基礎設施建設和彌補運營虧損。”

二、先進城市公交產站綜合開發經驗

（一）建設模式

杭州、長沙和成都三地的公交場站建設管理機制主要實行“建管一體化”，基本都是由公交場站公司作為投資運營主體。其中：杭州市公交集團隸屬于杭州城投集團，其下屬單位場站開發公司負責公交場站建設和運營管理；長沙市公交場站主要由長沙市公共交通投資有限公司負責建設和運營管理；成都市公交場站是由成都市公交集團隸屬的成都公交場站建設發展有限公司負責建設和運營管理。

公交場站的建設模式主要分兩種：第一種，場站公司自行投資建設，項目用地中涉及到征地拆遷時，包括征地拆遷工作及所需的資金，全部由各區政府、土地整理部門負責解決；第二種，在各區政府、學校及其他開發項目中包含的公交場站，業主單位需按照規劃及政府提出的建設要求進行建設，建設用地及建設資金全部由業主單位負責，建成后由國土部門通過分證，無償將產權劃撥到場站公司名下。

（二）建設資金來源

建設資金來源主要分兩種情況：一是獨立建設、以公交功能為主的場站項目，建設資金全部來源于政府財政性資金；二是以綜合開發利用形式建設的公交場站項目，建設資金由建設主體通過項目打捆自行平衡解決。其中：杭州市每年從土地出讓收益中拿出2.5%作為公交場站專項建設資金，對于資金缺口部分由公交集團單獨向政府提出申請，政府給予解決，綜合開發的公交場站的建設資金自籌解決；其余調研城市建設公交場站的資金均來源于政府財政性資金，綜合開發的公交場站的建設資金自籌解決。

（三）供地方式、規劃指標

1.供地方式：以公交功能為主的場站項目，按劃撥形式提供凈地；綜合開發利用的公交場站項目，以公開出讓形式供地（附帶公交場站建設方案），為確保場站公司能夠取得項目用地，分別采取了以下不同的做法。

杭州市場站公司土地摘牌后，政府將該項目土地出讓政府收益部分返還（除國家及地方剛性支出部分）；長沙市場站公司土地摘牌后，政府將該項目土地出讓金增值收益部分全額返還；成都市按照政府作價出資的方式，以100萬/畝的價格，將凈地交付給場站公司。

2.規劃指標：對公交場站用地強調綜合、立體化開發和利用，在公交場站及公交場站綜合體的建設中，在滿足公交功能的前提下，通過地上地下的開發利用，形成新的商圈，引導市民出行、減少城市道路交通壓力。通過整體算賬平衡，在政府的支持下，規劃容積率平均為2-3。

其中：杭州市每座場站按每條線路占地1000平方米、建筑面積2000平方米的指標進行批復，項目容積率達到2；長沙市公交場站項目容積率經過項目打捆平衡測算后達到2.2；成都市公交場站項目容積率經過項目打捆平衡測算后達到3。

（四）運營維護

杭州、長沙和成都三地公交場站的運行維護全部是由場站公司負責，運行維護費用來源包括政府給予加油站、加氣站、充電站、廣告、便民服務設施等特許經營收益、出租車、酒店經營以及場站綜合開發經營收益等。

三、天津公交場站建設的幾點建議

（一）建設模式

按照上述城市公交場站“建管一體化”模式，天津公交場站的建設、運行維護及綜合體的商業開發，應由政府出資成立專業企業承擔公交場站的建設、運營管理以及涉及的綜合開發工作。

（二）供地方式及資金來源

以公交功能為主的公交場站項目，按劃撥形式提供凈地；綜合開發利用的公交場站項目，以公開出讓形式供地（附帶公交場站建設平衡方案），土地出讓金以不同形式返還。

1.對于以公交功能為主的公交場站項目，按無償劃撥形式提供凈地，項目用地中涉及征地拆遷時，由各區政府、土地整理部門負責征地拆遷工作及所需的資金。建設資金由市財政解決；

2.對于其它大型綜合開發項目規劃中包含的公交場站，由項目開發商按照政府批復的公交場站建設方案負責出資建設，建成后無償移交場站公司；

3.對于綜合開發利用的公交場站項目，可按公開出讓方式供地，土地出讓收益及增值部分返還，平衡解決場站建設資金；

4.公交場站的運行維護資金，均通過綜合體的商業開發及特許經營收益中平衡解決。

（三）配套支持政策

1.通過對公交場站功能利用及綜合開發平衡測算，應在場站完善管理設施、提高便民服務功能和公交綜合體開發方面，調增公交場站容積率。

城市綜合體運營管理范文第3篇

據銷售人員介紹，這個商業綜合體是主題樂園的概念，里面吃、喝、玩及購物都有，政府規劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報計劃也很詳細，抵扣掉前3年的投資回報，商鋪總價只有24萬元。但是面對一份一知半解的投資回報計劃和位于異地的商鋪，且所有信息都來自銷售人員的介紹，她不知道這商鋪將來會給她帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。

商業綜合體ABC

小商鋪對個人投資的吸引力非常大，因為總價低，總體收益率比出租住宅高，而且“一鋪養三代”的誘惑讓人很難不動心。

但相比起住宅投資，商鋪投資要復雜得多。因為住宅租金幾乎是由附近住宅的市場行情決定的，具體某套房子的價格會因為裝修、樓層的因素而上下浮動，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個商業綜合體的商鋪，就可能這個搶手，那個沒人租。好鋪確實能“一鋪養三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養它一些年。

商業地產≠蓋樓＋開店

從開發的角度看，商業地產的運作規律及盈利模式和住宅地產完全不同。住宅地產最簡單，拿地、規劃設計、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項目結束。

商業地產，尤其是商業綜合體就復雜得多：拿地的時候就要有清晰的規劃，拿到地以后招商就要開始了，這時候主要任務是確定主力店—能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪等大賣場或購物中心。因為不同的業態會在建筑要求上千差萬別，購物中心在經營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪的要求也不一樣，所以必須在開工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進建筑設計。

通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應該完成，而主力店盡早確定也有利于后續招商。大型主力店進駐能讓中小商戶對這里的經營前景更有信心。

別是爛尾樓改造的

商業綜合體爛尾樓主要分兩種。一是還沒建好，開發商就沒有錢繼續了，只能把未完工的建筑丟在那里。還有一種是已經開業了但是經營管理不善，冷清的商業氛圍一直沒有好轉，導致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉讓。

從這個角度評判，收購來的爛尾樓是給已經建好了的建筑再次招商。后面接盤的開發商能做的就只有在不改變建筑結構的前提下做外立面和內部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。南京問策商業顧問公司總經理蘇曉晴提醒，最難翻身的是開業了以后沒運作起來的商業綜合體項目，最后一座空樓尋求轉讓。雖然轉讓價都會很便宜，但是因為先天的種種限制，很少有公司愿意接手重新招商和運營。

最關鍵的，后期運營能力！

對一個商業綜合體來說，最重要的是招商能力和運營管理水平。而僅憑招商質量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運營能力甚至比招商質量更關鍵，它直接關系到優質商戶會不會長久地留下來。

在開業初期，經營管理公司對商戶品牌的要求可能會稍低一些，但是在經營的過程中，它會慢慢把經營狀況不好的、和整體經營方向不合的商戶調整出去，引進更適合的商戶。這個過程中，商鋪的實際回報率不會高，而業態和商戶還要被不斷規劃和調整，以期改善消費者體驗，形成持久的消費吸引力，這就是俗稱的“養鋪”。

綜合體商鋪，你要知道的4件事

你很可能無權經營它

為了更有利于整體業態的發展，商業綜合體里商鋪的產權和經營權通常是分開的。因為個人投資者的招商資源、經營能力、管理水平低，如果讓他們自主經營，很可能一個樓層里服裝、餐館、化妝品、鞋類、首飾、電玩等個體商戶混雜在一起，經營時間不統一，這樣混亂的局面會讓消費體驗很差，不能持續吸引顧客。時間一久，你的租金收益就不樂觀了。

產權和經營權分開以后，經營管理權全部收歸專門的經營管理公司。它不但要負責和招商團隊溝通，確定整體的管理方案，規劃不同樓層分別進駐哪類商戶，而且對商戶也有品牌要求。

通常開發商至少會留下餐飲、電影院、大賣場等位置的產權，由管理公司管理，其他的商鋪劃分成小面積出售給業主。劃分只停留在產權上，在建筑實體上并沒有任何劃分。

在做招商運營時，產權和經營權分開的另一個好處就很明顯了：有一個品牌商戶有意進駐，它需要至少60平方米的店面，但是它能進駐的樓層只剩下那些產權為20平方米的商鋪，此時經營方就可以把3個這樣的商鋪合并出租，整體經營的靈活性遠遠高于個人自主經營。所以，你必須向銷售人員了解經營管理公司的資質和它曾經管理過什么項目。

新鋪？初期實際回報率不高

商業綜合體的開發商出售商鋪多半是因為持有全部商鋪的資金壓力太大，售出一部分商鋪的產權能快速回籠一部分資金，平穩度過培育期，成熟以后就可以靠穩定的租金長期盈利。而新的商業綜合體前幾年的租金不可能高。因為消費人群對它的認同和依賴度的養成、業態的觀察和調整都需要時間。

一個前期招商和運作都比較順利的商業綜合體，開業的時候租金回報率都不高。上海立超商業地產的董事長朱謙的觀點是，一線城市商業綜合體商鋪前3年的年租金回報率在5%以內，而蘇曉晴參與過的二線城市項目，開業時回報率通常在2%至4%。

盡管5年培育期內實際回報率不高，但你仍然能看到不少項目在銷售的時候會承諾7%、8%甚至更高的年回報率。它們都是騙人的嗎？

回報率超過8%，危險！

開發商出于資金周轉的目的出售部分商鋪的產權，住建部多次發文，禁止以售后包租形式銷售未竣工商品房。但是如果都由小業主自主招租經營，商業綜合體永遠也不會培育成熟。

因此形成了這樣的怪圈：在開售時如果不承諾較高的回報率，商鋪就很難賣，可承諾的高回報率又實現不了。如果看到7%以上的投資回報率，你要警惕的就是，商鋪會不會買貴了？

比較有經驗的開發商會把培育期自營物業的收益權轉讓給經營管理方，用自營物業的收益補貼承諾回報率和實際回報率之間的差額，還有的開發商會用部分銷售款補這個差額—常見的做法是，先給商鋪定價，然后按照8%的年回報率，加上3年一共24%的投資回報，以最后算出的這個124%的總價賣給你，然后在銷售的時候把3年的租金回報“一次性抵扣”在應付房款里。

但是，超過8%的回報率絕對是危險的，雖然不排除個別開發商通過貼補的辦法兌現，但是只要超過了實際回報率，多承諾1%的回報率，就意味著在培育期貼補的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實際回報率提升到8%以上，前幾年也會很吃力，如果這期間資金鏈再出現問題，再高的回報率都只能落空。

《好運?MONEY＋》提醒，合同里該有這些

毫無疑問，典型的經營管理型物業不能少了經營管理公司。所以你在簽商鋪銷售合同的時候，還要和經營管理公司簽委托經營合同。

委托經營合同里要規定委托經營期限、租金計算方式、租金支付方式、租金支付時間、管理費標準等。如果沒有委托經營合同，或者需要自己和商戶簽租賃合同，你的租金前景就比較危險。

你有權利在合同里被告知該商業綜合體的定位是什么，有哪些業態形式。

銷售人員告訴你的已經入駐或確定入駐的賣場名稱，也應該在合同上寫明，這是你投資前景的一個重要保證。

最推薦社區商業綜合體

總價不高，適合個人投資

在適合個人投資者的商業項目中，朱謙和蘇曉晴都對小型的社區商業綜合體表現出了推崇。

市中心的商業綜合體商鋪，占盡地段優勢和每天大量的人流，但價格非常高，不適合普通家庭投資。社區商業綜合體的價格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區化，商業也從市中心往非市中心的人口密集區發展，地區中心和社區中心的商鋪投資機會更好。

居住社區周邊2公里的范圍，社區商業地段就有發展的機會，各區域中心會在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。

至少有5條公交線經過

朱謙認為投資總面積4萬平方米的小型商業綜合體最適宜。其中賣場面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內有10萬居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類似地段和規模的商業綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經開業的商鋪的租金狀況。

了解了租金行情以后，再去政府網站了解你想投資的商業綜合體附近的規劃。商業地產周邊的路網規劃非常重要，它是決定周邊顧客到達便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經過這里或是附近有地鐵站。

跟著主力店，更安全！

家樂福、沃爾瑪、歐尚、大潤發等大型連鎖賣場品牌如果已經確定進駐，投資失敗的幾率會降低很多。因為第一這說明招商團隊的能力，第二這些大型賣場能吸引周邊2公里至3公里范圍內的居民來采購生活用品，把消費人流日常化。

有了持續不斷又可觀的人流量，經營管理公司再逐漸把不適合附近消費人群偏好的商戶換成吸引力強、租金支付能力強的，讓這些人愿意留下來消費餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪租金就有譜了。

樓層和位置都不重要

產權和經營權分離的商業綜合體，由于所有商鋪的經營由經營管理公司統一管理，小業主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個商業綜合體所有經營部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪租金高，但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒有太大關系。

一個公式，算你是不是買貴了

商鋪的售價有沒有偏高，可以用商鋪售價和租金的比值來衡量—每平方米售價比每平方米月租金。國際公認的合理租售比值是200以內，高于200就表明投資價值降低，但必須用真實售價來計算。

城市綜合體運營管理范文第4篇

2010年來，國家對房地產調控日趨嚴密，樓市逐步回歸理性，2011年瀏陽房產高開低走，“痛并快樂著”，總體仍然保持平穩發展態勢；蓄勢待發的2012年，瀏陽房產市場不確定、不穩定因素明顯增多，樓市局勢撲朔迷離，如何撥云見日，在鞏固、調整、轉型、提質中前進成為開局問道的關鍵詞。

最近，某網站網絡調查顯示，在2012年最想投資的物業形態調查中，有84%的網友選擇商鋪，寫字樓和住宅位列第二和第三。

無獨有偶，國內一線城市出現了大量國內外資本抄底商業地產的現象，這些都顯示在宏觀調控的背景下房地產業投資結構悄然發生了變化，商業地產未來的投資價值得到業內人士的廣泛贊同和青睞。

俗話說“一鋪養三代”。在房地產投資中，商鋪是投資風險較大、投資回報最豐厚的業態類型。市住房保障局局長李長祺如是說。2012年，瀏陽注定又是一個熱熱鬧鬧的“商業地產年”，開心商業廣場、體育新城、福臨世家、鑫遠名城、大通時代廣場等大型商業綜合體“逐鹿瀏陽”，大批放量、各具特色的瀏陽商業地產將演繹一場精彩的“集體舞”。

從住宅到商業投資“改道”盛行

張先生最近還是將購買鑫遠名城的住房款轉為了購買二樓的一個商鋪，讓張先生選擇轉戰投資“非住宅”的動因，在于房地產投資性調控常態化。

事實上，在2011年底“史上最嚴調控”的語境下，張先生明顯感覺住宅投資上的風險正在變大，利潤空間縮小。“政策非常明確，就是要讓住宅去投資化，如此一來，投資房產會越來越無利可圖。”

張先生的選擇，在2012年的春天變得越來越常態。據鑫遠名城的銷售負責人介紹，最近想投資“改道”的戶主明顯增多；在花炮公司上班的陳小姐的“投資路線圖”中，最重要的一站就是在老城區購買一商業鋪面。

瀏陽市住房保障局局長李長祺認為：“隨著瀏陽特色商業街的興起，核心商圈不斷升級，經濟發展環境優化，商貿產業前景不可估量，加之住房投資受到限制，更多流動資本擠上商業地產，瀏陽商鋪將成為市場投資熱點。”

商業地產受到關注的場景，在瀏陽這座宜居宜業的山水城市得到充分印證。據開心商業廣場、體育新城、瀏金水岸等銷售人員介紹，春節期間來看房的客人咨詢商鋪的占60%以上，而引進萬凱源百貨超市的鑫遠名城商鋪銷售一推出就受到了高度關注，鴻宇公館也出現了尚未開盤，但咨詢者眾多的火爆場面。

而房產商普遍認為，隨著樓市調控手段升級以及住宅“限購”城市的不斷增加，將為商業地產市場走強壯大帶來“可乘之機”。在目前通脹風險仍存，調控政策不動搖，住宅投資門檻提高、成本加大的背景中，投資商開始轉戰商業地產，將成為2012年房地產市場的另一種投資主流渠道。

商業地產上升為房企發展追求目標

一方面，商業零售保持高速發展，促進商業地產異軍突起；一方面，市民生活水平的提高，從單一的住宅需求型向休閑、娛樂多元化享受型轉變，催生商業地產風起云涌；另一方面則是房地產市場逐步走上成熟，階梯式推進商鋪增值，加之民間洶涌的投資欲望在助推，在通脹日顯的語境中，投資趨向從住宅加速流向商業。如果說，民間資金的流向，因為投資空間和門檻開始“被動”才從住宅導向商業，那么，開發商的“趨商業”化，追求利潤空間最大化，則帶有明顯的戰略調整意味。

與住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，從目前來看，住宅收益率僅為3―5左右，而商鋪投資收益率為8―10，兩者利潤比相差懸殊，商業地產穩定性明顯優于住宅地產。

事實上，就全國大企業而言，早在樓市調控之初，包括萬科、保利等傳統的住宅龍頭企業，就紛紛宣稱要向商業地產轉型發展，20%的商業物業持有率成為了多家開發商在商業地產領域的發展目標，從瀏陽地產企業角度來看，在住房銷售受控時，也紛紛打出了開發商鋪的旗幟，并通過引進大型商業業態來吸引投資者，增強自己在商業地產領域的“話語權”，以此來規避因房地產調控帶來的業績影響。

“商業地產收益能力雖然較高，但是對投資要求也較高，高回報意味較高的投資風險，因此，地產商切勿盲目投資，要結合自身實際準確判斷投資，加強運營管理能力，最大限度降低商業地產風險，保證較高投資率，實現資本保值增值。”市住房保障局局長李長祺表達了自己的見解。

以前商業地產由于升值空間大，回報率高，好的地段曾一度被開發商抑制銷售，而目前現象是，商業地產成為了房地產市場調控的“避風港”，并上升為房地產企業發展的方向，加之瀏陽的第三產業的繁榮發展也給商業地產的擴張帶來了發展機遇。

湖南工力置業總經理汪賢利認為：開發商業地產與地緣有很大關系，不能盲目，考慮購買者的升值前景才是重要的，比如寫字樓的開發與周邊環境要相呼應，各方面配套要完善，否則很難適應購買者的需求。而不少地產商表示，在接下來的項目開發中，也要將商業規劃放在重要位置。

業態創新提升商業地產核心競爭力

商業地產和住宅地產的不同在于商業地產聯系著零售、餐飲、娛樂、健身和休閑等，與市民日常生活息息相關，關聯的是經濟社會晴雨表之一的社會零售額經濟指標，對于擴大內需，刺激消費，繁榮商貿，促進發展作用明顯。

瀏陽的消費指數相對全省同類城市來處于上游，人們對高檔消費品和舒適生活的追求日益增加。毋庸置疑，發展商業地產，瀏陽市場廣闊。

一個商業綜合體應成為一個地方的商業核心和城市標簽，滿足不同人群的消費需求。

作為商業地產，只有運營成功才能體現租金價值。投資商業地產，取得不斷攀升的投資回報，關鍵因素在哪里，李長祺表示，“對于瀏陽來說，發展商業地產仍需要一個“摸著石頭過河”的改革心態。

一是要科學評估。選擇成熟商業圈和未來規劃商圈，各種業態成行成市才能實現可持續性經營；充分考慮商圈的消費能力、規劃布局、交通狀況及競爭對手，著眼在于發展潛力。

二是定位準確。定位是商業的靈魂，稍有偏差，投資回報率就會大打折扣。

三是加強運營。后續管理是商業地產的關鍵環節，專業的經營團隊才能形成超強的集聚力，后續盈利能力成擴張態勢的根本要素。”

“商業興，則商場興，商場興，則投資興，因此，商業地產要把業態創新作為根本動力。市民投資也要打破固有模式，敢為人先，看準未來，這是商業地產發展的王道。”從事商業地產開發多年的羅先生表示。

當前瀏陽商業地產的開發仍以臨街和大型商業為代表的城市綜合體、購物中心為主流模式。同時，互聯網、電子商務的發展將對傳統商業及商業地產提出新要求、新課題。

城市綜合體運營管理范文第5篇

【關鍵詞】城市綜合體；開發商；必備條件；發展趨勢；開發要點

【中圖分類號】F29 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2012）04-0070-3

一、 城市綜合體的開發背景與開發類型

（一）開發背景

城市綜合體的出現是城市形態發展到一定程度的必然產物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。優越的地段和區域催生了城市綜合體，經濟發展和消費升級加快了城市綜合體的發展。鑒于中國近年來超級大城市的規模化擴張，被國內公眾熟知的已不僅僅是一些國外的城市綜合體，如紐約洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、日本六本木新城、香港太古廣場，國內各大城市都出現了各具特色的綜合體，如各地的萬達廣場、萬象城、北京國瑞城、上海恒隆廣場等等。

（二）開發類型

1．按性能分，城市綜合體包括以下幾種：

商務綜合體——一般是CBD，酒店和寫字樓為主導，唯有居住物業。

商業綜合體——區域中心，以購物中心為主導。

生活綜合體——郊區和新城，居住比例高于30%。

單一綜合體——一為無住宅、公寓的純綜合體；一為單棟建筑多種功能。

綜合體集群——一個以上的綜合體復合體或商圈。

2．按地段分為以下幾種：

城市中心綜合體、副中心綜合體、區域和新城綜合體、社區綜合體。

3、按檔次分為：

高端奢侈型綜合體——源于一線城市，五星酒店、5A寫字樓、頂級品牌；中檔生活型綜合體——三星級酒店、大賣場主力店、小體量寫字樓。

但事實上，一個綜合體往往不是機械地呈現單一業態，而是以上多重類型的疊加。

二、 城市綜合體的應用優勢與發展趨勢

（一）應用優勢

1．高效的時空利用率

城市綜合體較功能單一的建筑物在空間利用方面有著明顯的優勢。首先，由于城市綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，因此，它對土地的利用是多層次的、重復的，并且還可利用裙房的屋頂作為室外活動空間，這是對城市用地空間的再開發。其次，綜合體通過使空間多用途化來達到充分利用城市空間的目的，城市公共空間不再是各種不同活動的分割，而是多功能共生的空間構成，這使之充滿活力。再者，緩解了交通擁擠的狀況，節省了大量時間，同時又使城市空間效用的發揮更具連續性，從而提高了城市效益。

2．有效的自我調節機制

各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，并提供多門類、多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經濟效益。由于城市綜合體的功能組成復雜，從而具備多層次的社會觸點，能較好地把握社會需求變化的脈搏，當城市生活需求發生變化時，將進行自我調節以適應新的要求；當綜合體運行良好，外部條件又提供可能的情況下，其各部分的發展潛力就會大大增強。

（二）發展趨勢

1．復合的功能越來越多，建筑規模越來越大

常形成跨街區多體塊組合方式，形成巨型城市綜合體復合結構或稱超級主體結構單一的復合結構。一般占用整個街區，把購物、辦公、居住、停車等活動綜合地組織到一個地上、地下相互關聯的空間中，并與周圍其他建筑連接成一體。

2．強調城市建筑、市政設施綜合發展

將城市環境構架體系和基礎設施相結合，使建筑向高空、地面、地下二向度空間發展，構成一個流動的連續的立體的城市空間體系。

3．空間、流線組織的立體化

立體化的城市道路系統常常穿越建筑內部，作為室內廣場的建筑內部中庭、既是建筑內部立體交通的組織形式，同時又可能聯系地下商業街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現立體化、多向度的發展趨勢。

4．建筑功能與空間的城市化

由以上可知建筑內部的中庭、廣場成為城市交通與建筑內部一個轉換樞紐，內部空間成為城市交通系統的一個環節。建筑內部的公共建筑（中庭、廣場），不但服務于建筑本身，而且成為整個城市的著名場所，服務于整個城市。這些都使得城市綜合體建筑室內空間兼有更多的城市職能。建筑室內、外空間、城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。

三、 開發商開發城市綜合體須必備的條件

（一）對開發商資金的要求

從建筑的規模上看，城市綜合體小規模在20萬至30萬平方米，大規模在60萬至80萬平方米；從建筑的功能檔次看，主要都是大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓及高檔住宅及公寓；從投資周期看，大型購物中心及五星級酒店通常要長期持有，只有寫字及公寓、住宅可以開發后快速變現，因此對開發商的資金實力要求較高。所以說，城市綜合體項目比較適合實力雄厚的企業、財團或背后有資金支持的大公司。

（二）對開發商開發節奏的要求

城市綜合體作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發商要有能力控制開發節奏。通常先開發可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發其余部分。如北京萬達廣場一期開發啟動的是高檔商務公寓，二期開發五星級酒店和5A級寫字樓以及大型商業購物中心。