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集體土地租賃協議范文第1篇

一、辦理“兩證”的原則

盤活存量資產，有利改制；簡化手續，規范收費；方便企業，有利發展。在充分考慮鄉鎮企業發展歷史的特殊性、堅持合法的前提下加快辦理步伐。

二、辦理“兩證”的范圍

市區范圍內鄉(鎮)、村辦集體工業企業(以下簡稱鄉鎮企業)改制為股份有限公司、有限責任公司、股份合作制企業、私有企業、租賃經營和實施出售、兼并、合并、破產等(以下簡稱為改制)，對符合環境保護、城市規劃要求的工業企業生產性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產處置，應按本意見規定進行土地、房屋資產處置。

三、土地資產處置及其土地使用證的辦理

(一)*市土地行政主管部門負責市區鄉鎮企業改制土地資產處置的審批管理工作。各區土地行政主管部門負責具體實施。未經市土地行政主管部門依法審批，擅自進行鄉鎮企業土地資產處置的行為無效，改制后企業的土地使用權不受法律保護。

(二)鄉鎮企業改制進行土地資產處置，應符合以下條件：

1、土地使用權屬必須合法無爭議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權證書。

2、改制后的建設用地必須符合城市總體規劃和鄉鎮土地利用總體規劃。

對于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權，應當按照國家和省、市有關土地確權的規定，經依法處理并補辦用地審批手續后確定土地使用權，依法取得土地使用證后，方可按本規定申請進行土地資產處置。尚未進行土地登記的，企業應向土地所在地的區土地行政主管部門申請確權，由區土地行政主管部門負責地籍調查和初審后報市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權屬證明。

(三)鄉鎮企業改制涉及的土地使用權，有下列情形之一的，應依法補辦征用手續并

按土地使用權出讓方式進行處置：

1、企業整體連同土地使用權轉讓或進行不動產分割轉讓涉及土地使用權轉讓的；

2、改制后企業由本集體經濟組織以外的經濟組織或單位控股的；

3、改制后改變原土地批準用途需重新建設的(房地產項目建設用地除外)。

鄉鎮企業改制后改變土地批準用途，進行房地產開發建設的，按《關于進一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權招標拍賣出讓的通知》(杭政19號)執行。

通過土地出讓方式處置土地使用權的，由受讓者依法辦理土地征用手續和土地出讓手續，繳納土地使用權出讓金。改制企業以出讓方式取得的土地使用權，可依法進行轉讓、出租、抵押。

4、鄉鎮企業改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應當提供下列資料：

(1)建設用地呈報表(村及鄉鎮、區政府蓋章)；

(2)改制企業的批文(由各區的鄉鎮企業行政主管部門負責批復)；

(3)征地協議書；

(4)建設用地規劃許可證及附圖。

(四)鄉鎮企業在改制時，集體土地所有者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業的，涉及的土地使用權，可采取租賃方式進行處置。

采取租賃方式處置土地使用權的，作為集體所有土地所有權代表的鄉(鎮)或村集體經濟組織要與承租企業(改制企業)簽訂土地租賃合同。

集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統一制訂。

以租賃方式取得的土地使用權不得擅自轉讓、轉租和抵押。如確有需要，應經出租方同意并依法補辦有關手續后才能進行。

(五)鄉鎮企業改制為股份合作制企業或有限責任公司，由作為集體土地所有權代表的鄉(鎮)或村集體經濟組織控股的，所涉及的土地使用權允許以集體土地使用權作價人股。但其土地使用權入股的價格需經有土地評估資質的土地評估機構評估，并經市土地行政主管部門確認。同時，以土地使用權作價入股的，由相應的集體經濟組織按股收取紅利。

以集體所有土地使用權作價入股方式處置的，其土地所有權性質不變。企業終止時，土地使用權仍歸原集體所有者。

作價入股的集體土地使用權不得擅自轉讓、出租，不得擅自改變土地用途。

作價人股的集體土地使用權作為企業的法人財產可以抵押，抵押時應按國家關于集體土地抵押的有關規定辦理審批手續。抵押權人處分抵押物時，須先補辦征用、出讓手續，補交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價款先行抵交出讓金。

(六)使用劃撥國有土地使用權的鄉鎮企業改制時，經主管該企業的鄉(鎮)或村集體經濟組織同意后，由改制后企業按現行企業改制土地資產處置的有關規定補辦土地使用權出讓或國有土地租賃手續、補繳土地出讓金或按年繳納土地租金。

補辦土地出讓手續后的土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押。

補辦國有土地租賃手續后的土地使用權轉讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關規定執行。

(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權的鄉鎮集體企業改制時，可以依法轉讓、出租給改制后的企業使用或作價入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉鎮企業使用年限后的剩余年限。

(八)鄉鎮企業改制土地資產處置的具體程序：

1、申請。鄉鎮企業向區土地行政主管部門提出土地資產處置的申請，以出讓方式處置的，還應向市規劃部門申請辦理規劃批準手續。

2、權屬確認。企業所在地的區土地行政主管部門在收到企業申請后15個工作日內完成企業用地地籍調查和初審后(有權屬糾紛的除外)，報市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個工作日內完成審批工作。

3、地價評估和確認。企業委托具有土地估價資質的評估機構進行地價評估。企業持土地價格評估報告向市土地行政主管部門申請評估結果確認，市土地行政主管部門在川個工作日內完成地價確認工作。

4、處置方案擬訂。由企業所在的區土地行政主管部門會同該企業擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補辦土地征用手續的，按國家、省土地管理法律、法規的規定補辦征用手續，在報送土地資產方案時一并報送補辦征用的有關材料。

5、方案審批。采取補辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權作價入股的，市土地行政主管部門根據區土地行政主管部門的初審意見，批復有關處置方案。如需辦理征用的，一并補辦征用土地審批手續。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負責方案批復，由企業所在區的土地行政主管部門負責具體實施，并辦理有關審批手續，在審批后由區土地行政主管部門負責將有關租賃合同及審批資料報市土地行政主管部門備案。

6、簽訂合同或協議。企業根據批準的處置方案，按批復意見簽訂協議或合同。辦理國有土地使用權出讓、租賃或作價入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關手續；辦理集體土地使用權租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權租賃合同；辦理作價人股的，集體土地所有者要與企業簽訂作價人股協議。

7、土地登記發證。使用國有土地的企業辦理土地登記手續，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請辦理土地登記；使用集體土地的企業，可向土地所在地的區土地行政主管部門申請登記，經區初審后，報市土地行政主管部門審批。

(九)集體土地資產處置的有關政策措施：

1、土地使用權以出讓方式處置的，企業改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續，且不改變用途并不重新建設的，由改制企業繳納土地出讓金，其土地出讓金按評估確認價的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業務費(按出讓金的1％計)外，其余由市財政按70％的比例返還給企業，并用于職工基本養老保險。該資產的最后處置權屬于國家。

2、鑒于歷史原因，對改制企業補辦規劃、土地、房產等手續時，屬企業生產性用途的可免收市政配套費，參照國有企業改制的有關政策，減半收取其它規費、手續費。

3、為有利于企業發展，土地征用費的標準適當低于撤村建居的標準，同時，企業過去已付的租用費可抵扣土地征用費。

4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評估確認價的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標準自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調整一次，每次調整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉鎮村集體經濟組織負責收取，主要用于鄉鎮或村基礎設施、公益事業的建設，不得移作他用。

5、以集體土地使用權作價入股方式處置的，其作價入股額按土地評估確認價的80％確定。

(十)改制后企業若需改變原土地用途，須報經市規劃部門和市土地行政主管部門批準，重新補辦有關手續，補繳土地有償使用費等費用。如需改變用途進行房地產開發建設，必須統一納人政府土地儲備庫，實行土地使用權招標或拍賣出讓。

四、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的辦理(市規劃局辦理)

(一)辦理建設用地規劃許可證的資料：

1、市土地行政主管部門開具的企業改制聯系單；

2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規劃院四線室申請劃出規劃控制線；

3、土地使用權證(復印件)；

4、填寫預審表和建設用地規劃許可證申請表。

(二)辦理建設用地規劃許可證的流程：

1,憑以上資料報送總窗口；

2、綜合處預審后，根據內容報處、局審正；

3、預審后轉各業務處室，辦理規劃用地許可證手續；

4、辦理完畢后報送總窗口，核發建設用地規劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯系回執單)。

(三)辦理建設工程規劃許可證的資料：

1、改制后的土地使用證(土地呈報表)；

2、建設項目實測1／500地形圖兩份(詳細注明占地面積、建筑幢數、層次、建筑面積準確數字)；

3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設計單位蓋章)；

4、有消防、環保、質監部門的書面審核意見；

5、違法建筑行政處罰證明及補交規費證明件；

6、填寫建設工程規劃許可證申請表。

(四)辦理建設工程規劃許可證的流程：

1、上述資料報送總窗口受理；

2、由綜合處送有關業務處室并報局進行規劃定性，確定是否允許補辦建設工程規劃許可證；

3、如確定允許補辦，則到法規處接受違法建筑處罰，并到有關部門辦理交納規費手續；

4、交納罰款和規費后，憑單據及補辦資料由法規處報送總窗口受理，轉各業務處室和局領導審查批準補辦建設工程規劃許可證手續；

5、由總窗口核發建設工程規劃許可證。以上資料齊全后，在15個法定工作日內辦理完畢。

五、房屋所有權證的核發

(一)鄉鎮工業企業無論以何種方式進行改制，改制前應有合法有效房屋權屬憑證，不具備房屋權屬憑證，必須依法補辦，并取得房屋所有權證。由市房產管理部門核發權證。

(二)房屋所有權證的辦理。

l、*年12月9日前，經批準建造的房屋，應按規劃部門建房批準文件和用地審批手續，受理登記核發權證。未經批準建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負有法律責任的具結，經鄉(鎮)政府證明報市規劃部門審核同意，由市房產管理部門受理登記、核發權證。

2、*年12月10日以后經批準建造的房屋，在提交建設項目批準文件、土地使用證、建設工程規劃許可證(建筑許可證)、竣工驗收證明后，受理登記、核發權證。未經批準的，應按規劃部門和土地管理部門的審批程序，經行政處罰后，補辦有關手續，憑補辦批淮文件受理登記。

在批準用地范圍內，對少批多建房屋的超批準建房面積部分，經規劃管理部門行政處罰和規劃審核補證后，受理登記。

凡在*年*市區開展房屋所有權總登記至今，已領取房屋所有權證的，根據房屋驗換證管理實施辦法辦理換證手續，領取新的房屋所有權證。其中房屋所有權主、客體已發生變化的應持有效憑證，辦理房屋轉移、變更登記。

(三)房屋租賃管理。

凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向企業所在地的區房產管理部門登記備案。

六、其它事項

(一)西湖風景名勝保護區鄉鎮企業的土地使用證和房屋所有權證的登記發放，按西湖風景名勝保護區的規定執行。

集體土地租賃協議范文第2篇

第二條國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

第三條凡本縣范圍內未辦理土地出讓手續以劃撥方式取得土地使用權的單位和個人，具有以下情形之一者，應當繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物出租進行經營的；

（二）改變劃撥土地的批準用途與性質，以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進行經營的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內進行經營的；

（四）對機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第四條土地使用者在本辦法公布后一個月內，持下列資料和有效證件到縣國土資源局簽訂土地租賃合同，辦理土地租賃手續。

（一）申請書；

（二）《國有土地使用證》或《建設用地批準書》及其他用地批準文件；

（三）法定代表人證明或委托人的委托書；

（四）土地使用狀況及有關協議合同資料。

第五條土地租賃合同應確定土地使用權租賃地塊的位置、范圍、面積、用途、租用年限、租金標準、繳納方式及違約責任等。土地租賃合同實行3年一簽，期滿后重新簽訂。

第六條土地租金標準根據不同地段、不同用途確定。租金標準隨著社會經濟發展和物價水平的變化，每3年調整一次。具體調整方案由縣國土資源局、縣發改物價局、縣財政局擬定，報縣政府批準執行。

第七條土地租金按年度繳納，第一年在簽訂土地租賃合同時繳納，其他年度的繳納時間原則上為本年的月日前。逾期不繳納的，可處應交款額10%以下的罰款。

第八條收取土地租金應使用財政部門統一印刷的專用收據，全額上繳財政，用于城市基礎建設和土地開發。

第九條按本辦法辦理土地租賃手續的，其土地使用權不得擅自轉讓、抵押，如需抵押，須經縣有關職能部門辦理抵押登記手續；如需轉讓，經批準不辦理出讓手續的，受讓方須與縣國土資源局重新簽訂土地租賃合同，繼續繳納土地租金。

第十條以集體土地使用權連同地上建筑物和其他附著物出租和經營的，參照本辦法管理。其收取的土地租金，50%上交縣財政，50%留給土地所有者。

第十一條租賃合同簽訂或決定送達后，征收人員應及時催繳年租金，經多次催繳，仍未足額繳納的，可以申請人民法院強制執行；也可協調財政主管部門直接從應繳納人的賬戶中劃轉應繳土地年租金。

集體土地租賃協議范文第3篇

(一)案情簡介

2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學界關于宅基地使用權流轉問題的爭論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價格購買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設手續，房屋最終被居委會收回，同時將安置房作為補償給了張守忠。鄒克友認為自己受讓了樓基地，理應由其享受該安置房，但與張守忠協商卻無果，便一紙訴狀將其告至法院，請求法院令張守忠返還購買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區人民法院最終根據《土地管理法》第63條的規定②，判定雙方的《樓基地買賣協議書》因違反法律強制性規定無效，責令張守忠返還購買樓基地款并賠償損失。

(二)相關案例評釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭議。最高人民法院以此案例欲最終確認宅基地使用權僅可在村集體經濟組織間流轉。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權上房屋之流轉埋下伏筆。檢索近年來關于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發現，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國家法律、行政法規之強制性規定”④，或依“宅基地使用權是以農民身份為依據、基于集體經濟組織成員之身份而取得的，非農民則無法獲得宅基地之使用權，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權有違上述法律內容”⑤，或依“因未經集體經濟組織同意和準許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力。總結上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權的流轉性，再根據現行法律禁止轉讓集體土地使用權的規定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農村宅基地負載了過于沉重的使命和負擔，限制農宅流轉似有斟酌余地。為維護農民應有的財產處分權，塑造獨立完整的農宅所有權，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進行敘述分析。

二、農宅流轉的法律困境

(一)宅基地流轉規則之限制

我國實行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國家所有土地和集體所有土地，農村的宅基地屬于集體所有土地。同時，《物權法》規定農村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設施的權利，并稱之為宅基地使用權。顯而易見，宅基地的所有權歸屬于集體經濟組織享有，而農民作為集體經濟組織的成員只享有對宅基地的使用權。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經營管理的主體分離之二元構造。乍看之下，宅基地使用權法律制度既保障了土地之公有屬性，同時又使農村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權的流轉等在內的農村土地權利。國務院及相關部門的規范性文件中也做出類似規定②。現行立法認為，農宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農村集體經濟組織享有，有且只有本村集體經濟組織之成員才可通過申請獲得宅基地之使用權，并禁止宅基地使用權流轉至本集體經濟組織以外。只要向村委會提出申請并經審批，符合條件的村民便可免費取得宅基地使用權，故同為一個集體經濟組織內的農民一般沒有流轉的需求;相反，有意置買農宅的城市居民卻又為法律所禁購。法律法規對宅基地之流轉的不合理桎梏，凍結了宅基地使用權的交易，使農民的宅基地使用權在法律上淪為一種“死產”。

(二)農宅所有權權能之殘缺

依據《物權法》和《城市房地產管理法》規定，在建設用地使用權上之建筑物的轉讓、互換、出資或贈與時，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。從該規定可以推測出，國家采取的是房地一體的結合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權歸屬分離，但國家在流轉問題上又堅持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權力深度介入的宅基地使用權之上，農宅所有權有著先天性的不足。從物理角度來看，房地一體的事實狀態必然導致土地與地上房屋之間的依附關系，自然屬性的不可分性決定了農宅和宅基地使用權在法律調整上的密切聯系。如前所述，宅基地使用權之流轉在我國本就被多加限制，因此，農宅雖為農民所有，但其并未被定位成純粹獨立的財產權，農民對農宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權能使其難以稱為自主的所有權。據此，且不說法律對農宅買賣合同之效力的不明朗態度，即便國家開放了這個交易市場，農宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉尷尬。農宅所有權以宅基地使用權的流轉為物權變動要件，宅基地使用權的限制流轉綁架著農宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風險和現實困境。房地一致的原則雖然簡化了法律技術上的操作，但同時也犧牲了農宅主體財產權利和市場交易的自由，導致流轉限制、權利“無有”的空虛化狀態，衡諸法理，似難謂妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主義的理論思維

1.生活保障論。宅基地使用權的主要功能在于供農民居住、建造房屋，宅基地被認為是中國農民的安身立命之所。《憲法》《物權法》中宅基地二元構成的選定以及限制流轉的規定，負載著沉重的使命———農民基本的生活保障。宅基地使用權是個身份權利，有司法者認為與宅基地有關的任何權利主體必須有特定身份，禁止土地流轉至集體經濟組織之外，是為了保護本集體組織成員的利益。所以農宅的買賣主體應受嚴格限制，只能是集體經濟組織成員。故城鎮居民所簽署的受讓農宅的買賣合同是無效的③。于私法權利的宅基地使用權之上附加公法的生存保障功能，好比在私權的權利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會保障本應是國家責任，現今國家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權流轉的私權，還美其名曰是在保護農民利益，這種國家責任個人化的行為豈是農民孱弱之身軀所能承受?另外，新農村建設的發展速度超人預料。牛耕田、人割禾，農民于田地里躬耕千年的畫面已漸漸成為歷史的回憶，一時從“面朝黃土背朝天”過渡到“新型農民”。農村的家庭漸以外出務工為多數，農宅不再是所有農戶的長居之所，此時對農宅流轉再多加限制，究竟是保護農民利益還是損害農民利益，值得定奪。2.農村社會穩定論。宅基地屬于集體所有，由農村集體經濟組織管理，未經農村集體經濟組織同意和準予，宅基地使用權不得隨意流轉。有人提出，若開放農宅買賣市場，將會使宅基地使用權旁落農村集體經濟組織之外，甚至會因此造成農村集體經濟組織的瓦解，導致農村社會的動蕩。筆者認為，土地的私益性表現為生存利益和財產利益兩個方面，當前我國法律對宅基地的管理重在確立土地財產權的生存利益而限制其財產利益。但在現實中其實并不存在沖突或矛盾，承認宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國家對集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過申請使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規定了嚴格的審批程序:村民提出申請后村委會要審核，還需經村民會議同意及鄉人民政府的審查，最終由縣級土地管理部門審批才可。其二，農宅流轉絕不可能改變宅基地集體所有的性質，宅基地所有權仍然是集體，沒有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經濟組織對宅基地的監督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農民申請宅基地的次數限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時還規定出讓或者出租后不再予以批準申請宅基地。所以借助于現行管理制度，農宅買賣濫用土地資源的情況較難發生，原始取得的程序限制和房屋轉讓后不可再申的處分，已足夠對集體土地進行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權保障宅基地的生存利益，流轉促進資本功能發揮則觀照到宅基地的財產利益，二者完全可以實現利益雙贏，以農村社會管理為由否認農宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財產利益之矛，似無依據，也無必要。

(二)房地一體的司法混亂

土地與其地上房屋的關系存在統一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國的農宅和所依附的宅基地為各自分離的權利客體，所有權人相互獨立。同時，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農宅與宅基地在實際利用、經濟交易上必須時刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權外另立農宅所有權，預留了農宅所有權和宅基地使用權的異主空間;另一方面，當宅基地為農宅提供物理基礎，宅基地權利(至少是宅基地使用權)貌似成為農宅所有權的正當權源，為避免房權人無權占有土地的尷尬，只得強行要求“房權地權一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨交易在后，現行法混合主義的色彩必然導致司法的混亂和不確定。為避免法律內部矛盾引發一系列的問題，因而對法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、農村宅基地上房屋流轉的實現

(一)“房地異主”法律關系的詮釋

1.宅基地用益的債權法構成。根據《民通意見》第186條規定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統稱不動產，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權和宅基地使用權視為一體，有混淆之虞。關于宅基地用益，所有權和使用權是兩種慣性思維中的狀態，前者是自物權，后者是用益物權，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態———債法上的權利，即基于農宅所有對其所占宅基地對應部分的利用權。在傳統民法理論上，存在地上權和土地租賃權之比較分析，就是作為用益物權和作為債權的土地使用權的差異問題［1］(P15)。有關宅基地用益的物權法構成和債權法構成，清華大學法學院教授韓世遠提出設立“宅基地法定租賃權”，同宅基地所有權和宅基地使用權相列而論，以解決宅基地上農宅的自有流轉問題。不同于固有的模式思維，韓世遠教授認為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統的物權法構成模式，還可以包含債權法的構成模式。基于此的債權法構成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無償”之劃分:前者往往為租賃關系，后者對應于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農宅新所有權人法定租賃權，從而解決了農宅占地的權利正當性問題，避免了“房地異主”的尷尬［2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財產權二元體系的傳統思維，出現了土地租賃權的概念，明確了土地租賃權的債權物權化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權作為獨立于土地使用權和土地所有權之外的權利類別進行規定［3］。我國臺灣地區提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對建筑物坐落之土地享有租賃權［4］(P38－47)。推定租賃的補救思路值得贊同，我國大陸地區亦可推定農宅所有權人與宅基地使用權人之間與此同時達成關于農宅買賣和土地租賃的債權合意。房走了，地上的使用權不一定要跟著走，該租賃權的成立意味著農宅出賣人的宅基地使用權并未消滅，只是由占有、使用轉變以收益為內容的一項權能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環境的關系①，因為俄羅斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國的國情不可同日而語，所以將土地租賃權引入中國的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認為強化債權方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉移的土地利用權賦予一個獨立地位，對于中國房地一體但權屬各自獨立的不動產框架來說，實屬可行的解決方法。根據《俄羅斯聯邦土地法典》第35條第4款規定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉讓，且建筑物之所有權人將獲得一種與所有權不同的其他土地權利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國法律制度中的地位相近似，可見在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉讓的。當房屋所有權人不擁有對土地進行利用的物權時，《俄羅斯聯邦土地法典》引入新的權利概念———土地有限占有權。有限占有權是土地所有權人和其上建筑物所有權人達成的對土地的“利益平衡”，是一種通過協商達成的債權合意。倘若參見這個思路，雖然宅基地的所有權歸集體，且宅基地使用權依法是不能轉讓的，但這都無妨，當宅基地使用權人轉讓地上的農宅所有權時，推定雙方之間也達成有限占有宅基地的債權合意。具體來說，受讓人成為農宅所有權人后，在為使用農宅所必要的范圍內，取得對該宅基地地塊的有限占有權。故而，農宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權的物權轉讓問題，土地債權的介入對宅基地使用權的轉讓和農宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。

(二)農宅買賣合同的效力認定

1.合同有效的合法性。對于宅基地使用權的流轉，根據相關法律、行政法規等②，可知宅基地使用權只能在集體內部成員之間轉讓，城鎮居民受讓宅基地使用權是違反現行法律和國家政策的。然而，就此認定轉讓合同是無效的，筆者實難贊同。一方面，國土資源部的意見以及國務院的決定和通知，其效力層級過低，不屬于認定合同無效應依據的法律或行政法規;另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農村宅基地之任意流轉，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應是管理性的強制性規范而非效力性的強制性規范。誠然，根據《合同法》司法解釋(二)第14條的規定，其中關于合同效力的“強制性規定”，僅指效力性強制性規定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認定合同無效的法律規定，不能成為否認合同效力的依據。私法應當最大限度地尊重主體意思自治，只要農宅買賣不存在《合同法》第52條規定的無效事由，就應當肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠實信用原則如前所述，實踐中司法人員的裁判偏向于限制農宅的流轉，糾紛中的買賣合同多數被宣布無效。論其功能，法庭的裁判具有引導作用，應當符合正確的價值取向和道德觀念，遵循基本的私法準則，但是合同無效的判決可以發揮此等功效嗎?頗為質疑。質言之，依判決加以推論，合同無效的判定相當于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場發生情勢變動，賣方再以房屋不可買賣為名，以房價上漲利益有損為實，主張合同無效的話，試問，這樣違反誠實信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務必謹慎考慮否認合同效力產生的影響。為實現社會的誠信與公平，筆者強調以誠實信用原則為據，倡導肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規定的法定無效情況以外，契約成立與否，內容如何，原則上由當事人自由決定。未置可否，合同相對人享有一定程度的自利。既然農宅的所有權屬于農民，那么基于農民真實意思表示而達成的買賣合同，法律上有什么理由對其否認呢?只要協議是基于雙方自有、自愿、公平發生的交易，那買賣合同就應當被肯定，這既是對私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應當遵循的基本原則。(3)維護農民對自有財產的處分權開放農宅的流轉不僅能形成有效的市場，體現房屋的現實價值，還維護了農民作為財產所有人的處分自由。其符合現代社會需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權的免費取得具有公共福利性，宅基地乃農民賴以生存的所在，國家限制宅基地使用權之流轉是對農民弱勢群體的關懷，那么城市的經濟適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經濟適用房那樣自由流轉呢?出于對土地資源的合理配置以及農民基本居住保障的考慮，不可否認，這樣的出發點就是基于社會福利，但保障措施的進一步優化還需努力。關于農民利益之保護，其真實癥結并非防范非農戶對農村宅基地的侵占，國家及行政機構對集體土地之肆意掠奪才是對農民利益的威脅所在。3.合同有效的現實必要性。(1)農民的融資需求允許宅基地上之農宅買賣是個現實需要。隨著市場經濟的發展，宅基地作為財產權的資本功能日益凸顯，城市化的進程和人口流動性加強，萌生了農民進城的渴望。若要在城市扎根立足，農民必須有必要的資金保障，但農民住宅產權的不完整性將限制農民對于僅有的宅基地進行資本操作。農村宅基地只能固守傳統，無法進行商品化和資產化，遲遲未能進入市場，對農民來說是一種財產利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進軍農村，也為了幫助農民在城市里有更豐裕的物質條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉，又有何不可?何況，土地是農民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農民輕易不會出賣房屋，現實中的萬不得已往往是因為存在更急迫的資金需求，或是治病救人或是為生產經營籌資等。承認合同的有效性，創造了一條融資渠道，對農民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國家出臺農村宅基地改革試點草案。草案的出臺讓無數傳統躬耕于田的農戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實現的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現今農民的宅基地已不單純是一個基本生存保障的問題，隨著農村勞動力的大量轉移，在城里買房舉家搬遷的現象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農村多余房產的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農宅是最佳的處置方式，故承認農宅買賣合同的效力實有必要。再者，《土地管理法》規定有且只能由農村集體經濟組織之成員享有宅基地使用權，當農宅作為遺產發生繼承問題時，面臨非集體成員繼承人對宅基地繼承權利的阻礙。如果肯定農宅買賣合同的效力，意味著農宅的流轉并不以經濟組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場買方的客觀存在或是投資建設，或是養老居住，或是休閑度假，現實存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢日趨高漲。當下農村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現實的住房需求持續存在。尊重市場調整，承認買賣合同效力，正是適應社會需要之良舉。

作者:張文 單位:華僑大學

［參考文獻］

［1］王澤鑒．王澤鑒法學全集•第十六卷民法物權:用益物權•占有［M］．北京:中國政法大學出版社，2003．

［2］韓世遠．宅基地的立法問題———兼析物權法草案第十三章“宅基地使用權”［J］．政治與法律，2005(5)．

［3］黃道秀．俄羅斯聯邦民法典:全譯本［M］．北京:北京大學出版社，2007．

集體土地租賃協議范文第4篇

2016年租地合同協議書范本一

租地協議書甲方：岳池縣石埡鎮xxx村委會

乙方：岳池縣石埡鎮xxx村x組sf村民xxx

為了搞好安佛蜜柚的產業發展，經甲乙雙方友好協商，甲方在乙方集體土地上種植安佛蜜，在石埡鎮黨委政府、村委會的組織下，甲乙雙方協商如下：

一、租地年限：從20xx年10月1日至20xx年9月30日止，共30年。

二、租地金額：230元/畝/年，不遞增。

三、付款方式：每年12月30日，在村委會領款。

四、租地期限內,乙方不得以任何方式破壞業主的生產、經營管理權。違者交納違約金二萬元至二十萬元。

五、畝數。金額元。

六、此協議書伍份，甲乙雙方各一份，村委會1份，石埡鎮政府1份，農業局1份，市農業局1份。

甲方：岳池縣石埡鎮xxx村

乙方：岳池縣石埡鎮xxx村x組村民xxx

證人:xxx

2016年租地合同協議書范本二

甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)

為了發展高效農業，搞活流通，在平等互利，雙方自愿的原則下，甲方自愿把垃圾地租給乙方作為練車基地。 為了明確雙方權利和義務，經甲、乙雙方協商達成如下協議：

一、租用范圍:

甲方愿把1畝1分地基地租給乙方使用， 共約1.1畝。

二、租用年限:

租用年限為 5 年，從2013年4月1日至 2018年4月1日止。

三、租金約定:

每年為人民幣： (￥： 元)

四、交租形式:

第一年在4月2日前交清全部地租，第二年開始，每年4月2日付清當年全部地租。如有違約，按所有經濟損失的雙倍賠償。

五、 甲方的權益及義務:

1、甲方有權督促雙方履行合同義務，甲方必須在合同簽訂之日起4月1日前清理地面附著物，交地給乙方作備耕工作。另甲方在4月1日內未能將土地交給乙方使用，乙方

有權向甲方提出將租賃期天數延后。

2、甲方保證所出租的用地權屬清楚，如因權屬問題造成乙方的損失，甲方要負全部責任。

六、乙方的權利及義務：

1、乙方有權監督雙方履行合同義務。

2、乙方須如期繳納租金，如有違約超過三個月后繳納租金，甲方 有權終止合同并收回基地的所有財產。

3、乙方不能改變田地的用途，作其它開發。

4、乙方只負責產品后的稅費。

5、乙方要遵守鄉(村)規定合約。

6、乙方在生產、經營過程中發生的一切債務與甲方無關。

7、合同期滿，在同等條件下，乙方有續租優先權。

8、本合同一經雙方簽字即時生效。

9、合同生效之日起，在不影響甲方農作物的前提下，乙方有權做 前期的土地平整規劃工作。甲方應予以配合。

10、在合同期內，乙方在不改變土地用途的前提下，可轉讓經 營權，但第三方仍然享有本合同權利和義務。

11、乙方租期滿后，必須做好地上種植物的清理工作。在租地 合同期滿前六個月，乙方交清土地保證金每畝100元，如乙方不清理種植物，甲方有權沒收保證金。但乙方清理種植物 時(標準的種植物沒有再生力)甲方必須 3 天內如數退還保證 金。

七、其他約定：

在合同期內，如遇特殊的、較大定的自然災害時，雙方共 同協商地租支付方法，地租租金元不變，支付時間共 同協商。 如遇國家征用土地， 于甲方無關。

八、 本合同未盡事宜，甲、乙雙方經協商后簽訂補充合同與本合 同具有同等法律效力。以上條款及權利、義務，雙方須共同遵 守，如違約合同，違約方要賠償對方的經濟損失。

九、 本合同一式四份，甲乙雙方各執二份。

甲方代表簽字：

日期： 年 月 日

集體土地租賃協議范文第5篇

第二條小城鎮建設用地應在節約用地和保護耕地、注重環境保護,服從土地利用總體規劃和小城鎮建設規劃的前提下進行，確需變更土地利用總體規劃的，國土管理部門要按照超前發展、一次到位的要求對土地利用總體規劃進行修改,按規定程序報批，保證鄉鎮企業向小城鎮集中發展的必要用地。國土管理部門要參與小城鎮建設規劃的編制、審定和修改工作；組織編制基準地價。

第三條凡在小城鎮投資建設需要征用土地的實行統一規劃、政府統征、確定基價、分檔批租、統一管理。按照小城鎮土地利用總體規劃和小城鎮建設規劃，由小城鎮政府或市、縣政府統一定價征用，實施基礎設施建設，再開發整理后，根據產業性質、投資規模、用地區位、代征道路等因素分類確定地價，優惠出讓給企業。

第四條凡在小城鎮內投資辦企業符合租賃使用土地條件的，新征用地交清了土地征用補償費后的企業生產項目用地，使用原劃撥國有土地使用權的生產經營用地,可對企業用地實行年租制，企業按年度交納土地租金。

第五條小城鎮規劃區內投資企業依法取得的出讓土地，在使用期限內，擁有使用權、收益權、處分權，可依法轉讓或抵押。

第六條小城鎮外企業兼并小城鎮內使用國有土地的企業，其土地一律按劃撥方式供給，將原企業土地劃撥給新企業使用，用途不變。如需改變用途或收購小城鎮內企業使用國有土地時，其地價評估費按標準的30％收取，土地出讓金最低按地價10％收取。

第七條凡投資小城鎮辦高新技術產業、現代化農業、生態環境保護與建設工程項目的，使用存量土地的按標定地價10％收取出讓金，新征建設用地的土地出讓金按征地總費用的10％收取。

第八條投資一般性工業項目、旅游項目，對小城鎮相關產業具有較大促進作用的，使用存量土地的按標定地價20％收取出讓金，使用新征建設用地按征地總費用的20％收取。

第九條投資房地產開發與餐飲、娛樂等盈利性項目，土地供應方式一般應采取招標拍賣方式。協議出讓土地，使用存量土地的，土地出讓金按標定地價40％收取，使用新征建設用地的按土地征用總費用的40％收取。

投資各類工業生產項目使用國有土地也可采取租賃入股等方式。

第十條凡收購小城鎮破產企業的，土地資產連同其他資產一并計入破產變現資產，土地按出讓方式簽定出讓合同后，土地出讓金可首先用于安置職工。

第十一條凡各項小城鎮建設用地出讓后一次清出讓金的，可按出讓金總額的5％予以優惠，返還給用地者。

第十二條以租賃方式使用小城鎮內國有土地的，可根據投資額的多少，免交一定年限的土地租金。投資500萬元以上免交一年，1000萬元以上免交二年，3000萬元以上免交三年。

第十三條鼓勵小城鎮建設改造利用國有存量土地，小城鎮內使用國有土地的單位及個人可將使用的國有土地按標定地價作價入股，參與小城鎮開發建設，與來小城鎮的投資者合作、合資辦企業，其土地使用權股份與其他股份享有同等權利。也可先將其土地使用權投入小城鎮建設，待土地拍賣招標后，用收取的地價款對其投入小城鎮建設的土地予以地價適當補償。

第十四條小城鎮建設征占用農村集體土地，土地管理部門應超前服務，積極辦理農地轉用和用地審批手續。涉及將農用地轉為建設用地，應依法分批次辦理批準手續。對支付土地出讓金有困難的可采取租賃、入股方式使用土地。對租用農村集體土地辦企業的，可按建設占地辦理用地手續。市縣國土管理部門要從規劃選址、安置補償、代辦報批、建設環境到竣工驗收全面負責。對一切危害小城鎮建設正常用地行為和對未批先占、批少占多等違法行為要堅決依法查處。

第十五條推行土地置換和新增耕地指標折抵政策，切實解決鄉鎮企業發展用地。小城鎮建設征、占耕地后，需開墾補充耕地保持占補平衡。其補充耕地及占補平衡可在小城鎮域內進行，域內無法平衡的可在市域內平衡。造地方案審查及補充耕地驗收由市、縣國土管理部門負責。

第十六條小城鎮建設用地征地補償費依照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規定辦理，并按照基準地價進行控制，以降低征地總費用。

第十七條允許農村集體經濟組織將小城鎮規劃區內的工業用地出租給投資者興辦企業或自建廠房招商、自建市場或自建商業用房出租經營，其用地按集體建設占地審批。

第十八條對小城鎮建設用地收取的出讓金留縣部分，縣、鎮可按四六分成。留小城鎮的出讓金，專款用于小城鎮基礎設施建設，不得挪作它用。