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小產權房清理范文第1篇

小產權房與大產權房的區別在于大產權房即完全產權，包括房產使用權與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時，無須繳納土地出讓金和收益收成。小產權房即不完全產權，只包括房屋的使用權，它與大產權房的本質區別在于沒有土地使用權。通俗的解釋是：買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的，叫“大產權房”。

小產權房在管理模式上大多是采取協議模式，即開發商通過和鄉鎮政府或者村委會進行利益協調，雙方達成合作默契，以類似開發商的背景進行開發，與公開的土地招拍掛方式相比，這類土地交易省去了很多環節。一般來說，開發商主要集中在一些中小型公司，因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，相對于商品住房小產權房的價格偏低，然而這些小產權房在后期市政配套方面遠沒有商品房做得完善。即便如此，小產權房還是突破了購買人群的限制，原本規定只有在該區域具有宅基地資格的農民才能購買，但是現在市場上很多中心城區的人也開始購買。所以，這種協議開發管理的模式為未來埋下了隱患。

小產權房的流通轉讓目前存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，所以商品房的相關法律法規對小產權房是無效的，法院也不能運用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，一旦發生糾紛，購房人的權益很難得到維護。

現狀:相關統計顯示，我國小產權房的總量已經接近城鎮住宅數量的三分之一，在2005~2010年間，由于城市商品住房價格過快上漲，小產權房的增速明顯高于2005年的前10年，如此嚴峻的形勢讓治理小產權房的呼聲越來越高。然而小產權房的存在，又確實在一定程度上滿足了中低收入者購買低價房的需求，而且農民也會在出讓過程中得到一筆收益。因此，如何理清小產權房的身份成了左右為難的一個問題。

前景:小產權房的存在與現行的法律法規體系不相融合。從長遠發展來看，中國的住房體系和土地制度建設應該是比較清爽的，應該是全部給予法規化的，小產權房不明不白的現象屬于歷史遺留問題，原因很復雜，有合理因素也有不合理因素，總之，需要進一步治理，必須納入法律化、法規化過程當中去。

來自國土資源部網站的消息，議論多年的小產權房治理工作這回要動真格的了。目前國土資源部已經開始試點治理小產權房，同時準備在全國開始小產權房的清理工作。近日，國土資源部部長徐紹史公開表示，今年清理小產權房的工作，主要是一手抓調查研究清理試點，另一手抓執法檢查、嚴格防范，不讓小產權房現象繼續蔓延。

小產權房清理初步方案

清理原則

分類、分步驟推進。

清理思路

違法建筑、有嚴重質量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉規劃的小產權房將清理，并追究開發商、村集體等相關人的責任；出售此類小產權房的農民將不得再申請宅基地。同時，對尚未銷售的小產權房，一定年限后新建、續建的小產權房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責令退還。（注：尚未銷售，主要是指在建、在售、無人入住項目；一定年限后新建、續建的小產權房，主要也側重于在建、在售小產權房。）

清理舉措

包括、沒收、停建、停售和停水、停電等。

小產權房清理范文第2篇

60.5%的受調查者認為小產權房有增加的趨勢

51.1%的受調查者認為治理小產權房“只需補交地價款轉正”

63.3%的受調查者認為“對于已經入住的小產權房可以合法化，因為涉及到群眾利益，硬性取締會造成社會矛盾沖突”

盡管國家三令五申小產權房的風險性、違法性，但小產權房依然屢禁不止。2012年2月21日，國土資源部召開《2011年房地產用地管理調控和集體土地建公租房情況》新聞會。國土部相關負責人表示，小產權房不予確權登記，不受法律保護，今年國土資源部將會選擇部分城市開展小產權房清理工作。那么，民眾究竟如何看待小產權房？人民論壇問卷調查中心聯合人民論壇網、搜狐網進行了“購買小產權房，您認為風險有多大”的網絡調查。此次調查為期10天（6月1日-10日），有13542人參與。

60.5%的受調查者認為小產權房“多，還有增加的趨勢”

國家此前已明文規定，城市居民不可買宅基地建房，也不可以買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但凡是小產權房不允許登記，不受法律保護。但由于價格低廉，小產權房仍然受到部分市民的追捧。在對問題“據您的觀察，目前在建的小產權房多了還是少了”的回答中，有60.5%的受調查者選擇了“多，還有增加的趨勢”，20.8%的受調查者選擇“一般，跟原來的差不多”，而認為“不多，還在不斷減少”的只有12.9%，表示“沒關心、不清楚”的占比5.9%。

這樣看來，超過八成的受調查者認為目前小產權房保持著原有的數量或還在不斷增加。2012年6月11日，據新華網報道，國土資源部最近公布了北京、陜西、山西等地5起國土資源領域違法違規案件，其中北京市延慶縣張山鎮上郝莊村違法建設樓房51棟。此外，在重慶、鄭州、武漢等地，建設小產權房之勢依然如火如荼。小產權房為何會越建越多，不斷蔓延？有分析人士認為，原本是阻止小產權房蔓延的管理者、監督者、執法者，最終變成了參與者，這就是小產權房在基層不斷蔓延且難以查處的頑疾所在。而對于普通百姓來說，房價不斷上漲，城市買房貴、買房難的問題日益突出，小產權房的價格優勢為城市低收入者、外來務工者購房提供了一條出路，巨大的市場需求刺激了小產權房的建設。

六成受調查者認為購買小產權房風險不小

那么，公眾對購買小產權房究竟存有怎樣的心態？調查結果顯示，對于“購買小產權房，您認為風險大不大”這一問題，有19.2%的受調查者認為風險“很大”，11.4%的認為風險“大”，29.5%的認為風險“一般”，以上三項合計總占比60.1%。由此可見，六成受調查者認為購買小產權房風險不小。而選擇風險“很小”、“小”的受調查者占比分別為26.8%、13.1%。風險性是小產權房的突出特點之一。中央黨校謝志強教授認為，小產權房的不合法性，導致其沒有房屋產權證和土地使用權證，小產權房購買者的權益無法得到法律切實保護。此外，在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，所以購買者承擔著非常大的風險。但為什么還有四成的受調查者認為風險不大呢？有專家分析，這是法不責眾的文化和心理造成的。有網友直言道：“全國小產權房太多了，為了社會的穩定，法不責眾，而且好多是有權人擁有的，何來風險呢？”

多數網友不支持對小產權房“一拆了之”和“退回購房人的房款，解除房產交易”

您對國務院下令停建小產權房持什么態度？調查結果顯示，多數人選擇“支持”，占比42.7%，不支持的占比36.1%，還有21.2%的認為“不好說”。盡管小產權房具有突出的價格優勢，但其違反了有關法律法規，農民和購房者的權益難以得到保障，不利于房地產市場的發展，因此，對于國務院下令停建小產權房的規定，大部分受調查者是支持的。但不支持這一決策的受調查者是出于什么原因呢？有網友指出，“小產權房暴露出中國目前的房價虛高，房價本應是實際成本加上了合理的利潤后的價格，應該讓大多數公眾買得起，建議政府多想想那些買不起房的困難群眾。”這說明，城市居高不下的房價使得普通百姓居者有其屋的希望破滅，小產權房低廉的價格由此深受青睞，部分人甚至甘冒風險也在所不惜。

如果說對于是否支持建設小產權房只是一種意愿表達的話，對于已售小產權房的處理情況則涉及廣大小產權房購買者的切身利益，處理極其復雜。對于“已售小產權房您認為如何處理”的調查結果顯示，51.1%的受調查者認為“只需補交地價款轉正”，15.6%的認為“可按市場價重新入市補差價”，而支持“針對違法占地開發的小產權房一拆了之”和“退回購房人的房款，解除房產交易”兩個選項的人分別只占11.9%和10.3%。小產權房的出現及大規模的發展，有著深刻的現實原因，其不僅數量巨大、范圍廣泛，多方利益協調難度大，而且處理起來極其復雜。有網友坦言，“小產權房是房改政策和高房價政策造成的灰色地帶，是政府有關部門當初睜一只眼閉一只眼造成的。這是一個燙手的山藥蛋，處理好了萬事大吉，處理不好就是個火藥桶”。因此，如何處理小產權房，是對有關部門管理智慧的重大考驗。

六成以上網友支持小產權房合法化

關于小產權房能否合法化的問題是民眾關心的焦點，也是專家、學者意見分歧的焦點。“您如何看待小產權房轉正問題”的調查結果顯示，63.3%的受調查者選擇了“對于已經入住的小產權房可以合法化，因為涉及到群眾利益，硬性取締會造成社會矛盾沖突”，而12.4%的受調查者選擇的是“一旦容忍小產權房合法存在，小產權房會屢禁不止，更加難以治理”，11.0%的受調查者認為“小產權房挑戰現行法律尊嚴，不能轉正”，只有7.6%的受調查者認為“如不嚴肅清理和取締，會危及18億畝耕地底線”，還有5.9%的受調查者人認為“不好說”。這說明，大部分民眾是支持小產權房合法化的。那么，小產權房能不能轉正呢？有專家指出，在分類治理過程中，小產權房的部分合法化難度很大，涉及到村民、購房者、集體包括政府在內的各主體利益協調，對于高價購買合法商品房的購房者的解釋，以及對于部分已拆除的小產權房購買者的解釋問題。任何一個問題解決不好，都會帶來負面的社會效應，影響整體的社會穩定。此外，還有很多業內人士呼吁，用“農地入市”，或放開“小產權房”等方式來控制日益高漲的房價，但這些說法并沒得到管理層的認可。有關人員表示，小產權房并不是合法的，今后的政策也很難將其合法化。

事實證明，小產權房無法擺脫“非法”身份。但即使這樣，還是擋不住越來越多的人跨越法規的界線，將自己的住房夢與它綁在一起。他們幻想著“寬松”政策的出臺，在補辦相關的手續后，小產權房可以“轉正”。然而，今年全國兩會期間，國土資源部部長徐紹史表示，今年開始試點的治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。高層的聲音再次表明，小產權房治理步伐正在加快。

小產權房清理范文第3篇

小產權房是中國土地制度城鄉土地二元結構的產物，伴隨著改革開放與城市發展，它滿足了城市部分中低收入者的住房需求，隨著城市化發展，城市的擴張，越來越多農村被新建城區包圍，農村的土地增值優勢愈發明顯，但是小產權房存在眾多問題，涉及農民、集體和國家的利益，如何妥善處理小產權房的去向成了當下丞需解決的問題。

概念

城鄉土地二元結構明確表示，城市里的土地歸國家所有，農村的土地歸農民和集體所有。小產權房沒有房屋所有權證、國家土地使用權證、契稅證。這里所說的小產權房指的不是農民房，而是在集體土地上蓋的出售給本村外的居民居住的房子。

特點

1.銷售不合法

我國1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農村的住宅不得買賣，也不能發放房產證。此后國家也先后強調小產權房不得違規炒賣，任何買賣小產權房的行為都不受法律保護。

2.價格低廉

農村土地在流轉和使用時，并沒有經過國家“招、拍、掛”的過程，沒有繳納土地出讓金和相關稅費，有些小產權房甚至沒有報建手續，不用像商品房銷售那樣繳納營業稅等各種稅費，這使得小產權房在建設和流轉上節約了時間和成本。

背景

1.城鄉土地二元結構制度的產物

依據《憲法》規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有”。即我國實行的是城鄉土地二元公有制結構，國家和集體土地的產權主體不同。然而依據《土地管理法》和國家在1999年的通知稱，嚴禁在集體土地上建設和炒賣住宅。農民對土地沒有完全處分權。只能占有、使用和收益，產權不完整。但是國家卻有高度集中分配土地的權力，《憲法》明確提出“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。本來集體土地不能通過招拍掛程序實現買賣流通和建設，政府卻可以通過征收或者補償等方式變相把集體土地“國有化”，出售給房地產開發企業，獲取高于給農民幾十甚至上百倍的補償費作為土地出讓金，充實地方財政。政府從兩頭壟斷了土地市場，進行居間交易，在此情形下，集體土地所有者為了追求利潤最大化，違背法律規定，也在自己土地上建起了商品房出售給他人，所以小產權房問題首先是歷史遺留問題，也是我國制度對集體土地不確權導致的。

2.城市化進程導致住房需求的增加

隨著城市化的發展，大量農村剩余勞動力轉移到城市，2000年我國城鎮化率從36%到2010年的50%，意味著過去的十年，城市化發展帶動近2億人從農村轉移到城市，帶動了住房產業的發展。

3.城市商品房價格不斷上漲導致需求形成價格分水嶺，小產權房獲得一定市場份額

城市化進程從農村轉移到城市的勞動力知識結構和受教育程度偏低，多數處在社會低收入階層，他們構成了小產權房需求群體，另外一部分小產權需求群體則是外面一些小城市過來的人群，這兩部分人群多數處于社會的夾心層，而城市居住成本高，他們只能選擇在一些城中村租住廉價房，對于越漲越高的商品房價格，只能望房興嘆，小產權房低廉的價格，是吸引他們的主要原因，需求不斷，因而小產權房建設也從沒停歇。

4.小產權房存在的核心原因是――利益

國家現在雖然出臺了集體土地拆遷的文件，但是具體細則還需要地方擬定，各地的賠償方案也會不同。由于集體土地與國有土地同地不同價，出于利益誘惑，集體土地所有者也配建起了小產權房，用于出售，由于小產權房售價遠低于周邊商品房價格，以至于有一些開發商也鋌而走險，投入到小產權房的建設和交易中。小產權房牽涉到國家、集體、個人的利益，不能平衡各方利益問題，小產權房就不能從根源上得到控制。

現狀

1.全國小產權房竣工面積及占比

小產權房占據我國住宅市場相當比例，由于小產權房竣工面積沒有確切的數據記載，而且對于小產權房這個概念也各有偏差，本文所指的小產權房是農村集體土地建設用于對外出售的房子，不包括農民自己蓋的用于出租的房子。

價格

小產權房價格低廉，流轉手續簡單，但不受國家法律保護。北京最大的小產權房太玉園均價在5000元/平米左右，而周邊的商品房價格在15000元/平米左右，深圳龍華、沙井的小產權房價格一般在3000-6000元左右，而同區域的商品房價格則在12000元以上。

購買者

購買小產權房的人，不少是在城里買不起房的年輕人，或者來城里謀生的外地人，他們無法購買價格高昂的商品房，也有因為戶口和社保問題無法獲得購買資格。近年商品房價格上漲較快，特別是一線城市，個人收入與房價差距拋離得越來越遠。

深圳市一手住宅均價從2007年開始迅速攀升，與在崗職工收入形成鮮明對比，房價收入比在2007年的時候達到15，在經濟危機后有所回落，但近年仍在13這個界限以上，意味著深圳一般工薪家庭購買一套89平米的商品住房，不吃不喝也需要13年以上的時間。而國際一般水平是6-7之間，遠遠高于國際一般水平。

影響

1、小產權房在一定程度上緩解了住房壓力，在高房價背景下對解決中低收入人群的居住需求也起到積極作用。小產權房進入房地產市場，住房供應增加，加大市場競爭，在一定程度上拉低商品房價格，制約商品房價格上漲。小產權房扮演重要的多贏角色，它既滿足了部分低收入群體的住房要求，也為農民帶來了高收益；它給城市化進程帶來了繁華，某一時期也穩定了社會秩序。

2、小產權房違反了國家法律法規。集體土地交易和小產權房流轉都是不受法律保護的，集體土地的權屬性注定了小產權房所有者沒有完全處分權。而中低收入者對低價房的需求反過來刺激一些城中村大量建造小產權房，利益鏈不斷循環和延伸，違法違建的小產權房更加難以杜絕。

3、小產權房沒有經過統一規劃，脫離了政府的監管，開發單位資質沒有，在產品質量上也沒有嚴格管理，進入市場將影響市場產品的整體質素，小產權房開發得不到銀行貸款支持，預售資金監管存在風險，而且它后期沒有有效的物業管理，安全得不到保障，不能切實維護居民安全與利益。

4、小產權房屬于違法建筑，它占用了土地資源，不符合政府對城市的整體規劃，不利于城市均衡發展。

處理情況

1、北京

北京作為小產權房清理試點城市之一，今年6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設銷售小產權房工作，初步清理出79個違法占地項目，對在建項目將責令停工、停售，查封工地，查封已建未售房屋。北京市政府還成立了以國土局、住建委等權威職能部門組成的工作領導小組，對鄉鎮違法占地項目進行清理，還把責任主體落實到各區政府。

2、深圳

2012年5月25日，《深圳市土地管理制度改革總體方案》出臺，正式啟動，該“方案”中兩個重要的關注點，其中一個就是小產權房確權問題。該方案公布的幾個月后，深圳大鵬新區一處建面超10萬平米的小產權房，被深圳政府沒收，納入到了保障房體系，首例小產權房“轉正”。在對待小產權房問題上，上海和北京態度較為堅決。而深圳，則顯得比較反復。早在2004年，深圳就提出土地國有化的概念，但是仍有很多小產權房能拿到房產證，順利“轉正”，引起新一批違建，導致違建屢禁不止，最后這個改革也就不了了之。2009年12月1日，政府出臺了《深圳市城市更新辦法》，辦法明確了城市區域，包括城中村等，都必須遵守城市更新涉及的綜合整治、拆遷、重建等活動。意味著拆遷、舊城改造有法可依。

出路

小產權房難以解決，原因眾多，其中涉及個人、集體和國家的利益，要平衡這些利益和妥善處理小產權房問題，才能確保社會穩定。

1、循序漸進，逐步深化，不能一刀切

小產權房是中國城鎮土地二元結構缺陷的產物，也是改革發展與城市高房價的產物，對既有的歷史遺留問題，認識到它對社會進程的阻礙，也能認識到它過去與未來對社會發展所發揮的作用，所以在處理小產權房問題時，需要分別對待，分類處理，努力減少社會資源浪費和平衡各方利益，促進社會和諧發展。

2、努力深化財稅制度改革和戶籍改革

房地產調控2年多，房價快速上漲得到有效遏制，但目前房價遠高于居民能接受的范圍，部分房源掌控在投資客手里，未來不排除房產稅推出的可能。改變小產權房的格局，還需要推進戶籍制度改革，逐步開展，平穩過度。走城鄉統籌發展的道路，讓農村的生產要素和城市的工業產品在農村和城市之間互相自由流通，加大對農村經濟、教育、醫療的投入，這樣才能慢慢改變我國城市化率低下和城鄉差距大的狀況，努力縮小農村和城市的差距，讓更多農民能分享到改革開放的成果。

3、小產權房轉性

小產權房轉性，變成保障房或者廉租房，可大大節約社會資源，避免強拆造成的社會資源浪費，滿足中低收入群體的住房需求，也能短期內維護在商品房和保障房雙軌制運行下社會的穩定，也為房地產調控的過渡贏得時間。

小產權房清理范文第4篇

眼下這可是個禁忌類詞匯。國土部、住建部先是聯合發文，要求各地遏制在建在售小產權房，其后又召開視頻會議，提出“對頂風作案者嚴格查處”。

全國房價最高的北京遇到的麻煩最大，執行得也最徹底，已經把“8名違法當事人”送到公安機關，“31名責任人”移送到監察機關，并自稱從去年6月至今，已經清理和認定了83個小產權房。一些商品房開發商也反應強烈，認為它不可能合法化。

有人說，這等于是給買了小產權房的人下了最后通牒。

但從另一個角度看，也可以有不一樣的解讀。

熟悉情況的知道，從2007年以來，政府一直就是這個態度，但是真正敢拆掉的沒有多少，小產權房反而越蓋越多。它們的質量水準參差不齊，這要看鄉政府的意圖和水平。比如，在我居住的北五環附近，就有一大片小產權房住宅小區，南北通透，低密度。當然，也有一些小產權房質量完全沒有保障。

這種房子蓋在農村集體用地之上。而這一屆三中全會給出了這樣的政策信號：把城鄉建設用地掛鉤，“在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。正是這個說法讓小產權房市場交易量突然猛增，以至于讓相關管理部門坐立不安。

由于中國的地和房是分離的，地可以變得交易，但沒有提到上面的房轉正—這是大多數人思考的邏輯。

一個可以肯定的事實是，中國正在進行一場不可逆的。你從政府在做的事情中可以知道接下來的順序。最近，由多部門分頭管理的產權改為統一登記，這是一個不小的進步—盡管在國外這是很基本的事。國土資源部將整合建設部和農業部來管理房產登記，對應到每個身份證下。也就是說，不管是農村用地還是城市商品房用地，都統一管理。從某種角度看這就是要確權，比如成都從去年開始在進行的一個實驗，簡單說就是核對農民名下的房和土地資產，看上去就是為了下一步它們能上市交易。

小產權房則是個尷尬的角色，但就像專門研究它的周其仁所說的，你要么轟掉它，要么把它轉正，不可能永遠這樣不當不正地存在，因為改革已經進行到這了。

用全國工商聯提供的數字來說，小產權房在過去的15年里已經達到7.4億平方米，100套住宅里差不多有七八套是小產權房，其余是商品房。要想把這么多房子全部轟掉，顯然是一件不靠譜的事—總不能就因為我沒給你交稅，就把我一套好好的房子給炸平了。環保人士也有意見。

除了眼下的一些投機者外，大部分買小產權房自住的城市人口都不富裕—他們對土地沒有使用權，但房子真是掏血汗錢買的，難道要讓他們睡大街？

工業化加劇，城市吞并農村，在不斷變大，在這個過程中，產生的紅利也該讓農民分享，而不能以集體之名，鎖住本屬于他們的利益。真正上升到《物權法》的高度，阻止他們出售掉自己最重要的資產，也是不合理的事—人們有支配自己財產的權力。

確權和變現的過程可能會耗上幾年，并且，如同所有從多軌走向并軌的領域，這里也充滿了各種灰色特權，也隨時可能發生農民財產被侵犯的事。

政府在土地方面推行的是一種漸進式改革，起初默認了小產權房的存在，現在利益當前又要嚴厲執法，這個執行難度是可想而知的。

小產權房清理范文第5篇

［關鍵詞］ 小產權房原因對策

近些年，關于小產權房問題的爭論層出不窮，國土資源部也頻頻出面來遏制小產權房問題。但是由于小產權房本身存在的爭議，這一問題并未得到真正的解決。

所謂小產權房，是指未經法定的征地和審批等程序，由村集體組織（或聯合開發商）或村民在集體土地上建設并出售或出租的房屋。小產權房是相對于大產權房出現的概念，小產權并沒有真正的產權，不能獲得由國家建設部門頒發的房屋產權證書，只能得到由鄉鎮政府或村委會頒發的產權證書，所以稱之為小產權。

一般來講，小產權房具有以下幾方面的特征：（1）小產權房是建在集體所有土地之上；（2）小產權房是用于出售或出租的房屋；（3）小產權房沒有國家建設部門頒發的產權證書；（4）小產權房的供給主體是鄉鎮和村委會。

一、小產權房產生的原因

小產權房問題是一個綜合性的社會問題，其產生原因是多種多樣的。本文主要認為：城鄉二元制的社會結構制度是導致小產權房出現的根本原因，商品房價格瘋狂上漲是致使小產權房得以快速發展的主導原因，相關法律的不完善是小產權房問題不能得到很好解決的直接原因。

1.城鄉二元制的社會結構制度是導致小產權房出現的根本原因

我國城鄉二元制的社會結構制度導致其在土地管理上也表現出二元的特征。我國農村實行集體所有制的土地制度，農村集體建設用地沒有正式的土地使用權拍賣市場，對于建設在集體所有制的農村土地上的房屋當然也就沒有正式的產權，不能進行土地的轉讓和抵押活動。而城市建設用地擁有正式的土地使用拍賣市場，可以通過市場定價，將土地使用權拍賣出去，所以城市的建設用地都擁有產權，可以進行轉讓、抵押等活動。農村集體建設用地如果想進入房地產市場，必須經過國家相關部門的征收和審批才能將集體土地變成國有土地，然后由國家收取土地出讓金，給予農民一部分補償金，而農民得到的這筆補償金要遠小于建設小產權房出售所獲得的利益。所以這種城鄉土地制度的二元結構是導致小產權房出現的根本原因。

2.商品房價格瘋狂上漲是致使小產權房得以快速發展的主導原因

在城市中，日益飆升的房價使得中低等收入人群擁有一套屬于自己的房子成為了一種奢求。再加上政府提供的經濟適用房、兩限房等政策性住房的供應量相對大部分無房族來說是微不足道的，且分配中出現的漏洞使真正迫切的需求得不到滿足。這些問題都是促使小產權房快速發展的主導原因。 由于小產權房的建設不需要向國家繳納大量的土地出讓金以及各種稅費，所以其價格一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。小產權房以其價格低廉的優勢受到了中低等收入人群的青睞。對于開發商而言，城市建設用地的使用權取得越來越困難、拍賣價格也越來越高，而農村土地使用權取得相對容易且價格低，所以通過以租代征的方式取得農村集體土地建設房屋，開發商可以極大地降低開發成本，使其獲得更高的收益；對于集體土地所有者而言，通過出租土地獲得的收益也遠超出了國家征收后給予的補償金。正因為小產權房給需求和供給方帶來了雙贏，所以使其得到了迅速的發展。

3.相關法律的不完善是小產權房問題不能得到很好解決的直接原因

迄今為止， 憲法與法律并未明令禁止農村宅基地使用權流轉，有關部門禁止農房與宅基地使用權交易的行政干預，其本身是違憲違法的。依照《民法通則》的規定，農民應當依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。另外正式頒布的《物權法》中也刪去了原草案中禁止城市居民購買農村宅基地使用權的條款。而《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律法規中對土地資源的使用卻進行了嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。《土地管理法》 第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”由此可見，相關法律對于小產權房的規定還不是很明確，致使小產權房問題一直沒有得到很好的解決。

二、小產權房造成的影響

小產權房的產生和發展引發了一系列的問題。這些問題對我國的經濟環境以及城市發展造成了許多負面影響。本文認為小產權房在以下幾個方面的負面影響是非常突出的。

1.占用耕地，損害農民利益。

如果任由小產權房以現在的狀態繼續發展，會使利益相關者在利益的驅使下大量建造小產權房，占用農民土地，減少耕地面積，損害農民的根本利益，也使國家的糧食安全受到威脅。

2.購房者權益無法保障

由于小產權房現在還不受法律的認可和保護，購房者沒有國家統一發放的房產證，不能擁有房子的所有權，無法進行轉讓，在遇到拆遷補償等問題時利益難以得到保障。

3.擾亂房地產秩序

開發商通過以租代征的方式取得農村集體土地建設房屋，可以極大地降低開發成本，使其有更大的定價空間，這無疑對現有的房地產價格體系形成猛烈的沖擊，擾亂房地產秩序，嚴重時可能危害到國家金融安全和社會穩定。

4.影響城市總體規劃

城市的發展是需要統籌規劃的，城市規劃中的土地都有其功能定位并按照科學的方法加以開發利用，而小產權房的建造都是以短視的簡單開發收益為目的的行為，缺乏長遠的戰略性的指導和管理。這無疑對城市未來的發展形成了阻力，打亂了城市的空間布局和功能定位。

三、解決的措施

小產權房在發展過程中產生的問題不僅僅局限于上文提到的幾方面，其問題產生的影響也可能是非常深遠且無法預測的。為了從根本上解決小產權房問題，本文提出了以下幾條探討性的建議。

1.對于已經建成并出售的小產權房給予轉正措施

對于已經建成并出售的小產權房，為了維護社會的和諧與穩定，避免激化社會矛盾，政府應該積極推行措施將小產權房轉變成大產權房。如果將小產權房一刀切，全部摧毀，必將會引起社會的不滿，政策繼續執行的可行性無法預測。所以為了從根本上解決這部分小產權房，政府應該及早出臺措施，將小產權房轉正。

2.加快城鄉一體化，完善相關法律

城鄉二元制的社會結構制度是導致小產權房出現的根本原因。所謂治標先治本，實現城鄉一體化是解決小產權房問題的關鍵，對于土地政策的“一國兩制”應盡快解決。 盡快實現農民宅基地市場化，為真正實現“同房同權”理順法律關系，這是解決小產權房問題的法律基礎。完善現行的《土地管理法》、《物權法》、《房地產法》等相關法律，加快解決小產權房的流轉問題，確立農村集體土地使用權流轉的法律制度，尊重農村集體對土地的所有權，保障農民的土地收益。加快相關法律法規的出臺，對正在建設的或者有趨向要建的小產權房做出明確的政策性約定。

3.遏制商品房價格上漲趨勢，將房地產價格控制在合理的范圍內

房價問題已經成為國家迫切需要解決的重點問題。住房是人民生活的基本保障，房價直接影響著人民的生活質量。總理在政府工作報告中明確指出，要積極遏制房價過快上漲的趨勢。所以將商品房的價格控制在合理范圍內，使大多數居民有能力去購買商品房，這能夠在很大程度上降低小產權房的購買需求，解決小產權房問題。

四、結語

小產權房存在的爭議已經得到了社會各界的重視，其牽涉到買房人、開發商、農村集體以及政府等多個主體的利益。小產權房問題的解決必須本著“以人為本”的精神出發，最大限度的保證人民的利益。而法律制度的初始設計也應當是維持利益均衡的，國家應該針對小產權房盡快制定或修改相關法律，在兼顧各方利益的基礎上，推行農村集體土地使用權的自由流轉，從而促進城鄉一體化的盡快實現。將已經建成并出售的小產權房盡快出臺措施給予轉正，并加大力度治理房地產市場，使房地產市場能夠更健康的發展，從而消除小產權房問題。

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