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房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)周期 房地產(chǎn)金融政策 實(shí)效

一、房地產(chǎn)金融政策變化的趨勢(shì)

近年來(lái)，中央政府和央行頒布了一系列房地產(chǎn)金融政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)明顯的行業(yè)特征，以及其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切相關(guān)，它的快速發(fā)展一定程度上造成了固定投資增長(zhǎng)過(guò)快、貸款規(guī)模過(guò)大，并進(jìn)一步導(dǎo)致了今年整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展局部過(guò)熱。隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的關(guān)注日益提高。并在貨幣政策上進(jìn)行引導(dǎo)，運(yùn)用金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性希望能使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到健康的發(fā)展道路上來(lái)。在對(duì)住房需求進(jìn)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，貨幣政策趨向于對(duì)真實(shí)的住房需求給予保護(hù)和支持,而對(duì)投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的惡意猛漲。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步和發(fā)展階段的地區(qū)運(yùn)用政策依然給與大力的支持，而對(duì)因炒作過(guò)熱導(dǎo)致價(jià)格飚升的地區(qū)給予政策性的限制。

1.房地產(chǎn)政策正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策作為宏觀調(diào)控的重要組成部分，其走向與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，因此隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠性支持，正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)。貨幣政策強(qiáng)調(diào)的是協(xié)調(diào)總需求和總供給。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控,既是總體調(diào)控政策的重要組成部分,又因?yàn)槠溆绊懨娲蟆B透力強(qiáng)成為調(diào)控的重要關(guān)注對(duì)象。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化

對(duì)比20世紀(jì)90年代以來(lái)國(guó)家運(yùn)用的房地產(chǎn)金融政策，可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化。

(1)金融政策的制定和實(shí)施走向預(yù)防性

1993年，由于當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，機(jī)制不健全，部分房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)熱甚至產(chǎn)生了泡沫之后才進(jìn)行調(diào)控的，是“事后調(diào)控”；而從2003年開(kāi)始的本次調(diào)控政策的制定和實(shí)施更大程度上是“預(yù)防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規(guī)、房地產(chǎn)貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)出發(fā),及時(shí)提出防范房地產(chǎn)過(guò)熱甚至產(chǎn)生“泡沫”的措施，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，這一系列的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步上升。

(2)金融政策調(diào)控方式的間接化

20世紀(jì)90年代以后國(guó)家在制定房地產(chǎn)金融政策開(kāi)始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調(diào)控和間接調(diào)控相結(jié)合的形式。央行在直接限制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件的同時(shí)，還通過(guò)利率政策來(lái)調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。

(3)金融政策工具的多樣化

隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革，經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域發(fā)生了巨大的變化，我國(guó)房地產(chǎn)金融政策工具有以直接調(diào)控向以間接調(diào)控為主轉(zhuǎn)化，貨幣政策工具的選擇越來(lái)越多，有貸款規(guī)模、再貸款、利率、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)等，房地產(chǎn)金融政策工具也呈現(xiàn)多樣化。央行在運(yùn)用一般性政策工具的基礎(chǔ)上，開(kāi)始靈活運(yùn)用數(shù)量型工具和價(jià)格型工具，綜合運(yùn)用利率、準(zhǔn)備金率、首付比例的調(diào)整、窗口指導(dǎo)等多種政策,以及加大對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管力度,從房地產(chǎn)需求和供給兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,手段相對(duì)溫和,政策的導(dǎo)性更加明晰，直接調(diào)控工具的使用逐步減少，間接調(diào)控工具的使用逐步加強(qiáng)。

(4)金融政策作用對(duì)象的多元化

隨著我國(guó)住房貨幣化改革的完成，金融政策開(kāi)始從房地產(chǎn)需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，國(guó)家在1998年擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略中，指出把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)控的重點(diǎn)就是啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持在這一階段開(kāi)始轉(zhuǎn)向，由以前的主要支持供給轉(zhuǎn)為同時(shí)關(guān)注消費(fèi)需求和供給。2003年開(kāi)始的調(diào)控不僅針對(duì)投資者，同時(shí)通過(guò)信貸政策來(lái)影響消費(fèi)者。

二、影響房地產(chǎn)金融政策實(shí)效的因素

1.房地產(chǎn)金融政策自身的問(wèn)題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府的職責(zé)在于建立“游戲規(guī)則”，而不是隨意更改規(guī)則，政府應(yīng)當(dāng)保持政策的一致性和連續(xù)性。而我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控存在爭(zhēng)議，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。2003年我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管進(jìn)入了加強(qiáng)監(jiān)管、適度調(diào)控的階段。2003年121號(hào)文件一出臺(tái)就遭到房地產(chǎn)商的強(qiáng)烈抗議。2004年8月國(guó)務(wù)院18號(hào)文件對(duì)121號(hào)文件進(jìn)行糾偏，認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，并積極鼓勵(lì)對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無(wú)所適從。而且并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成太多影響，致使后來(lái)的房?jī)r(jià)一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準(zhǔn)備金、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金比例等一系列措施。

(2)房地產(chǎn)金融政策缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具

由于我國(guó)采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具，制度設(shè)計(jì)仍不夠完善，某些調(diào)控手段影響面過(guò)大而力度略顯不足，對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對(duì)其影響不大；反而是那些普遍經(jīng)濟(jì)能力有限，對(duì)住房抵押貸款依賴性強(qiáng)的購(gòu)房者受到了較大的影響。

(3)忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

央行不僅在多次出臺(tái)貸款利率浮動(dòng)政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時(shí)，針對(duì)不同金融機(jī)構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場(chǎng)流動(dòng)性、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的貸款行為，而且通過(guò)“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有選擇性的貸款支持。應(yīng)該看到，全國(guó)相當(dāng)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個(gè)時(shí)候把它們拉進(jìn)來(lái)一起調(diào)控，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)置的門檻，增加開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的成本，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的發(fā)展是非常不利的。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進(jìn)其發(fā)展，而不是運(yùn)用“一刀切”的政策，否則勢(shì)必影響發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融政策之外的影響因素

(1)政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向

我國(guó)房地產(chǎn)金融政策出臺(tái)后，或多或少都要面臨一個(gè)同樣的問(wèn)題：中央金融政策在執(zhí)行過(guò)程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟(jì)利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會(huì)設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過(guò)程中產(chǎn)生扭曲。

(2)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融的“過(guò)度支持”

到目前為止，理論界對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展中金融“過(guò)度支持”的觀點(diǎn)基本上取得共識(shí)，但對(duì)導(dǎo)致金融“過(guò)度支持”原因的認(rèn)識(shí)則存在較大分歧。金融“過(guò)度支持”的主要因素是體制和利益驅(qū)動(dòng)。這里所說(shuō)的體制是指金融體制，其中重點(diǎn)是證券市場(chǎng)(尤其是股票市場(chǎng))和銀行部門。

(3)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特殊性,房地產(chǎn)金融政策的實(shí)施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產(chǎn)投資者或購(gòu)買者對(duì)未來(lái)期望過(guò)高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產(chǎn)價(jià)格具有與物價(jià)水平同步上漲的特性,亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購(gòu)買者的從眾行為。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)金融政策的建議

1.堅(jiān)持金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本方向

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。作為一個(gè)涉及面廣、帶動(dòng)系數(shù)高的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)建材裝潢業(yè)的拉動(dòng)作用，對(duì)建筑業(yè)和農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移作用，對(duì)改善投資環(huán)境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說(shuō)是“一房拉百業(yè)”。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調(diào)控政策，目的是避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，讓其少走彎路，健康發(fā)展。長(zhǎng)遠(yuǎn)看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，但今后一段時(shí)期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機(jī)構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開(kāi)發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

2.注重長(zhǎng)效機(jī)制，保持政策的連貫性

由于政府政策在時(shí)間上不一致，就會(huì)造成政府政策目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。這就要求：強(qiáng)化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無(wú)法或沒(méi)有動(dòng)力區(qū)制定相機(jī)抉擇的經(jīng)濟(jì)政策;加強(qiáng)政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該綜合運(yùn)用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財(cái)政金融、信息公開(kāi)和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行綜合治理;加大政策執(zhí)行力度。在新的房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開(kāi)發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭(zhēng)議，這些博弈和不同意見(jiàn)造成了各級(jí)政府和金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)互相掣肘，大大削弱了房?jī)r(jià)調(diào)控效果。因此，加大執(zhí)行力度是政策取得預(yù)期效果的必要條件。

3.選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實(shí)施的時(shí)機(jī)和力度

在當(dāng)前結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出的情況下，運(yùn)用金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)應(yīng)盡可能選擇直接調(diào)控的方式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，避免“誤傷”。直接調(diào)控方式的運(yùn)用視情況而定、力求針對(duì)性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。同時(shí)，我們應(yīng)謹(jǐn)慎地把握金融政策調(diào)控的時(shí)機(jī)，避免因時(shí)機(jī)選擇不對(duì)而降低政策調(diào)控的有效性，或者與其他調(diào)控政策相互抵消。房地產(chǎn)調(diào)控的手段為,政府通過(guò)可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規(guī)和行政手段影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)；調(diào)控的方法為，通過(guò)反周期方法，平抑或引導(dǎo)其周期波動(dòng)。

4.注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域不均衡性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，各個(gè)地區(qū)無(wú)論從市場(chǎng)發(fā)育程度、供求狀況、價(jià)格水平來(lái)看差異都很大。鑒于目前我國(guó)不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時(shí)從供給和需求兩個(gè)方面采取行動(dòng)，保持政策力度均衡，并將政策的重點(diǎn)放在引導(dǎo)供需各方，形成正確預(yù)期，逐步調(diào)整其不理上。

對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，可以鼓勵(lì)擴(kuò)大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購(gòu)房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項(xiàng)目的用地供給，增加高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問(wèn)題，還應(yīng)著眼于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，政策應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制起作用，而不能完全依賴行政手段來(lái)干預(yù)。

參考文獻(xiàn):

[1]郁文達(dá):房地產(chǎn)周期和金融政策[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003

房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文第2篇

政策因階段而變

從典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的變化歷程看，住房政策具有鮮明的階段性特征，在不同發(fā)展階段，住房政策的目標(biāo)也存在一定差異。總體來(lái)看，典型經(jīng)濟(jì)體在住房市場(chǎng)發(fā)展初期的住房政策目標(biāo)主要是解決總量不足問(wèn)題，而在住房供求矛盾基本緩解后，則更加重視住房的質(zhì)量和功能的提升問(wèn)題。

二戰(zhàn)后，美國(guó)、日本、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的城市住房短缺問(wèn)題，為解決住房不足問(wèn)題，這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過(guò)大規(guī)模的公共住房建設(shè)階段。以英國(guó)為例，1945年7月上臺(tái)的工黨政府將提高公共住房的建造量及出租作為政策目標(biāo)，1945―1951年間地方政府投資興建的住房占新增住房總量的80%。政府大量投資興建住宅大大緩解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了財(cái)政負(fù)擔(dān)。進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，隨著英國(guó)住房供需狀況趨于平衡，為解決政府經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重等問(wèn)題，政府開(kāi)始從對(duì)公共住房計(jì)劃的投資轉(zhuǎn)向以住房補(bǔ)助和對(duì)自有住房的支持為主，推動(dòng)居民買房。

不同工具，不同機(jī)理

住房市場(chǎng)受政策影響較大，政府也經(jīng)常通過(guò)對(duì)金融政策、土地政策、稅收政策和住房保障政策等的調(diào)整來(lái)影響住房市場(chǎng)。因此，厘清主要政策工具的作用機(jī)理，將有助于更好地認(rèn)識(shí)相關(guān)政策對(duì)住房市場(chǎng)影響的機(jī)制，也將有利于更好地借鑒和運(yùn)用相關(guān)政策工具。

金融政策既是各個(gè)國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要工具之一，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)影響最為顯著的政策。住房的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買都高度依賴銀行信貸的支持，而金融政策的調(diào)整通常會(huì)影響到市場(chǎng)的流動(dòng)性和利率水平，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)的需求和供給產(chǎn)生較大影響。美國(guó)、日本等典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)波動(dòng)歷程表明，在每一次住房市場(chǎng)大的波動(dòng)出現(xiàn)之前，都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已經(jīng)先行調(diào)整。如流動(dòng)性的寬松、利率的下降會(huì)提高購(gòu)房人的住房支付能力并推高房?jī)r(jià)，美國(guó)次貸危機(jī)和日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與當(dāng)時(shí)極度寬松的金融政策密切相關(guān)。而流動(dòng)性的收緊、利率的提高則會(huì)抑制住房的消費(fèi)，典型經(jīng)濟(jì)體在每一次住房市場(chǎng)調(diào)整之前，基本都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已先行收緊。因此，要實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，必須要重視金融政策變化對(duì)住房市場(chǎng)需求和供給的影響。

土地供應(yīng)量的多少是形成住房市場(chǎng)供應(yīng)量的基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)的供求平衡和平穩(wěn)運(yùn)行具有重要影響。如果出現(xiàn)短期內(nèi)土地供應(yīng)過(guò)多（或過(guò)少），極易造成住房供給過(guò)剩帶來(lái)的供求失衡（或供應(yīng)不足造成的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲），因此，保障市場(chǎng)供求平衡，要特別重視土地供給對(duì)住房供需平衡的“預(yù)調(diào)節(jié)”作用。

美國(guó)、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體普遍征收房產(chǎn)稅。需要指出的是，這些經(jīng)濟(jì)體征收房產(chǎn)稅的主要目的是為地方籌集稅源，而并不是將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行的作用，也無(wú)法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。美國(guó)各州從19世紀(jì)中期開(kāi)始就普遍征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅的征收并沒(méi)有改變美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，也沒(méi)有避免次貸危機(jī)的爆發(fā)。1977―1979年，美國(guó)連續(xù)12個(gè)季度房屋價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，2000年至2006年美國(guó)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯上漲，而2007年美國(guó)則出現(xiàn)了次貸危機(jī)，2008年和2009年連續(xù)兩年房?jī)r(jià)大幅下降。英國(guó)政府從1993年8月1日開(kāi)始執(zhí)行新的住房財(cái)產(chǎn)稅，由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府負(fù)責(zé)征收。從1993年至今，英國(guó)的房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)大幅上漲。香港的稅收體系中與不動(dòng)產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有房地產(chǎn)稅、差餉稅、遺產(chǎn)稅、利得稅和印花稅等，雖然其不動(dòng)產(chǎn)稅制完備，但既沒(méi)有解決香港的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，也沒(méi)有解決香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲暴跌問(wèn)題。因此，借鑒典型經(jīng)濟(jì)體的房產(chǎn)稅政策，宜將重點(diǎn)放在完善稅制、籌集財(cái)政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。

美國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體都非常重視住房保障問(wèn)題，但在住房保障方式的選擇上存在較大差異。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，在房屋總量比較缺乏的情況下，許多國(guó)家會(huì)通過(guò)短期內(nèi)大規(guī)模新建等方式增加保障型住房的供應(yīng)規(guī)模，但隨著住房供應(yīng)總量的增加和供求關(guān)系的變化，實(shí)物建設(shè)方式將逐步削弱，住房補(bǔ)貼將成為住房保障的主要形式。從不同保障方式對(duì)住房市場(chǎng)的影響看，如果實(shí)行實(shí)物保障為主、保障房與商品房均封閉運(yùn)行的話，商品房由于供給不足，價(jià)格會(huì)被推高，如香港和新加坡；如果實(shí)行貨幣補(bǔ)貼為主，不再對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行劃分，將有利于增加市場(chǎng)供給，緩解供給不足對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用。

重視長(zhǎng)周期效果

從典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展歷程觀察，住房相關(guān)政策的出臺(tái)一般都是著眼于解決短期面臨的一些突出問(wèn)題，但從長(zhǎng)期觀察，一些政策在實(shí)現(xiàn)了短期目標(biāo)的同時(shí)，卻對(duì)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)不利影響。比如，美國(guó)、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體在住房短缺階段都曾經(jīng)大規(guī)模、集中建設(shè)公共住房，這對(duì)解決當(dāng)時(shí)的住房短缺問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，低收入人群的集中居住也帶來(lái)了社區(qū)質(zhì)量下降等很多社會(huì)問(wèn)題。

房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文第3篇

貸款規(guī)模擴(kuò)大融資方式多元

近幾年來(lái),我國(guó)各家銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大,對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國(guó)十條”出臺(tái),國(guó)家調(diào)控力度空前的環(huán)境下,各家銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數(shù)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款的投入比重依然高于2009年年末。

與此同時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸受到嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)信托融資成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的新選擇。2010年上半年新發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已近140款,規(guī)模超過(guò)350億元,而2009年全年才有181款房地產(chǎn)投資信托,規(guī)模也僅327億元。股市中的房地產(chǎn)板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢(shì)。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國(guó)內(nèi)地房市,2007年全國(guó)房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量曾一度達(dá)到60%……隨著國(guó)民置業(yè)的剛性需求和流動(dòng)性過(guò)剩的彈性需求,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)歷了整體規(guī)模迅速擴(kuò)大、融資方式日益多元的發(fā)展過(guò)程。

完善調(diào)控手段加強(qiáng)管控力度

在房地產(chǎn)金融規(guī)模擴(kuò)大、融資手段日益多元的同時(shí),對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)業(yè)的階段性“過(guò)熱”,房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的不理性現(xiàn)象,我國(guó)政府與金融監(jiān)管部門一直保持著高度警惕,出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。

以今年為例,1月12日,中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2月12日,銀監(jiān)會(huì)《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》,其中規(guī)定貸款人不得發(fā)放無(wú)指定用途的個(gè)人貸款,并要求執(zhí)行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”之稱的“國(guó)十條”出臺(tái),要求商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,在房?jī)r(jià)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房的貸款,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管;銀監(jiān)會(huì)將對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備實(shí)行“三不貸”“三掛鉤”政策,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的貸款實(shí)行全程監(jiān)控,防范金融風(fēng)險(xiǎn)……

事實(shí)上,我國(guó)通過(guò)宏觀金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象,我國(guó)制定了“治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、整頓金融秩序”的方針,通過(guò)控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控;2002年的121號(hào)文件涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);2005～2008年上半年,我國(guó)連續(xù)8次提高貸款利率,并從2007年起連續(xù)15次調(diào)高存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款法定準(zhǔn)備金率,凍結(jié)了商業(yè)銀行的大量資金,對(duì)防止房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱起到了重要作用。

從我國(guó)住房制度改革至今,我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控從直接干預(yù)房地產(chǎn)信貸政策,到利用利率、法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)、匯率等工具,調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,控制資金流向,有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

當(dāng)前,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來(lái)看,房地產(chǎn)金融尚未形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也應(yīng)該看到,我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境依然復(fù)雜多變,房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資、投機(jī)性需求依然存在,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理,持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測(cè)試,堅(jiān)持房地產(chǎn)金融調(diào)控力度不放松,確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性是金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng),共同穩(wěn)健發(fā)展的保證。 

相關(guān)鏈接

我國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策回顧

1998～2002年,這一階段房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重點(diǎn)是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。1998年,中國(guó)人民銀行出臺(tái)《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個(gè)明確支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融政策。

2003年,中國(guó)人民銀行出臺(tái)《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件),拉響了宏觀調(diào)控的預(yù)警。文件要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%,嚴(yán)禁商業(yè)銀行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式的貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款;限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)貸款; 嚴(yán)格控制建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途。

2004年4月25日起,實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。9月,銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,針對(duì)土地儲(chǔ)備貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款等方面的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理作出詳細(xì)規(guī)定。

2005年,將自營(yíng)個(gè)人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》,此后《資產(chǎn)支持證券發(fā)行登記與托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作規(guī)則》、《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》等文件相繼出臺(tái)并實(shí)施。

2006年,“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調(diào)商業(yè)銀行貸款利率,收緊商業(yè)銀行流動(dòng)性,嚴(yán)格對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理,控制境外購(gòu)房需求等。

2007年,一年內(nèi)6次加息,《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》等文件出臺(tái)。2007年房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)的二套房貸款政策。

2008年,受全球金融危機(jī)影響,國(guó)家宏觀調(diào)控政策從“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”,9月16日開(kāi)始降息并下調(diào)存款準(zhǔn)備金,100天內(nèi)5次降息。《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》、《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》等文件。

房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文第4篇

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)，融資

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：從 2003 年開(kāi)始至 2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)之前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)五年出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策 。2009 年為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)，國(guó)家實(shí)行了寬松的貨幣政策和財(cái)政政策。2009 年全國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到前所未有的高點(diǎn)，當(dāng)年房地產(chǎn)上市公司平均業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)達(dá)到 45％，2009年的瘋狂透支了未來(lái)。2010 年伊始，國(guó)家調(diào)控政策開(kāi)始出臺(tái)，說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)已從保增長(zhǎng)過(guò)渡到調(diào)結(jié)構(gòu)和防止通貨膨脹，貨幣政策從過(guò)度寬松回到真正意義上的適度寬松。目前，國(guó)土部、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)手遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的機(jī)制正在形成，這一機(jī)制放在當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，將使 2010 年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資變得比較困難，今后幾年，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會(huì)成為常態(tài)。

1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

眾所周知房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過(guò)金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資就顯得尤為重要。從 2003-2006 年資金結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金，其中其他資金主要為房地產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中的定金及預(yù)付款、國(guó)內(nèi)預(yù)算內(nèi)資金比例和債券比例持續(xù)下降， 年這兩項(xiàng)比例均為 0；國(guó)內(nèi)貸款比例分別為23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年國(guó)家的緊縮“銀根”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國(guó)內(nèi)貸款比例在 2004年和2005 年比例處于歷史最低水平， 年國(guó)內(nèi)貸款比例比年增加 了1. 47個(gè)百分點(diǎn) ， 利 用外資比例從1998~2003 年處于持續(xù)下降過(guò)程中，最低比例為 1.98 %(2003 年 )， 最高比例為8.19 %( 1998年)，企業(yè)自籌資金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自籌資金比例均超過(guò)30 %，其中企事業(yè)單位自有資金比例在2006年達(dá)到最高58.52%，其他資金來(lái)源比例最低為41.4%( 年 )， 最 高 比 例 為49.87%( 2004年)。二、股票融資和債券融資所占比重較小目前，我國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件，從總體來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司籌資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源比例很小。同樣，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比例一直很低，這主要是由于我國(guó)對(duì)發(fā)行企業(yè)債券限制較嚴(yán)，一般房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行企業(yè)債券的可能性非常小。（三）外資所占比例呈上升趨勢(shì)1998 － 2006 年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資占同期我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)資金總量的 1.9%，盡管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趨勢(shì)。2006 年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，一方面，從宏觀層面看，國(guó)外資本在分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果；另一方面，隨著人民幣升值，伴隨外資進(jìn)入的還有大量熱錢，盡管國(guó)家先后出臺(tái)了一系列限制外資進(jìn)入的文件，但還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。（四）房地產(chǎn)資金信托近期最為活躍房地產(chǎn)資金信托是近期我國(guó)最活躍的房地產(chǎn)融資形式。雖然目前房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃的融資額在房地產(chǎn)資金總量中僅占 0.5%，但所表現(xiàn)出的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力已顯示出資金信托計(jì)劃具有廣闊的發(fā)展空間。

二、當(dāng)前國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況分析

2007年以來(lái)央行次調(diào)高利率，10次提高存款準(zhǔn)備金率同時(shí)通過(guò)特別國(guó)債正回購(gòu)操作回收流動(dòng)性，6次加息，通過(guò)融資成本適度上升來(lái)合理調(diào)控貨幣信貸投放。未來(lái)貨幣政策組合拳的力度更大，會(huì)通過(guò)匯率政策和利率政策的有效配合實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控。但在貨幣政策轉(zhuǎn)向“從緊”的同時(shí)，今年財(cái)政政策將繼續(xù)保持“穩(wěn)健”，財(cái)政支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，社會(huì)保障、改善民生、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等各項(xiàng)工作將依然能夠得到財(cái)政的大力支持。同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出將節(jié)能減排目標(biāo)完成情況作為檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展成效的重要標(biāo)準(zhǔn)，鞏固完善強(qiáng)化支農(nóng)惠農(nóng)政策，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，著力改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧等。流動(dòng)性過(guò)剩、投資增長(zhǎng)過(guò)快、環(huán)境與資源壓力持續(xù)加大以及通脹壓力抬頭等問(wèn)題帶有一定的必然性和長(zhǎng)期性，短期內(nèi)難以從根本上予以消除，上述問(wèn)題仍然是 年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾。為確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步提高發(fā)展質(zhì)量，政府將繼續(xù)保持宏觀調(diào)控的力度，“適度從,緊”仍然是 年我國(guó)貨幣政策的主基調(diào)。

三、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析。

（一）運(yùn)用利率杠桿，控制房地產(chǎn)企業(yè)

投資規(guī)模房地產(chǎn)投資規(guī)模較大比例增長(zhǎng)，這種房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)快的膨脹的行為，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展構(gòu)成了很大的潛在威脅。一方面，被較高利潤(rùn)所誘惑的房地產(chǎn)商，在面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，仍然選擇大量涌入，而開(kāi)發(fā)過(guò)程的長(zhǎng)期性，使得房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)及數(shù)量存在較大的可變性，一旦外部環(huán)境風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)遭到損失，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金有很大一部分來(lái)源于商業(yè)貸款，故銀行業(yè)也成為這種風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者，而銀行業(yè)作為我國(guó)單一金融體系中的主體，房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一旦實(shí)現(xiàn)，銀行業(yè)的損失，就將牽動(dòng)眾多行業(yè)的發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部融資門檻，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力。無(wú)論是通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款自有資本金的比例，四證的取得的要求，還是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資或房地產(chǎn)企業(yè)信托發(fā)展的規(guī)范中我們不難發(fā)現(xiàn)，中央正在尋求一種融資要求的標(biāo)準(zhǔn)化，各種融資模式在門檻的制定上趨于相同。

（三）信貸緊縮將控制開(kāi)發(fā)總量中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目，防止投資反彈，促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在合理水平。

結(jié) 語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過(guò)金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

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房地產(chǎn)相關(guān)金融政策范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

1.投資者加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的重要性

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，投資者加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)顯得至關(guān)重要，所謂風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)其在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析與評(píng)價(jià)，并采取最佳防范措施，以保證最大限度的降低耗費(fèi)、減少損失，達(dá)到安全保障的行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)對(duì)投資者意義重大，主要表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)管理能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面、合理地預(yù)測(cè)與處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性，風(fēng)險(xiǎn)管理既能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計(jì)算基礎(chǔ)，又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本及效益加以比較，從而得到各種對(duì)策的最佳組合；風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治因素

政治因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響主要有國(guó)際及國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)(如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩等因素)，或國(guó)家對(duì)相應(yīng)的政策法律進(jìn)行調(diào)整(如金融政策和財(cái)政政策、土地使用制度改革、住房制度改革等)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最主要的政治因素是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策來(lái)說(shuō)，貨幣政策是直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買者所持有的資本的因素，實(shí)行緊縮的貨幣政策還是適度寬松的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與出售影響甚大。另外，房貸政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生較大影響。關(guān)于財(cái)政政策方面，政府是實(shí)行緊的財(cái)政政策還是適度寬松的財(cái)政政策，國(guó)家的稅收政策，以及政府在房地產(chǎn)方面的投資等等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售產(chǎn)生較大影響。政治風(fēng)險(xiǎn)尤其在我國(guó)值得特別關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)因素

社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)(如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等)也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者遭受經(jīng)濟(jì)損失。從可行性分析到樓盤進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)需求往往會(huì)產(chǎn)生較大的變動(dòng)，購(gòu)房者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及建筑風(fēng)格的要求也可能發(fā)生較大變化。原本供不應(yīng)求的物業(yè)，不久后卻可能大量積壓，這就是投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期的原因之一。特別是在通貨膨脹時(shí)期，物價(jià)上漲，人民幣貶值，商品房的價(jià)格也會(huì)隨之上漲。但是消費(fèi)者持有的貨幣量是有限的，所以消費(fèi)者會(huì)因購(gòu)買力相對(duì)下降而無(wú)力支付日漸升值的商品房，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然災(zāi)害因素

自然災(zāi)害(如洪水、火災(zāi)、地震等)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)造成的較大影響。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的現(xiàn)象較少，但是一旦出現(xiàn)，產(chǎn)生的損失是相當(dāng)嚴(yán)重的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)管理因素

開(kāi)發(fā)企業(yè)因?qū)﹂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致的預(yù)期收益難以實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。這一風(fēng)險(xiǎn)歸因于決策失誤，比如開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等方面預(yù)測(cè)錯(cuò)誤。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的控制

3.1做好市場(chǎng)調(diào)查分析，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策

投資項(xiàng)目之前進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查分析，掌握市場(chǎng)的供求狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，從而選擇出最能滿足消費(fèi)者的并且能夠獲得較大利潤(rùn)的投資項(xiàng)目，投資者可以自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析判斷，還可以委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

3.2預(yù)期收益相同時(shí)應(yīng)盡可能投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目種類較多，預(yù)期收益相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目它們的風(fēng)險(xiǎn)度也會(huì)相差甚遠(yuǎn)。有些項(xiàng)目需要承受的風(fēng)險(xiǎn)度較大，可能遭遇的不確定性因素較多，而有些項(xiàng)目需要承受的風(fēng)險(xiǎn)度相對(duì)較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目投資能使投資者的預(yù)期收益得到保障。

3.3選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y形式，提高資金使用效益

房地產(chǎn)投資需要的資金量大量大，必須選擇合適的籌措資金方式，以滿足需要。房地產(chǎn)企業(yè)融資的形式主要有以下五種：發(fā)行金融債券，籌集開(kāi)發(fā)資金；預(yù)售商品房，籌集開(kāi)發(fā)資金；用已取得的土地使用證到銀行進(jìn)行抵押貸款；建立股份公司，申請(qǐng)成為上市公司，從股票市場(chǎng)上融資。各開(kāi)發(fā)商可根據(jù)實(shí)際情況，選擇最恰當(dāng)?shù)娜谫Y形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商不僅要掌握融資技巧，而且還要采取切實(shí)可行的措施提高資金使用的效益。

3.4多項(xiàng)投資結(jié)合，分散風(fēng)險(xiǎn)

不同投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益不同，需要承受的風(fēng)險(xiǎn)也不同，所以，實(shí)行多項(xiàng)目投資結(jié)合可以分散風(fēng)險(xiǎn)，獲得更穩(wěn)定的收益。但是，投資的各項(xiàng)目之間的相關(guān)性一般不宜太強(qiáng)，否則就起不到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用了。

3.5加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

管理人員對(duì)投資項(xiàng)目的成功與否至關(guān)重要，提高管理人員的素質(zhì)及管理水平，可以提高對(duì)市場(chǎng)的可預(yù)測(cè)性，降低不確定性因素，從而達(dá)到降低和控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4.結(jié)論：

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的后危機(jī)和后暴利時(shí)代的到來(lái)，實(shí)行精細(xì)化開(kāi)發(fā)和管理也將成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)必然趨勢(shì)，在戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)中的任何一項(xiàng)失誤，都可能使企業(yè)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成企業(yè)的破產(chǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，想要實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效益，就必須要對(duì)其可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)估，并且針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的防范措施，將風(fēng)險(xiǎn)盡量降到最低或者避免，通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化組合，以此提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足于不敗之地。

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