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土地開發(fā)可行性研究范文第1篇

施工許可申請表；

建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)(不動產(chǎn)證/土地出讓合同/建設(shè)用地規(guī)劃許可證）；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

確定的施工企業(yè)證明文件（中標(biāo)通知書/簽訂的施工合同）；

建設(shè)工程消防設(shè)計審查意見書；

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳費(fèi)憑證；

建筑工程項目參建單位承諾書；

建筑工程項目安全生產(chǎn)承諾書；

人防工程建設(shè)審查批準(zhǔn)書或易地建設(shè)費(fèi)繳納憑證。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

申請書、申請表

其中出讓土地：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件（使用工程建設(shè)項目審批系統(tǒng)的已實(shí)現(xiàn)內(nèi)部共享，無需提供紙質(zhì)材料）

3、資源建設(shè)工程規(guī)劃許可證

申請表、申請報告、設(shè)計承諾書；

土地證明文件及土地界址點(diǎn)坐標(biāo)；

建設(shè)工程投資立項文件；

施工藍(lán)圖（總平面圖、平立剖圖紙）；

4、資源建設(shè)土地開發(fā)項目整理立項

縣級申請報告；

項目可行性研究報告和可行性研究報告專家評估論證意見；

項目總體規(guī)劃圖、項目區(qū)標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

涉及土地開發(fā)的有關(guān)批復(fù)文件。涉及林業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、水利等事宜的，應(yīng)附相關(guān)部門的意見，涉及有農(nóng)田水利工程的項目應(yīng)提供水文地質(zhì)情況的相關(guān)資料；

對在采礦塌陷地區(qū)進(jìn)行土地復(fù)墾的項目須提交項目區(qū)采空塌陷區(qū)穩(wěn)定性評價意見；

項目區(qū)有關(guān)影像資料等；

項目電子文件（Word、Excel）；

土地開發(fā)整理項目備案申報表；

土地開發(fā)整理項目申報備案項目效益測算表。

5、施工前期土地開發(fā)整理項目竣工驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收申請；

項目自驗(yàn)工作報告；

項目竣工報告竣工圖，規(guī)劃圖，土地開發(fā)整理后的土地利用現(xiàn)狀圖或地籍圖；

項目竣工決算與審計報告；

土地開發(fā)可行性研究范文第2篇

（一）規(guī)劃設(shè)計頻繁更改

第一，地方政府的強(qiáng)烈干預(yù)，在進(jìn)行土地整理項目的過程中，政府部門對于規(guī)劃設(shè)計的影響比較大，他們?yōu)榱俗非蠊て诨蛘呤切蜗蠊こ蹋鲆暱陀^規(guī)律的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，在這種強(qiáng)烈的干預(yù)下，一些土地整理項目不得不更改最初的設(shè)計規(guī)劃；第二，部門之間的協(xié)調(diào)性較差，由于土地整理項目的工期比較長，在施工過程中很可能遇到很多突發(fā)的情況，使得原本的規(guī)劃設(shè)計不得不進(jìn)行修改，另外，一些部門批準(zhǔn)以后，進(jìn)行了一定的規(guī)劃設(shè)計，但是在獲得其他部門的批準(zhǔn)過程中，又會對原有的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行修改。

（二）施工質(zhì)量還有待提高

土地整理項目對于我國的建設(shè)及保證我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康地發(fā)展有著很重要的作用，在項目的進(jìn)行過程中，除了要保證土地整理的數(shù)量之外，還需要保證施工質(zhì)量，但是目前我國土地整理項目中施工質(zhì)量還有待提高，主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：一是質(zhì)量管理部門的工作不力，在土地整理項目進(jìn)行之前，雖然制定了相關(guān)的質(zhì)量管理合同，保證工程的施工質(zhì)量，但是在實(shí)際進(jìn)行的過程中，相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門并沒有完全按照合同上的規(guī)定執(zhí)行，使得合同上的相關(guān)條例形同空文；二是缺乏專業(yè)的施工隊伍，工程的質(zhì)量得不到保障，在土地整理工程進(jìn)行以前，施工隊伍僅僅是按照競價來選擇，并沒辦法了解他們的施工質(zhì)量，一些缺乏經(jīng)驗(yàn)的施工隊伍，無法保證工程的質(zhì)量。

（三）資金管理使用不規(guī)范

對于土地整理項目來講，一般項目的規(guī)模比較大，涉及到的資金也比較多，但是通過調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，項目的管理階層對于資金的管理使用非常不規(guī)范，主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：一是預(yù)算不合理。對于一個龐大的工程來講，預(yù)算工作可以說是指導(dǎo)工程各項工作的龍頭，但是目前的土地整理項目缺乏相應(yīng)的科學(xué)預(yù)算，在施工以后往往出現(xiàn)預(yù)算不夠或者是預(yù)算大量結(jié)余的現(xiàn)象出現(xiàn)；二是財務(wù)管理存在漏洞。對于一個規(guī)模比較大的工程來講，財務(wù)管理是保證項目開展良好的堅實(shí)后盾，但是在實(shí)際施工過程中，財務(wù)的管理會出現(xiàn)很多問題，例如：獎金福利的隨意發(fā)放、公款吃喝、挪用資金等現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

（四）缺乏后期的管理和維護(hù)

對于土地整理項目來講，不僅僅要做好施工前的準(zhǔn)備，在施工過程中也需要注意很多問題，而且在施工后期，還需要對項目進(jìn)行不斷的管理和維護(hù)，但是，通過目前的調(diào)查得知，很多土地整理項目缺乏后期的管理和維護(hù)：一是后期管護(hù)的目標(biāo)不明確，對于一個工程項目來講，涉及到后期維護(hù)的項目比較多，在工程施工的后期，往往會出現(xiàn)“無人管理”的現(xiàn)象，所以需要在眾多的后期維護(hù)項目中選擇一些重點(diǎn)管護(hù)的目標(biāo)；二是對于檔案的管理不夠重視，在工程施工過程中就需要對每個階段的檔案內(nèi)容進(jìn)行管理，而在工程后期的管護(hù)工作中，更需要對檔案進(jìn)行嚴(yán)格地管理，但是管理層往往忽視檔案的收集和管理工作，造成了檔案的缺失或者是損壞等等。

二、土地開發(fā)整理項目的相關(guān)管理措施

通過以上的分析和論述可知，我國土地開發(fā)整理項目在進(jìn)行過程中還存在一定的不足，這些不足嚴(yán)重影響了我國土地整理項目的實(shí)施以及管護(hù)，因此，我們必須采取一定的措施，彌補(bǔ)土地開發(fā)整理項目中在管理方面存在的不足，為此我們需要做到以下幾點(diǎn)：

（一）加強(qiáng)項目可行性研究和規(guī)劃編制

項目的可行性分析可以說是關(guān)系到項目能夠開展的重要保障，因此必須對此加以重視。針對以上所述的規(guī)劃設(shè)計頻繁變更的現(xiàn)象，我們可以加強(qiáng)對項目的管理，進(jìn)行深層的可行性研究分析和規(guī)劃編制：第一，在進(jìn)行項目施工以前，需要對當(dāng)?shù)氐耐恋丨h(huán)境進(jìn)行偵測，充分掌握土地開發(fā)整理工程的總體概況，確保土地的質(zhì)量符合土地開發(fā)管理項目的相關(guān)規(guī)定；第二，認(rèn)真分析相關(guān)的工程資料，在分析的過程中注意一下工程在施工過程中經(jīng)常遇到的問題，同時分析是否能夠克服這些困難和解決問題；第三，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、政府的相關(guān)規(guī)定或者是人民群眾的意見進(jìn)行規(guī)劃，綜合考慮各方面的因素。

（二）嚴(yán)格控制土地開發(fā)整理項目的質(zhì)量

工程質(zhì)量不僅僅關(guān)系到工程能否保質(zhì)保量地完成，而且還涉及到政府和人民相關(guān)的利益，必須受到管理階層和具體施工人員的重視。因此，在進(jìn)行土地開發(fā)整理的過程中，一定要嚴(yán)格控制土地開發(fā)整理項目的質(zhì)量，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)的工程項目打下良好的基礎(chǔ)。為此我們需要做到以下幾點(diǎn)：第一，對于設(shè)計單位進(jìn)行一定的考核機(jī)制，確保在工程施工過程中能夠克服規(guī)劃立項中提出的可預(yù)見的問題，同時要突出設(shè)計人員在設(shè)計單位中的地位，對他們在施工過程中的表現(xiàn)給予考核，選拔優(yōu)秀的員工進(jìn)行獎勵，為其他施工人員樹立榜樣；第二，搞好工程質(zhì)量管理，需要狠抓施工過程各個環(huán)節(jié)，對于一項土地開發(fā)整理項目來講，施工過程中涉及到很多環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的質(zhì)量以及進(jìn)度都必須得到保障，才能確保整個工程的優(yōu)質(zhì)性，針對工程每一項環(huán)節(jié)都予以檢測，對于容易出現(xiàn)問題的地方進(jìn)行重點(diǎn)檢查。

（三）完善資金管理制度的相關(guān)措施

對于一項龐大的土地開發(fā)整理項目來講，涉及到巨大的資金數(shù)額，關(guān)乎到國家政府和人民群眾的切身利益。因此，在施工過程中確保資金管理制度的相關(guān)措施，是保證土地開發(fā)整理項目順利開展的堅實(shí)后盾，首先，做好工程的預(yù)算工作，在核實(shí)預(yù)算過程中，一定要認(rèn)真分析各項工程環(huán)節(jié)，確保無遺漏、無重復(fù)，認(rèn)真核實(shí)好每一個環(huán)節(jié)，使得最初的預(yù)算與最終的工程款項相差較少；其次，施工過程的資金要做到專款專用，防止其他任何人以任何形式私自挪用，給施工過程造成重大的損失；再者，收入和支出進(jìn)行分開管理，確保“收支兩條線”之間的相互平衡。

（四）完善工程后期的管護(hù)工作

土地開發(fā)可行性研究范文第3篇

為了使測繪工作的準(zhǔn)確有序進(jìn)行，首先要制定土地開發(fā)整理項目測繪技術(shù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，從而使測繪工作的質(zhì)量得到保證。測繪過程中要做到全面、細(xì)致、準(zhǔn)確，科學(xué)合理確定測圖比例尺、布設(shè)高程網(wǎng)點(diǎn)。關(guān)鍵點(diǎn)要測量準(zhǔn)確、細(xì)部要測量細(xì)致、現(xiàn)狀地物要測量全面。在測繪的區(qū)域要埋設(shè)足夠的標(biāo)石，各種元素要充分具體。

1.1關(guān)鍵點(diǎn)的測量

關(guān)鍵點(diǎn)指的是高程趨勢的變化點(diǎn)，如坡頂、邊坎邊。在具體的測量工作中，目前一般采取網(wǎng)格式的方式進(jìn)行測量。按照從整體到局部的順序，根據(jù)比例的不同設(shè)置制高點(diǎn)的測量點(diǎn)，這樣既能夠增加效率，又能夠保障準(zhǔn)確。繪完圖后，根據(jù)測量高程點(diǎn)，繪制出等高線。在這種測量方式過程中，已經(jīng)人為的設(shè)定了一個假設(shè)，即點(diǎn)與點(diǎn)之間的變化不能有太大的起伏，而需要是平緩的，但是實(shí)際情況并不是這樣的，因此，為了更準(zhǔn)確，還可以采取畫密網(wǎng)格的措施，這樣能夠保證測量工作的準(zhǔn)確，一般在土地開發(fā)整理前期都采取這種方式測量關(guān)鍵點(diǎn)。

1.2坎上坎下的測量

在具體的地形測繪中，要注意坎上坎下的測繪，要保證均勻，如果不均勻就會影響提供數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，也會影響土方的計算。在測繪中，測繪人員要仔細(xì)對各種土坎進(jìn)行分類，明確標(biāo)出坎頂、坎腳線的位置和標(biāo)高，尤其對于緩坡坎。

1.3詳細(xì)注明細(xì)部測量

根據(jù)土地開發(fā)整理的具體實(shí)際情況，要求土地整理中的細(xì)部測繪技術(shù)要更詳細(xì)、更明確，要包括方方面面的內(nèi)容，主要包括：實(shí)測測區(qū)的地類。地類測繪應(yīng)根據(jù)國土資源部《全國土地分類》（過渡時期適用）規(guī)定的各類土地利用現(xiàn)狀分類的含義執(zhí)行，測繪至二級地類。對不夠成圖面積的零星地類進(jìn)行合理歸并，不作打點(diǎn)注記。其他地類測繪要求按《規(guī)程》執(zhí)行；實(shí)測測區(qū)的境界、權(quán)屬界線。境界主要為省、區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村界。權(quán)屬界主要為村界（包括插花地和飛地）及工礦、機(jī)關(guān)團(tuán)體、學(xué)校等單位的土地權(quán)屬界；實(shí)測線狀地物。包括河流、固定溝渠、公路、機(jī)耕道、鄉(xiāng)村道路及坑塘、水庫的堤壩（含各種水工設(shè)施）。

2土地開發(fā)整理項目的實(shí)施

土地開發(fā)可行性研究范文第4篇

【關(guān)鍵詞】測繪技術(shù)；土地整理；改進(jìn)建議

1.土地整理測繪概述

1.1土地整理概念

廣義的土地整理主要有兩部分：市地整理、農(nóng)地整理，而狹義上的土地整理則指農(nóng)地整理，內(nèi)容主要包括了土地的復(fù)墾和開發(fā)，以土地的利用要求與計劃為依據(jù)，充分利用相應(yīng)的法律、經(jīng)濟(jì)行政法規(guī)以及工程技術(shù)等，從全方位進(jìn)行土地利用和社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)整，從而達(dá)到優(yōu)化利用土地結(jié)構(gòu)、合理布局的目的，通過科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，增大可利用土地的數(shù)量，進(jìn)而更好地提升土地產(chǎn)出率和利用率，實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境良性循環(huán)。

1.2土地整理測繪的涵義

所謂土地整理測繪，即是指依據(jù)土地的整理可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、工程量預(yù)算、施工放印⑾钅靠⒐ひ約昂篤諂攔賴冉峁與要求，結(jié)合必要的測量儀器、成圖技術(shù)等，在野外收集一系列的土地空間數(shù)據(jù)，用以進(jìn)行土地的整理規(guī)劃設(shè)計、工程量的預(yù)算、施工放樣、項目竣工后期評估等相關(guān)的工作需求。

2.土地整理中測繪工作基本要求

2.1土地測繪主要服務(wù)對象

土地測繪就相當(dāng)是一張土地的未來藍(lán)圖一樣，需要對其實(shí)際的可行性、規(guī)劃設(shè)計以及預(yù)算等各方面進(jìn)行探討和說明。通過實(shí)地了解土地的利用現(xiàn)狀、進(jìn)行地籍調(diào)查等措施，服務(wù)于土地整理項目的正確規(guī)劃、權(quán)屬調(diào)整、新增耕地核定以及工程施工等各個方面。

2.2土地測繪的項目要求

在實(shí)際的土地開發(fā)整理過程中，往往對測繪工作的要求較高，尤其是對于土地的開發(fā)整理前期，要求數(shù)據(jù)具備較高精度。因此，就測繪技術(shù)和設(shè)計方案制定、設(shè)計概預(yù)算以及投資預(yù)算、項目方案經(jīng)濟(jì)性等綜合方面來進(jìn)行分析，應(yīng)當(dāng)尤其注重對于測繪特點(diǎn)的充分考慮與分析。

3.測繪技術(shù)在應(yīng)用于土地開發(fā)整理過程中的關(guān)鍵問題分析

3.1關(guān)鍵點(diǎn)的測量工作

在土地開發(fā)整理項目工作中，將有關(guān)高程趨勢變化特點(diǎn)予以反映的點(diǎn)位稱之為關(guān)鍵點(diǎn)。在一般意義上的地形測量工作過程當(dāng)中，測量數(shù)據(jù)的獲取往往按照整體局部的方式研究。與此同時，為最大限度的保障測試數(shù)據(jù)獲取及處理的效率性，要求測量方式的選取以網(wǎng)格測量位置。結(jié)合不同土地開發(fā)整體的情況，而本能性的采取由整體至局部的應(yīng)用模式。從而要求在土地開發(fā)項目過程當(dāng)中，具體針對土地開發(fā)整體前期階段所對應(yīng)的基本工作效率高程點(diǎn)才會同樣如此，而對于陰陽怪氣的工作方式甚至無法實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵點(diǎn)位置或者是出離線位置的可靠性保障說也模式。

3.2測量精度的合理性

從實(shí)踐應(yīng)用的角度上來看，土地開發(fā)整理工作對于測量整體在精確性方面的要求較低。特別注意的一點(diǎn)是：在土地開發(fā)整理項目的施工過程當(dāng)中，對于比例尺的選取需要充分體現(xiàn)區(qū)域應(yīng)用的特點(diǎn)。實(shí)踐工作中，選取最為合理的比例尺，一方面能夠確保土地開發(fā)整理的基本工作要求得到實(shí)現(xiàn)，另一方面能夠避免在開發(fā)階段出現(xiàn)資源浪費(fèi)問題。

4.土地整理中測繪技術(shù)應(yīng)用改進(jìn)建議

現(xiàn)代測繪管理技術(shù)在整個土地開發(fā)整理過程中起著紐帶的作用，其貫穿整個土地開發(fā)整理過程，與普通的測繪技術(shù)有著許多不同點(diǎn)，這就要求了現(xiàn)代測繪技術(shù)必須比地形測量等工作更加細(xì)致和具體。于此同時，也要更注重測繪的方法，因?yàn)椋F(xiàn)代測繪技術(shù)決定這工程項目的預(yù)算準(zhǔn)確程度。現(xiàn)代測繪技術(shù)無論是在土地的科學(xué)研究，土地開發(fā)投資的成本節(jié)約都有著至關(guān)重要的作用。我國土地開發(fā)整理是一項大工程，無論是前期的決策、設(shè)計還是中期的實(shí)施，以及后期的竣工收驗(yàn)環(huán)節(jié)，土地開發(fā)整理都起著支撐作用，其在各個階段展示著不同的作用，對各個階段的測繪數(shù)據(jù)要求也大不相同。

土地開發(fā)整理工程項目一般區(qū)域較廣，地形較為復(fù)雜，國家投入較大。在進(jìn)行測繪工作時，在保證測量結(jié)果符合整理需求的基礎(chǔ)上，也必須盡量節(jié)約測繪成本。例如在測圖比例尺的選擇上，就可以結(jié)合項目工程的實(shí)際，對地勢平坦、坡坎起伏不大的區(qū)域，可以考慮選擇大比例尺測量，一般1：2000即可符合要求，在高程網(wǎng)點(diǎn)的布置上，平坦區(qū)域一般以60米網(wǎng)格施測等。采取類似措施，不但節(jié)約了測繪成本，而且提高了測量效率。

在決策階段的重點(diǎn)測量分析包括：關(guān)鍵點(diǎn)的測量、坎上坎下均測、細(xì)部測量的注明等。下面對以上三點(diǎn)的測量進(jìn)行詳細(xì)的說明：（1）關(guān)鍵點(diǎn)指的是高程趨勢的變化點(diǎn)位，例如坡頂。在常規(guī)的土地測量過程中，在測量的過程中會先假設(shè)存在點(diǎn)與點(diǎn)之間的變化是平緩的，由此假設(shè)為基礎(chǔ)進(jìn)行先整體后局部的測量方式，在為了追求效率的時候，往往會化成網(wǎng)格式進(jìn)行測量，根據(jù)不同比例進(jìn)行高程測點(diǎn)的布置，然后在成圖之后，依據(jù)每個測點(diǎn)，勾畫等高線。在土地的開發(fā)整理前期工作時候我們采用畫密網(wǎng)格的方式，主要進(jìn)行對關(guān)鍵點(diǎn)的測量，排除假設(shè)造成的影響不事先進(jìn)行網(wǎng)格畫定。在舊村復(fù)墾過程中，關(guān)鍵點(diǎn)的測繪尤為重要；（2）坎上坎下的均測。在土地開發(fā)整理過程中，為了滿足能夠精確的計算預(yù)算，為預(yù)算的制定提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，我們通常在地形測繪中不僅僅之測量坎的平面位置，更要對坎上坎下的位置和標(biāo)高進(jìn)行測量；（3）細(xì)部測量注明。在土地開發(fā)整理過程中的細(xì)部測量與我們平常地形測繪中得細(xì)部測量是不同的，在平時的情況下，我們所說的細(xì)部側(cè)量僅對局部地區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的測量，而土地開發(fā)整理過程中的細(xì)部測量則要求更為的詳細(xì)，其測量包括：建筑密度、樹木、人口密度、容積率等。

5.結(jié)束語

現(xiàn)代土地開發(fā)整理工作是一項長期性和復(fù)雜性的系統(tǒng)工作，在土地開發(fā)整理實(shí)施過程中會涉及到許多問題，這就需要針對土地開發(fā)整理項目的實(shí)際情況，充分的利用現(xiàn)代化測繪技術(shù)，有效的提高土地開發(fā)整理的質(zhì)量，確保實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚益飛.3S測繪技術(shù)在土地整理中的應(yīng)用[J].四川水泥，2015，01：308.

土地開發(fā)可行性研究范文第5篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運(yùn)作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實(shí)際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實(shí)現(xiàn)銷售價格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個數(shù)，Mi表示第n個比較實(shí)例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

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