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房地產資產運營管理范文第1篇

【關鍵詞】房地產企業;營運資金

近年來，我國房地產企業的蓬勃發展遍地開花，房地產運營的成本也不斷加大，為了更好的促進房地產企業的發展，規避風險，提高房地產企業的利潤就要管理好房地產企業的運營資金。

一、房地產企業運營資金的分類

房地產企業的運營資金主要運用在企業正常的采購生產管理、營銷宣傳活動和企業自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產企還會參與理財投資的經營。所以可以根據房地產企業的運作特點將其運營資金分為生產的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。

二、房地產運營資金的特點和現狀

1、房地產運營資金的特點

我國的房地產企業其資金主要來自七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。大部分的房地產企業資金來源都是源于銀行貸款，企業本身的資金比例較低。因為房地產企業的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產企業又是可以在得到商品房預售許可證后在買地規劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息?；蛘邲]有在既定時間能完成計劃內的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產企業的大部分資金都在流動運轉當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應該本息。所以在房地產企業的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環節的工作，合理運用好企業的可運營資金。保證企業良性的運行發展。

2、房地產運營資金的現狀

在我國房地產市場逐漸趨于成熟的現階段，大部分房地產企業的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉周期變長?，F在我國的房地產市場已經過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現在的房地產庫存量很大，這直接就占用了企業的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業的盈利受到嚴重影響?？茖W有效的房地產企業的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業的成本，增加企業利潤和競爭力。

三、房地產企業營運資金管理的策略

眾所周知，制造業的價值鏈主要體現在自身生產，而房地產開發企業則恰恰相反，主要體現在企業外部，由活動策劃公司，企劃設計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產開發企業中，外部的客戶管理和供應鏈管理直接影響各個環節的營運資金管理。

1、采購方面營運資金的管理策略

如果說資金是房地產企業的血液，那么可以說質量是房地產企業的命脈。沒有靠得住的質量保障就不可能有長久的發展，更不必談企業的利潤了。采購是房地產企業運行過程中的關鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產企業中具備自身的競爭力，在保證質量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經濟能力的供應商企業進行合作，為了控制成本也應在采購明細和數量上做出相應的合理規劃，對供應商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質量、時間和服務等方面。如若供應商提供的材料質量不達標會大大影響工程質量也會對企業本身的利益造成極大的損失。供應商不能夠按照既定計劃配送相應建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應的材料大大超出工程實際應用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產企業采購資金的運營管理方面一定要專業化，企業高管應該很好的監管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業節約成本，保證工程質量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。

2、生產方面營運資金的管理策略

房地產企業的生產部門要根據企業的整體營銷計劃合理的設計施工進度，要能夠保證工程質量的情況下監管施工進度，要與采購不能有效溝通協調，保證材料采購的及時供應并不造成浪費。不能讓生產占用過高的企業資金比例。房地產企業的運行與制造業不同，房地產企業的產品就是建筑住，建筑物的進度和質量都直接影響著銷售。房地產的銷售與制造業不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產企業買地施工之前一定要做合理的調查，并根據消費者的意向進行設計施工。并根據企業的計劃輔助銷售保證企業的利潤和資金回流。而房地產企業的特點就是生產周期長，在如今成熟的房地產市場中應該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產的設計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質量的工程進度，在施工中應用先進的生產技術可以提高生產效率，保證質量。

3、營銷渠道營運資金管理策略

我國的房地產市場經過2007年之后的快速發展階段之后已經進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現在房地產企業的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯網時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業的營銷宣傳方案是個技術手段，既要能夠充分的宣傳出企業房產的優勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環節要考慮企業自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯網線上銷售相結合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業直接營銷還是找公司分銷，或者是企業自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產企業的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應，為企業的長期發展做好鋪墊。

4、理財活動營運資金的管理策略

通常情況下房地產企業的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構的借貸本息的情況下可以將企業的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財的目的是為了企業帶來更多的利潤和流動資金進行再生產和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業資金的負擔，影響企業正常的生產和對金融機構借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產企業運營資金的分類和特點，在企業的采購環節、生產環節、銷售宣傳環節和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業運營資金的管理降低成本增加利潤。

【參考文獻】

［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運資金管理調查2011－2016［J］．會計研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理論的營運資金管理模式研究［D］．中國海洋大學會計系，2014

［3］王竹泉，馬廣林．分銷渠道控制:跨區分銷企業營運資金管理的重心［J］．會計究，2014(6)

房地產資產運營管理范文第2篇

【關鍵詞】 商業資產 資產管理 創新

商業地產是資金密集型的行業，商業物業的年租金收益越高，其資產價值也就越高。商業地產是對商業物業進行開發、經營、管理和投資，不同于傳統的房地產開發，其具有運作周期長、資金投入高、投資風險和投資收益雙高的特點。商業地產在經營和管理的過程中，對商業地產的資產管理不夠重視，造成商業物業的保值、增值目標實現困難。因此，本文探討商業地產的投融資以及資產管理存在的問題。探討如何加強商業地產的經營理念的轉變，將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，實現商業地產的資產運營效率的提升，實現商業物業的凈利潤的最大化，提升商業地產開發的投資收益率，促進商業地產經營目標的實現。

一、我國商業地產管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制

商業地產不同于其他房地產項目，商業地產的開發對資金的依賴性較強，因此，商業地產與金融市場的結合關系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發達，商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴于傳統的銀行貸款等間接融資方式來實現商業地產開發的資金投入，并通過商業地產后期的運營來回收資金并償還銀行債務，積累進行下一個項目開發的資金。商業地產在資金鏈的銜接中由于結構的單一和資金循環機制的缺陷，造成商業地產資產管理的不足，影響商業地產的開發管理和資產安全。

2、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

3、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

4、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

5、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤

商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。

二、加強商業地產資產管理的重要性

1、給商業地產資產管理帶來租金收入

商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業地產的保值增值

商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。

3、促進商業地產整體效益的提升

商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。

三、加強商業地產資產管理的對策建議

1、改善商業地產的運作和管理

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

2、創新商業地產投融資機制

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

3、大力開發混合型的商業地產

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

4、加強商業地產項目的后續運營

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

商業地產應該重視資產管理，將資產管理理念充分融入商業地產開發管理工作當中，加強對專業化的商業地產管理人才的培養，創新商業地產資產管理模式和持有經營模式。通過對商業地產開發、銷售以及運營管理過程中有效的資產管理，避免投資者的無序競爭，促進商業地產整體經營管理水平的提升，實現商業地產資產保值增值目標的實現。

【參考文獻】

[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業房地產開發與管理實務[M].清華大學出版社，2007.

[2] 章惠生：城市綜合體――商業地產的主流模式[J].城市開發，2010（3）.

房地產資產運營管理范文第3篇

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產宏觀調控政策，但其重點約束調控對象均為住宅地產，相對來講，商業地產則受到影響較小，所以當前各大房地產企業均紛紛轉變業務方向，希望走商業地產發展路線。但實際上，商業地產與住宅地產區別較大、所涉及部門范圍較廣且開發體系相當復雜，經營管理難度更大。文章以我國商業地產為背景，基于商業地產融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應對對策。

[關鍵詞] 商業地產；融資；問題；REITs；應對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀，我國房地產行業伴隨城市化高速建設進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發了我國商業地產發展主流模式的多元化及規?；瘍A向，使得商業地產投資規模激增。截止到2016年，全國商業地產投資已經超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發展前景相當樂觀。

1 商業地產融資特征及主要模式

1.1 商業地產的融資特征

商業地產不同于住宅地產，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現在它較為復雜的融資內容體系上。通常情況下，商業地產融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業地產開發，這一階段企業投資規模較大，對資金的需求量也較大，而且商業地產不存在任何資金回收特征，所以企業該階段的投融資成功只能代表項目開發的成功，其后期對整個商業地產項目的運營還要經歷一更為漫長系統的過程；第二階段就是商業地產的經營階段，這一階段企業主要通過商業物業運行來獲取凈現金流入收益，考慮到前期企業投融資規模較大，所以該階段就非?？简炆虡I地產企業的運營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產企業在進行商業地產投融資及運營時所經歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發建設過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創造良好環境，消除一切可能出現的行業負面影響。

1.2 商業地產的主要融資模式

我國許多大型房地產商都將商業地產作為企業主力來運作，他們多數都是從住宅地產轉型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現較為成熟的轉變。某些企業依然還在利用傳統融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產企業在開發新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內容展開一系列開發操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內對外籌措資金，為此企業也會拿出自身股權及資產作為質押對象，以實現有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業地產融資所面臨的現實問題

我國房地產企業雖然在商業地產融資發展方面已經擁有一定經驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業地產的融資體系發展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業總融資比例的60%，它甚至貫穿了商業地產開發的整個階段。這說明我國房地產企業在商業地產開發及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務領域的興起，商業地產競爭愈發激烈，其房產空置率也被急速拉高，這就意味著商業地產開發經營風險的無限擴大。一旦企業在商業地產運作上出現收益損益不平衡狀況，房地產企業在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業地產方面的發展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產企業善用分割出售形式來運營商業地產，它從某種程度上破壞了商業地產物業的完整性，也讓商業地產價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產企業可能在商業地產運營方式及融資方式上發生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業在商業銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產企業可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現值。但如此操作又會進一步加大商業地產項目投資風險?？梢砸姷?，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產企業帶入了惡性循環怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業地產要求房地產企業能夠提出獨立的融資模式，但在我國現階段的金融市場中，針對商業地產融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業銀行在針對住宅地產方面所開發的融資服務項目更多，在商業地產融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業地產融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業房地產抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優越性還有待驗證，這也從側面說明了我國商業地產在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業地產在整個房地產行業體系中的發展前景。

綜上所述，就商業地產融資發展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業地產行業的健康可持續發展態勢。為此， 應該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經濟體系及現實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業地產融資問題解決對策思考

3.1 關于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，它是由發起人通過公眾對外公開發行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續現金流的房地產物業及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區的房地產項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產行業比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產企業在商業地產融資上已經逐漸傾向于資產證券化模式，這也是借鑒發達國家經驗所展開的新一輪融資發展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業地產體系中，將來再以物業租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產企業在商業地產運營管理方面的現實資金需求，也使得商業地產發展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業地產融資問題解決對策

基于REITs的商業地產融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業地產行業中，REITs的發展主要得益于政府稅收優惠政策驅動，它有效降低了商業地產的融資風險問題。但在我國，商業地產的稅收規定則主要以企業出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業稅，租金收入減掉商業地產成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產企業可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優惠激勵政策，激發REITs在商業地產體系發展中的融資動力，使其不斷擴大規模?？偨Y來看，我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優惠政策，這對間接促進房地產企業商業地產發展是非常必要的。

其次看相關保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業地產REITs融資的發展方面一直持有謹慎態度，所以他們在立法與監管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構建了一系列嚴格規定體系，確保了REITs在香港商業地產中的合理規范運行，也有效降低了大小企業投資者的利益沖突風險。對中國內地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應該制定基于國內現實國情的相關法律法規，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統計過程控制）技術進駐企業，利用他來配合REITs內部管理模式，并基于它來優化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權法》進行相應修改，處理目前界限較為模糊的房地產企業融資狀態，進一步明確相關法律規范，健全監督市場以幫助企業安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結構選擇方面，房地產企業應該基于REITs體系特征來構建信托型REITs結構，循序漸進的開放企業融資模式及范圍。采用該融資結構類型也是為了做到以商業地產為標的，加速信托收益憑證的形成，企業也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規，其機制相對比較完善，這對減少商業地產立法障礙非常利好，也非常容易被房地產企業管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產企業利用信托型REITs來運作商業地產還是具有很高可行性的，而且商業地產也可以利用該新融資模式來為企業構建更健康融資體系，加速企業的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內部管理模式，它們都基于REITs組織結構及相關法律環境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業地產的實際發展程度。

在內部管理模式方面，REITs投資經營管理主體就是該融資模式的發起者，他的穩定收入來源應該是商業地產的基金管理費及物業管理費?？陀^講，內部管理模式相對靈活，非常益于企業制定商業地產運營策略，像美國大部分房地產企業所采用的就是這一內部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業管理機構來為商業地產進行前期融資和后期資產管理服務。因此外部管理模式的優勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產企業在商業地產融資及運營管理方面本身就缺乏外部監管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監管規則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產企業在商業地產融資方面應該持開放態度，應該學習美國以權益型REITs為主的房地產資產融資模式，長期專注于某一區域的投資，為企業帶來持續利益。而且這種投融資模式相比于傳統模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權益型風險的發生。對我國商業地產行業來講，應該允許權益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應該交由市場、企業自身來作出符合自己發展現狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結

綜上所述，我國房地產行業在宏觀政策調控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業地產領域應該基于政策大背景和市場大環境來發揮其行業獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業融資問題，為商業地產在我國未來的健康良性發展尋求支柱。

主要參考文獻

[1]陳文玲.促進中國商業地產的健康發展[J].商業研究，2008（9）：5-7.

房地產資產運營管理范文第4篇

管理大師德魯克說：“當今企業的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業模式之間的競爭。”商業模式創新已成為促進競爭和商業發展的重要動力，房地產業也不例外。

房地產的商業模式不是也不可能一成不變。本輪房地產調控，從根本上改變了房地產企業的生存環境。只有那些具備了適應行業特定發展階段的商業模式的企業，才能生存下來，發展壯大，為投資者帶來回報。提高附加值，也就是提高投資回報率。就投資回報率而言，房地產企業投資回報率等于利潤率乘以周轉率再乘以杠桿率。

1.利潤空間日益縮小

目前情況下，由于土地貴、工資高、融資難，加上限購，利潤率不可能高。2011年房地產500強企業現金及現金等價物余額均值小幅增長24.59%，同時凈利潤均值出現負增長，同比下降17.94%，為3.47億元，雖然凈利潤均值小幅下降，但盈利水平基本保持在較好水平。這表明，2011年房地產開發企業500強盈利水平趨穩，利潤空間有所收窄。2010年不少企業創造了良好的銷售業績，為企業將營業收入鎖定在較好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持續上升以及企業內部管理費用上升等因素的帶動下，房地產開發企業的利潤空間正在逐漸被壓縮，今后此趨勢仍將持續。

2.存貨去化壓力對周轉率提出更高要求

由于2010年來的調控政策影響深入，眾多房企存貨問題加速攀升，壓力愈加明顯，導致存貨周轉率不斷下降。從投資回報率來看，杠桿率就是表內的負債率和表外杠桿的運用，如土地款的延付和預售款的收取，大趨勢可能長期走低，優秀企業只能在周轉率上大做文章。大眾化的產品定位、標準化的產品設計、模式化的項目管理和適度的土地儲備，就能夠在一定程度上提高周轉效率。目前，像萬科、綠地這樣的標桿企業在經濟繁榮時期的周轉效率可以達到1倍左右水平，低谷期的周轉率在0.5～0.6倍水平。也就是說，在繁榮期最快可用一年時間收回投資，低谷時期最快也需要兩年時間才能收回投資。這已是在傳統模式下效率的極限了，如若再想進一步提高周轉速度，提高投資回報率，就必須要進行商業模式的轉型。

二、歐美國家房地產發展的成功經驗

歷史是最好的老師，讓我們看看歐美國家在經濟發展和城市化進程中都經歷些什么？

城市化率30%～40%左右進行住宅房地產開發，從30%時開始加速，到70%時基本停止。在城市化率30%～60%的一段時間，人口涌向城市的速度最快、數量最多。因此，實際房價總體上漲最快。這段時間，也是從事住宅開發的最佳時間；當城市人口超過50%之后，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農村人口向城市遷移為輔。當城市化率達到60%時，人口對于新房需求趨于停滯，從事住宅開發難以獲得超額收益，此時持有商業地產才有可能獲得超額收益。一個國家的核心城市永遠都是人口的主要流向，這些地區的商業地產升值空間最大，而且可以規避未來人口下降的風險。從美國的數據看，第三產業占GDP比重達到50%時，城市化已基本完成，對新房需求大為減少，此時商業地產與住宅地產需求發生大逆轉。

上海目前城市第三產業占GDP已超過50%，正由粗放式增量開發向集約式存量經營管理轉化，此時，商品房投資進一步放緩，保障房建設是此輪結構性調整的重點、也是難點。行業門檻不斷提高，資金和融資能力成為進入市場的基本能力，像中星集團這樣的大型房企，間接融資“三金二票一托”的工具都用上了。產品趨于同質化，品牌和服務成為重要的競爭手段。開發企業的經營管理能力比以往任何時候都重要，粗放的開發模式一去不復返了，此輪調控很多企業已嘗到了高負債重資產模式之苦。

三、商業模式的轉變急需重視

產業的升級換代是一個市場化的過程，要靠企業家去發現。中國的企業家需要努力了解歷史，并要看清未來，了解什么樣的技術和什么樣的經濟能對未來產業產生決定性影響，什么樣的產業能在未來引領經濟的發展。筆者參加國際專業會議、企業論壇，國外企業家聚在一起討論的是行業、產業未來格局和商業模式的創新，而中國企業家特別是房地產商在一起討論最多的還是政治或政策問題。

IBM商業研究所的全球CEO調查顯示，從2006年開始，全球大企業集團的總裁已將商業模式創新作為企業創新的首要考量。2009年，70%的全球大企業在進行商業模式創新轉型，而高達98%的全球企業對它們自身的商業模式創新進行調整。目前國內城市化進程和人民幣升值仍將在一段時期內推動資產回報的上升，但可以預見的是，上海城市化已基本完成，將慢慢進入老年社會。從長期看，人口紅利在消失，土地紅利在降低，資產的超額回報在衰減，房地產企業創新驅動、轉型發展是必然的。如何選擇適合企業自身可持續發展、健康發展的商業模式，是戰略，不是戰術，不可動搖。

四、國內房企的轉型之路——美國模式

房地產企業的商業模式如何創新，怎樣轉型發展？萬科是中國房地產的龍頭，王石堅持萬科只做住宅，他有一句著名的話：“死了也要從棺材里伸出雙手反對萬科搞多元化”?，F如今在郁亮總裁治理下的萬科，年銷售額過千億，業務也由單一住宅過渡到商業地產和住宅開發“二八”分配。像萬科這樣的過渡模式，一是借鑒香港開發商經驗，商業地產開發大體是從傳統住宅開發公司轉過來的，通過拿住宅項目，做一些社區商業，逐步積累商業不動產物業。二是住宅調控，限購了，為了規模必須增加商業份額。

萬達做商業地產，目前總資產過2000億元，年銷售額達1000億元。開始是以商業地產的名義去要項目，實際上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中間蓋個購物中心，從而把商業地產的名目做實。建成后，采用以售帶租的方式，售是最重要的，銷售大量住宅和一部分店鋪后，留下來的部分出租。這樣做的好處是現金壓力比較小，現金周轉比較快，但最大的問題就是商業地產上的專業性運作不夠，租金回報率普遍偏低。

萬通是轉型商業地產力度最大的一個。在地產界的思想家馮侖帶領下，在轉型輕資產模式中，萬通是行業內概念浸透比較好的公司。萬通一直踐行的“美國模式”就是以輕資產為主要的表現形式。在中國50家重點地產上市公司的戰略線性評分及排名中，萬通地產排名第三，未來成長可期。

萬科、萬達等過渡性模式在中國特定情況下行之有效，但在目前宏觀調控不放松，特別是限貸不放、開發貸趨緊情況下，這種模式受到很大挑戰，間接融資成本越來越高，好不容易建好一個項目，應有的投資收益沒完全拿到就賣掉。特別是在“北上廣深”一級城市，在人均GDP達到15000～20000美元之后（2011年上海人均GDP達12874美元），國際通用的標準商用不動產模式即所謂“美國模式”會有更加持久的發展空間。

所謂“美國模式”就是只有購物中心的商業項目，沒有任何住宅，會有更多專業性方面的要求和考慮。美國有很多專門做購物中心的管理機構、投資機構和基金，資產管理人都非常專業。項目一般是整體運營不散售，考慮的是最終使用者。用基金等權益資金建設，靠租金回報和物業增值收入。以資金權益為核心，靠運營管理為導向，中期持有，收入多樣化。

以資本收益為核心，這是“美國模式”的一個主要特點。商業不動產強調的是投資回報率，而不是強調這個物業的所屬。在資本運作上，中間會加進很多夾層融資，然后帶動杠桿。到底物業是誰的，自己擁有多少，他們并不關心，因為這個不重要，關心的只是投入的那部分錢回報有多少就行了。大約十多前年，上海房地產業內都知道美國洛克菲勒集團要來做外灘項目了，操作項目的威廉·董是我的一個朋友。威廉·董是華裔美國人，在一次酒會上，他的同學洛克菲勒的孫子小洛克菲勒問他最近忙什么，他說賦閑在家。小洛克菲勒就和他講，“你去中國上海操作一個大項目吧”。他們的團隊就三個人，一個懂房地產運營的，一個律師，一個建筑師。據他講，他們拿著這個項目滿世界找錢，他們只出300萬美元和洛克菲勒的牌子，中國會有很多錢跟進來，但他們會最后一個退出，現金投資回報率是500%。這個項目后來沒有做成，中間有很多原因，但這個模式給了我很大的刺激，這就是美國經典模式。你要想賺更多錢，不能想著先開溜，最基本也要做到“中期持有”，比如最近與黑石聊他們的商業模式時，他們的“7+1+1”就是7年后再看延長個一到兩年。一般來講，建一個10萬平方米的寫字樓或購物中心需要3年，租滿需要一年半到兩年，5年后租金正常，一般兩年后進行第一輪換租約，這時候租金比較穩定了，這個點租金回報率也達到高點，也是資本市場的高點。當這兩個點吻合了，不動產證券化變現或碰到一次機會，把它賣掉。這樣賺的錢要比散售賺得更多。

房地產資產運營管理范文第5篇

本文首先通過對上海市國資委監管的所有地方企業進行分析，再對幾十家國有控股上市企業進行考核，分析上海市國有企業的資本運營情況。

一、總體運營分析

1.企業數量及行業分布

根據上海市國資委的相關信息（http：//），上海市地方國有及國有控股企業2009年共有9915家，2010年共有10189戶，2011年共10475戶，呈逐年遞增的趨勢。其中涉及電力、煤氣及水的生產和供應業、房地產業、建筑業、交通運輸、倉儲業、農、林、牧、漁業、批發和零售貿易、社會服務業、信息技術業、制造業、綜合類等若干類。

2.企業總體發展情況

國有資產運營情況可以從國有資產保值增值情況、經營規模情況、經濟效益情況和生產總值（GDP）情況四個方面進行分析。

①國有資產保值增值情況：國有資產隸屬于國家，而使國有資產保值增值對于履行國有資產監督管理責任具有重要意義。對于上海市國資委而言，監管單位分為市屬國有資產監管單位和區縣屬國有資產監管單位。單位：億元

上海市國國資委監管的總權益資本逐年增加，在2010年突破萬億元大關。增長趨勢均大于10%，預計還將繼續保持高增長趨勢。市屬監管權益資本呈逐年遞增的趨勢，增長的幅度均超過總權益資本增長幅度，預計2012年超過萬億元。因此，上海市國資委較好的履行了國有資產的監督管理的責任，使國有資產逐步的保值增值。

②經營規模情況

上海市國資委監管企業的資產總額逐年遞增，增長幅度均在10%以上，預計在2013年將達到10萬億的規模，歸屬于母公司的所有者權益也不斷增加，增幅也均超過10%。營業收入也已經超過2萬億，增幅超過20%。

③經濟效益情況

上海市國資委監管企業的利潤總額逐年遞增，預計2012年的利潤總額將超過2000億元，歸屬于母公司的凈利潤也超過了1000億元，且增幅均超過10%。總資產報酬率基本維持在2.5%的水平，較為穩定。

④生產總值（GDP）情況

生產總值呈逐年遞增的趨勢，但是增幅有所下降，在全市GDP中占有重大比例，且一直穩定在20%左右。全市的生產總值保持較為穩定的增長率。

二、上市公司資本運營情況分析

本文對近三年來上市公司的主要財務指標進行分析，2012年上海市國資委直接或間接監督管理的上市公司共65家，鑒于上海華虹計通智能系統股份有限公司（C300330）在2012年剛上市，不考慮其對總體數據的影響，且金融類（上海浦東發展銀行）性質特殊，也將不考慮其對總體數據的影響。因此總共分析63家上市公司近三年的財務數據。其中既包括上海市直屬監督管理的企業旗下上市公司，也包括市下屬單位區縣監督管理的上市公司。具體包括煤電業2家，房地產業6家，建筑業3家，交通運輸和倉儲業3家，農牧業3家，批發和零售貿易業10家，社會服務業3家，信息技術業3家，制造業24家，綜合類6家，共63家上市公司。

（一）資產總額、股本總額、歸屬于母公司權益總額分析

上市公司資產總額呈逐年遞增的趨勢，增幅均超過15%，且過10000億元。股本總額也逐年增加，保持在8%的增長率，并且已過1000億元。歸屬于母公司的權益總額的平均增長率約為22%，增長迅速。

（二）營業收入總額、凈利潤總額、利稅額分析

上市公司的營業收入總額已經超過10000億元，增幅均達到30%以上，凈利潤總額也是增長以兩位數的速度增長，利稅額逐年增加，預計2013年將超過200億元。