城中村改造的影響
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城中村改造的影響范文第1篇
中圖分類號：TU984.114 文獻標識碼：A
1城中村的形成
城中村是在快速城市化的背景下，在政府制定大量空間擴展政策的條件下形成的。城中村的本質是各種利益相關者不同利益相互關系的聯結。在大城市里的外來暫住人群在不斷劇增，在居住上向城市提出了廉價出租房的要求。與此同時，被納入城市發展的城中村，自動從正式市場捕捉到市場需求信號，利用良好的地域優勢和低廉的土地成本向外來流動人口提供廉價出租屋，促使了城中村的形成。
2祥營村改造情況
2.1祥營村改造背景
2009年西四環的拓寬工程已拆除近百戶住宅，2010年擬開工的科學大道西延工程遷移了上百戶村戶，并計劃完成控制性和修建性的詳細規劃的編制，以及土地招拍掛手續及其前期的拆遷準備。在2011年計劃于年初對整個村莊進行整體拆遷，最終于5月底完成了拆遷。現在該村的城中村改造用地已經征用并轉為了國有，在實施征收補償方案后開展了城中村的改造工作。
2.2祥營村改造內容
2.2.1改造的范圍
祥營村改造的范圍為北至楓香街、西至須水東路、東至西四環、南至玉蘭街。總規劃用地里面包含居住用地117.67公頃，公共設施用地10.48公頃，道路廣場用地60.48公頃，市政公用設施用地0.57公頃。
2.2.2補償方案
據調查可知在祥營村改造過程中，主要涉及安置補助和過渡期補助兩個方面。現將安置補助的主要內容匯總如下：對現有合法宅基地，長期居住并享受村民待遇的按每宅400平方米予以安置；一家有兩個男孩以上的，次子年滿18周歲并且都享受村民待遇的，除了400平方米以外，另加400平方米；一家有兩個子女以上的，在400平方米基礎上，再予以安置150平方米；宅基地持證人有獨生子女證的，在400平方米基礎上再予以安置60平方米。關于過渡補助的方法主要是按每人每月600元發放的。
2.3村民滿意度
祥營村很多村民多年來不再單純依靠種地創造收入，但由于受到傳統思想的影響，認為土地是生存之本，他們大多不愿意失去土地。另外，由于辦理房產證的手續復雜，審批的時間也比較長，所以村民都比較擔心什么時候能取得房產證。當然，基于老百姓對于城中村改造的利益往往不能全面觀察和考慮，而對失地的成本卻看得很清楚，這也促使村民會不自覺地產生了一種自我保護的情緒。
3村集體、政府和開放商的利益關系
3.1村集體的利益
村集體的利益在于村民能夠得到合理的耕地和宅基地的補償，獲得長期的社會保障，生活環境能有所改善。
3.2政府的利益
政府進行城中村改造是為了提升城市的品位，改善城市的環境和形象。政府在進行改造時為了吸引開發商投資，采取了將土地出讓金返還的政策，政府在這里主要是通過協調村集體與開發商的利益，而最終促進城市的發展。祥營村的后期的具體的建設工作是由開發商來完成的，在這里政府做的是拆遷工作。
3.3開發商的利益
開發商的利益訴求很明確，即是通過建設城中村的改造項目來獲得利潤分成。在祥營村，萬科開建祥營小區，目前基本上所有老人都已入住，剩余一些青壯年還在外地打工。萬科將在祥營小區的南部和西南方向開發自己的商業樓盤，以供其獲得利潤收入。
4村民與政府和開發商間利益存在的問題
在安置房分配方面，村民認為開發商在安置房分配時有失公允。另外針對開發商會不會發放房產證和何時發放房產證的問題存在很大擔憂。這其中牽涉到政府和開發商的公擔的責任和義務問題。
5村民與利益相關者關系的協調
5.1村民與政府的利益協調
政府應建設合理的城市功能布局和公建設施，在安排城中村改造時可抓住城市建設中的大型項目建設的契機，同時帶動該地區的發展。在履行城市規劃進行城中村改造時，應根據各城中村實際情況分類指導，分別實施，并積極創新工作思路。積極落實村民的身份，完善村民的戶籍制度。
城中村改造的影響范文第2篇
關鍵詞： 城中村改造；社會保障；公眾參與；可持續發展
“城中村是我國城市化高速發展進程中出現的一種特殊現象，它是指在城市里仍然保留和實行農村集體所有制和農村經營體制的農村社區。”伴隨中國城市化進程的高速發展，城中村改造成為實現城市可持續發展的必然要求。在我國實施城中村改造的模式主要有以下三種：政府改造模式、村集體改造模式和開發商改造模式。其中政府改造模式是我國大多數城市進行城中村改造時的首選模式，下文將以政府改造模式為例闡述城中村改造中存在的困境，并分析其產生的原因，進而提出相應的對策和建議。
一、城中村改造過程中存在的困境
（一）城中村改造缺乏國家宏觀政策的支持。
我國在城中村改造方面的相關法律、法規及政策十分缺乏和落后，只有《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》來進行規范。而在實際的城中村改造過程中經常會出現地方政府違規和違法操作，且沒有相應的法律進行規制，進而引發一系列暴力拆遷和抗拆等社會現象。
（二）城中村改造后自身的可持續發展性不足。
城中村的改造，要堅持科學、合理的規劃。而我國大多數城市進行城中村改造時往往存在總體規劃的編制力度不足的現象，其發展和規劃缺乏科學性和前瞻性。此外，在實際改造過程中，存在有形改造與無形改造失衡的狀況，很難將城中村的改造與城市社會、經濟、環境的整體發展相結合，因而造成城中村改造后的可持續發展性不足。
（三）城中村改造土地征用難。
城中村改造需要對土地進行征用，將集體土地轉為國有土地，并對征用土地進行拆遷及安置補償。按照《土地管理法》規定，土地征收補償是依據土地的原用途進行補償，而不考慮土地的區位價值，即以農業經營方式和投入為參照制定補償標準，這給地理位置優越、寸土寸金的城中村土地帶來了征地補償標準的差異，致使實際補償的不合理，最終造成了土地征用的困難。
（四）城中村改造資金缺乏。
城中村改造工作本身復雜、艱巨和持續時間較長，其改造涉及到征地、拆遷、安置、建設及環境整治等各個環節。對政府來說，單就征地、拆遷等補償方面，就是一筆巨額的財政支出，而后續的市政基礎設施建設等還需要更多資金，因此資金問題已成為“城中村”改造的瓶頸，并嚴重制約著城中村改造的進程。
（五）社會保障體系建設遠落后城中村改造步伐。
城中村改造的“四個轉變”之一就是要變農民為城市居民，市民化也就意味著由身份的轉變而帶來的傳統權利的喪失和新的權利的取得，他們需要的并不是簡單的市民身份認證，而是市民身份背后的權益保障，特別是直接關系到他們生存生活的社會保障制度。 但受我國長期實行的城鄉二元管理體制的影響，社會保障體系的建立相當困難。尤其在涉及城中村村民醫療、住房、教育等方面缺乏實質性規定，沒有真正建立起失地農民的社會保障體系。
二、可持續發展的城中村改造之路
對城中村進行改造意義重大如何更好地發揮城中村改造的作用，突破改造中的現實困境，關鍵就在于走城中村改造的可持續發展之路。我們可以考慮從以下幾個方面著手：
（一）加快出臺指導城中村改造的法律、法規和政策性文件。
建議國家在充分調查研究的基礎上，廣泛征求各界人士尤其是城中村村民的意見后盡快出臺關于城中村改造問題的宏觀指導性文件，地方政府則根據本地區的實際情況，在國家的宏觀指導性文件指導下制定出相應的法規文件。特別是在涉及土地所有權轉讓、征地補償、拆遷補償等方面要制定出確實可行的方案。以規范政府的不合理行為，保障村民和村集體的合法權益不受侵犯，保護村集體資產、村民個人財產不受損害。
（二）合理、科學的改造規劃先行。
首先，城中村的改造涉及到村民的切身利益，因此在編制規劃時，應在充分聽取他們合理意見的基礎上，編制本村的改造規劃。其次，改造規劃要有前瞻性和科學性，城中村改造的最終目的是適應城市發展的需要，因我國城市化進程處于一種加速發展的狀態，如果城中村的改造規劃不具有前瞻性和科學性，勢必會造成與城市的不兼容，最終導致改造的失敗。最后，城中村改造規劃應秉承可持續發展的思想，兼顧有形改造與無形改造，避免城中村的再生。
（三）加強城中村改造的公眾參與。
政府模式的城中村改造過程中，政府應該盡快轉變觀念，要充分認識到人民群眾在城中村改造中的主體性地位， 積極引入公眾參與機制， 認真聽取群眾意見， 切實保障群眾利益。如：加強村民參與，建立政府與村民的雙向溝通機制；合理的引導開發商參與，合理引入開發商的資金以推動城中村改造進程；加強非政府組織的參與，發揮其在社會公共事業管理中的作用。非政府組織能使社會自己組織起來，生產一定社區內的公眾所需要的產品或提供所需要的服務，及時回應社會多元化的需求，從而緩解社會不同群體對政府不同需求的壓力，使政府專心于提供純公共產品。
（四）建立與城中村村民相關的社會保障體系。
在城中村改造過程中，由于村民失去了土地，且村民的文化素質普遍不高，雖然失地后的村民得到了相應的補償，但從長遠來看，不利于他們融入城市。因此，政府在城中村改造時要堅持社會保障體系建設的并行，要及時在村民中建立養老保險制度和基本醫療保險制度和最低生活保障制度。把村民的就業統一納入城市就業管理并優先享受就業培訓、就業指導等待遇。
城中村的存在，不僅影響城市的美觀，也給城市的發展帶來諸多問題，嚴重阻礙了城市化的進程。因此，對城中村進行改造已成為推進我國城市可持續發展的必然要求。在城中村改造過程中，我們必須堅持科學發展觀，堅持“以人為本”，結合我國具體國情并積極借鑒國外城中村改造的成功經驗，盡快制定相關的法律法規，加強社會參與，完善社會保障體系，大膽進行制度創新，實現城中村改造的可持續發展。
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城中村改造的影響范文第3篇
【論文摘 要】城市土地的過量開發,使得可利用土地資源緊缺,城中村土地成為城市土地市場的最后一塊“蛋糕”。本文分析了城中村改造對住房供應體系的影響并提出了相關的改造建議。希望通過城中村改造不僅可以對土地資源進行優化配置和有效整合,實現土地資源的可持續利用;同時也能促進當地經濟和社區居民的可持續增長及人居環境的可持續改善。
1 西安市城中村改造對其住房供應體系的影響
1.1 城中村改造對土地供應的影響
據悉,從1997年到2003年,西安市新增建設用地17萬多畝。而按照陜西省政府的規劃,其1997年至2010年的建設用地為13.5萬畝,西安的建設用地至少提前7年“預支”了3.5萬畝。自此土地資源的緊缺,使西安失掉了許多項目,如西安市政府在2002年洽談的50個投資項目因不能及時提供建設用地走了12個,失掉投資7億元左右;2003年洽談的55個項目,因同樣的原因失掉投資達4億元。據統計,目前西安市可投入市場供應的土地僅1萬多畝,且絕大部分位于較為偏遠的區域。
城中村作為存量土地的一個重要組成部分,優越的地理位置和區位環境使其無疑具有巨大的開發潛力。西安市三環以內的187個城中村中,農業人口20.1萬人,總占地面積13.05萬畝。按人均65平方米(其中40平方米為居住安置樓;25平方米用于經濟發展建設)指標分配,平均3.0的容積率計算,這些城中村的村民安置用地為0.65萬畝,改造后可盤活土地12.4萬畝,即8.67.08萬平方米,可建設各類商品房、商業房、停車場、經營項目等總建筑面積2.48億平方米,其中80%約1.984億平方米為居住面積。
可見,城中村改造土地已成為西安市房地產市場的主要供給力量,不僅將為城市提供大量的土地,提高土地資源利用率;同時也為保障性住房的建設提供了很大的發展空間。
1.2 對居民居住條件的影響
1.2.1 對廉租房供給的影響
自20世紀90年代起,農村大量剩余勞動力涌入城市,成為城市建設和發展主要的勞動力來源。但由于他們以體力勞動為主,收入不高,因此城中村的廉租住房成為他們的主要住房需求,同時也緩解了村民的就業問題。
作為西部最大、經濟最發達的城市,自20世紀90年代以來,一直是外來人口打工、出行的城市之一。據不完全統計,西安市外來人口已突破40萬人,其中70%都居住在城中村,良好的地理區位、低廉的房租、方便的租賃手續、寬松的管理等優勢使城中村成為城市外來人口的重要聚居地。隨著城中村改造進程的加快,外來務工人員租房問題已越來越凸現。2009年8月,隨著西安市雁塔區后村拆遷工作的啟動,將近3萬的流動人口都面臨著租房難的問題。雖然城中村村民為了獲取更多的租金使亂搭亂建現象極為嚴重,但其在緩解城市政府對于大量的外來人口居住安置問題上所起到的積極作用是不容忽視的。
由上可知,城中村改造大大減小廉租房的供應量,因此政府在對城中村改造的同時更應加強廉租房的建設力度,做好城中村的整體規劃,改造城中村的同時,也推動了住房供應體系的健康發展。
1.2.2 對商品房供給的影響
經調研發現,西安市城中村改造項目的容積率都較高,價格也比同地段普通商品房要低一些,如蓮湖區的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。這些改造項目的容積率基本上在5左右,有些甚至達到了6;其戶型以80-120平方米、二室和三室為主;均價在3500元/平方米左右,與同地段商品住房相比價格低1000-1500元/平方米。可見,城中村改造的商品住房項目無論是在戶型還是價格定位上都在一定程度上滿足了那些真正需要購房來改善居住條件的中低收入階層,解決了住房市場的剛性住房需求。
1.2.3 對住房供應總體的影響
根據2008年規劃,到2012年底,西安市將提供住房總量為5866萬平方米,土地來源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654萬平方米;經濟適用房573萬平方米;單位職工住房554萬平方米;城中村改造安置用房199萬平方米;廉租住房22萬平方米。其中套型面積90平方米以下的商品住房,占各類商品住房供應總量的70%以上。預計到2012年末,西安市人均居住面積將由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。
從以上數據看出,政府規劃在這四年中商品房的供給以中小戶型為主;經濟適用房方面以平均每戶建筑面積80平方米計算,這四年間將會為西安市提供71625套經濟適用房,可見在城中村改造的同時政府也加大了經濟適用房的建設力度;但在廉租房建設方面,以每戶建筑面積50平方米計算,這四年中的廉租房供給量也只有4400戶,遠低于市場需求,這顯示政府對廉租房的重視程度還很低。但總體來說,西安市的住房供應體系正在努力朝健康的方向發展。
2 建議
2.1 通過城中村改造推動保障性住房建設
據了解,杭州市已將外來務工人員公寓建設納入城中村改造項目中來解決其居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進廉租房、周轉房等保障型住房項目建設,滿足外來務工人員的居住需求。這些成功的例子值得參考,但也應結合西安市的實際情況采取相應的方案,在合適的區域將一部分城中村改造為商品房和經濟適用房,另一部分改造為合法的廉租房;此外也應多設計一些小戶型,除滿足房主自己居住外,便于將多出的房屋出租。具體情況視“城中村”區位地段、產業結構調整與升級及暫住人口安置數量等影響因素而定。
2.2 城中村改造應體現靈活性和多樣性
首先對城中村的規劃應符合其周邊環境未來的發展趨勢,將住宅、商業和服務業項目建設與城中村改造有機結合,因此規劃設計中應帶有可變性和靈活性。同時考慮到城中村負載著一定程度的經濟職能,如房屋出租、商品銷售等,因此改造后的住宅應考慮上層居住、下層經營的布局特點。
?參考文獻:
[1] 楊淡鋒. 社會視角:“都市村莊”都市化發展問題研究. 西安建筑科技大學碩士論文,2003:19-24
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城中村改造的影響范文第4篇
關鍵詞：城中村；規劃編制；城鄉統籌；科學發展觀
Abstract：Analysis of the city in August 2003, the "city" Comprehensive reform of the planning ideas, methods, summary of "Villages" planning in the planning system, the status, role, and how to develop ideas in the planning, integration of land resources, the region and improve the comprehensive utilization rate of land, the rational allocation of public resources, and properly handle the various urban and rural development interests, and guide the coordinated development of urban and rural areas.
Key words：Villages inside Cities；planning；planning of urban and rural；the scientific concept of development
中圖分類號：TU082文獻標識碼：A
文章編號：1674-4144（2011）-07-68（5）
1武漢市城中村情況綜述
1.1概述
城中村作為在我國城市二元土地管理制度下，城鎮化高度發展的產物，往往被人們稱之為城市中的“毒瘤”、“夾縫地”、“都市里的村莊”。其主要特征為：①缺乏整體規劃，違法用地和違法建設現象嚴重，村民采用“自給自足”的建設方式自建住房，用地布局混亂，環境衛生條件差，嚴重影響城市景觀。②市政配套設施建設匱乏，公共服務設施建設薄弱，過量的居住人口導致基礎配套設施不足，居住環境質量差，存在消防等各種安全隱患。③由于外來人口數量增多且文化素質不高，管理缺位等因素的影響，成為眾多社會問題并發癥的高危地區。總之，城中村的存在對所在城市的社會經濟發展產生了很大的負面影響，制約了城市可持續發展，影響了城市功能的發揮，損害了城市綜合發展實力。
在我國當前“嚴格保護耕地”的政策背景下，城市土地供應已由“增量調節為主”向“存量調節為主”轉變，城市發展模式由城市外延擴張的方式轉變為內涵集約挖潛的方式，城中村綜合改造已成為城市發展的必然趨勢，為進一步拓展城市發展空間、改善城市面貌、集約化利用土地，自2000年以來，全國各地城市相繼開展了城中村綜合改造工作。
1.2武漢市城中村的基本情況
武漢市作為華中地區中心城市，是國家實施中部崛起的重要戰略支點，隨著人口、經濟、城市規模等持續快速增長和產業結構的調整，城市化水平已由2001年的59.2％，提升至2008年的63.8％，城中村綜合改造顯得尤為緊迫。武漢市政府早在2003年8月開始進行全市城中村調查摸底工作，2004年9月正式啟動城中村綜合改造，成立了市、區兩級城中村綜合改造專項小組，全面組織協調綜合改造工作。武漢市城中村總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽、武昌、洪山、青山等主城區內的147個行政村和15個農林單位，土地總面積為21382公頃，總人口為35.66萬人，其中農業人口17.10萬人。按照市政府統一部署，2004年初步確定了16個試點村率先進行城中村綜合改造，隨后，綜合改造工作在全市范圍全面啟動。2009年2月市政府加大城中村改造力度，明確提出“在2011年底基本完成二環線內56個城中村綜合改造任務”的總體目標要求（見圖1）。
1.3城中村綜合改造規劃編制內容及實施效果
武漢市城中村綜合改造是一個系統工程，其政策框架確定為“六改一建”綜合配套改革，即是：①經濟組織改制：促進城中村集體經濟的管理模式轉變，使其成為符合市場經濟體制和現代企業制度要求的企業。②戶籍改登：將城中村村民農民戶口改登為城市居民戶口。③村改居：依法撤銷村民委員會，組建社區居民委員會。④福利改保障：村改居人員按月發放福利改為一次性納入城市社會保障體系。⑤土地改性：依法將城中村的集體土地轉變為國有土地。⑥村灣改造：按城市規劃和建設的標準及要求，改善公共設施。⑦建設文明社區：按照城市管理規范要求，建設文明社區。城中村綜合改造規劃是以上系統工程中的一個基礎組成部分，通過對村集體土地資源進行合理的空間布局，從而為改造實施提供指導依據。
1.3.1綜合改造規劃編制內容
深入調查村人口、土地資源、現有集體產業等現狀情況，按政策測算改造村灣需還建補償、補足的建筑面積，并針對土地存量情況制定不同的改造方式。按照村灣農業人口人均農用地擁有量分為3個類別，其中A類村為人均農用地小于0.1畝的村；B類村為人均農用地大于0.1畝、小于0.5畝的村；C類村為人均農用地大于0.5畝的村。A、B類村以開發項目和還建項目捆綁開發建設的方式進行改造，C類村通過土地統征儲備達到B類村標準后，再進行改造。
通過對村灣用地規劃選址研究，并與城市法定規劃對接，進行各類用地的空間布局規劃，用地主要分為五類：①保留和還建用地：包括經過改造整治后保留的居住用地和拆除后重新進行建設、用于村民拆遷安置的居住用地。②開發用地：按照還建用地的1∶1-1∶1.5的比例確定，主要用于房地產開發和改造建設資金平衡。③產業用地：主要用于改制后村經濟實體的發展和安排村灣勞動力就業，按照人均勞動力80m2標準配置。④規劃控制用地：主要指按照城市規劃要求，確定為城市道路、綠化、市政基礎設施和公共服務設施建設的規劃控制用地。⑤儲備用地：即是還建、開發、產業用地按規定滿足配置要求后，納入市土地整理儲備中心統征儲備的剩余土地。
對村民還建用地、開發用地等建設用地編制意向性詳細規劃設計方案，明確還建、開發等用地建設強度及相關規劃控制要求，并制定土地開發的規劃設計條件。依據設計條件，開發用地與還建用地通過市土地交易中心公開掛牌交易，進入規劃實施階段。
1.3.2改造實施效果
截止到2009年4月，武漢市二環線以內56個城中村中有2個村以土地統征方式納入市土地整理儲備中心儲備計劃；41個城中村已完成城中村綜合改造規劃的編制工作，其中11個村已進入土地開發實施階段；其余13個村正在進行綜合改造規劃的編制（見圖2）。
通過城中村綜合改造的實施，城市面貌及村灣環境質量得到極大改善，綜合改造在城市建設中的作用和效果已初步顯現，主要表現為：
①提升了城市形象，重新塑造了區域城市景觀，隨著城中村的拆遷，村民新的居住小區規整劃一，按規劃形成城市道路、綠地，市政和居住生活配套設施日趨完善。
②盤活了城市存量土地資產，特別是為中心城區提供了大量土地資源，進一步發揮出城市的集聚效益。二環線內41個已完成改造規劃編制的城中村，土地面積總計約為2547ha，其中開發用地約為702ha，儲備用地約為71ha。開發、儲備用地屬于新增的城市發展用地，即為中心城區提供了約773ha的可開發建設用地，約占改造土地總規模的30％。
③通過城中村改造項目的推進和“村改居”的方式，不僅實現了村民身份轉變，更重要的是實現了村民生活方式和社會價值觀的轉變，通過相關職業技能培訓，拓寬了村民的就業渠道，村民從根本上轉變為城市居民。
武昌區沙湖村是武漢市第一個進入城中村綜合改造試點和完成土地掛牌交易、進行改造的村灣，全村總用地面積為24.18ha，總人口為718人（215戶），現狀住宅總建筑面積為43220m2。改造前該村道路狹窄、環境衛生狀況差、建筑外貌陳舊，市政、生活配套設施嚴重不足，日照、消防、衛生間距均不符合規范要求。2005年10月該村改造土地在市土地交易中心以1.5億元的價格順利成交，2007年該村已完成還建用房約48700m2，開發商品住房約127000m2，并開始向社會售房，改造后的沙湖村環境面貌已煥然一新，成為武漢歷史上第一個城中村改造工程的開端，促進了“城鄉一體化”構想的實現，起到了很強的示范作用（見圖3）。
2規劃編制思路與方法
黨的十六大提出統籌城鄉經濟社會發展要求，并進一步強調：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展。”因此，用城鄉統籌的理念和方法指導城中村改造規劃編制有其現時性和緊迫性，按照科學發展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉發展中的各種利益關系。以“依法行政，有情操作，改制先行，改建跟進，統籌兼顧，屬地管理”為原則，積極推進全市城中村綜合改造工作。
2.1納入規劃體系，統籌管理，協調城鄉發展
城中村改造規劃屬于城市規劃體系中的專項規劃，它有其特殊性，是一個調整城市產業結構、理順村內土地產權、重組城中村社會組織關系的過程，同時在改造過程中會涉及改造模式、拆遷安置補償方案的選擇，但所有這些改造意向最終會轉化為物質空間的落實，落實到對村屬土地功能的重新布局。因此，城中村改造規劃與城市分區規劃、控制性詳細規劃（以下簡稱控規）有著密切的聯系，應納入城市規劃體系。
城中村改造規劃編制也是落實和深化上位規劃的過程。城中村改造規劃以分區規劃和控規為指導依據，確定城中村土地利用功能要求以及建設強度。改造規劃編制中既要綜合考慮村集體經濟發展、村民安居就業等相關方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設施留下建設空間，特別是落實控規中確定的公共服務設施、市政公用設施等“五線”控制要求，完善城市功能。二環線內41個已完成改造規劃編制的城中村中，規劃控制用地比例高達44％（見圖4），其中包括城市道路、公共綠地、市政設施、中小學、軌道交通控制用地等。
作為規劃體系的中一個重要組成部分，城中村改造規劃編制成果被納入到城市規劃設計研究信息系統（簡稱“一張圖”）①，與控規、城市設計、歷史街區及風貌區規劃、舊城改造、現狀信息等各層次、各類型的規劃信息一并作為規劃信息的支撐，以“一張圖”為統籌平臺，實現規劃對接及規劃管理雙重要求，以利于各規劃編制單位、審批管理部門、社會公眾的實時查詢，確保各類規劃信息的銜接，更好地服務于規劃管理工作。
2.2挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益
土地資源是城中村改造的載體，土地存量大的城中村易于改造，存量小的村舉步維艱，挖掘現有土地潛力是城中村改造的重點。主要方法有兩方面：
其一，采取靈活多樣的拆遷安置方式。規劃編制中積極解放思想，采取實物還建、貨幣安置、實物貨幣相結合等多種安置方式，盡量減少還建村灣的用地規模，以保障開發量與還建量在經濟上平衡。位于城市中心區、存量土地缺口較大的城中村，一般采取用貨幣補償方式，鼓勵村民在市場自行購房，其騰退村灣用地納入統一開發建設中。
其二，各城中村現狀土地分布凌散、村界形狀不規整，獨立建設往往出現土地利用率低等問題。從城市規劃全局性角度出發，規劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發建設的模式，以增強土地板塊效益。為保障有效的落實規劃意圖，以區政府為責任主體，在行政區范圍內實行土地資源的調劑，跨村域范圍集中安置村民還建用地，并進一步整體進行土地開發及市政基礎設施配建，提升了土地利用價值。同時，結合人防、抗震等防災規劃要求鼓勵開發利用地下空間，有效復合利用土地資源。
2.3合理配置產業用地，拓寬村民就業渠道，構建和諧社會
城中村綜合改造是一項復雜的社會系統工程，它不僅是對舊村灣及其基礎配套設施等物質層面的改造更新，同時也是村民的生活、生存方式以及社會價值觀等精神層面的改造。在當前構建和諧社會的大環境下，村民的就業安置、社會保障等同樣成為改造工作的重要內容。隨著城鎮化的推進，村民的謀生手段逐步從傳統的農耕方式轉變為依托村集體經濟組織的方式，目前村集體經濟存在的主要形式體現為：村辦企業（包括商業、倉儲、工業）、物業出租（包括私房出租）、參股商業合作經營的方式等。城中村綜合改造規劃中從預留產業用地、經濟轉型等方面引導集體經濟的持續性發展。
其一，城中村改造規劃按照村勞動力人均80m2標準預留產業用地，用于改制后村集體經濟的發展和安排村民的就業。因村灣土地不足，產業用地配置無法達到標準的，按不足用地面積的2倍核準商業用房的建設指標，由改制后的經濟實體建設，用于發展經濟、安置就業。
其二，對原村集體產業用房避免采用全部拆除重建的“一刀切”方式，在符合上位法定規劃和產業政策的前提下，保留村集體現有的產業用地。同時充分結合區域產業結構，依據區域功能定位，積極引導村集體經濟轉型，中心城區以商業服務業為主，或以土地資源入股大型商業設施的開發，謀求長遠經濟發展；城郊結合部以無污染工業、倉儲、物流等產業為主，諸如鋼材市場、物流中心等多種形式，并與周邊都市工業園區相結合，共同發展。
2.4引入經濟評估測算，保證市場可操作性
城中村改造工作由政府主導組織推進，實施土地開發的主體為改制后的村集體經濟實體或房地產開發企業，土地開發方式均采用開發用地與還建用地捆綁掛牌出讓，即土地開發單位需同步完成村民還建住宅工程，土地成本能否與開發收益相平衡是推進實施的關鍵因素。由于各村情況錯綜復雜，為公平、透明，統一城中村改造掛牌出讓土地成本測算標準，以掛牌土地成本為基礎，對照項目區域現時樓面地價，估算相應的開發建設量，以此作為開發用地建設強度咨詢論證的參考依據。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應在交通、日照、消防等規劃要求基礎上，制定適宜地塊強度指標，但可在區政府統籌考慮下轉移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。
2.5各級政府聯審，增強公眾參與
村民是城中村綜合改造中重要的利益攸關方，改造能否順利實施取決于村民的支持力度。城中村綜合改造規劃由始至終貫穿透明、公開、公正的原則，通過規劃建議書、現場調研會等方式，征求村集體經濟組織及村民意見。針對城中村改造問題的復雜性和動態性，為避免過去規劃自上而下地“指揮”基層，基層又缺乏對宏觀目標呼應，規劃與實際脫節的問題，城中村規劃編制中倡導“過程式規劃”，采取市、區、村聯合審查模式，宏觀指導與實際需求直接交流，協調解決問題。
3結語
城中村改造涉及到政策、規劃、市場等多個方面，是一個復雜的系統工程。“兩型”社會建設目標為城中村改造創造了歷史機遇，在改造過程中，各種特殊情況不斷出現，困難也是巨大的，但只要抓住發展契機，堅持以科學發展觀統籌城鄉協調發展，編制操作性強、有針對性的改造規劃，將為城中村改造提供科學指導依據，有效推進改造工作。
注釋：
①“一張圖”由“一圖三庫”構成,“三庫”分別為法定規劃庫、專項規劃庫與現狀信息庫三個數據庫,“一圖”是“三庫”中經審定的法定規劃信息的集成,是“一張圖”輔助規劃編制、審批、管理、執行以及對外的核心內容。
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城中村改造的影響范文第5篇
關鍵詞：城中村；城鄉二元體制；改造。
隨著改革開放的深入，以及城市化進程的加快，原來緊挨著城市的那些農村全部或大部分耕地被用作城市建設，由此出現了“都市里的村落”也就是“城中村”現象。 廣義的城中村是指在城市高速發展的進程中，滯后于時展步伐，游離于現代城市管理之外，生活水平低下的居民區；狹義的城中村是農村村落在城市化進程中， 由于全部或者大部分耕地被征用， 農民轉為居民后仍然在原村落居住而演變成的居民區。 本文以狹義的城中村進行分析。
一、城中村出現的原因及存在的主要問題。
（一）城中村出現的原因分析。
首先，我國城市化的快速發展。 世界城市化發展經驗表明， 城市化可分為起步、 加速和成熟三個階段，城市化 30%～70%為加速階段，而我國現在城市化達 40%，正處于加速發展階段，要求有更多的土地用作城市建設，政府在征用農村耕地時，往往出現短期化行為，出于對成本的考慮，在對農村進行城市化改造時，僅僅是將耕地作為建設用地，卻沒有對村落進行改造，征地后的開發建設，企業和政府都將眼光放在項目上，僅考慮當前的利益獲得。 此外，政府在改造時有畏難思想，因為對這些農村宅基地進行改造，必然會影響到當地的村民，會面臨很多困難，管理層次的畏難情緒是城中村現象長期存在的又一重要原因。 可以說，城中村現象是一個典型的城市化滯后于工業化的特征。
其次， 城中村現象根源在于我國的城鄉二元管理體制和土地二元所有制結構。 長期以來，我國對農村和城市的管理一直是分割對立的二元管理體制，在戶籍管理、教育服務、福利保障上都嚴格劃分了農業人口和非農業人口的區別。 在對城市和農村的管理上也是完全不同的，“城”和“鄉”屬于不同的管理機構， 城市的管理法規對農村集體所有的耕地和宅基地沒有用。 而且，城中村在耕地被征用后仍然保留農村管理體制，村委會有更大的自主權，并不按照所屬的街道辦事處進行管理。 此外，我國實行土地二元所有制，城市的國有土地歸城市統一規劃，而農村耕地和宅基地歸集體所有， 這些因素都導致了農村耕地被征用后，原來的農村村落成為了封閉的小社會，缺乏正規的管理，形成了“都市中的村莊”這樣一種特殊的社會現象。
（二）城中村存在的主要問題。
（1）城中村建設管理差，布局混亂。 在城鄉二元管理體制下，城中村缺乏統一規劃，和城市建筑格格不入， 對農村來說它是城市， 對城市來說它又是農村，村民隨意亂搭建筑，亂拉電線，有許多“握手樓”、“貼面樓”，房屋擁擠現象嚴重，消防隱患很大。
（2）城中村基礎設施差，村民生活水平低。 由于缺乏統一的管理，城中村基礎設施條件很差，缺少排水排污系統，污水橫流，垃圾沒有統一處理。 道路難以滿足消防、救護、環衛車輛通行。 極少有醫療點，很多村民生病就去找民間“赤腳醫生”醫治。 沒有健身、休閑的場地和設施。 此外， 城中村居民原先都是農民，從事農業勞動，現在耕地被征用了，他們就面臨新的職業選擇，很多村民文化程度不高，也沒有相應的技能，找工作十分困難，只能選擇體力勞動，獲取不多的薪水，因此，他們的生活水平要比城市居民低很多。
（3）外來人口眾多，社會治安混亂。 城中村居民失去土地后，找不到合適工作，就將房屋出租，有的甚至隨意搭建建筑物出租給別人， 因為租房價格便宜，吸引了很多外地打工者來居住，因此就成了外來人口的聚居地。 由于人口結構復雜，出租屋隱蔽，無人管理，因此成為了犯罪嫌疑人的庇護所，是綁架勒索、販毒的高發地，社會治安存在極大的隱患。
二、城中村改造面臨的困境。
（一）經濟利益制約了城中村改造的步伐。
城中村改造不僅僅是將村落改建成城市建筑給村民居住那么簡單，其中涉及了村民、政府和開發商的利益，這三者的經濟利益不協調好，城中村改造就不能順利完成。
城中村改造影響最大的是村民的利益。 首先，對城中村進行改造就必須拆除舊的村落、收回土地，因此就面臨給村民征地補償和安置就業的問題， 但是支付補償金的標準卻往往不能讓村民滿意， 征地補償標準低了，村民不愿意，標準高了，政府和開發商承擔不起， 而最終的結果往往是村民大多不清楚補償標準，只能是被動地接受，村民的利益得不到有效保障。 其次，村民的逐利心理。 在城中村改造中常常會有一些“釘子戶”，他們是城中村改造的最大的反對者，開發商既要滿足政府對于城市規劃的要求，又要處理好拆遷費問題， 就給改造帶來較大困難。 此外， 對于政府來說， 城中村改造要進行基礎設施建設， 拆遷費用和公共設施建設都給政府財政造成較大壓力。 所以，村民、開放商、政府三者經濟利益的交織給改造帶來較大困難。
（二）村民的安土重遷思想制約城中村改造。
我國是一個農業大國， 農民對于土地依賴性很強，有著很深的感情，雖然許多農村地區在暴風驟雨式的城市化進程中迅速完成了歷史性轉變， 使很多農民實現了祖祖輩輩的城里人愿望，但是，實際情況卻是很多農民不習慣城市生活， 他們很留戀原來的田園生活， 想繼續種地， 尤其是一些老年人最不適應，以前在農村生活，各家各戶都認識，抬頭不見低頭見，鄰里之間可以串門聊天，而改造后各自待在家里，沒有人說話聊天，老人更感寂寞。 特別是中國農民長久以來就祈求“安穩”，不愿意搬動，守著自己的老房子，這種思想也是影響城中村改造的重要因素。
（三）城中村改造中的一些“面子工程”。
城中村改造有些是拆遷重建， 有些是在原住宅基礎上進行規劃改造，后者往往會出現“只改面子不改里子”的做法，即僅將原來的舊房子外面重新修整粉刷，對房屋內部就不管理了，這些城中村從外部看是整潔新穎的， 但房屋內部有很多問題， 如墻壁裂縫、房體下沉等，甚至出現危房卻沒有解決，這與改造的初衷相違背。 對于城中村改造，不僅僅是改善城市面貌， 更重要的是對村民生活質量的提高， 這種“面子工程”只會增強百姓對改造的抵制心理 ，而不能推動城中村改造的順利進行。
（四）改造后“新城市居民”的管理壓力。
目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題， 改造后村民的生存方式沒有得到根木改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。 政府雖然會給部分人安置就業，但安排就業的工作性質、技能要求、薪酬情況、勞動強度等，很難讓大多數人都滿意。 另外，村民不只是簡單的身份改變， 更重要的是要用城市居民的標準來管理。 這涉及到一系列待遇問題，如最低生活保障、醫療保險、失業保險、教育等。 改造工作不只是完成硬件環境的轉變，軟件環境的改變更為重要。
三、城中村改造的基本思路。
（一）轉變管理體制是城中村改造的關鍵。
城中村形成的根本原因就是我國城鄉二元管理體制，現代城市的管理嚴格有序，而城中村的管理仍然是保持農村建制， 這種城鄉二元管理對城中村管理上的交叉重復，看似實施管理，實際上卻誰也管不著，誰也管不好，造成管理上的混亂和低水平，沒有好的管理，當然不能實現城中村良好改造。 因此，應該把城中村納入城市管理中，服從城市統一規劃，降低村委會在城中村的“統治地位”。 村民也應該實現身份的完全轉化，由村民轉化為居民，不僅僅在管理上統一，在服務上也要統一，包括醫療衛生、交通環境、社會保險、教育等和城市居民享有同樣的服務，只有這樣，城中村改造才能得到村民贊同和支持，從而減少城中村改造的阻力。
（二）政府調控、市場運作，確保三方利益。
城中村改造能否順利進行的關鍵在于三方利益的協調。 對于村民來說， 改造后要獲得好的生活環境，提高生活水平；對于政府來說，通過改造美化城市環境，推動城市經濟發展；對于開發商來說，要獲得其預期的利潤。 要實現這三個方面的統一，就要求政府制定切實可行的拆遷改造政策， 規定合理征地補償標準，合理處置集體財產，解決改造后村民成為居民后的生活、教育、保障等問題，使村民在城中村改造中獲得利益，提高生活水平；同時，對開發商，政府要保證公正、公平的競爭環境，發揮市場機制的調節作用，公開招標，發揮開放商的主體作用，保證開發商能夠獲得相應的利潤，從而在政府、村民、開發商三者利益協調的情況下， 推進城中村改造的順利展開。
（三）對不同類型城中村進行分類改造。
在城中村改造過程中， 要根據各個城市城中村不同的特點有區別地進行分類改造。 對于一些發展相對好的城中村， 基本符合城市規劃要求的可以不進行徹底拆除建新房，而是保留原有面貌，對局部進行維修翻新，改善基礎設施建設；有些城中村的建筑特色和民風習俗， 可以保留下來的要加以保護。 總之，在城中村改造中切忌一刀切，特別要克服“只改面子不改里子”的現象。 對于嚴重違背城市規劃的城中村要徹底改造， 將城中村改造成為符合城市現代規劃的區域，推動城市和諧發展。
（四）“村莊人”的城市化。
對于城中村的改造， 除了物質層面的更新和經濟上的補償外， 還要轉變城中村居民的思想觀念和生活方式。 城中村的居民雖然身處城市中，名義上是城里人， 但他們的思想觀念和生活習慣還沒有跟上城市生活的步伐，因此要推進“村莊人”的城市化，通過傳單、黑板報、廣播等對他們進行現代城市文明思想的宣傳教育，開展豐富多彩的社區文化活動，大力轉變他們的思想觀念， 改變陳規陋習， 提高文明素養，做新型城市居民。
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