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劃撥土地的評(píng)估方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：石油土地；土地評(píng)估；土地使用權(quán)

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲(chǔ)存、開(kāi)采、利用的全過(guò)程都離不開(kāi)土地，為保證石油天然氣能源供應(yīng)，石油企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中取得大量土地。我國(guó)石油企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式由無(wú)償、無(wú)限期使用過(guò)渡到現(xiàn)在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導(dǎo)致了之前沿用的評(píng)估方法已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀。因此，有必要對(duì)石油企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估現(xiàn)狀進(jìn)行研究，對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行改進(jìn)，方便企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行整理、處置，提高生產(chǎn)水平。

一、石油企業(yè)用地使用權(quán)的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。石油天然氣行業(yè)油（氣、水）井場(chǎng)及作業(yè)配套設(shè)施和油（氣、汽、水）計(jì)量站、轉(zhuǎn)接站、原油（氣）庫(kù)等設(shè)施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

（二）有償出讓。按照國(guó)家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫(kù)、食堂、辦公樓及生產(chǎn)指揮中心等設(shè)施用地，以有償出讓方式取得土地使用權(quán)。

（三）土地租賃。石油企業(yè)上市公司通過(guò)租賃母公司授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地或第三方土地來(lái)獲得土地使用權(quán)及油氣企業(yè)母公司租賃第三方土地來(lái)獲取土地使用權(quán)。國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權(quán)經(jīng)營(yíng)。國(guó)家為支持國(guó)有企業(yè)改制，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，解決石油天然氣企業(yè)改制過(guò)程中遇到的土地問(wèn)題。

二、石油企業(yè)用地目前的評(píng)估模式

（一）劃撥方式下的評(píng)估模式。法律上，劃撥不被認(rèn)為是有償使用，但實(shí)際上石油天然氣開(kāi)發(fā)企業(yè)也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補(bǔ)償費(fèi)與土地使用者的土地收益補(bǔ)償，只是不像市場(chǎng)買賣一樣付出全部的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際上在一些地方，比如珠海，早已出現(xiàn)了“有償劃撥”的概念。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國(guó)有土地使用權(quán)終止補(bǔ)償費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上青苗附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評(píng)估模式。石油天然氣設(shè)施用地中，通過(guò)出讓方式或得使用權(quán)的數(shù)量較少，尤其是生產(chǎn)性用地，更是少見(jiàn)。這主要是沿襲過(guò)去的國(guó)企工業(yè)用地供地方式，即使是改制的國(guó)有企業(yè)，進(jìn)入股份的土地資產(chǎn)也絕大多數(shù)以作價(jià)出資、入股或者是授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置，只有幾少數(shù)部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)人的可選擇性小、位置變動(dòng)困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協(xié)議定價(jià)為主，其價(jià)格由企業(yè)與政府協(xié)商確定。

（三）租賃方式下的評(píng)估模式。比起出讓來(lái)，石油天然氣設(shè)施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國(guó)家租用，二是向農(nóng)民集體租用。向國(guó)家租用的主要是臨時(shí)用地，比如倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)地等，一般按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。向農(nóng)民集體租用的土地一般是用來(lái)勘測(cè)、油井、管線，以及臨時(shí)堆放的場(chǎng)地等，發(fā)生的情況相對(duì)較多。向農(nóng)民集體租用土地成本較低，而且風(fēng)險(xiǎn)小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，租用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用是違法的行為，這是一個(gè)較大的矛盾。

（四）作價(jià)出資、入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)情況下的評(píng)估模式。根據(jù)國(guó)家《劃撥用地目錄》規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業(yè)用地則以作價(jià)出資、入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式使用。在改制過(guò)程中，先承認(rèn)企業(yè)具有劃撥土地使用權(quán)價(jià)值，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值與劃撥權(quán)價(jià)值的相差部分作為國(guó)家資本或股份。這些價(jià)值由中立的估價(jià)結(jié)構(gòu)評(píng)估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時(shí)確定國(guó)家資本金的比例及價(jià)值。這里，意識(shí)企業(yè)雖然只是付出了國(guó)家資本金部分，但實(shí)際上獲得了完全的市場(chǎng)價(jià)值；二是企業(yè)所獲得的劃撥土地權(quán)益部分的價(jià)值，被直接認(rèn)定為企業(yè)所有；三是價(jià)格基本上依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，政府和企業(yè)之間沒(méi)有協(xié)商及談判的過(guò)程。

三、石油企業(yè)土地使用權(quán)評(píng)估過(guò)程存在著的問(wèn)題

（一）有違市場(chǎng)價(jià)值。由于我國(guó)對(duì)石油天然氣行業(yè)實(shí)行一定的壟斷，國(guó)內(nèi)從事油氣勘探開(kāi)采業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權(quán)獲取方面沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性；其次，在獲取土地使用權(quán)時(shí)有一大部分是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定作價(jià)或者與農(nóng)民協(xié)商作價(jià)，這兩種情況都不能真實(shí)反映土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)值，違背了土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）評(píng)估模式單一。原有的評(píng)估模式基本是從費(fèi)用和成本的角度評(píng)估土地使用權(quán)，沒(méi)有從預(yù)期收益的角度來(lái)評(píng)估。由于石油企業(yè)土地使用權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在其地下蘊(yùn)藏的油氣資源上，通過(guò)預(yù)期收益的形式來(lái)表現(xiàn)，所以本文認(rèn)為應(yīng)該從預(yù)期收益的角度評(píng)估石油企業(yè)土地使用權(quán)。

（三）沒(méi)有體現(xiàn)價(jià)格杠桿作用。由于現(xiàn)在的評(píng)估機(jī)制不是建立在土地收益與成本關(guān)系的基礎(chǔ)之上，不同的土地供應(yīng)方式之間也缺乏較為精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，土地使用和價(jià)格之間缺乏緊密的關(guān)聯(lián)性，所以價(jià)格不能發(fā)揮應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能。

（四）單向定價(jià)，缺乏對(duì)稱性。目前所有的評(píng)價(jià)基本上都是單向定價(jià)方式，缺乏協(xié)商和互動(dòng)機(jī)制。團(tuán)隊(duì)是由企業(yè)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該有一個(gè)互動(dòng)的環(huán)節(jié)，否則會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱，沒(méi)有充分的溝通和均衡，最終導(dǎo)致定價(jià)的不合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對(duì)土地增值的影響[J].大眾商務(wù)，2009（08）.

劃撥土地的評(píng)估方法范文第2篇

關(guān)鍵字：基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估更新；問(wèn)題

中圖分類號(hào)：TQ421.3+1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新范圍的確定和銜接

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新一般是和城鎮(zhèn)土地定級(jí)結(jié)合在一起的?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB-T18508-2001)》(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)規(guī)程)所確定的范圍是城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域?！冻鞘型恋胤值榷?jí)規(guī)程》(GB/T18507-2001)所確定的土地定級(jí)范圍是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)所有土地。一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃區(qū)的范圍要比土地利用總體規(guī)劃范圍小。此外還有一些獨(dú)立工礦區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)和地方經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的擴(kuò)展，早已突破了原來(lái)的行政區(qū)域范圍，形成了一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)跨越幾個(gè)行政區(qū)的現(xiàn)象。由于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新和城鎮(zhèn)土地定級(jí)范圍的不一致，造成整個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和更新的不協(xié)調(diào)。對(duì)于這種現(xiàn)實(shí)困惑，需要解決三個(gè)方面的問(wèn)題，

1.將城市土地定級(jí)的范圍和城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新的范圍統(tǒng)一起來(lái)，都確定為規(guī)劃所確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地;

2.將跨區(qū)域的開(kāi)發(fā)區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)及其經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門審批的拓展區(qū)一并納入更新和評(píng)估范圍，并從原來(lái)的行政區(qū)域范圍內(nèi)剝離出去，否則行政區(qū)范圍有一個(gè)包含開(kāi)發(fā)區(qū)或旅游區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)，跨區(qū)域的開(kāi)發(fā)區(qū)或旅游區(qū)又有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，要避免一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)不同的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn);

3.強(qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估更新核心在于現(xiàn)狀，同時(shí)適當(dāng)考慮規(guī)劃實(shí)施帶來(lái)的影響，銜接好城市規(guī)劃問(wèn)題。

二 新技術(shù)新成果在基準(zhǔn)地價(jià)更新中的應(yīng)用

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果是近幾年來(lái)最重要的土地基礎(chǔ)調(diào)查成果之一，對(duì)于土地稅費(fèi)征收、征地拆遷、地價(jià)政策制定、國(guó)有土地出讓與轉(zhuǎn)讓管理和土地開(kāi)發(fā)的管理等意義重大。利用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果能夠極大地提高城鎮(zhèn)土地級(jí)別或均值地域的邊界精度。由于估價(jià)規(guī)程或相關(guān)文件沒(méi)有規(guī)定必須使用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果，評(píng)估技術(shù)人員很難拿到地方政府和主管部門手中視為機(jī)密的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果，盡管城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果應(yīng)該是社會(huì)公共成果。估價(jià)規(guī)程規(guī)定了不同規(guī)模城市的基準(zhǔn)地價(jià)更新底圖比例尺大小，但是沒(méi)有規(guī)定底圖的具體參數(shù)、是否需要電子底圖、鄉(xiāng)鎮(zhèn)底圖的具體要求。建立基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)是必然要求，但是事實(shí)上相關(guān)方面沒(méi)有規(guī)定，同時(shí)對(duì)于定級(jí)、估價(jià)和制圖很重要的GIS技術(shù)還沒(méi)有深入應(yīng)用，樣點(diǎn)地價(jià)及級(jí)別和均值地域定位仍然還不夠準(zhǔn)確。需要強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面新技術(shù)新成果在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新中的應(yīng)用：

1.城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果應(yīng)用于基準(zhǔn)地價(jià)更新是一個(gè)重要的創(chuàng)新和發(fā)展，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果必須應(yīng)用于基準(zhǔn)地價(jià)更新，這是地方政府的責(zé)任，也是技術(shù)承擔(dān)單位必須做到的。

2.將GIS技術(shù)充分應(yīng)用到城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新研究過(guò)程中，并建立土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)，強(qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)更新要和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)銜接起來(lái)。

3.強(qiáng)調(diào)電子底圖的應(yīng)用，工作底圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖以及所有成果圖件除了紙質(zhì)圖外，要求采用電子圖，要規(guī)定各種底圖的具體參數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)更新中涉及的要素必須在底圖上體現(xiàn)。如果底圖和成果圖仍然采用傳統(tǒng)的手工方式，顯然不能滿足發(fā)展需要。

三 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新參數(shù)規(guī)范問(wèn)題

評(píng)估參數(shù)是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新和宗地評(píng)估中的關(guān)鍵因素，主要包括土地還原利率、地價(jià)指數(shù)和土地增值收益率等指標(biāo)?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了土地還原利率的三種確定方法：土地純收益與價(jià)格比率法;安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法;投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。 國(guó)土資源部《關(guān)于實(shí)施的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2006〕307號(hào))規(guī)定，土地還原利率不得低于同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。但在利用土地純收益與價(jià)格比率法測(cè)算土地還原利率時(shí)，只強(qiáng)調(diào)“選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率”，這個(gè)界定是不妥當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)橥恋剡€原利率應(yīng)該是一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，沒(méi)有足夠多并且區(qū)域分布科學(xué)的近期交易案例，測(cè)算的結(jié)果是不具有代表性的。

根據(jù)以上分析，除了明確評(píng)估參數(shù)的確定方式外，還有三點(diǎn)必須強(qiáng)調(diào)：

1.利用土地純收益與價(jià)格比率法測(cè)算土地還原利率時(shí)，強(qiáng)調(diào)必須選擇足夠多的近期交易案例，并且這些交易案例在用途分布和區(qū)域分布上要科學(xué)合理，這樣測(cè)算的結(jié)果才有代表性。具體數(shù)量可以根據(jù)不同城市大小和級(jí)別等情況確定。

2.土地增值收益率的確定方法。同一宗地的出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除劃撥土地使用權(quán)價(jià)格后，與劃撥土地使用權(quán)的比值，作為土地增值收益率。須強(qiáng)調(diào)在不同區(qū)域、選擇相當(dāng)數(shù)量的案例，測(cè)算后進(jìn)行分析檢驗(yàn)，才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果。

3.由于各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)采用的方法、選擇的案例差別很大，不論在樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估還是日常宗地評(píng)估過(guò)程中，這些評(píng)估參數(shù)都存在較大的隨意性，造成同一個(gè)標(biāo)的，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師，評(píng)估的結(jié)果天壤之別，嚴(yán)重影響了評(píng)估的科學(xué)性和權(quán)威性。需要強(qiáng)調(diào)要由政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)或其他相關(guān)組織，定期確定、公布、調(diào)整評(píng)估參數(shù)，保持參數(shù)的科學(xué)性和統(tǒng)一性。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)逐步要求研究并公布一個(gè)區(qū)域統(tǒng)一的評(píng)估參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，包括土地還原利率、建筑還原利率、綜合還原利率、增值收益率、地價(jià)指數(shù)等。

四 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新方法完善問(wèn)題

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新方法，包括樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估方法和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新方法兩方面。

樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估方法也是一般宗地評(píng)估方法。以市場(chǎng)比較法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，估價(jià)規(guī)程規(guī)定:比較實(shí)例的交易日與估價(jià)期日相差年限原則上不應(yīng)超過(guò)3年。事實(shí)上由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)變化很快，3年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格很可能已經(jīng)翻番，規(guī)定不超過(guò)3年的比較案例顯然不能成為市場(chǎng)比較案例，基本沒(méi)有可比性。利用企業(yè)土地利用效益資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)的內(nèi)容，理論上可行實(shí)踐中基本上行不通。調(diào)查中準(zhǔn)確的收入、支出資料很難獲得。更關(guān)鍵的是，理論上以資本、勞動(dòng)和土地三個(gè)為主要的生產(chǎn)資料，來(lái)分?jǐn)偲髽I(yè)凈利潤(rùn)，基本上沒(méi)有準(zhǔn)確的依據(jù)。 此外，對(duì)于路線價(jià)的規(guī)定不細(xì)致和準(zhǔn)確。特別是哪些街道設(shè)置路線價(jià)，什么情況下利用路線價(jià)評(píng)估宗地，什么情況下利用級(jí)別或均值地域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地，這些都沒(méi)有明確規(guī)定。在級(jí)別或均值區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)都存在的情況下，往往容易造成選擇成果的隨意性和地價(jià)評(píng)估結(jié)果的巨大差異。

對(duì)此需要進(jìn)行三個(gè)方面的規(guī)范

1.將比較實(shí)例的交易日與估價(jià)期日相差年限原則上確定為1年，市場(chǎng)價(jià)格變化快的，時(shí)間可以適當(dāng)縮短，市場(chǎng)價(jià)格變化不頻繁的，可以適當(dāng)延長(zhǎng)。

劃撥土地的評(píng)估方法范文第3篇

一、房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用權(quán)的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法優(yōu)先獲取抵押房地產(chǎn)的拍賣所得。房地產(chǎn)抵押同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出讓、贈(zèng)予、繼承等其它類型的交易不同，其具備以下特點(diǎn)：

1.抵押期間的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)并不轉(zhuǎn)移，抵押人仍然享有該宗房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)。

2.抵押權(quán)人只有在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，才能行使處置權(quán)，其時(shí)效在債務(wù)到期后，而不是抵押期間的任何時(shí)間。

3.抵押房地產(chǎn)只是債權(quán)的一種擔(dān)保形式，抵押權(quán)人在債務(wù)清償時(shí)擁有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而不是一定能獲得抵押房地產(chǎn)拍賣所得的全部?jī)r(jià)款。

二、抵押客體的范圍

1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下稱《房地產(chǎn)法》），對(duì)房地產(chǎn)抵押的范圍規(guī)定如下：

1.依法取得的房地產(chǎn)其占有范圍的土地使用權(quán)可與房屋所有權(quán)同時(shí)設(shè)抵押。

2.當(dāng)所抵押房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得時(shí)，抵押權(quán)人可在抵押房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款扣除了應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金之后，優(yōu)先受償。

但《房地產(chǎn)法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！边@一規(guī)定將銀行貸款所支持開(kāi)發(fā)的成果排除在償債物保證之外。

1995年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）再次增加了房地產(chǎn)的抵押范圍，其規(guī)定如下：

1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法處分的房屋和其它地上定著物所有權(quán)和占有范圍內(nèi)的不論出讓或劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。

2.抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包者同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可單獨(dú)抵押。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但不準(zhǔn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋單獨(dú)抵押。

《擔(dān)保法》盡管作出了上述放寬性的調(diào)整，但仍然繼續(xù)承認(rèn)“簽約后地上新增房屋不屬抵押物”的規(guī)定。

2007年頒布的《物權(quán)法》對(duì)房地產(chǎn)的抵押范圍作了再次明確，它不僅規(guī)定了在建工程可以設(shè)定抵押，還增加了“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其它財(cái)產(chǎn)”這一規(guī)定。只要某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)符合抵押財(cái)產(chǎn)的條件，即抵押人有權(quán)處分，具有可讓與性，便于管理和實(shí)施，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其屬于抵押物的范圍。這不僅符合私法自治的原則，也是滿足不斷變化的經(jīng)濟(jì)生活需要。

經(jīng)歸納，房地產(chǎn)的法定抵押范圍可包括：

1.出讓素地（地上無(wú)房屋）使用權(quán)單獨(dú)抵押。

2.出讓土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用權(quán)單獨(dú)抵押。

3.出讓土地使用權(quán)連同地上房屋所有權(quán)同時(shí)抵押。

4.房屋所有權(quán)連同其所占范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

5.依法承包并獲得發(fā)包者同意抵押的各種荒地使用權(quán)單獨(dú)抵押。

6.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋所有權(quán)設(shè)抵押時(shí)，其所占用范圍內(nèi)的農(nóng)地使用權(quán)同時(shí)抵押。

7.出讓土地使用權(quán)連同地上在建工程或新增房屋與其它定著物抵押。

三、抵押標(biāo)的權(quán)屬

房地產(chǎn)自然地理位置的固定性決定了房地產(chǎn)交易中可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其它權(quán)益。而實(shí)質(zhì)上我們?cè)u(píng)估的也僅是這些無(wú)形的權(quán)益的價(jià)值。所以，如果房地產(chǎn)抵押標(biāo)的的權(quán)屬不清，將可能使評(píng)估人員或抵押權(quán)人遭遇很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且還可能根本失去房地產(chǎn)抵押的實(shí)際意義。

因此，明晰產(chǎn)權(quán)是至關(guān)重要的。評(píng)估時(shí)應(yīng)先查看待估抵押標(biāo)的權(quán)屬是否符合國(guó)家的法律、法規(guī)，是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議，是否按政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)屬證書。進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估，應(yīng)收集以下資料作為評(píng)估的基本依據(jù)。

1.存量房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》等。

2.出讓的土地使用權(quán)抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《土地出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。

3.在建工程抵押價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地出讓合同》、《國(guó)有土地使用證》及交納土地出讓金憑證等。如果用于銷售的商品房還應(yīng)有《商品房預(yù)售許可證》等。

經(jīng)過(guò)以上權(quán)證查驗(yàn)，房地產(chǎn)的權(quán)屬才能基本清楚，但是還要注意房地產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)或是否存在缺陷和暇疵。有關(guān)的缺陷和暇疵還應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明、交待清楚，這樣才能有效地維護(hù)房地產(chǎn)抵押雙方的合法權(quán)益。

四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題

1.房地產(chǎn)抵押中價(jià)值的構(gòu)成與其它情形下房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的不同

房地產(chǎn)抵押是對(duì)債權(quán)的一種擔(dān)保形式，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)能充分保證對(duì)抵押人債務(wù)的清償能力。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)是在處置抵押物時(shí)可實(shí)際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款中土地使用權(quán)出讓金和稅金將優(yōu)先交付國(guó)家，剩余部分才能使債權(quán)人優(yōu)先受償。因此，在用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)計(jì)入應(yīng)交國(guó)家的土地使用權(quán)出讓金和稅金，在用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，也應(yīng)從比較價(jià)值和收益折現(xiàn)價(jià)值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅金。

2.評(píng)估時(shí)的預(yù)測(cè)分析

資產(chǎn)以及一般性的房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓、出租等其它類型的價(jià)值評(píng)估，是對(duì)財(cái)產(chǎn)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)價(jià)值的評(píng)估。而房地產(chǎn)抵押評(píng)估是為了對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，該價(jià)值評(píng)估是對(duì)未來(lái)債務(wù)清償價(jià)值的評(píng)估，因此房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)充分考慮未來(lái)抵押期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況。

3.抵押房地產(chǎn)土地使用權(quán)的狀況以及土地使用權(quán)出讓金的交付

土地價(jià)值一般占到商品房房?jī)r(jià)總價(jià)的20～40，因此地價(jià)是房地產(chǎn)抵押價(jià)值的一個(gè)重要組成部分。而地價(jià)中包含的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金是不能作抵押的。房地產(chǎn)抵押人得到的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)性質(zhì)可能是國(guó)有的，也可能是集體的；取得土地使用權(quán)的方式可能是有償?shù)?，也可能是無(wú)償?shù)?，己支付的土地使用?quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值。因此，在評(píng)估前，一定要弄清這些情況，才能準(zhǔn)確地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。比如：集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要辦理國(guó)家征用手續(xù)，因此在決定集體土地上的房屋抵押價(jià)值時(shí)，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除有關(guān)的征地費(fèi)用；對(duì)于無(wú)償劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要扣除補(bǔ)償?shù)貎r(jià)的費(fèi)用；對(duì)于有償出讓的土地使用權(quán)，在評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補(bǔ)交多少出讓金，相應(yīng)批準(zhǔn)多少面積房產(chǎn)銷售的。因此，評(píng)估人員一定要注意分清上述各種情況，不應(yīng)因地價(jià)情況不明而造成估價(jià)不實(shí)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)的再次抵押

按照《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)，即同一房地產(chǎn)可以向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押，且債權(quán)額可以超出抵押房地產(chǎn)的評(píng)估值。因此，評(píng)估人員在評(píng)估再次抵押房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中明確說(shuō)明是否已扣除前一次擔(dān)保的債權(quán)金額，以免發(fā)生誤導(dǎo)。

5.關(guān)于個(gè)人住房擔(dān)保貸款的特殊性

個(gè)人住房擔(dān)保貸款是購(gòu)房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購(gòu)房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購(gòu)房人，購(gòu)房人在一定期限內(nèi)分次償還。其抵押特點(diǎn)是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70；②抵押期較長(zhǎng)，最長(zhǎng)年限可達(dá)30年；③還款形式為按月或季分次償還。因此對(duì)個(gè)人住房抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價(jià)值與住房的買賣價(jià)格的狀態(tài)條件相一致。

參考文獻(xiàn)：

劃撥土地的評(píng)估方法范文第4篇

實(shí)踐表明。我國(guó)國(guó)土資源的管理理念、制度框架、政策體系、運(yùn)行模式的演變。也經(jīng)歷了自然資源無(wú)價(jià)值論轉(zhuǎn)向有價(jià)值論的認(rèn)知過(guò)程。20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)城市長(zhǎng)期實(shí)行的政府劃撥土地制度，無(wú)償、無(wú)限期，就源自于根深蒂固的自然資源無(wú)價(jià)值論思想。而現(xiàn)階段，加快制定國(guó)土資源戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)國(guó)土資源管理的頂層框架，明確國(guó)土資源持續(xù)管理模式，正是在自然資源價(jià)值觀基礎(chǔ)上貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)資源節(jié)約型和生態(tài)友好型社會(huì)的具體體現(xiàn)。所以，用自然資源價(jià)值現(xiàn)指導(dǎo)國(guó)土資源工作已經(jīng)成為社會(huì)發(fā)展的必然。

自然資源價(jià)值核算應(yīng)盡早納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系

既然自然資源是有價(jià)值的，那么其價(jià)值量如何衡量呢?這就涉及到資源價(jià)值核算這一技術(shù)性、難點(diǎn)性和關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展大會(huì)通過(guò)的《21世紀(jì)議程》文件中明確規(guī)定：“各會(huì)員國(guó)的主要目標(biāo)為擴(kuò)大現(xiàn)有國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，將環(huán)境和社會(huì)因素納入該體系，至少所有會(huì)員國(guó)的核算體系應(yīng)包括附屬自然資源核算制度”；“應(yīng)在所有國(guó)家中建立環(huán)境與經(jīng)濟(jì)一體化體系，應(yīng)發(fā)掘更好的方法，用來(lái)計(jì)量自然資源的價(jià)值，以及由環(huán)境提供的其他貢獻(xiàn)的價(jià)值，國(guó)民生產(chǎn)總值和產(chǎn)值核算應(yīng)予擴(kuò)充，以適應(yīng)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)一體化的核算體系，從而補(bǔ)充傳統(tǒng)的國(guó)民生產(chǎn)總值和產(chǎn)值核算的方法”。

為此，一些西方國(guó)家開(kāi)始了有益的實(shí)踐探索。其中，挪威和芬蘭是歐洲開(kāi)展自然資源核算研究較早的國(guó)家之一且一直處于世界領(lǐng)先水平。挪威將自然資源劃分為物質(zhì)資源(如漁業(yè)資源、礦物、林木等)和環(huán)境資源(如空氣、水、土壤)。對(duì)土地、水等資源進(jìn)行了核算。為了遏制過(guò)度砍伐引起的生態(tài)環(huán)境惡化問(wèn)題，芬蘭將自然價(jià)值交易機(jī)制納入森林保護(hù)計(jì)劃，森林所有者對(duì)自己林區(qū)的生物多樣性、動(dòng)物棲息情況等生態(tài)指標(biāo)進(jìn)行全面評(píng)估，然后在自愿的基礎(chǔ)上與政府達(dá)成長(zhǎng)期或短期的保護(hù)協(xié)議。政府依照相關(guān)法律條文，對(duì)森林所有者給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

此外，德國(guó)通過(guò)對(duì)各類土地使用情況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行對(duì)比，分析土地使用對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在影響。美國(guó)也將自然資源和環(huán)境資源視作一國(guó)財(cái)富的組成部分，并在此基礎(chǔ)上識(shí)別來(lái)自資源環(huán)境的貨物服務(wù)流量，測(cè)度其對(duì)生產(chǎn)的貢獻(xiàn)。

我國(guó)資源核算工作起步較晚，但在經(jīng)歷了上世紀(jì)80年代的引入消化階段、90年代的理論研究階段和當(dāng)前的實(shí)踐應(yīng)用階段后。已取得明顯進(jìn)展。尤其在環(huán)境、森林和土地資源價(jià)值核算理論研究與實(shí)踐探索頗為深入。原國(guó)家環(huán)?？偩趾蛧?guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的我國(guó)第一份經(jīng)環(huán)境污染調(diào)整的GDP核算研究報(bào)爭(zhēng)一《中國(guó)綠色國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算研究報(bào)告2004》表明，2004年全國(guó)因環(huán)境污染造成的經(jīng)濟(jì)損失為5118億元，占當(dāng)年GDP的3.05％。這份綠色國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算雖然還算不上真正的自然資源價(jià)值核算，但這已為我國(guó)今后的資源環(huán)境管理工作提供了重要啟示。

然而，盡管世界各地對(duì)資源價(jià)值核算研究取得了很大突破，但距離用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算管理實(shí)踐仍有很大的差距。資源價(jià)值核算的理論基礎(chǔ)、價(jià)值來(lái)源、價(jià)值確定方法、價(jià)值模型及其參數(shù)選取、核算口徑等缺乏統(tǒng)一性；核算管理缺乏規(guī)范性；核算結(jié)果與現(xiàn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系之間缺乏有效銜接性等，從而導(dǎo)致已有的理論性成果可操作性差，不能轉(zhuǎn)化到資源管理工作實(shí)踐。另外，在很多國(guó)家和地區(qū)仍然處于片面追求經(jīng)濟(jì)總量、忽視經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的發(fā)展階段，消耗型、污染性的粗放經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式下，對(duì)資源價(jià)值的認(rèn)識(shí)不到位，更難以貫徹到資源可持續(xù)管理實(shí)踐中。歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，資源環(huán)境管理必須未雨綢繆、提早謀劃，自然資源價(jià)值核算應(yīng)盡早納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系。

全面轉(zhuǎn)變觀念。深入貫徹資源價(jià)值觀

樹(shù)立科學(xué)的資源價(jià)值觀，是制定國(guó)土資源管理戰(zhàn)略決策的根本和前提，是創(chuàng)新國(guó)土資源利用與管理模式的必然要求。我國(guó)國(guó)土資源管理的最終目標(biāo)是確保資源的可持續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的良性運(yùn)作；換句話講，就是確保資源的價(jià)值量不斷增加。嚴(yán)格保護(hù)1g億畝耕地紅線，與其說(shuō)是對(duì)耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量的保護(hù)，不如說(shuō)是對(duì)耕地這種優(yōu)質(zhì)土地資源價(jià)值的保護(hù)。在這個(gè)意義上，土地管理就是資源價(jià)值的管理，需要全面貫徹資源價(jià)值觀的思想，以先進(jìn)的理念指導(dǎo)實(shí)踐，以科學(xué)的理念規(guī)范行為。

尋求資源價(jià)值核算技術(shù)突破并加快轉(zhuǎn)化

自然資源價(jià)值評(píng)估涉及內(nèi)容廣、類型多、難度大。強(qiáng)化理論基礎(chǔ)研究是關(guān)鍵。技術(shù)方法的滯后源自于理論體系的不完善。融合資源經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)、生態(tài)學(xué)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等多學(xué)科理論知識(shí)，加強(qiáng)交流與合作，重點(diǎn)破解資源價(jià)值來(lái)源、單項(xiàng)核算與綜合核算的轉(zhuǎn)換、實(shí)物量與價(jià)值量的表達(dá)，核算結(jié)果與國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系的對(duì)接等難題。

考慮到同一資源在不同地區(qū)以及同一種資源采用不同的評(píng)估方法(如已有的效果評(píng)價(jià)法、收益損失法、旅行費(fèi)用法、隨機(jī)評(píng)估法等各不相同)，其價(jià)值量評(píng)估結(jié)果差異很大，亟需技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系的規(guī)范統(tǒng)一。明確統(tǒng)一的資源分類體系，從價(jià)值評(píng)估方法和流程以及參數(shù)體系等方面分門別類地制定出相應(yīng)的資源價(jià)值評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。制定分門類的資源價(jià)值評(píng)估規(guī)程，滿足資源價(jià)值在空間上能夠橫向?qū)Ρ?、?yōu)化調(diào)控，在時(shí)間上能夠縱向銜接、動(dòng)態(tài)監(jiān)管的實(shí)踐需要。

完善機(jī)制，保障資源的可持續(xù)性

將資源價(jià)值觀付諸土地管理實(shí)踐，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。現(xiàn)階段應(yīng)從機(jī)制上著手。

首先，應(yīng)摸清我國(guó)資源價(jià)值量，服務(wù)資源管理科學(xué)決策。據(jù)已有報(bào)道，俄羅斯所有自然資源的總價(jià)值約為300萬(wàn)億美元；其中，餓已經(jīng)探明的資源儲(chǔ)量?jī)r(jià)值約為30萬(wàn)億美元，居世界首位。美國(guó)已經(jīng)探明的自然資源儲(chǔ)量?jī)r(jià)值為10萬(wàn)億美元，西歐為2.5萬(wàn)億美元。地大物博，自古以來(lái)是國(guó)人對(duì)資源家底的定性論斷，而且經(jīng)過(guò)了上世紀(jì)的全面綜合考察，基本掌握了我國(guó)資源的數(shù)量和分布問(wèn)題，但資源價(jià)值卻一直無(wú)從揭曉。

在綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式日漸被認(rèn)可的今天，已有的資源信息數(shù)據(jù)已無(wú)力支撐土地決策管理實(shí)踐，摸清我國(guó)資源數(shù)量和質(zhì)量背后所隱含的資源價(jià)值量成為當(dāng)務(wù)之急。借鑒國(guó)內(nèi)外的成功經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)做法，摸清我國(guó)自然資源總價(jià)值量這一總量信息，有助于進(jìn)一步明確國(guó)土資源的功能定位和戰(zhàn)略導(dǎo)向，也是國(guó)土資源管理工作實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、定量化、動(dòng)態(tài)化的根本要求。

其次，應(yīng)完善國(guó)土資源管理考核體系。以自然資源價(jià)值觀思想為指導(dǎo)，計(jì)入資源環(huán)境成本核算GDP，即采用綠色GDP核算體系，需要完善當(dāng)前相關(guān)的國(guó)土資源管理考核體系。一是完善耕地保護(hù)目標(biāo)考核體系。在配合耕地?cái)?shù)量保護(hù)和質(zhì)量保護(hù)雙向考核的同時(shí)，應(yīng)加入耕地價(jià)值量的考核內(nèi)容。尤其在落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡任務(wù)時(shí)，不但要保證補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不降低，還要確保其價(jià)值量不減少。二是完善土地節(jié)約集約利用考核制度，對(duì)涉及GDP的四個(gè)考核指標(biāo)應(yīng)采用綠色GDP統(tǒng)計(jì)口徑核算?！懊皾鉄?、流黑水”的高額GDP嚴(yán)重違背了土地集約利用的本意，是土地利用與管理所堅(jiān)決杜絕的。

劃撥土地的評(píng)估方法范文第5篇

關(guān)鍵詞：抵押貸款；信息不對(duì)稱；擔(dān)保；效果

一、引言

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償 。我國(guó)《商業(yè)銀行法》明確提出商業(yè)銀行開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行擔(dān)保。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。

貸款抵押的作用和現(xiàn)狀，已有許多論述。當(dāng)借貸雙方之間出現(xiàn)信息不對(duì)稱時(shí)，抵押和擔(dān)保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz & Weiss，1981，1986; Besanko & Thakor，1987；藍(lán)虹，穆?tīng)?zhēng)社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)（Inwon Song ，2004）。

我國(guó)抵押貸款發(fā)展較快。據(jù)人民銀行成都分行聯(lián)合調(diào)查組對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行10個(gè)縣級(jí)以上機(jī)構(gòu)2000年末貸款情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔(dān)保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。

如何衡量抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保效果？抵押貸款是否具有普遍的實(shí)際擔(dān)保效果？實(shí)際擔(dān)保效果的主要影響因素如何？本文通過(guò)實(shí)證研究方法進(jìn)行初步研究，并提出政策建議。

二、研究綜述與概念設(shè)定

1 研究綜述

國(guó)外研究 國(guó)外實(shí)證研究表明，因?yàn)樵谫J款清收過(guò)程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實(shí)現(xiàn)較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G. Kabance.，2001；K Emery.，2003；J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004；J Grunert， M Weber，2005)。從多國(guó)數(shù)據(jù)比較來(lái)看，抵押物對(duì)貸款回收率的影響，因破產(chǎn)法及對(duì)債權(quán)人權(quán)利的影響、抵押物的種類、抵押物的價(jià)值評(píng)估方法及重評(píng)頻率的不同而表現(xiàn)出明顯差異；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)抵押物變現(xiàn)價(jià)值有顯著影響（J. Franks，A de Servigny，S Davydenko，2004）。Franks等人的研究對(duì)影響因素進(jìn)行了識(shí)別，但沒(méi)有對(duì)影響的大小進(jìn)行定量測(cè)算。

國(guó)內(nèi)研究 內(nèi)抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究文獻(xiàn)集中在存在的問(wèn)題的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國(guó)恩，2004；）、抵押物價(jià)值評(píng)估質(zhì)量（鹿亞芹，2003）、評(píng)估、登記費(fèi)用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現(xiàn)的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國(guó)恩，2004）、抵押物破產(chǎn)受償率低（上海市高級(jí)人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調(diào)研組，2003）等方面，缺乏對(duì)抵押物擔(dān)保效果進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)證研究的文獻(xiàn)。

2 概念設(shè)定

抵押貸款名義保證率：＝抵押物評(píng)估價(jià)值/抵押貸款金額，其倒數(shù)即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。

抵押貸款實(shí)際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實(shí)際保證率”，并以該指標(biāo)來(lái)衡量抵押貸款擔(dān)保效果。

貸款回收率：＝1-貸款損失率

抵押物評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)率： =抵押物變現(xiàn)凈值/抵押物評(píng)估值*100%

三、方法與結(jié)論

（一） 樣本及處理

本研究利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區(qū)貸款抵（質(zhì)）押物處置有效樣本1799個(gè)，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)行業(yè)與地區(qū)；貸款發(fā)放時(shí)間1984-1999年，貸款抵押辦理時(shí)間1995-2002，抵押物變現(xiàn)時(shí)間1996年至2004年。

為提高分析的準(zhǔn)確性，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了如下清洗處理：

1、剔除了無(wú)效抵押數(shù)據(jù)。

2、對(duì)明顯異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)修正：（1）剔除了原數(shù)據(jù)中貸款金額低于3萬(wàn)元的數(shù)據(jù)；（2）對(duì)實(shí)際擔(dān)保率大于400％的數(shù)據(jù)進(jìn)行了逐戶核實(shí)。

樣本的基本情況如下表：

表1

樣本基本情況一覽表

變量 樣本量 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

實(shí)際擔(dān)保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00

融資金額（萬(wàn)元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640

處置時(shí)間（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180

處置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93

（二）主要結(jié)論：

1、樣本總體的實(shí)際擔(dān)保效果不服從正態(tài)分布，為偏態(tài)雙峰分布，其分布直方圖如下：

實(shí)際擔(dān)保率的均值為48.88%，顯示擔(dān)保的平均效果欠佳；標(biāo)準(zhǔn)差43.55%，效果波動(dòng)大，穩(wěn)定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現(xiàn)雙峰分布，說(shuō)明可能存在某種或某些系統(tǒng)性影響因素。

2、評(píng)估質(zhì)量基本呈現(xiàn)向低端集中的β分布特征，評(píng)估質(zhì)量差，評(píng)估質(zhì)量對(duì)擔(dān)保效果有顯著影響。

從銀行角度看，評(píng)估質(zhì)量（評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率）的理想分布應(yīng)是一個(gè)均值大于或等于100%的正態(tài)分布，而且標(biāo)準(zhǔn)差越小，評(píng)估質(zhì)量越穩(wěn)定。

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率的實(shí)際分布情況如下圖：

從上圖來(lái)看，分布基本服從β分布，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率越低樣本比率越高，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率均值僅為39.84%，評(píng)估質(zhì)量很不理想。

進(jìn)一步對(duì)評(píng)估質(zhì)量與擔(dān)保質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析，兩者之間的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.545，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000，數(shù)據(jù)顯示兩者存在顯著相關(guān)關(guān)系。

3、處置時(shí)間呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，與實(shí)際擔(dān)保效果無(wú)明顯相關(guān)關(guān)系

處置時(shí)間的分布如圖，呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，其均值為54.79月，標(biāo)準(zhǔn)差為32個(gè)月。處置時(shí)間長(zhǎng)，一方面是因?yàn)椴糠值盅何锉旧懋a(chǎn)權(quán)不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場(chǎng)發(fā)育程度很低。

對(duì)處置時(shí)間長(zhǎng)度與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)不能得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.006，雙尾顯著性檢驗(yàn)參數(shù)為0.806），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，不能認(rèn)為處置時(shí)間是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

4、貸款金額與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

對(duì)融資金額與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.123，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，融資金額是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素，雙方呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。大額貸款抵押的實(shí)際擔(dān)保率總體上低于小額抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保率，一是大額抵押物評(píng)估技術(shù)難度更大，二是其評(píng)估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場(chǎng)需求面窄，更難變現(xiàn)。

5、處置成本率呈現(xiàn)β分布特征，與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

處置成本率的分布如圖，呈現(xiàn)β分布特征，其均值為20.45%，標(biāo)準(zhǔn)差為21.78%。由于數(shù)據(jù)的β分布特征，處置成本率數(shù)據(jù)主要集中在15%以下的區(qū)間里（低于12%的數(shù)據(jù)占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。

對(duì)處置成本率與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.306，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，處置成本率是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

6、不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果呈現(xiàn)明顯區(qū)別

不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果區(qū)別明顯。不動(dòng)產(chǎn)的回收率總體上高于動(dòng)產(chǎn)的回收率，具體如下表：

表2：

部分種類抵押物實(shí)際擔(dān)保率統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目 樣本數(shù) 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值

居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70

居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33

商業(yè)用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60

工業(yè)用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67

商業(yè)用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33

辦公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5

工業(yè)用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10

設(shè)

備 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00

7、多元線形回歸分析結(jié)果討論

研究試圖對(duì)實(shí)際擔(dān)保率與處置成本率，融資金額，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率進(jìn)行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過(guò)顯著性水平為0.01的F檢驗(yàn)，其決定系數(shù)R2約為于0.4。

四、改進(jìn)抵押貸款管理的政策建議

1、提高抵押物評(píng)估工作質(zhì)量?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝唬摄y行而不是企業(yè)作為抵押物評(píng)估委托人；第二，建立與落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員評(píng)估質(zhì)量的記錄與考核制度；第三，建立與落實(shí)抵押物的評(píng)估期限管理與重評(píng)估制度；第四，建立銀行內(nèi)部評(píng)估審核制度，并實(shí)行嚴(yán)格的任職資格管理。

2、區(qū)別對(duì)待不同種類、不同地區(qū)、不同金額的抵押物選擇與評(píng)估折扣率?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，建立不同種類、不同地區(qū)、不同金額抵押物擔(dān)保效果檔案，在此基礎(chǔ)上制定種類、地區(qū)、金額區(qū)別對(duì)待的評(píng)估折扣率；第二，對(duì)不同種類、地區(qū)、金額的抵押物評(píng)估價(jià)值審核實(shí)行區(qū)別授權(quán)，嚴(yán)控高風(fēng)險(xiǎn)種類和地區(qū)。

3、選擇抵押物和評(píng)估折扣率時(shí)，必須考慮抵押物處置成本率的影響。

4、嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)。

5、區(qū)別對(duì)待存量與新增貸款。新增貸款實(shí)行最嚴(yán)格的抵押物，而原抵押物價(jià)值不足的存量貸款，只要能補(bǔ)充抵押物，明顯降低整體風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮在一定時(shí)間內(nèi)靈活處理。

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