前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產周期論文范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產周期論文范文第1篇

論文關鍵詞：房地產企業成本控制與管理分析—以安徽信達房地產開發有限公司為例

要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。

（二）房地產企業的特征

1、房地產企業最本質的特征是綜合性

現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。

2、房地產企業的建設過程具有長期性

房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。

3、房地產具有很強的地域性

眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。

4、房地產企業具有很強的風險性

房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。

（三）房地產企業成本構成要素

圖一 房地產企業成本構成要素圖

從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。

二、房地產企業成本控制與管理的現狀

（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況

1、項目規劃

小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項目位置

“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。

（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產企業項目開發流程圖

根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。

1、項目的決策階段

項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍崿F項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益?？尚行匝芯堪次鍌€步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。

2、項目的設計階段

設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。

3、項目的招標階段

招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。

4、項目的實施階段

工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。

5、物業管理階段

物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。

（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費用高

費用核算項目

前期估算費用（萬元）

實際發生費用（萬元）

差額（萬元）

土地費用

7500

8400

-900

拆遷補償費用

7260

8100

-840

基礎設施配套費

1420

1470

-50

各項建設手續費

4988

5100

-112

規劃、建筑設計費

456

425

31

小區配套設施費

2280

2100

180

財務費用

2660

3100

-440

管理費用

865

645

220

銷售費用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來規避材料價格變動

工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據套期保值數量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現貨價格波動風險；發現市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業的融資能力。

（三）成本核算對象的正確確認

成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監控的要求。房地產企業應根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：

1、單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本對象小論文。

3、對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發項目的一定區域或周期劃分成本核算對象。

4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。

（四）從項目開發的各個階段來有效控制工期

1、房地產項目開發的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯系的基礎設計資料，以保障施工現場的需要。

2、房地產項目開發的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現脫節，房地產商因事前與供應商達成好協議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發放及時溝通的環節，避免內部出現不可協調性。

3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。

4、對施工過程進行一個循環的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環節，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據實際的完工情況來更新總工期計劃。

圖四施工計劃管理流程圖

四、總結

文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產企業成本構成要素，總結當前的房地產企業成本控制存在的相關問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應的解決方法。

房地產周期論文范文第2篇

由中國高等院校房地產學者聯誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業大學經貿管理學院聯合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發展的戰略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。

本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發與物業管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優秀論文，并頒發了榮譽證書和獎金。

房地產周期論文范文第3篇

論文關鍵詞：房地產公司 資本結構 公司價值

一、研究目的和背景

房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設計

1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。

三、描述性統計與分析

由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較小；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。

四、結論和建議

房地產周期論文范文第4篇

關鍵詞:房地產企業會計 收入 成本

一、房地產企業會計實務中存在的主要問題

會計核算主要是反映會計主體資金的運轉情況。雖然我國的房地產業經過這一時期飛速的發展,已經達到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關的法律法規,但是由于我國的房地產企業起步晚,存在的問題也很多,相關的法律法規不是十分的健全,因此,房地產開發企業收入的確認、竣工驗收后成本結轉的會計核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個方面進行闡述。

(一)房地產企業收入確認存在的問題

房地產企業經營方式呈多元化特點,其企業的收入確認存在其自身的特點。在房地產企業項目建設中成本費用要大于當前確認的收入,房地產企業一般采用預售和分期付款的辦法。房地產企業收入確認方面,在會計務實中,針對不同的房地產企業,基本對于收入的確認有以下幾個方法:①在簽訂預售合同后收預售房款確認收入;②在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;③在房地產項目驗收后,開具銷售發票確認收入;這樣就造成了房地產企業會計務實中收入確認的隨意性較大。大部分房地產企業在銷售收入確認原則問題上,被注冊會計師出具保留意見審計報告,這樣就造成了房屋所有權報酬是否轉移的風險。

(二)地產企業成本結轉存在的問題

土地的經營,開發、房屋的經營,開發、城市基礎設施公共設施的開發等都是房地產業的經營的范圍。所以,土地購置、土地開發,房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費用,銷售費用等等都是房地產業成本核算的內容。

總所周知,房地產企業開發的周期長,投資的風險大,所需要的資金非常多。所以,對于房地產企業成本的管理非常重要。由于房地產企業在成本核算上存在很多問題:①沒有形成完整的成本控制體系。在市場競爭日益加大的情況下,企業在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰略指導性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標難以實現。②房地產企業的利潤率很高,對于成本核算以靜態成本管理方式為主,缺乏競爭意識。一般情況下,財務人員根據合同控制款項的支付,卻很少關注對成本的控制,從而造成了大量的浪費現象,加大了成本的投資

二、房地產企業會計存在問題的原因分析

(一)房地產企業收入確認存在的問題分析

商品所有權的風險和報酬依據轉移給買方,由買方對產品進行控制,并同時擁有對商品的管理權,而賣方不在對商品產生影響,這是房地產企業收入確認的原則和條件。

實際上,房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。確定確認收入以及入賬金額的時間。在房地產企業的會計務實中,在房地產企業竣工并通過驗收以后,辦理了移交手續,此時確定房地產收入。在某些房地產企業中,預售款是一種暫收款,因為風險沒有轉移,成本沒有最后核算,因此預售款只作為企業的預收賬款,在完全竣工后,才確認收入;某些房地產企業在竣工前的銷售款作為確認收入,在竣工并收到部分房款后確認;對于分期房款方式來說,按照合同規定的時間確認收入,實際上也是分期結轉成本的過程;有些房地產企業在房地產轉移時,已經按照回收或可能回收的價款確認;某些房地產企業收取的房款代表已發生銷售業務,按預售合同價款中己經收取的價款分期確認收入。

(二) 房地產企業成本的問題分析

在我國的房地產企業成本問題中存在一定的問題,由于房地產企業需要資金多,開發周期長,使得其風險較大,那么房地產企業成本的問題顯得十分重要。

造成這些問題的原因有以下幾個方面:①伴隨著中國城市化建設的不斷深入,經濟水平的不斷提高,人們對生活質量的要求越來越高,中國的房地產企業競爭也越來越激烈。某些房地產企業搶市場和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國傳統觀念中,房地產企業是高利潤回報的企業,受此影響,忽視了成本的動態管理和控制,造成了不必要的浪費;而房地產企業本身開發中周期長,造成了管理人員對成本缺乏控制的意識。③房地產企業在項目做規劃的時候,有些房地產企業事先并沒有對成本進行認真的估計和預測,在經營過程中,對成本的控制重視不夠,或者即使進行了成本預測,但是不夠規范,不夠系統,不夠全面,僅僅是對事后進行控制核算,沒有進行全程的跟蹤控制和管理。

三、房地產企業會計實務存在問題的解決方案

(一) 建立和完善的房地產企業財務制度,尤其是會計規范體系。

房地產企業會計務實活動,如成本結算,收入確認等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統和完整的問題,目前房地產企業會計的自身特點還沒有相應的會計制度進行指導和規范,這樣,會計核算就不一致,影響了房地產企業財務狀況。房地產企業缺乏規范的制度的指引,使得房地產企業會計人員按照需要做出處理。因此,在目前實行的會計相關的規范和制度的基礎上,不斷完善房地產企業的會計業務制度,制定的這些房地產企業相關的會計準則,為房地產企業會計的發展提供了制度依據和基礎。

(二) 建立和完善房地產企業收入與成本費用確認原則

房地產企業收入的隨意性比較大,因此,房地產企業可以延遲和提前確認收入。建立針對房地產企業的會計準則,使得所有的房地產企業有統一的標準作為收入的確認準則。房地產企業的成本要有明確的規定,并應該細化到有可操作性。收入和成本費用的差是利潤,細化成本費用和確認收入的準則可以減少房地產企業會計確認的隨意性,可以減少房地產企業會計政策的自由,這樣可以大大提高會計信息的真實性。

(三)完善房地產企業的公司治理,提高會計人員的素質

完善房地產企業的公司治理結構。房地產企業從所有者入手,形成對經營者的監督機制,通過對公司各個相互利益相關之間相互協調,合理分配權力,形成完善科學的公司治理結構,這樣可以減少房地產企業會計信息失真問題。

對于會計信息的技術規范就是會計制度。不管是會計制度或是會計規范,都是面向會計人員的,其實施的對象就是會計人員。所以,會計人員是不是能夠正確了解熟悉運用會計制度或者規范,是非常重要的。提高房地產企業會計人員的素質,既包括專業素質,文化修養,也包括房地產會計人員的誠信和職業道德。提高房地產企業會計人員的專業素質,可以提高房地產企業會計信息的真實性,可靠性。如果房地產企業會計人員的專業素質不夠,那么會造成會計信息質量的下降。做好房地產企業會計工作的前提是會計人員的職業誠信,提高會計人員的道德素質,使得會計人員盡職盡責,做好本職工作。

參考文獻:

[1]孫海彥.中國房地產企業融資結構優化研究[D].天津:天津大學碩士學位論文.2007

[2]張艷,孫利瓊.談房地產開發企業收入和費用的處理[J].財會月刊(會計).2006;8

[3]劉昭陽.我國房地產業發展戰略研究[D].大連:大連理工大學碩士學位論文.2003

[4]中華人民共和國財政部制定.企業會計準則[M].北京:經濟科學出版社.2006

[5]王 震,王京梁.房地產開發企業借款費用會計出來的比較研究[J].經濟論壇.2005;2

[6]聶琦波.房地產估價[M].大連:大連理工大學出版社.1998

[7]謝詩芬.公允價值:國家會計前沿問題研究[M].長沙:湖南人民出版社.2004

房地產周期論文范文第5篇

論文關鍵詞： 市場非景氣 房地產 開發企業 戰略選擇

一、房地產市場非景氣之判斷

（一）、房地產市場非景氣的內涵

由于房地產景氣循環的復雜性和各個專家的認識不同，目前國際上還缺乏一個標準的房地產景氣循環概念，引用比較多的是由英國皇家測量師協會（RICS）在1994年《理解房地產景氣循環》中給出的概念，即“房地產景氣循環是指所有類型房地產總收益率的重復性但不規則的波動；這種波動在其他許多房地產活動指標中也很明顯，但它們的變動落后或領先于上述房地產總收益率周期”。 這里，“房地產景氣循環”用于表示在房地產市場活動中各種經濟變量的循環，因此，房地產景氣循環指房地產活動或其投入與產出圍繞著其長期趨勢的周期性但并非定期的波動。

從房地產經濟周期的角度，房產經濟周期是房地產經濟水平所呈現出來的擴張與收縮兩大階段交替出現、復蘇—繁榮—衰退—蕭條四個環節循環往復的周期波動。由于房地產景氣循環形成于房地產經濟周期，因此，房地產景氣循環也可以分為四個階段：復蘇、繁榮、衰退、蕭條。從市場供求角度來看，當供過于求時，就產生非景氣現象；通過市場機制的調整，達到供求平衡，進而產生供不應求，即出現市場景氣現象，因此，景氣與非景氣周而復始的重復就形成了房地產景氣循環。

綜上所述，本人認為房地產市場非景氣的內涵為房地產市場總供給大于總需求，房地產市場各種經濟變量表現出不利于房地產總收益率提高的現象，這里的經濟變量，例如價格、租金、吸納率，空置率和建筑活動等，并且呈現在房地產市場景氣循環的復蘇階段、衰退階段、蕭條階段。

（二）、房地產市場非景氣的特征

根據房地產市場非景氣的內涵及形成原因，其共同特征是空置率較高，房價和租金下降，房地產的總投資下降，市場的總供給大于總需求等，但是不同循環階段的房地產市場非景氣具有不同的特征。

1、復蘇階段

在復蘇階段前，市場供給過剩達到最低點，空置率達到最高值，然后進入復蘇階段。在這個階段，房地產供給大于需求，購樓者特別是住宅類購樓者在滿足自用的前提下進入市場，但從總體上看房地產交易量不大，價格與租金水平仍然處于較低位置，各類房屋的期房價格仍低于現樓價格。隨著復蘇階段的繼續，空置率下降（仍高于長期平均空置率），使得市場的租金率開始穩定，房地產需求上升，房地產供求關系開始逐漸改善。金融專業畢業論文

2、衰退階段

在衰退階段，供給的增長率比需求的增長率高，空置率開始上升，市場上房地產價格總體水平出現了下調趨勢，特別是現樓價基本上停滯不前甚至有所回落，房地產交易量也明顯減少。在收縮的開始階段，由于供給過剩還不是太嚴重，租金仍在上升，但租金增長的速度開始下降；在收縮開始階段的后期，隨著新的供給越來越多，租金的增長停滯并開始下降。然后，市場參與者發現市場已經下滑，處于開發建設的房地產項目出現轉手、停建等現象，房地產投資量大幅度縮減，房地產市場日漸停止萎縮、衰退的趨勢。

3、蕭條階段

經過急速且痛苦的衰退階段后，房地產市場便進入了持續時間相對較長的蕭條階段。房地產銷售價格和租金水平繼續維持著衰退期的原值或建造成本，同時期樓價格加速下降，從繁榮時期高于現樓價回復到低于現樓價的水平。伴隨房地產價格的大幅下跌，房地產交易量進一步銳減，其中期房交易量降幅更大，房地產空置率居高不下成為市場的普遍現象。在市場普遍蕭條的情況下，出租者認識到，如果他們的租金不具有競爭性，就將失去市場份額，于是降低租金來獲得租客，有時甚至受益只能和成本相當。最后，在價格暴跌和成交萎縮的雙重打擊下，房地產市場景氣循環達到最低點。

二、房地產開發企業的戰略類型

隨著經濟的發展，房地產市場日漸規范、競爭日益激烈，眾多房地產開發企業都逐漸形成了自己的發展戰略。目前，可供選擇的房地產開發企業的戰略類型，概括起來大概為以下十大類：

（一）成本領先戰略。成本領先戰略是指企業在價值鏈條的各個環節努力降低成本，在研發、生產、銷售、服務等環節上把成本降到最低限度，使本企業產品成本在全行業最低，從而獲得高于行業平均投資回報率的一種戰略。

（二）目標集聚戰略。目標集聚戰略也稱集中化戰略或專門化戰略，是指企業通過市場細分，選擇某一細分市場，為該細分市場提品和服務，并作為主要目標的戰略思想。

（三）差異化戰略。差異化戰略就是要設法使自己的產品或服務同其他企業相區別，樹立起一些全行業范圍中具有獨特性的東西，用以滿足顧客特殊的需求，從而形成競爭優勢的一種戰略。

（四）擴張性戰略。擴張性戰略又稱發展戰略或成長戰略，是指企業在其現有的主要業務基礎上維持并提高其市場占有率，培育用戶對企業的感情，力求增加其主要業務的銷售量，起到企業擴張作用的戰略。

（五）一體化戰略。一體化戰略又稱企業整合戰略，是指企業通過資產紐帶或契約方式，與相同業務（或互補業務）的企業聯合，即將若干個部分有機地結合在一起組成一個整體，從而降低成本，實現經濟化的目的。一體化戰略包括縱向一體化與橫向一體化戰略。

（六）多元化戰略。多元化戰略又稱多角化戰略或多種經營戰略，是指企業在新產品領域和新的市場領域形成的戰略。根據企業進入與現有業務在價值鏈上的關聯性，多元化戰略又可以分為相關多元化戰略與無關多元化戰略。

（七）品牌戰略。品牌戰略是指公司將品牌作為核心競爭力，按品牌內在運作的規律采取相應措施來實現，以獲取差別利潤與價值的企業經營戰略。

（八）國際化戰略。國際化戰略是指企業打破經營活動在國家地域上的限制，將經營活動拓展到更廣的世界經濟范圍之內，以希望獲得更多資源，并在更大的市場空間獲得更大的競爭優勢，從而獲得更大的業務增長和利潤增長。

（九）合資戰略。合資戰略是指企業之間通過合資的方式進行聯合，從而實現企業間的優勢互補的戰略。

（十）緊縮、退出和清算戰略。緊縮、退出和清算戰略是指當企業面臨的經營環境、所擁有的資源狀況以及發展前景發生了變化，與企業原有的戰略目標出現大的差距，甚至威脅企業的生存和發展的時候，為避免更大損失而采取的收縮經營范圍或退出所在行業的戰略。

三、市場非景氣下房地產開發企業的戰略選擇

（一）、房地產開發企業的類型

房地產開發企業類型的劃分可以從很多角度進行，本文根據企業在“資金與資本實力、市場洞察力、產品研究能力、土地儲備、公共關系、員工隊伍素質、營銷能力、企業管理能力、企業品牌”等八個方面的情況，，將房地產開發企業分為四種類型。

1、關系型房地產開發企業。這類開發企業的突出特點是有很好的公關關系，即與政府、相關的事業單位和社會團體關系很好，土地儲備充足，資金與資本實力雄厚，而市場洞察力、產品研究能力、企業管理能力、員工隊伍素質等方面都保持市場平均水平。

2、資金型房地產開發企業。這類開發企業的突出特點是資金與資本實力很強，有充足的資金儲備；但是市場洞察力、產品研究能力、企業管理能力等方面低于市場平均水平；土地儲備情況一般；公關關系比知識型開發企業和項目型開發企業要好，比關系型開發企業差。

3、知識型房地產開發企業。這類開發企業突出特點是在市場洞察力、產品研究能力、員工隊伍素質、營銷能力、和企業管理能力等方面比其他類型的開發企業強，但是在公共關系、資金實力和土地儲備方面比關系型開發企業和資金型開發企業差，比項目型開發企業好。

4、項目型房地產開發企業。這類開發企業在這方面都不如其他類型開發企業，規模比較小，因項目而設立企業，即始于項目準備階段，終于項目工作的完成。

（二）、市場非景氣下房地產開發企業戰略選擇

房地產開發企業要想在日益競爭激烈的市場中站穩腳跟并且發展壯大，就必須根據企業的內部環境、外部環境及其變化，及時調整戰略。在市場非景氣條件下，不同類型的房地產開發企業在市場非景氣的不同階段，需要選擇不同的企業戰略，具體可參照本文作者構建的如下“房地產開發企業戰略選擇表”進行選擇。

房地產開發企業戰略選擇表

市場非景氣階段

企業戰略

企業類型

復蘇階段

衰退階段 蕭條階段

關系型房地產開發企業 成本領先戰略 相關多元化戰略 市場開發戰略 資金型房地產開發企業 品牌戰略 一體化戰略 無關多元化戰略 知識型房地產開發企業 差異化戰略

目標集聚戰略

國際化戰略

產品開發及創新戰略 緊縮戰略 項目型房地產開發企業 市場滲透戰略 合資戰略 退出和清算戰略 1、復蘇階段的企業戰略選擇

在復蘇階段，房地產市場慢慢回暖，空置率下降，各種需求逐漸增加。在這種市場背景下，關系型房地產開發企業應采用成本領先戰略，因為開發企業產品的成本受土地取得成本和融資利息影響很大，而該類型的開發企業可以利用突出優勢——公共關系，獲取較低的土地取得成本和融資利息，從而以低成本優勢，快速占領市場，在短期內提高市場份額，為在繁榮階段的競爭做好鋪墊；資金型房地產開發企業應采用品牌戰略，因為品牌建設除了要有卓越的質量和準確的市場定位，最關鍵是要有資金作后盾，因此該類型企業在復蘇階段的市場背景下，可以利用資金優勢建立自己的品牌，從而在繁榮階段形成自己的核心競爭力；知識型房地產開發企業應采用差異化戰略、目標集聚戰略、國際化戰略，一方面差異化戰略和目標集聚戰略都需要開發企業要有很強的市場洞察能力、產品研究能力和營銷能力，而這些要求剛好是該類型開發企業的優勢，另一方面與國外企業合作，可以獲得更多的資源優勢，實現更大的市場空間；項目型房地產開發企業應采用市場滲透戰略，因為該類企業的經營規模有限、產品單一，要想從繁榮階段的市場分得“一杯羹”，只有對現有產品進行研究，增加產品附加值，進一步挖掘產品的賣點和開發其潛在客戶。

2、衰退階段的企業戰略選擇

在衰退階段，房地產景氣循環由盛轉衰，市場上的供給增長率超過需求增長率，逐漸出現供給過剩，空置率慢慢上升，交易量逐漸減少。在這種市場背景下，關系型房地產開發企業應采用相關多元化戰略，因為其公共關系具有相對優勢，可以通過各種渠道取得一定待開發的土地，然后開發經營范圍以外的相關產品，滿足市場需求，從而賺取一定的利潤；資金型房地產開發企業應采用一體化戰略，利用資金優勢，投資企業經營范圍以外的相關部門，例如銷售部門或建筑施工等，從而降低生產成本，減小風險；知識型房地產開發企業應采用產品開發或創新戰略，因為該類型企業的突出特點是市場洞察力和產品研究能力較強，應充分利用其優勢，對產品進行研究，開發老產品的新用途或開發新產品，挖掘市場上未滿足的潛在需求；項目型房地產開發企業應采用合資戰略，在市場逐漸萎縮的背景下，該類型開發企業與其他企業合資經營，互相取長補短，共同開發市場，從而有利于生存和發展。

3、蕭條階段的企業戰略選擇

在蕭條階段，房地產價格和租金繼續下降，空置率也繼續上升，市場上的交易量很少，一些房地產開發企業出現破產現象。在這種市場背景下，關系型房地產開發企業應采用市場開發戰略，即該類型的開發企業利用自身的特點，有選擇的儲備土地，適量的開發，為復蘇階段做好準備；資金型房地產開發企業應采用無關多元化戰略，因主要優勢是資金實力雄厚，此時從整個企業的發展考慮，可以把部分投資轉向利率水平高的行業，從而保持企業的盈利水平；知識型房地產開發企業應采用收縮戰略，即收縮現有的產品或市場領域，從而把損失降到最低，以挨過這個市場非景氣的階段；項目型房地產開發企業應采用退出和清算戰略，因產品沒有銷售出去，運營資金被占用，導致企業難以生存和發展，需要通過退出或破產降低損失。

四、結語

企業戰略對企業的發展極其重要，關系到企業長期發展的問題，對企業的興衰成敗具有決定性作用，但企業的戰略選擇也不可能一勞永逸，而需要根據企業內外部環境的變化，適時調整企業戰略。現階段，我國房地產市場開始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的蕭條期，開始進入房地產景氣循環的復蘇階段，而在這種非景氣市場背景下，各種類型房地產開發企業如何選擇自己的經營戰略，本文在上面做了淺顯的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。

參考文獻

1、萬建國. 論我國房地產開發企業的戰略選擇[D]，2007

2、余建源. 明泉房地產開發公司戰略分析[D]，2005

3、吳學艷. 貴州LD房地產開發有限公司發展戰略研究[D]，2007

4、穆俊. 衰退期企業戰略選擇的路徑依賴研究[D]，2007

5、曹軍長、周卉. 綠色住宅趨勢下的房地產開發企業戰略選擇[J].商業現代化，2008(1)

6、宋貌華. 論我國中小企業戰略選擇——基于SWOT范式的分析[J].改革與戰略，2007(5)

7、王國新. 新思路房地產開發企業發展戰略選擇[J].上海地質，2002（3）

8、秦遠建.企業戰略管理[M.武漢理工大學出版社，2002

9、吳彬.現代企業戰略管理.首都經濟貿易大學出版社，2004

10、張紅.房地產經濟學講義[M].清華大學出版社，2004

11、鄧海濤.企業戰略管理[M.國防科技大學出版社，2005