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企業土地征收補償條例范文第1篇

廣州大學公法研究中心

隨著土地出讓金步步攀高，地方政府對于一些污染高、能耗高、納稅低的企業通過舊廠房改造征收淘汰出局。這樣就難以回避舊廠房征收補償的內容和原則，處理不好將影響社會發展和穩定。本文圍繞該問題進行闡述和分析，以期對地方政府破解舊廠房改造征收補償難題有所裨益。

國土資源部、監察部《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》明確規定：“政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地”。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）的相關規定，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償，這里的“公平補償”的基本要求是按市場價格進行補償。《條例》同時規定，對被征收房屋可以通過貨幣補償和產權調換兩種方式進行補償和安置。因征收造成的停產停業損失，應該予以補償。可見，對于企業舊廠房的征收補償，同樣應該有貨幣補償和產權調換兩種補償安置方式。

根據上述規定和實際情況，對于企業舊廠房改造中的征收補償，一般可以把它分為被征收房屋和土地的補償、被征收機械設備的補償、對職工損失的補償和停產停業損失補償四種情況。

一、被征收企業應當補償的內容

1.被征收房屋和土地的補償

企業的房屋土地性質一般為工業用地，通過出讓或租賃的方式取得，房屋用途一般為廠房、倉庫、辦公用房、住宅，補償時應當以相關房產證登記的用途和建筑面積為計算標準。因為歷史原因沒有或無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。根據《條例》的規定，被征收房屋和土地的價值應當委托具有相應資質的評估公司，以征收公告公布之日為時點，根據相關評估技術標準，來確定房屋、土地的實際價值，以做到“公平補償”。

2.被征收機械設備的補償

機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備；另一類是不可搬遷設備。對于可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼續投入使用。因此而產生的費用是征收引起的必然損失，應當予以補償。可搬遷設備因征收而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多而帶來的損失。對于不可搬遷設備，征收會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，對設備所有人進行補償。對于機械設備的補償金額，可以由征收人與被征收人協商確定，協商不成的，也可委托專業的評估公司進行評估確定。但由于被征收企業很難提供詳細的損失資料，因而經常會出現補償金額與實際損失差距較大的情況。政府在補償中應當綜合分析，充分考慮被征收企業的實際損失，給予妥善補償。

3.對職工損失的補償

征收會導致企業停產停業、員工停工，甚至出現企業解散、員工解聘的情況。因企業被征收而給員工帶來的損失應當進行補償，但如何安置補償，在法律法規中并沒有詳細規定，企業根據《勞動合同法》規定，由企業和員工通過相互協商達成一致，或根據實際工資支付的有關情況測算補償。如果導致員工解聘，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。

4.停產停業損失補償

《條例》第23條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。在法律實踐中，補償的標準、依據一般由地方政府以政策性文件規定，因此各地補償標準不同，計算方法也不同。本文認為，對于停產停業損失也應當由評估機構進行評估確定。針對企業的經營性質、經營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保補償的公平公正。當然具體數額也可以由當事人協商確定。

二、無法異地安置

沒有合適的土地或者產業政策不允許被征收企業繼續經營，只能采用貨幣買斷、企業解散的方式進行征收。如果征收之前企業已經關閉，無需再對其進行安置。對于這類企業的舊廠房和土地按評估價格采用貨幣補償的方式即可。如果企業用地是租賃的，則只對土地上面的廠房等建筑物及附屬設施進行評估補償。改革開放后，所推行的民營化和市場化改革，推進區域工業化和城市化，這種粗放型經濟增長的格局不能適合社會生產力的發展。產業層次偏低、組織化程度不高、產業布局分散等生產要素支撐力不足缺點逐漸暴露。為了推進產業結構調整，優化城市功能，加快經濟轉型升級，國家有關部門提出企業“退二進三”的戰略。之后各地紛紛響應，并出臺了詳細的方案措施，逐步遷出或關閉城市中心區內污染大、占地多的工業企業，將土地集約化利用。對于“退二進三”企業的補償，各地的規定雖有不同，但大同小異。比如唐山市“退二進三”搬遷改造實施意見中規定，對以出讓方式取得的企業用地，按照原土地使用權性質評估且政府確認后的價格給予補償；以劃撥方式取得的企業用地，按原用地性質基準地價標準的100%給予補償。

而對于被征收機器設備的補償應該按征收時企業是否正常經營而區別對待。如果在征收之前，企業已經關閉停產的，被征收企業可以自行拆除機器設備，不拆除或不能拆除的，在征收補償過程中則不予補償。但對于正常生產的企業，因征收而造成正常運行的機器設備的損失，應該補償。被征收的機器設備應該結合其成新和重置價，對所有人予以補償。即機器設備的補償價值=設備重置價×成新率-設備可變現凈值，設備重置價包括購買的市價、運雜費和安裝調試費等費用。不可搬遷構筑物及設施費用補償，由具有相應資質的中介機構進行評估，依據評估結果確定補償金額。對因搬遷生產設備而發生的費用，依據專業評估機構的評估、測算結果并經政府確認后給予一次性補償。

對于因企業解散而失業的職工，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。對于國有企業搬遷同時改制的，解除國有企業職工勞動關系給予的一次性經濟補償金和清償職工合理債務的費用，按相關規定執行。

企業因征收而關閉的，不存在停產停業損失的補償問題。

三、有產權的異地安置

對被征收企業采用異地安置的補償方式，同時土地通過出讓方式，由企業所取得。土地因區位的不同，土地價值也有所不同，企業由城市中心區被安置到比較偏僻的地區，如果僅僅是等面積置換，而忽視土地價值的差異，對企業來說是不公平的。此時應該由征收人與被征收人共同委托專業的評估公司分別對被征收土地與安置土地進行雙向評估，并根據評估結果結算土地差價。而企業在被安置之后，需要對廠房、庫房等必要的建筑進行重建，而重建的費用也是由于征收而給企業帶來的損失，所以應同時對舊廠房等建筑物按重置價評估后進行補償，以彌補企業損失。

對被征收機器設備的補償應區分為可搬遷設備和不可搬遷設備進行補償。一般采用成本法對設備進行評估。不可搬遷設備的一次性補償價值=設備重置價×綜合成新率-設備可變現凈值。其中設備重置價應包括購買設備的市價、運雜費和安裝調試費等費用。可搬遷設備的補償價值=拆除費+拆除損失+運雜費+安裝調試費+設備基礎費。其中運雜費包括基本運費、裝卸費、基本包裝費、合理損耗費、運輸保險費等。一般小型的設備只有極少的運雜費和安裝調試費，在評估時可根據具體情況確定，也可按照設備的評估價值以一定比例計算。

因征收而造成企業的停產，給企業職工帶來損失的補償，應由企業與員工通過協商，達成一致。或者按地方相關規定，以當地最低平均工資水平發放補助。

停產停業損失的補償標準，各地方有不同的具體規定。但總體來說，可以概括為下列幾種常用方式：

1.按被征收房屋總體價值的一定比例計算

比如《重慶市國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法（暫行）》規定，被征收人選擇貨幣補償的，按房屋評估價值的6%一次性給予停產停業損失補償費。被征收人選擇產權調換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產停業損失補償費，停產停業期限按實際過渡期限計算。這樣的方式避免了協商、評估的程序，按房屋價值為依據也有一定的合理性。但是這種規定的弊端是顯而易見的，沒有充分考慮營業性質和經營狀況，其營業損失可能差別較大。

2.根據經營收入、利潤等指標確定

例如《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》規定，征收國有土地上的房屋造成的停產停業損失，被征收人能夠提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，按照上一年度月均應納稅所得額計算每月的經營性損失補償；被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，經營性損失補償標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、房屋被征收前的經濟效益等因素制定。

3.由評估機構進行評估

比如《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》規定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當事人按照房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定停產停業損失補償金額；協商不成的，由房地產價格評估機構評估確定。評估的計算公式為：停產停業損失補償費=（用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業補償期限。另外，還有按被征收面積和經營時間等方式進行計算的，但不是很普遍。

四、無產權的異地安置

無產權的異地安置，是指將被征收企業異地安置到政府統一建造的標準廠房，企業以租賃方式使用廠房，只需定期繳納租金即可。因征收而造成企業原土地使用權的喪失，應對被征收企業原有的土地按照市場評估價格給予貨幣補償，同時也應該對企業原有廠房等建筑物按重置價評估，以彌補企業因重建廠房等造成的損失。而對于機器設備、職工工資和停產停業損失的補償與上述有產權的異地安置情況形同，不再贅述。

企業土地征收補償條例范文第2篇

關鍵詞：城市改造 拆遷補償款 涉稅問題

一、城市拆遷補償款產生的背景

隨著經濟的發展，城鎮化的腳步也越來越快，在城鎮化中，很明顯的表現就是新城區的擴建和老城區改造，而在城市擴大過程中，必然要通過收購用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，這必然會導致政府與企業間和城市居民、農村居民間的各種矛盾和糾紛的產生，而此時補償款就顯的格外重要，在一定程度上，補償款能夠緩解雙方的矛盾，而補償款作為市場經濟中的一種經濟行為，涉稅問題就越來越引起大家的關注。

二、城市拆遷補償的分類和方式

拆遷補償大多按照土地性質和房屋的使用用途兩種情況來分類。按土地性質分類，分為：國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。按使用用途分類，分為：住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

另外，拆遷補償的方式主要分為：貨幣補償，產權置換，貨幣補償和產權置換相結合。

三、涉及補償拆遷款的稅收征稅范圍及處理

說到稅這個問題，也許很多人很納悶，怎么感覺拆遷款項也需要納稅嗎？事實上，關于拆遷款項的納稅問題，不僅僅是在拆遷款項上，還包括拆遷過程中一些其他事項上，都存在著需要納稅的問題，接下來，就從幾個常見的稅收方面來談一下關于拆遷補償款涉稅問題中的征稅范圍及通常處理方式：

（一）營業稅

在我國，若提供一定的勞務，或者是無形資產的轉讓以及不動產的銷售，都需要單位和個人對其所取得的營業額向國家繳納一定的稅收，而這種稅收就是人們日常所說的營業稅。而在拆遷方面關于拆遷的時候，國家往往需要對單位和個人給付拆遷補償款，而關于這部分款項是否需要繳納相應的稅收，國家稅務機關并沒有相關的文件對其進行明確規定。而經查詢眾多材料中，也只有一個批復有關于拆遷方面營業稅的涉及，這就是1997年時候國稅總局下發的一個批復，這個批復對關于拆遷涉稅方面有一定的相關性，其中批復里面指出該文件規定對于對土地承包人取得相關的不動產或者其他收入需征收相關營業稅，由于該文件的適用范圍有一定的局限性，關于國家對企業和個人進行補償的款項是不能適用該批復中的相關規定的。

（二）企業所得稅

企業所得稅是指對我國企業和經營單位的生產經營和其他所得征收的一種稅。企業如果取得拆遷補償收入，應當按照稅法規定繳納所得稅，但是有關對于企業拆遷屬于企業政策性搬遷取得補償收入，用于異地重建的，可享受特殊優惠政策。國稅函[2009]118號文件對這種優惠進行了明確。

（三）個人所得稅

個人所得稅是指調整征稅機關與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。對于個人取得拆遷補償收入，國家也是有明確的優惠政策的。經過國務院批準，均按照財稅[2005]45號文件的規定：對被拆遷的個人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款的，此種情況下可免征個人所得稅。

（四）土地增值稅

土地增值稅是指在以因國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，將其在轉讓過程中所取得的增值部分作為對其征稅范圍而向國家繳納的一種稅賦。對于拆遷補償收入是否繳納土地增值稅，國家沒有明確規定。根據我國相關關于土地增值稅方面的規定，因國有土地使用權、地上附著的建筑物和不動產取得收入的話，不論取得收入的是單位和個人都必須向國家繳納土地增值稅，因此不管主體是具有法人資格的企業單位，還是自然人，以及企業的性質，只要發生了土地轉讓取得收入，都需向國家繳納一定的稅賦。關于稅賦的征收問題，則需要按照我國相關稅法規定的時間內進行辦理和交付，并且在法律規定的國家機關辦理相關土地增值稅業務。如果需要相關的部門配合的話，相關部門應按照法律規定積極配合納稅人辦理相關納稅事務，但是也有不用繳納增值稅的情況，如我國增值稅暫行條例又有明確的規定，若是由于國家的原因，涉及國家利益時，當國家因建設發展需要，必須征收、收回他人單位、企業和個人土地以及房產、不動產時，必須依據相關法律征用，如果是這種情況的話，可以對單位、企業和個人免征土地增值稅。但是對于屬不屬于國家征收或收回的情況下，中間的界限在哪兒？關于這方面，在法律上以及實務操作上確是一個模糊區域，這方面有待于國家制定相關的條例和法律積極完善和明確。

（五）印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。而拆遷時肯定會有產權轉移的書據。所以，拆遷補償安置過程中也存在印花稅的應稅行為。

（六）契稅

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。被拆遷的用戶若使用拆遷補償費或安置補助費購買房屋的，購房人則不需要繳納契稅；購房款如果超出拆遷補償費或安置補助費，就只需要就超出部分繳納契稅。這一切都要按照《中華人民共和國契稅暫行條例》有關規定進行處理。

四、結束語

隨著我國經濟的發展，立足于我國的稅收實際情況，在科學的價值觀指導下，關于拆遷款征稅制度也會日益完善和科學，對于拆遷征稅的問題也會處理得更科學、更合理，更有利于社會主義和諧社會的建設和發展。

參考文獻：

[1]趙靜.我國稅收籌劃的現狀及可行性分析[J].內蒙古統計，2007，（05）

[2]中華人民共和國個人所得稅法

[3]中華人民共和國契稅暫行條例

企業土地征收補償條例范文第3篇

1、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號

該文件主要是規范城市房地產開發過程中實行產權調換以及產權調換和作價補償相結合方式下營業稅的稅收處理問題。具體內容如下：

對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

2、《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號

該文件的具體內容如下：根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》（國稅函發[1995]549號）精神，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第1是對國稅函發[1995]549號文對于拆遷安置稅務處理規定的進1步確認。由于該文件是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業。因此，對這個文件的適用問題在實務中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍。

3、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號

這個文件是值得我們重點關注和探討的。

1、關于拆遷補償住房取得方式問題

房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

這里，我們關注的是兩個層次：

第1是實施拆遷的單位房地產開發企業。從該文件規定看，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅中有償轉讓不動產屬于營業稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。因此，對于房地產開發企業轉讓不動產所有權并取得了經濟利益肯定屬于營業稅征稅范圍，應征收營業稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進1步明確的，即根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。但由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，這里就涉及到營業稅計稅依據的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。

第2個問題就是我們在實務中1直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的征稅問題。因為，如果無論是產權調換還是貨幣補償，從表現形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業稅處理上都是按照“銷售不動產”征收營業稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權（假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權）所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產征收營業稅，1直是實務中爭議的1個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：

（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

（2）被拆遷戶銷售與房地產開發公司產權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）文件的規定確定該住房的購買時間。

這里，首先明確了1點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產權調換是屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補償的流轉稅處理問題在實務中仍是1個有爭議的問題。

為給大家的后續探討提供1定的參考，我們這里1定將目前其他省、市關于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的文件規定提供給大家：、

（1）《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》粵地稅函[1999]295號：

你局梅地稅發[1999]140號請示悉。關于舊城拆遷改造有關營業稅問題，經研究，現批復如下：

1、關于開發商以土地或房產補償給被拆遷戶的征稅問題

對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“銷售不動產”的營業稅。

2、關于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題

為支持城市改造建設，經請示國家稅務總局同意，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。

（2）《廣州市地方稅務局轉發省地稅局關于舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號

現將廣東省地方稅務局《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉發給你們，經請示省局，我局補充如下，請1并貫徹執行。1、文中第1點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。

對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵1點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的1個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。

（3）《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號：

1、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策

（1）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

（2）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

2、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（1）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。

（2）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。

這個文件有兩點問題需要大家注意，1個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業稅。第2是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是1個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉1個例子說明1下，原被拆遷戶是1套60平方米的平房，拆遷后房地產開發企業給予其1套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不1樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付1個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業稅征稅問題，渝地稅發[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據國稅函[2007]768號的文件精神，這個結構價差征收營業稅才是比較符合規定的。

企業所得稅

對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發[2006]31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。

從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。

個人所得稅

《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：

對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉1下，在后續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。

土地增值稅

1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。

企業土地征收補償條例范文第4篇

關鍵詞：房屋征收, 問題, 對策

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：

引言：

近年來，隨著城市建設的快速推進，房屋征收量也迅速遞增。大規模房屋征收工作的開展，推動了城市建設，使城市綜合功能不斷提升，群眾充分享受到了城市化的成果。但由于資源要素得不到保障、政策平衡難、歷史遺留問題多、群眾期望值高等原因，使房屋征收工作推進困難，如不正視并妥善解決這些問題，必將影響城市化進程的步伐，并可能成為社會不穩定因素。本文通過分析，梳理了當前房屋征收中存在的主要問題并提出對策建議。

主要問題

1. 資源要素得不到保障，項目啟動、推進困難安置房建設滯后于征收工作需要。一是建設進度滯后。房屋征收計劃量大、時間緊，而安置房建設則往往由于建設用地、資金等要素到位滯后而影響到建設進度，繼而使得房屋征收項目的推進和計劃難以如期完成。二是區位不合理。許多安置房區位差，遠離市中心，生活成本激增，群眾不滿意。三是戶型設計不合理。沒有統一的戶型規格，中小戶型缺少，各類安置戶型面積跳檔過大，使被征收人難以在政策和經濟承受能力范圍內選擇。四是建設機制不完善。首先非住宅安置房和安置土地缺乏。許多項目無法預先安排好安置土地及商業安置房，尤其是小面積安置土地落實難度更大，操作中一般通過貨幣補償方式解決，但這在一定程度上剝奪了被征收人的選擇權，也不利于企業自身的生存和發展。同時，一旦被征收人提出調產安置的要求也往往使工作難以推進。而被征收人也充分利用這種情況，提出調產安置要求，以期獲得更多利益。同時，安置土地和商業安置用房的缺乏也往往使裁決不能及時有效跟進，征收項目掃尾工作難以如期完成。其次是融資難度大。大量房屋征收項目的實施，使資金需求量急劇增加，但與此同時，信貸融資政策卻越來越緊，項目資金難以及時到位，致使征收項目不能按計劃啟動和完成。

2. 歷史遺留問題破解難，謀求不當獲利現象嚴重一是未經登記及違章建筑問題。當今大量農房未批先建、建新不拆舊、未經登記等現象普遍存在，但對這些建筑的調查、認定、處理工作難度很大。二是村改居問題。村改居區塊一般按照國有土地房屋征收政策予以補償，因與集體土地房屋征收政策存在較大差距，使征收工作中受到阻力較大。特別是同一地塊同時存在已改、未改兩種情況時，容易互相比較，若處置不當，可能會引發各種矛盾和。三是擅自改變房屋用途等問題。此類現象在近年的房屋征收中也不斷出現，被征收人基于既得利益考慮，要求按改性后的功能用途予以認定，否則就拒絕簽約。

3. 政策突破多、平衡難，調控難度大國有土地房屋征收政策的執行中，對被征收企業無證土地和無證建筑的處理、對擅自改變房屋用途的處理，以及對停產停業及搬遷臨時安置補助、安置面積擴大和結算標準等方面在實際操作中存在較大的政策突破，同時，評估公司所依據的安置房市場標準價格與真正市場價還存在較大的差距，導致貨幣補償方式失去優勢。4. 群眾對立情緒強烈，訴訟大量發生群眾有強烈要求征收的愿望，但由于利益驅使，一旦真正實施，便采取各種方式予以抵觸，主要表現在：一是對調查、評估、簽約等工作不予積極配合，或拒絕或采取拖延戰術，并窮盡各種理由要求更多補償。二是大規模的聯訪或抱團。被征收戶采取大規模上訪方式施加壓力，甚至工作尚未實質性開展，便有大量發生，并多采取抱團的方式。三是訴訟不斷增加。對征收過程中每一個可以提訟的環節、程序均提訟，甚至剛開始作出征收決定就馬上提訟，以法律手段達到拖延、增加砝碼的目的。四是各種極端事件例如安排老人留守抵抗、以各種方式的人身安全相威脅等屢有發生。以上種種現象說明當前房屋征收工作受到的阻力越來越大。

對策建議

1. 加強資源要素保障，合理控制征收規模一是要整體謀劃安置房建設，實行網格式布局，基本做到就近安置，同時對國有土地上的舊城改造項目要盡量考慮原地安置，從區塊中劃出一部分土地專門用于安置，或采用帶方案出讓土地的方式，從開發商處回購房屋用于安置；二是安置房建設中要適量考慮商業安置房的建設，以彌補當前商業安置房源不足的缺陷；三是相對固定安置房套型設計，并以中小戶型為主，解決房型跳躍過大以及中小戶型不足的問題；四是建立安置房建設的綠色通道，進一步加快各項手續辦理和建設進度；五是調整安置房建設機制。要加快安置房建設進程，最關鍵是加快安置地塊的征地拆遷進程。多措施解決安置土地。一是區塊實施前應盡量提供一定量的土地用作安置；二是要向市場適當收購土地作為安置儲備土地，若收購土地所在區塊被列入征收計劃，也可減少征收難度；三是對小面積工業企業安置土地問題予以重視，建議在各街道騰出一塊有一定地段優勢的土地專門用于小面積工業企業的安置。

2. 梳理規范補償政策，嚴肅征收政策執行匯總梳理現行各類征收政策，對各地政策差異情況進行比較，統籌考慮制訂各方都能接受的統一政策，糾正現行不合理政策。

3.妥善處理歷史問題，遏止不當得利行為妥善處理歷史遺留問題。一是借鑒各地對歷史遺留違章建筑的處理經驗，對歷史違章建筑進行集中處理。二是慎重處理農改居問題。涉及農改居區塊，必須嚴格執行國有土地上房屋征收補償政策，對同一區塊涉及改和未改兩種情況的，先實施已改區塊的征收工作，最大限度地減少矛盾。三是依法處理農房非法交易問題。征收時直接與賣方簽約，買賣雙方的爭議通過法律途徑解決

4. 綜合運用多種方式，最大限度消除矛盾完善政策。切實保障被征收人的合法權益，注重政策的統一平衡及執行過程中的公開、公平、公正，贏得群眾的信任。對于重大城市基礎設施可設立明顯標志，銘刻為該項目作出貢獻的普通市民的名字，激發市民的責任感與主人翁精神。

參考文獻：

企業土地征收補償條例范文第5篇

建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償

（征求意見稿）

 

因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）

三、補償資金情況

項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補償方式

1.住宅房屋的補償

實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。

2.非住宅房屋的補償

原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。

五、相關政策補助標準

1.住宅房屋

（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。

（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。

（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。

（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。

（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。