前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文第1篇

在中地行鼎盛時(shí)期，為尋求個(gè)人突破，他又毅然創(chuàng)辦了旭輝國(guó)際地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，與他的新伙伴們開始超越自我的二次創(chuàng)業(yè)。創(chuàng)造奇跡的馮暉，運(yùn)用其獨(dú)創(chuàng)的房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃服務(wù)模式（RSMO），在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)令業(yè)內(nèi)贊嘆的經(jīng)典案例，演繹了一幕幕地產(chǎn)傳奇故事。

與馮暉對(duì)坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業(yè)家的內(nèi)心獨(dú)白以及其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的信心、希望、憂慮與設(shè)想......

充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略供應(yīng)商，為什么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘？

馮暉：我在十年前就預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)在新世紀(jì)必然有一個(gè)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，就想通過一個(gè)個(gè)的案例，把商業(yè)地產(chǎn)的理論體系和專業(yè)化服務(wù)做起來。因?yàn)閷?duì)于我們地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)來說，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來越窄了，一是住宅地產(chǎn)市場(chǎng)越來越趨于平穩(wěn)和理性，最后達(dá)到市場(chǎng)平衡，房地產(chǎn)行業(yè)需要新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是住宅產(chǎn)品沒有再生性，屬于消費(fèi)性地產(chǎn)，使用年限是70年，人們住在里面，變動(dòng)性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對(duì)我來說，感到缺乏挑戰(zhàn)性。而商業(yè)地產(chǎn)就不同了，它的使用年限是40年，具有更新?lián)Q代性，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，具有五大特點(diǎn)：一是價(jià)值高；二是可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)；三是充分享受物業(yè)的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報(bào)是住宅所沒有的；五是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，所以它屬于動(dòng)力地產(chǎn)的范疇。

我國(guó)目前正處于城市化高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)使傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)發(fā)生裂變，這是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的事業(yè)。城市能將商業(yè)的價(jià)值無限擴(kuò)大，并為商業(yè)的現(xiàn)代化、多元化提供最現(xiàn)實(shí)最厚重的載體。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)質(zhì)上就是將城市經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)重量級(jí)板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產(chǎn)品”――商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長(zhǎng)達(dá)10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更顯蓬勃發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向動(dòng)力型地產(chǎn)裂變。

發(fā)展商不能往火坑里跳

記者：有人說，商業(yè)地產(chǎn)賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就要遵循商業(yè)規(guī)律。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有四個(gè)重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規(guī)劃；其三是商戶組合；其四是經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)，“商業(yè)”是靈魂，地產(chǎn)是載體， 正因?yàn)樵S多開發(fā)商是初次涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，所以犯了原則性錯(cuò)誤：用住宅開發(fā)的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏得長(zhǎng)線投資回報(bào)和現(xiàn)金流的獲益方式。

這么多年，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的個(gè)案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實(shí)力、沒有等待漫長(zhǎng)的回報(bào)期的耐心、沒有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！這是有道理的。投資商業(yè)地產(chǎn)如果沒有一定的投資分析和中長(zhǎng)線投資技巧、預(yù)測(cè)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就最好謹(jǐn)慎為之。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)比住宅地產(chǎn)還要厲害，沒實(shí)力、沒耐心、沒經(jīng)驗(yàn)無異于玩火。

記者：你對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)有何看法與見解？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)更容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗耐顿Y量越大，回收期更長(zhǎng)，投資下去，如果后續(xù)經(jīng)營(yíng)不好，很難取得理想的回報(bào)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整個(gè)城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，投資者的資金收不回來，開發(fā)商是沒有第二次生命的，經(jīng)營(yíng)者的資金沉淀在鋪位上，對(duì)專業(yè)管理者意味著管理的失敗，對(duì)終端消費(fèi)者來說是享受服務(wù)方面的損失，從政府的角度看是城市規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)敗筆，因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目都是城市規(guī)劃的重要課題。

當(dāng)前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有六個(gè)方面：一是有的發(fā)展商因?yàn)閷?duì)商業(yè)不了解，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的項(xiàng)目可能會(huì)有大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報(bào)的投資人會(huì)找開發(fā)商清算。

二是商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對(duì)應(yīng)不起來，場(chǎng)和市對(duì)應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對(duì)應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招數(shù)困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費(fèi)。

三是政府正充分看到商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)監(jiān)督。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，與國(guó)際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產(chǎn)業(yè)基金支持，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打擊更大，更直接。

四是沒有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)重組合作和轉(zhuǎn)讓有實(shí)力的開發(fā)商是較好的辦法。有的開發(fā)商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價(jià)銷售辦法，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目爛尾，后續(xù)無法經(jīng)營(yíng)，其危害性更大。

五是隨著零售業(yè)在今年年底徹底對(duì)外開放，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的開發(fā)水平在提升，并逐漸與國(guó)際化接軌，但國(guó)外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國(guó)的國(guó)情，盲目引進(jìn)和照搬也不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

六是如何找到一套國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行之有效的本土化運(yùn)營(yíng)的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國(guó)內(nèi)行不通。只租不售，錢從何來？物業(yè)既要賣的好，又要經(jīng)營(yíng)得好，這才是打開商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的金鑰匙。

需要系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃模式

記者：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，嚴(yán)格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點(diǎn)嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠立項(xiàng)，大多因?yàn)檫@些項(xiàng)目存在一定的商業(yè)價(jià)值，也就是說都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。各自有各自的優(yōu)劣勢(shì)，只要我們把土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是會(huì)成功的。

地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多，當(dāng)然不是研究土地的化學(xué)成分，那是農(nóng)業(yè)所需要的。我們要研究的是土地的經(jīng)濟(jì)地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個(gè)十分重要的原因是對(duì)地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個(gè)地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周圍環(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會(huì)給項(xiàng)目找到清晰的定位。

記者：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃，能談?wù)劸唧w做法嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是注定走不長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前在地產(chǎn)策劃營(yíng)銷界有三大類型，一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機(jī)構(gòu)，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶往往難以執(zhí)行；一種是以房地產(chǎn)銷售為主的實(shí)操性公司，善于具體的銷售業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)，以某一項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)受到業(yè)界的贊譽(yù)，但因?yàn)槿狈?yīng)有的高度，不能給與客戶一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營(yíng)銷觀點(diǎn)，主張策劃?rùn)C(jī)構(gòu)從項(xiàng)目一開始就參與進(jìn)去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個(gè)環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項(xiàng)目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功必須要有一個(gè)創(chuàng)新的服務(wù)模式來保障。

記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃”模式的英文簡(jiǎn)寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來說，RSMO模式不是注重的某一點(diǎn)、某個(gè)局部、某個(gè)時(shí)期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實(shí)可行的解決方案，最后在項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施過程中進(jìn)行整體統(tǒng)籌運(yùn)作。

運(yùn)營(yíng)策劃與全程策劃等其他模式的區(qū)別在于：在實(shí)操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業(yè)支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發(fā)商以建設(shè)性的指導(dǎo)。所以由于自身專業(yè)的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文第2篇

一些商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足的原因，會(huì)導(dǎo)致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結(jié)一下造成商業(yè)地產(chǎn)招商開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善的原因，希望對(duì)受眾有淺許幫助。

一忌：請(qǐng)無商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的策劃公司全程運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)操作完全不等同于產(chǎn)品與社區(qū)房產(chǎn)的操作模式，它需要的是系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作模式支撐，各個(gè)不同的環(huán)節(jié)都需要精于商場(chǎng)操作的人力運(yùn)作，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不經(jīng)考慮就聘請(qǐng)一些毫無商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司來做全程運(yùn)營(yíng)，實(shí)在是犯了商業(yè)地產(chǎn)的操作大忌，試問，連基本的動(dòng)線設(shè)計(jì)都不會(huì)的策劃公司你敢相信嗎？

在我接觸商業(yè)地產(chǎn)過程中，發(fā)現(xiàn)很多策劃公司依然在運(yùn)用為企業(yè)產(chǎn)品策劃時(shí)的思路在實(shí)施，更多的甚至是在用頭腦風(fēng)暴進(jìn)行“概念”炒做，以為只要有一個(gè)好的概念，就可以一切無憂，殊不知，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)系統(tǒng)是互為聯(lián)系的，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)模式、管理體系構(gòu)構(gòu)建的支持才是最終商場(chǎng)是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對(duì)的商戶更關(guān)心的是內(nèi)在的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，否則概念再好，招商后的存活率也是相當(dāng)渺茫。

二忌：混淆的市場(chǎng)調(diào)研

很多商業(yè)地產(chǎn)的操作公司依然從項(xiàng)目周邊各經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布、消費(fèi)者調(diào)研、人流、社區(qū)居民分布等基本要素的來操作，這是傳統(tǒng)社區(qū)類住宅調(diào)研的方法，此類調(diào)研只能做為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中的一個(gè)小要素。

商業(yè)地產(chǎn)的操作在做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，更注重當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的結(jié)構(gòu)，會(huì)從當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合做為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各個(gè)商圈主業(yè)態(tài)、模式進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目的本身情況進(jìn)行綜合評(píng)析，以此為后續(xù)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃提供科學(xué)支持。

我5月份操作的一家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)與我們同時(shí)收取調(diào)研費(fèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的是國(guó)內(nèi)一家著名的策劃公司，對(duì)方派了6個(gè)人的項(xiàng)目組到達(dá)，但是我們發(fā)現(xiàn)，6個(gè)人中沒有一個(gè)人操作過商業(yè)地產(chǎn)，只有他們的項(xiàng)目總監(jiān)曾經(jīng)策劃過住宅房產(chǎn)，而且有四個(gè)是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調(diào)報(bào)告中，他們?yōu)樯虉?chǎng)定位的基本依據(jù)就是調(diào)研了數(shù)以千計(jì)的消費(fèi)者后，根據(jù)消費(fèi)者的需求，為該商場(chǎng)做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒有去考慮此類的業(yè)態(tài)組合能否讓商場(chǎng)持續(xù)存活，如此的做法是典型不知深淺的不負(fù)責(zé)任的思想，

三忌：自以為是的另類定位

沒有商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的策劃公司及部分商業(yè)地產(chǎn)在操作時(shí)，差異化策略會(huì)做為規(guī)劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習(xí)慣了產(chǎn)品的概念模式，以為商業(yè)地產(chǎn)的操作也會(huì)一樣火爆，而只以概念為突破口，想當(dāng)然的將商業(yè)地產(chǎn)打造成定位獨(dú)特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場(chǎng)業(yè)態(tài)如何搭配？市場(chǎng)是否是如此大的容量等核心問題。

商業(yè)地產(chǎn)想操作成另類獨(dú)特的定位形式有三個(gè)要素：1）、核心商圈。2）、交通發(fā)達(dá)。3）、營(yíng)業(yè)面積低于3000平。

如果背棄了以上三點(diǎn)要素，既使招商情況再好，開業(yè)兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)顯出疲態(tài)，業(yè)戶糾紛100%會(huì)發(fā)生，倒閉是理所當(dāng)然的事。

四忌：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，急功近利簽約

業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)最忌諱的就是業(yè)態(tài)規(guī)劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會(huì)個(gè)人口頭答應(yīng)商戶的一些附加條件，這都為開業(yè)后商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)埋下不好的伏筆；因?yàn)椴蛔銎奉愐螅_業(yè)后商場(chǎng)的重貨現(xiàn)象非常嚴(yán)重，惡性競(jìng)爭(zhēng)難免，甚至有的商戶大動(dòng)干戈；如果開業(yè)后經(jīng)營(yíng)順利，業(yè)戶的矛盾不會(huì)激發(fā)，一旦開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不順，所有的問題原因?qū)?huì)直接全部推給商場(chǎng)方，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)極為不利。

有一家商場(chǎng)，為了快速回款，競(jìng)?cè)话讶藲庾钔呐灶惿唐啡糠旁谝粯墙?jīng)營(yíng)，而將二三樓做成男裝與家紡類，結(jié)果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個(gè)低級(jí)的規(guī)劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場(chǎng)的糾紛天天發(fā)生，再加上簽約時(shí)不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場(chǎng)退租，商場(chǎng)根本不可能進(jìn)行大調(diào)整，而苦不堪言。

五忌：動(dòng)線處處死角

動(dòng)線設(shè)計(jì)是商場(chǎng)開業(yè)后全面盈利的關(guān)鍵因素，只有將動(dòng)線設(shè)計(jì)到位了，才能保證客流量能夠自然的到達(dá)商場(chǎng)的每個(gè)位置，不會(huì)使商場(chǎng)形成某個(gè)部位的死角。

DS商場(chǎng)（22000平），在籌劃時(shí)請(qǐng)了FYDE房產(chǎn)公司為其規(guī)劃，該策劃公司是住宅型房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動(dòng)線，結(jié)果建成后商場(chǎng)四個(gè)角全部是死角，只是在扶梯附近的業(yè)戶經(jīng)營(yíng)良好，四個(gè)死角人流稀少，退鋪事件天天發(fā)生。

六忌：運(yùn)營(yíng)模式滯固

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文第3篇

Abstract: First of all， this article analyzes main risk in commercial real estate investment， including systematic risk and individual risk， and puts forward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號(hào)：[TU-9]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當(dāng)時(shí)僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計(jì)建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)不但利潤(rùn)空間巨大，而且會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多邊性帶動(dòng)效應(yīng)；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求很大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，如果項(xiàng)目沒有做好，將會(huì)引起一系列社會(huì)問題，成為一個(gè)高破壞的工程。因此，建立一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評(píng)判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成功率，對(duì)于社會(huì)或者企業(yè)、個(gè)人來說，都具有深遠(yuǎn)的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要風(fēng)險(xiǎn)

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

1.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。

1.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)等。我們主要來分析未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

①未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項(xiàng)目就要繳納幾百萬元的綠化費(fèi)。項(xiàng)目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費(fèi)。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會(huì)級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又開始征收電力配套費(fèi)，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是在不斷地增加.這類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于投資者在主觀上對(duì)未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時(shí)，對(duì)投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之外，還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴(kuò)大投資范圍，從而實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險(xiǎn)增大了。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報(bào)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工的時(shí)候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對(duì)于一些中小開發(fā)商來講，可能會(huì)面臨比開發(fā)住宅項(xiàng)目更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量及管理

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量和管理方法。

2.1 未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度量中，我們通常要計(jì)算不同經(jīng)營(yíng)方式的最大利潤(rùn)，同時(shí)也要計(jì)算可以承受的最大經(jīng)濟(jì)損失，并將可能造成的不同損失詳細(xì)列出，例如自營(yíng)損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平來達(dá)到。

2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在有風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，投資企業(yè)因?yàn)榛I措資金，而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方法很多，可以通過計(jì)算自有資金利潤(rùn)率及其方差來進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時(shí)候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和運(yùn)作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資時(shí)一定要做好風(fēng)險(xiǎn)控制及管理，如下是風(fēng)險(xiǎn)管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體如下：項(xiàng)目選址――產(chǎn)品定位――運(yùn)作策劃――資金平衡――經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體分析：①項(xiàng)目選址。首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選址時(shí)，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額。細(xì)致分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)等相關(guān)問題。③運(yùn)作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)要求來進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，要判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；還要判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時(shí)要判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)決定了其項(xiàng)目投資比住宅項(xiàng)目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。

參考文獻(xiàn)：

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文第4篇

Abstract： With urban development transforming from the original extensive to intensive course gradually， intensive cultivation of urban operation mode of operation has begun into the agenda of some cities， more and more investors in the large and medium-sized cities begin to develop commercial complex for better survival. The fierce competition in the commercial property determines the real estate enterprises must follow the market， strengthen the cost management， in order to reserve a larger price reduction space， and commercial real estate stakeholders involved in every way， the cost management must be process dynamic control. The purpose of the paper is to make corresponding to the dynamic control in the commercial real estate cost management discussion， and some suggestions are put forward.

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；成本管理；動(dòng)態(tài)控制

Key words： commercial real estate；cost management；dynamic control

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）03-0015-02

0 引言

隨著住宅房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，政府限購(gòu)、限貸、加稅，土地出讓金攀升，住宅產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。但地方政府一時(shí)又難以割舍土地財(cái)政，商業(yè)地產(chǎn)既能滿足地方政府對(duì)GDP的追求又能為開發(fā)商平衡一定的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體，被各地方政府認(rèn)為即可提升城市形象，增加稅收和就業(yè)，亦可化解“土地財(cái)政難題”，于是商業(yè)地塊出讓比例大幅增長(zhǎng)，大中城市中的城市綜合體大量規(guī)劃、建設(shè)，不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)成了當(dāng)前投資者的首選，使得更多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)高收益特性使得開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理更為謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)涉及投資者、開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、商戶、最終消費(fèi)者等利益相關(guān)方，任何一方的需求發(fā)生改變，工程成本必然發(fā)生變化；大型商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，人工、材料、機(jī)械等成本影響因素波動(dòng)大，因此要在激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中勝出必須加強(qiáng)成本控制。

1 商業(yè)地產(chǎn)的成本構(gòu)成

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)中一類，指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、酒店會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；狹義而言，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式[1]。大型商業(yè)地產(chǎn)往往是指商業(yè)綜合體，是以上兩種概念的融合業(yè)態(tài)組合包含飯店、辦公、公園、購(gòu)物中心、會(huì)所、公寓等。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)成本構(gòu)成及其影響因素

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程中所支付的全部費(fèi)用的總和，包含：①土地出讓費(fèi)；②前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)；⑥開發(fā)間接費(fèi)用；⑦銷售、推廣費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及機(jī)構(gòu)在銷售開發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；⑧財(cái)務(wù)費(fèi)用：指在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸抽脂而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息及其他費(fèi)用等；⑨稅費(fèi)。

1.2.2 成本影響因素。①?zèng)Q策階段。項(xiàng)目決策階段通過項(xiàng)目建議書及可研分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性，這一階段的合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃及風(fēng)險(xiǎn)策劃均影響著房地產(chǎn)的開發(fā)成本，若前期的合約策劃對(duì)合同結(jié)構(gòu)、合同內(nèi)容及建設(shè)期的合同結(jié)構(gòu)總體方案沒有準(zhǔn)確的把握，那么中期、施工后期運(yùn)營(yíng)維保等很容易出現(xiàn)因合同不合理而產(chǎn)生的費(fèi)用糾紛或成本增加；同樣，若經(jīng)濟(jì)策劃對(duì)開發(fā)或建設(shè)效益的分析沒有做好，對(duì)項(xiàng)目融資方案和資金需求量計(jì)劃沒有做好，也會(huì)導(dǎo)致成本費(fèi)用的增加。②設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)深度直接影響施工合同里是否包含深化設(shè)計(jì)，若前期設(shè)計(jì)粗糙，很難對(duì)后期成本進(jìn)行把控，很容易造成設(shè)計(jì)變更；對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)更要注意小業(yè)主的需求，應(yīng)在設(shè)計(jì)階段就與小業(yè)主溝通以避免后期的設(shè)計(jì)變更。③招投標(biāo)階段。對(duì)工程施工及設(shè)備材料采購(gòu)的招投標(biāo)方式、合約規(guī)劃等亦影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本。④施工階段。這一階段現(xiàn)場(chǎng)簽證、各分包工程界面劃分、技術(shù)方案、材料或設(shè)備是否甲供等是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要因素，應(yīng)在控制好簽證的量?jī)r(jià)審核，在合同簽署時(shí)確定各分包的界面范圍，采用新技術(shù)、新工藝，避免因技術(shù)措施產(chǎn)生變更，對(duì)大宗材料或設(shè)備，盡量甲供。⑤竣工階段。此階段根據(jù)對(duì)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)認(rèn)真復(fù)核工程款直接影響最終決算成本。

2 目標(biāo)成本及過程動(dòng)態(tài)控制

房地產(chǎn)成本管理的方法有很多，包括作業(yè)成本管理理論、價(jià)值鏈分析理論、全壽命周期成本理論、目標(biāo)成本理論等，其中應(yīng)用最廣泛的是目標(biāo)成本理論，本文從目標(biāo)成本出發(fā)，展開對(duì)成本管理的動(dòng)態(tài)控制研究。

2.1 目標(biāo)成本的概念

目標(biāo)成本的含義是指生產(chǎn)某一項(xiàng)產(chǎn)品，為了達(dá)到目標(biāo)的利潤(rùn)率所可以接受的最大成本[2]。即目標(biāo)成本是根據(jù)公司期望的目標(biāo)利潤(rùn)，產(chǎn)品定位的預(yù)期售價(jià)靜態(tài)測(cè)算后反推出來的，目標(biāo)成本=預(yù)期售價(jià)-目標(biāo)利潤(rùn)，目標(biāo)成本確定后，再分解到各級(jí)成本控制科目，且只可調(diào)減不可調(diào)增。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)成本管理的動(dòng)態(tài)控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中主客觀條件的變化是絕對(duì)的，不變是相對(duì)的；平衡是暫時(shí)的，不平衡是永恒的；有干擾是必然的，沒有干擾是偶然的[3]。所以必須對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，其原理圖如圖1。

因此對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在各階段確定其目標(biāo)成本的同時(shí)還應(yīng)做好動(dòng)態(tài)控制，使動(dòng)態(tài)成本不超目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制的核心是，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中定期的進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)的計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)偏離時(shí)采取糾偏措施。根據(jù)對(duì)各階段成本影響因素的分析，制定目標(biāo)成本管理流程，在各階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制（圖2所示）。

3 某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的動(dòng)態(tài)控制應(yīng)用

3.1 某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況如表1所示。

北區(qū)于2014年5月1日開業(yè)，南區(qū)尚未全部交付。基于北區(qū)變更及簽證費(fèi)用超支的情況，對(duì)南區(qū)的成本實(shí)施了動(dòng)態(tài)控制，如預(yù)招商，與小業(yè)主溝通減少設(shè)計(jì)變更239萬元；由于南區(qū)工期限制，精裝修、園林景觀等標(biāo)段均由施工單位負(fù)責(zé)深化設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)移了工期成本風(fēng)險(xiǎn)；招標(biāo)時(shí)做好界面劃分，減少預(yù)計(jì)因界面劃分不清的扯皮137萬元；北區(qū)結(jié)算時(shí)由于土方單位早已退場(chǎng)，由土方單位在其他單位工作面上造成的損失已無法扣回（約56萬元），南區(qū)在準(zhǔn)備結(jié)算時(shí)做好了扣款臺(tái)賬，盡量避免這種情況。相比北區(qū)，南區(qū)動(dòng)態(tài)成本減少率提高了3.2%。

3.2 根據(jù)以上實(shí)例及1.2.2所述成本影響因素分析可知，對(duì)成本的動(dòng)態(tài)控制應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：①?zèng)Q策階段，建設(shè)單位根據(jù)自身開發(fā)水平及配置做好項(xiàng)目定位、招商定位、市場(chǎng)定位，尤其招商系統(tǒng)應(yīng)前置，至少應(yīng)有一個(gè)預(yù)招商過程，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商倒置的開發(fā)順序4導(dǎo)致的后期各種設(shè)計(jì)變更使得成本隨項(xiàng)目進(jìn)度推進(jìn)越來越難以控制。②設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位根據(jù)自身設(shè)計(jì)能力控制設(shè)計(jì)深度，并充分考慮小業(yè)主的意見和要求；推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。③招投標(biāo)階段，建設(shè)單位應(yīng)做好合約規(guī)劃、合同界面劃分、工程施工及設(shè)備材料的招投標(biāo)方式的確定和選擇。④施工階段，做好施工管理工作，盡可能避免因現(xiàn)場(chǎng)管理產(chǎn)生的簽證變更；對(duì)于設(shè)計(jì)變更，應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)、銷售、成本部，選擇最優(yōu)方案。⑤竣工驗(yàn)收階段，根據(jù)合同、簽證及竣工資料等仔細(xì)進(jìn)行決算，根據(jù)責(zé)任單位做好扣款臺(tái)賬，避免由于已結(jié)算而無法扣回的情況。⑥在各階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制的過程中，應(yīng)注意根據(jù)目標(biāo)成本隨時(shí)調(diào)整計(jì)劃成本并采取糾偏措施，如分析原因，盡量以變更形式避免超出目標(biāo)成本，在其他節(jié)省的招標(biāo)標(biāo)段中調(diào)劑超出的金額，確保目標(biāo)成本不變。

4 結(jié)語

大型商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)中的異軍突起讓眾多地產(chǎn)商有點(diǎn)措手不及，一方面商業(yè)地產(chǎn)的高收益特點(diǎn)、住宅地產(chǎn)產(chǎn)品去化速度的降低點(diǎn)燃著地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)的開發(fā)欲望，另一方面高風(fēng)險(xiǎn)、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)又使得地產(chǎn)商不敢大展拳腳。總的來說，商業(yè)綜合體仍然處于快速發(fā)展中，但是開發(fā)的數(shù)量、質(zhì)量參差不齊，開發(fā)商要取得較高收益，必須嚴(yán)控成本管理并進(jìn)行合理的動(dòng)態(tài)控制，只有這樣，開發(fā)商們才能在產(chǎn)品趨于同質(zhì)化的市場(chǎng)中逐漸取勝。

參考文獻(xiàn)：

[1]張家春.商業(yè)地產(chǎn)學(xué)[M].上海：上海交通大學(xué)出版社，2014，21.

[2]常莎莎.基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].江蘇科技大學(xué)，2012，13.

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃范文第5篇

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

1.商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介商業(yè)地產(chǎn)就是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，具有其獨(dú)特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會(huì)議等形式。商業(yè)地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型里比較復(fù)雜的一種，因?yàn)樗P(guān)系到地產(chǎn)、商業(yè)和投資三個(gè)方面，同時(shí)又設(shè)計(jì)到開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者，只有這幾種元素同時(shí)起作用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有可能成功。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，主要包括購(gòu)物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會(huì)議中心以及各類商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)一個(gè)場(chǎng)所。而新俠義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于流通服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務(wù)、健身休閑娛樂服務(wù)等商業(yè)物業(yè)設(shè)置，而本文中所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在投資大、收益期長(zhǎng)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜、規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大、風(fēng)險(xiǎn)高、收益性強(qiáng)等方面。商業(yè)地產(chǎn)投資大，這主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一般都建設(shè)在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購(gòu)置成本開始增加，而土地作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最重要的成本，隨著土地價(jià)格的日益增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的總投資也開始大幅提升。另外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的體量都比較大，尤其是購(gòu)物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也直接導(dǎo)致投資成本的增加。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還具有收益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業(yè)地產(chǎn)收益期長(zhǎng)、見效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收期在10年左右，運(yùn)營(yíng)和策劃好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂是所有地產(chǎn)形式中最慢收回成本的項(xiàng)目，因此市場(chǎng)上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多都是房地產(chǎn)大亨所建，有著專業(yè)的行業(yè)經(jīng)歷和雄厚的資金基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對(duì)項(xiàng)目周邊的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)要當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)能力、消費(fèi)偏好等進(jìn)行調(diào)查，只有這樣在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費(fèi)者的需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費(fèi)的動(dòng)線、周邊交通的管控、是否有公交車直達(dá)、停車是否方便等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)要考慮的因素；最后，商業(yè)地產(chǎn)還需把控的是在后期運(yùn)營(yíng)的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者提前做好規(guī)劃和籌謀。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大，這是因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)越來越大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者為了后期爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中開始標(biāo)新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)通常都會(huì)成為一個(gè)地方的地標(biāo)，比如萬達(dá)百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)等，這些都成為一個(gè)地區(qū)的標(biāo)志，萬達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因?yàn)樗?dú)特的設(shè)計(jì)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、舒適的購(gòu)物環(huán)境等，但是這樣的設(shè)計(jì)構(gòu)建在無形中卻也增加了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，同時(shí)導(dǎo)致開發(fā)成本的提高。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，上述我們已經(jīng)說過商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢，需要經(jīng)過大約10年的時(shí)候才能夠收回成本，但是在這個(gè)過程中，要保證消費(fèi)者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動(dòng)來吸引消費(fèi)者，同時(shí)要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發(fā)者在規(guī)劃的時(shí)候設(shè)想好；另外在這個(gè)過程中，還要考慮到我國(guó)政策的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運(yùn)營(yíng)好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，雖然上述我們已經(jīng)列舉了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的種種風(fēng)險(xiǎn)，但是還是有那么多的開發(fā)者選擇投入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，不但能夠提升品牌的形象，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開展還會(huì)帶來一些其他的附加值，而收益性強(qiáng)也成為眾多開發(fā)者投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經(jīng)作為上海的地標(biāo)性建筑，也成為上海的名片和標(biāo)志；雖然很多人在電視劇里能夠經(jīng)常的看到東方明珠的身影，也對(duì)它一直很熟悉，但是有機(jī)會(huì)到上海的時(shí)候，還是希望能夠到現(xiàn)場(chǎng)去觀看去體驗(yàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境的關(guān)系

1.商業(yè)地產(chǎn)提升中小城市投資環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關(guān)的，商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展和投入離不開中小城市的投資環(huán)境，但是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段后，又會(huì)對(duì)中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力。首先，商業(yè)地產(chǎn)作為城市空間構(gòu)成要素之一，上述我們已經(jīng)說過，開發(fā)商通常會(huì)在設(shè)計(jì)上標(biāo)新立異，會(huì)有獨(dú)特的造型和舒適的內(nèi)部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨(dú)特標(biāo)志，對(duì)其他消費(fèi)者產(chǎn)生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會(huì)抽時(shí)間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引周邊城市的消費(fèi)，提升城市的輻射能力具有相當(dāng)重要的作用。第二，商業(yè)地產(chǎn)有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費(fèi)能力。改革開放后我國(guó)居民的收入越來越高，消費(fèi)水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應(yīng)。而良好環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引中高端品牌入駐具有強(qiáng)烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場(chǎng)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費(fèi)人群提供舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)。作為中高端品牌而言，他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)境，對(duì)消費(fèi)和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點(diǎn)對(duì)于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。第三，商業(yè)地產(chǎn)有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于中高端品牌具有強(qiáng)烈的吸引力，而這點(diǎn)對(duì)于提升城市的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次具有促進(jìn)作用；另外，商業(yè)地產(chǎn)舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)，使得越來越多的人選擇去購(gòu)物和體驗(yàn)；加之人們消費(fèi)水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為高端人才消費(fèi)的必選之地，兩者相互結(jié)合相互促進(jìn)，提升中小城市的投資環(huán)境。

2.中小城市投資環(huán)境促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等，而這些環(huán)境共同構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的“生態(tài)系統(tǒng)”———城市投資環(huán)境。首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。“沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有上層建筑”，同樣沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始于改革開放后人們生活水平的提高，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在這個(gè)基礎(chǔ)上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始萌芽并快速發(fā)展，可見經(jīng)濟(jì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性。第二，市場(chǎng)環(huán)境的提升，加快了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。改革開放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個(gè)基礎(chǔ)上，人們消費(fèi)水平和消費(fèi)意識(shí)的提升使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有了發(fā)展的土壤并快速成長(zhǎng)發(fā)展起來。另外，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的過程中，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始競(jìng)爭(zhēng)，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠(chéng)意的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能最終贏得消費(fèi)者的青睞。第三，社會(huì)環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國(guó)的人口開始不斷的向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了城市各項(xiàng)交易的發(fā)展。而城市居民在這個(gè)過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質(zhì)量，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為滿足人們這種需求的綜合體項(xiàng)目，則應(yīng)運(yùn)而生。最后，基礎(chǔ)設(shè)施的改善，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的要求較一般商業(yè)項(xiàng)目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應(yīng)，同時(shí)對(duì)于其他基礎(chǔ)設(shè)施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，影響人們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的印象，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。但是隨著我國(guó)目前基礎(chǔ)設(shè)備的日益完善，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎(chǔ)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展又將促進(jìn)中小地區(qū)城市建設(shè)更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法

1.投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法投資環(huán)境是一個(gè)綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經(jīng)從不同時(shí)間、空間、立場(chǎng)和角度探索出有效的評(píng)價(jià)方法，但是歸結(jié)起來，目前國(guó)內(nèi)外的投資環(huán)境主要有定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法兩種方式。其中定性評(píng)價(jià)方法包括冷熱過比較法、等級(jí)尺度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法、道氏評(píng)估法、抽樣評(píng)價(jià)法等；定量評(píng)價(jià)法包括層析分析法、模糊綜合評(píng)判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評(píng)價(jià)方法包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析、回歸分析模型、綜合指標(biāo)評(píng)分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境中會(huì)用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調(diào)研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠形成互惠互利的關(guān)系。

2.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法上述我們提到的是投資環(huán)境的評(píng)價(jià)方法，而商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)還都比較少，主要的方法有清華大學(xué)王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學(xué)聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境之間的關(guān)系。

四、結(jié)語