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房地產公司年會主題范文第1篇

傍晚時分，我們穿過冷清的街道，來到位于石家莊萬達廣場商業步行街的咖啡館。盡管地理位置優越，但是這片幾年前在城中村拔地而起的建筑群，似乎并沒有像它的開發商宣稱的那樣成為“城市中心”，一樓臨街的商業鋪面絕大多數處于待租狀態。

這實在令人沮喪，它了朋友當初開店的預期――萬達百貨的引流作用顯然沒有輻射到整個商圈，大量空置的臨街商鋪和住宅單位詮釋了幾年前產能擴張導致的高庫存問題，如果價格繼續堅挺，也許需要更多的時間才能消化存量。

在我的觀察中，石家莊萬達廣場并非孤例，而可視為三四線城市房地產市場的寫照。

2008年之后日益升溫的投資熱情、寬松的貨幣政策和信貸政策助漲了全國范圍的房地產建設熱潮，甚至波及到縣、鄉等基層市場。一時間，大大小小的房地產公司大量涌現，“農民進城”成為熱門話題，城鎮化主題拉升房地產股，看漲情緒催生全民性購房，加速了這一輪房地產市場的繁榮。

然而城市居民收入水平、消費能力不足以支撐持續上漲的房價，缺乏更好投資選擇的富裕階層成為購房的“主力軍”。“泡沫化”的結果在此后幾年陸續呈現，溫州、鄂爾多斯等城市面臨嚴峻的房地產市場衰退，而更多的城市則陷入類似石家莊萬達廣場的樓市困局。

按照傳統的經濟周期理論，房地產市場以大約 18 年為一個周期，在前 14 年房地產價格螺旋上漲，達到某一臨界點之后，房地產、存貨與資本設備的投資出現過剩，信貸杠桿超過合理水平，消費者支出過度，銀行面臨潛在的債務違約風險，試圖通過調整利潤來控制局面。但是由于看空情緒的出現以及政策的滯后性，衰退無可避免，并將持續大約 4 年時間。

如果按照傳統的 18 年的房地產周期理論，從1999 年算起，長達 14 年的樓市繁榮將在 2013 年終止。如果任由市場這只“看不見的手”發揮周期效應，那么從 2013 年開始，接下來的4年時間將可能經歷衰退性下跌，下一輪房地產周期將在市場洗牌后重新開啟。

這一假設是基于自由市場經濟做出的判斷，在政策干預頻繁的中國房地產市場是否適用？ 2013年秋季開始的全國性房地產價格下滑是否可以成為“衰退的先兆”？還是如一些經濟學家所言，中國房地產市場將迎來史無前例的“結構性衰退”拐點？

過去 10 余年，房地產行業極大拉動了中國經濟增長，房地產投資平均貢獻了每年 GDP 增長的20% 左右，房地產市場關聯著 60% 的實體經濟產業、60% 左右的銀行資產負債，房地產投資占中國民眾財產總額 60% 以上，土地出讓金占地方財政收入 60% 左右。

毫不夸張地說，房地產在國民經濟中發揮了火車頭般的“引擎效用”。鑒于中國經濟對房地產行業的高度依賴性，各級政府能否有足夠的自信仍由市場經濟自我生效，迎接不可預期的“結構性調整”？還是傾向于伸出“看得見的手”，進行主觀的宏觀調控和“微刺激”？

以 2010 年春天“新國十條”的出臺為標志，限購、限貸、利率上浮等一系列政策實際上已經給出答案。問題是，這一輪調控的效果如何評估，中國房地產成功“軟著陸”了嗎？

回到供需層面，根據中信建投研究發展部的報告，中國房地產市場每年新增剛需面積與每年市場住宅竣工面積預計在 2015 年達到平衡，考慮到此前數年積累的剛需存量，還將花費數年的時間來消化庫存。

基于這一推斷，加之利率市場化、征收房地產稅、城鎮化減速等一系列潛在因素，在供應層面，房地產開發商將面臨更激烈的市場考驗，一些高負債、高庫存的房地產企業可能采用價格手段降低庫存，回籠資金，個別企業不排除破產可能，從而出現資產重組機會。

盡管地方政府不太愿意看到這一局面，但回天乏力的他們也只好聽任一些無傷大雅的地產公司破產。如今，包括香港在內的海外資本已經開始在中國大陸尋找抄底機會。

而在需求層面，隨著限購令的陸續解除，觀望心態轉為看漲，房價又開始蠢蠢欲動。

杭州市區放開限購以來，百世華邦旗下一家門店，最多的一天成交 17 套房子。一位中介員告訴我，他們平均看房 20 次，就可以成交 1 套。一個掛牌價 180 萬元的二手房， 3 天后追加 5 萬元成交。

在中國，房地產中介被認為是最不可信的人群之一，這一次，他們的話可信嗎？

觀點一

房地產已經軟著陸

文/樊綱，北京國民經濟研究所所長

前兩天聽到一個例子，說的是一個大的房地產公司只要10個月就能交房，而一個小公司搞房地產，可能到20個月都交不了房，到了30個月才交了房，結果它賺的錢比大公司還多。為什么？因為在那20個月里面，房價又漲了一截，結果它的利潤比大公司還高，這是不正常的。

從這個意義上來說，過去這十多年的時間，房地產如果總是在一種亢奮、過熱的狀態下，拿塊地就能掙錢，就不太正常了。而我們現在開始回歸正常了。

什么叫正常？不是說最后會剩多少家大房地產，今后的格局是什么樣，正常的狀態總是應該有優勝劣汰，有高高低低，房地產商要做專、做精、做好、做大，做得專業，然后要從質量、創新的角度來做，這才是正常的狀態。

現在是回歸正常的一個態勢，告別過去不正常的狀態。過去那種不正常的狀態毀了很多其它行業的公司，導致其它行業的人，特別是制造業總認為自己不掙錢，總看到房地產商掙錢快，然后那些公司就開始三心二意，左顧右盼。

現在制造業之所以不景氣，不是由于制造業不賺錢，而是它們把精力用到了別處，遇到風吹草動當然會出問題。所以，我們應該歡迎房地產市場進行調整。

從這個角度講，調整也是應該的，十幾年了，也必然會發生調整，這個調整除了供求關系的調整、區域性的調整，也包括產業內部優勝劣汰、兼并重組這些事情發生。

從2010年4月份限購開始，到現在已經4年多時間，它已經經歷了一個軟著陸的過程。現在還在繼續這個過程，這個過程是正常的，所以，說現在崩盤了，這是不現實的。最重要的是什么？中國房地產的確有泡沫，也有點過熱，但是，這個泡沫總的來說還不是特別大，是可控制的，沒有讓泡沫完全自由地膨脹下去。政策必然在里面發揮了一點作用。

2008年調整了一年，2008年一二線城市房價跌了百分之四五十。如果2009年沒有美國經濟危機，2008年的情況繼續延續下來效果一定很好，然后市場開始穩定增長，這是非常好的狀態。

之所以放松調整，一個重要的因素是2007年9月份的一輪房地產調控措施，緊縮性的措施出臺，起了一定的作用。第二輪是政府的政策又鼓起了這個泡沫，但是畢竟政府這種擴張性的、刺激性的政策只實行了一年，到了2010年4月份就開始限購了，這也是很強的行政手段。

中國是采取刺激政策最強的國家，也是退出最早的國家，在2010年4月份就退出了。比較早的退出，使得這一輪的泡沫盡管已經形成，但是沒有來得及波及到更多地方去，就開始向下調整。

這就導致了一個結果，省會城市，以及省市周邊城市群，那些地方房地產的價格和收入的比例關系基本是正常的。很大的城市群的房價基本上是八九千元的水平，這個價格不是很離譜，盡管會出現一些過度的供給，但是基本正常。這樣的收入價格比要調整的余地也不是特別大。

我認為，調整必然發生，不發生也不正常，但是這個調整畢竟還是一種軟著陸式的調整。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對平穩的調整，不是崩盤式的調整，這是現在市場上很多人，包括國際上很多人在說的――中國市場崩盤了。實際上房地產市場已經軟著陸了。

觀點二痛苦調整才開始

文/沈建光，瑞穗證券亞洲公司首席經濟學家

筆者曾對許多二三線城市的住宅供應做過研究，幾個代表城市（天津、重慶、杭州、武漢、成都、蘇州、長沙）總體銷供比為0.91，低于一線城市。其中，重慶、杭州、蘇州銷供比明顯下降，呈現供過于求態勢。

總體上看，過去幾年寬松的貨幣政策和政府主導城市擴張確實帶來了明顯的資源錯配，最起碼在一些地區產生了明顯的房屋供應過量的問題。

近期西南財經大學的調研顯示，中國住宅空置率高達22%，這個調研可能因為取樣原因部分高估了中國真實的空置水平，但是在大量的二三線城市許多新建小區中，存在相當普遍的空置現象的確不容忽視。這可能意味著中國房地產市場已經迎來了一個趨勢性（最起碼是短期趨勢性）的拐點。

當然，房地產投資的趨勢性拐點到來，對宏觀經濟而言可能意味著一個比較痛苦的調整過程。

首先，房地產業和建筑業本身的增加值就占中國GDP一成以上，房屋新開工面積的下行對于就業和稅收的影響不容低估；其次，房地產業相關的上游的能源、建材、鋼鐵等行業已經處于比較明顯的產能過剩，房地產投資的下行可能會對這些行業構成更加明顯的壓力；第三，從中國的消費習慣來看，從家具家電的購買到室內裝修都與住房購買或者改善息息相關，這些產業也會受到影響；第四，作為地方政府收入的重要來源，土地出讓金的下降會對地方政府的基建投資和一般性支出構成壓力，進一步影響就業市場和社會保障；最后，作為中國金融市場上最重要的抵押品，如果土地價格下跌，會沖擊中國金融行業甚至政府部門的資產負債表。

因此如果房地產出現劇烈下降甚至崩盤，政府肯定會出重手救。而如何應對這一拐點帶給中國經濟的沖擊，將是中國未來數年宏觀調控需要認真考慮的問題。

觀點三

二手房是新機會

文/巴曙松，國務院發展研究中心金融研究所副所長

在一個成熟市場，當新房市場不一定有快速增長的時候，它的二手房市場就有可能帶來新的商業機會。

在主要的美國、英國、法國、澳大利亞這幾個成熟市場，已經是二手房主導的市場。這幾個國家和市場，它的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推動了一個多層次的市場體系。

從1972年到2013年，美國的二手房交易量增長了2.5倍，達到510萬套。二手房的成交占比超過90%。中國的二手房市場如何呢？目前的二手房市場主要集中在一線和個別二線市場。二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。目前，一線城市因為種種原因，被低價斬倉賣出的房子，比投資那些產能過剩的行業的收益都要好。

二手房市場的空間和機會主要表現在三個領域：一個是交易傭金，第二是廣告的支出，第三是配套的服務。二手房交易傭金規模取決于交易額、經紀人參與比例、傭金率三個變量，以美國為例，2013年美國二手房交易額為1.2萬億美元，經紀人參與完成的比例為91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出的傭金是600億美元。

從國際經驗看，傭金率在3%到4%是正常的水平。中國目前的傭金主要集中在前5個城市，傭金率平均在2%左右。第二個是廣告支出，第三個是配套的服務，在美國二手房的交易環節非常復雜，涉及眾多的行業，每年相關的服務費用超過200億美元。

中國二手房崛起的條件應該說已經逐步具備。存量的商品房規模已經足夠大，目前商品房存量已經超過1億套，如果考慮目前在建施工的規模，2015年應該到1.25億套。

房地產公司年會主題范文第2篇

現在的狀況是：數字化之于許多人，并不是主動進行的，而是走投無路被逼進行的。

特別是最近，日本的家電產業在持續和赤字苦戰。我認為，其原因就是數碼化的動作太慢了。僅僅組裝零件，就僅僅只是電子化。日本制造的硬件非常輕薄，故障率低，這是日本的傳家手藝，這也面臨數碼化不足的問題。

要讓軟件和硬件融合，一定要活用云技術和大數據，也就一定要積極地進行數碼化。

收購Sprint，向世界挑戰

“向世界挑戰”，我想將這個作為今日的主題，首先從我自身來說，今年我們軟銀會更進一步向世界挑戰，我們已經開始著手了，收購美國的Sprint，我們也很不安，有很多意見分歧、也有很多曲折，雖然收購價稍高，但最終還是收購完成了。

我們是銷售額排世界前三的企業，至今也在日本排第2、第3。我們引以為傲的服務排在第3位，整個集團服務的用戶數和銷售額排在第2，但是，在國內第2第3先暫放一邊，重要的是在世界排第3，用戶數在全球的數量遠遠超多docomo，逼近美國第一的威訊。

這么看來，平時與我們做交易或者今后有此打算的各位，軟銀將Sprint收歸旗下，能得到什么呢？雖說軟銀在全世界的據點并不少，但是Sprint在全世界有30個據點，用網絡連接了165個國家。對于在世界市場活躍、或是今后有此計劃的各位來說，軟銀Sprint聯軍可以幫助你們，將美國排名第三的Sprint收于麾下，我們的聯軍可以在全世界大展宏圖。

迷茫之時思考遙遠的未來

雖有挑戰，但定能打開未來之門。沒有任何挑戰就能面對未來，要么是前人栽樹后人乘涼，要么純屬運氣，恐怕也不能長久。但是主動持續挑戰著地各位，是自己開拓自己的未來的，我認為一定能取得好的結果。

我差不多在3年多以前，提出了軟銀的“30年愿景”。第一次提出“30年愿景”的時候，是創業之時，我第一次舉行公司早會，除我之外公司員工只有2人，在早會上我差不多說了半個小時的未來愿景，兩個員工都睜著眼睛聽，覺得自己身在一個奇怪的公司，兩星期過去后2個人就辭職了。

進行長長的演講述說公司愿景，會給員工留下心理陰影，所以我把愿景封印在心里了。創業經過了30年，我再一次把這個問題擺在員工面前，把至今以來的30年愿景述說出來。

一開始，我迷茫于“30年之后會怎樣”這個問題，然而越是迷茫就越要往遠處看，就越能看清洪流中的未來。我們考慮長遠一些，徹底考慮一下300年后的人類的生活狀態、社會、技術的進化，大約花費了一年聚集國內外的才智來考慮這個問題，今天大致說一下其中的一部分。

晶體管蘊含許多可能性

單片機是晶體管做成的，晶體管靠近和分開，形成了電流，腦腦細胞也是神經細胞靠近分開、進行記憶與思考，也就是2進制，用微弱的電流記憶和思考。晶體管也是二進制，腦細胞和電腦芯片完全是同一理論。由此推斷，在大約20年前，人類的腦細胞數量是30億個，按照二進制就有300億個組合。300億個，單片機里的晶體管數量何時能超越這個數，如果我們算一下的話，答案是2018年。

按照摩爾定律，機能一定會不斷進化。而人類的細胞從4000年前到現在就沒變過。

從現在起2000年后腦細胞的數量也不會變，而單片機的晶體管數量在2018年會超過人腦，我們再想想30年后會怎樣，2018年之后的30年后、更進一步，想想300年后。300年后，就是10的60次方倍，遠遠超過腦細胞的數量，至今為止人類是地球上用腦細胞工作的生命體中數量最多的，而擁有超越人類機能之力的，是單片機。

我們認為煩惱、想象、創造是人類的特權，電腦今后也將擁有自學能力，電腦自己編程的時代將會到來，今后的世界將像是科幻小說一樣，腦構造計算機一定會誕生，能比人類更加敏銳地洞察和發明，搭載這種計算機的機器人會超過人類，不與其共存就沒有未來，我相信人類與優秀的機器人能夠幸福地共存。

人類目前認為不可能而放棄的領域，像災害的救助、看護、醫療、教育等等，都可以由搭載腦構造計算機的機器人來幫助。從從事通信事業的軟銀看來，優秀的電腦無線連接網絡，通過芯片和人類進行腦內交流，只需在腦中思想就能與對方通信，就如同傳心術一樣。

30年前，手機還沒有出現的時候，我就想到過像如今的智能機一樣，平時隨身攜帶的機器，最近的可穿戴設備，如手表、眼鏡也相繼出現了。

另外，醫療也會大大進步，平均壽命200歲的時代終將到來，300年前人類的平均壽命是35歲，大多數人因為戰爭和疾病早早地死亡。300年后人類的平均壽命是200歲，70～80歲都會被說年輕，未來越想象越覺得接近科幻小說，充滿哲學、宗教等等爭論的話題。

“云會成為人類最大的資產”

然而一邊想象著300年后的世界，一邊煩惱之后，再次考慮“30年后”這個話題，會覺得基本上是無聊而理所當然的世界。會讓人覺得“這樣的程度是理所當然的”，討論300年后搭載腦構造計算機的機器人的時候，人們的意見多種多樣，30年后的事與之比起來似乎太平常、引不起議論，但關鍵問題就在這理所當然的30年后。

首先是“信息大爆炸”，比如，我們想象一下30年后的iPhone會如何，與現在同樣價格的CPU的能力大約會是現在的100萬倍。雖然不知到那時候，iPhone還存不存在，但30年后的智能機平均的記憶容量會是現在的100萬倍，通信速度是300萬倍。

100萬倍是什么概念呢，那是裝入了是人類大腦10萬倍的晶體管。

2018年以后電腦會超過人腦，30年后就是遠遠超過，這樣的話，就能夠放進5000億首歌曲、3.5億年份的報紙。這樣的“超級智能機”今后將會出現，這樣的終端本地的處理能力已經如此，云端會如何呢？這又完全不一樣了，通信速度達到現在的300萬倍的話，本地和云端之間的連接速度幾乎可以忽略不計，無限大的云端將把地球大大拓寬，也會改變人們的生活方式。

所有的一切都會成為生活記錄，被保存在云端。“實時翻譯眼鏡”30年前就取得了專利，當然遠在谷歌眼鏡之前，今后的云技術中，在通信的瞬間完成自動翻譯會變成理所當然的事。教育當然也會大大進化，全世界的孩子能與世界各地的孩子說話、語言不通也能自動翻譯。醫療也會發展到高水平，無論你是住在孤島還是住在沙漠，也能瞬間接受世界最尖端的醫療服務。工作方式也會進化，能瞬間連接許多東西，生產效率大大提高……云會成為人類最大的資產。

配合云技術，活用大數據

軟銀也開始將云技術作為最大資產而活用起來，云和大數據相混合，能形成更加有益的形式，為市場服務、解決問題。軟銀首先從自己開始，活用大數據，解決自身的問題。首先改善信號，為了更好服務軟銀的用戶，我們讓信號更良好，建立更有效率的基站。

我們做了一件世界首創的事，獨立花費了1個月時間，收集了7.5件的數據，數據從智能機App上獲得并分析，用戶網絡的改善。用戶在何處、何時、幾次接入網絡、連上了沒有……我們進行了種種分析，也分析了競爭對手的用戶的連接狀態。這是世界首次，人們在哪個店里會進行怎樣的行動、周五的18點到周日的10點都干了什么……一切都用數據進行分析。

我認為這樣才能進行真正的改善，才能分析哪里有問題，障礙在哪里。舉個例子，我們常在IT雜志上看到“調查了200個地方”“問了1000個人”，然后進行分析，但從沒看過分析7.5億人的雜志，因為這樣很花錢，也沒有相應的技術。Docomo的top2機型現在有多少連接上了，AU的哪個機型連接率不好，我們比他們都清楚，這為我們改善通信服務幫了大忙，能堂堂正正地在電視廣告里說“我們改善了信號”。再賣給別人之前自己先試試，能不能真的派上用場，這是軟銀的文化。把時下流行的概念比如云比如大數據先自己徹底活用，讓我們的服務改善真的具備科學的數據分析背景，才能用有限的設備投資與別人競爭。

另一個活用大數據的例子，就是我們之前就開始做的，用戶能不能實際體會到信號改善，我們通過分析推特的大數據來把握。

軟銀在工作方式上也配合云技術，率先進行了改變。iPhone推出至今已有4、5年了，我們給全部公司員工都配了一臺，iPad出來的時候也給所有人配了，全員可以隨身攜帶、連接云端，利益增長并不是偶然的事，對于未來的云，不活用iPhone是不行的，我們無論在何時何地都能進行各種各樣的工作，郵件也通過Gmail Cloud化了，各種各樣的報告也Cloud化了。

不僅僅是我們，和我們合作的企業也在活用這些。JR上配了7000臺iPad mini，無論何時何地都能閱讀喜愛的內容，醫藥公司利用視頻提供醫生的情報、misawa home（房地產公司）利用iPad進行工程管理、三和shutter也在工作中引入了1400臺iPad，利用視頻等手段，讓人們能實際體驗閘門開關的速度。

軟銀公司內已經實行無紙化，也不用打印機，除了契約性文件和向政府提供的文件，已經全面無紙化了，開會也是用視頻介紹，公司內有專門制作視頻的團隊，presentation的方式也改變了。利用Google Apps在世界各處商談……