前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產項目財務培訓范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產項目財務培訓范文第1篇

關鍵詞：房地產；財務管理；問題與建議

一、重要性

(一)財務管理是核心

管理好房地產企業的財務工作，相關的財務管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產企業降低并抵御財務風險，實現自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產企業要加強成本和財務管理，實現低成本、高收益的財務管理模式，提高自身的經濟效益。房地產企業項目開發中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務活動，財務活動是房地產項目運營的基礎。另外，房地產企業自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務信息的影響，利用財務信息，可以推算出項目預期投資和造價的資金需求，掌握了這些數據，企業才能更好的管控開發項目，利用項目增加企業的經濟效益。

(二)預知企業風險

經濟發展浪潮中，企業就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導航和天氣預報系統來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產項目建設的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預測和實際收益情況產生很大的差距。為了避免這些特點對地產項目運行的影響，就需要預測可能出現的問題，利用財務資料進行分析，發掘隱藏的問題，及時發現及時解決，減少風險對自身項目的影響。

(三)財務管理現狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產企業的狀態，這種狀況的出現有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發現一個共同點，這些沒有成功的房地產企業都存在財務管理缺失和體制不健全的情況，財務管理發揮不出實際作用。我國房地產企業受到的影響是多方面的，為了銷售，企業都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務管理的重要性。在產業升級和轉型中，財務管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業也開始加強自身的財務管理，做好項目預期分析，防范財務風險，提高自身在行業中的競爭力，始終立于不敗之地。

二、出現的問題

(一)機制不完善

房地產企業的財務管理，在機制建設上不下功夫，管理機制不健全，財務管理工作開展艱難。一方面，財務管理部門的工作人員，財務管理知識和經驗都不足，在財務管理工作上態度和行為閑散，使房地產項目的財務方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務管理體制不完善，財務信息不能及時準確的上報，導致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業的錢財，加重項目的資金負擔。

(二)力度不深入

目前，大部分房地產的財務管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務報表編制，財務預算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產財務管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務預測等工作，房地產目前的財務管理存在數據缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據。同時領導對于財務管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務管理只做表面工作，財務管理數據無法實現同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業發展。

(三)成本達不到最優

項目設計方案、土地使用權購買、工程招投標和施工是房地產項目開發的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發利潤。但企業在成本管理中出現很多問題，不能選擇最優方案導致資金流失，，購置土地使用權時，由于沒有事先預估，購買的土地價格超出預算，給項目開發帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產項目的開發和建設。

三、改善的措施

(一)健全制度

首先，房地產財務管理機制的完善，要根據國家的相關法律法規和自身的具體財務工作情況，科學的考量，進而完善好財務管理工作的機制。其次，要管理好財務人員的行為，健全行為準則，使房地產企業的財務管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務管理人員要遵守制度，根據制度進行財務管理活動。最后，要加強財務管理制度的建設，分析房地產企業的具體情況，制定出一套具有針對性的財務管理制度，財務管理制度有實用性，提高房地產企業財務管理的水平，保證企業房地產項目的經濟效益。

(二)樹立思想

財務管理是一項長期工作，是企業實現項目目標的基本手段，通過財務預算安排房地產項目開發的方向和規劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業開發資金合理分配給開發的地產項目中。為了更好的做好項目預算工作，財務管理人員必須樹立預算管理思想，強化預算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預算方案，保證項目預算管理發揮真正的作用和功能。房地產企業預算管理的全面實施，要將預算管理和發展目標進行結合，改變企業對財務部門的認識，促使各個部門積極配合和協助財務管理工作，完成了整個企業的預算管理工作。

(三)提高素質

房地產財務管理人員的招聘中，要優先選擇有經驗的財務管理應聘者，對于應聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業運營的重要作用，增強其財務管理工作的責任感。同時，建立專業財務管理，明確分工，應對財務問題。另外，定期組織培訓，聘請財務管理專家到企業進行培訓，提升財務管理人員業務技能。培訓結束后，要對企業財務管理工作進行評比，表現優秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務管理人員工作的積極性，促進財務管理工作的順利開展。

(四)信息化建設

財務管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務預測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產生大量數據，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現很多問題。信息化的到來，要求房地產企業的財務管理達到信息化管理要求。企業要重視自身的財務管理工作，為財務部門提供所需要的辦公設備，引進技術人員，建立和管理自身的財務信息系統，將企業的項目數據登入財務系統，方便企業各個部門進行信息整合，加強企業部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務數據參考，保證決策的科學合理性。

四、結語

經濟轉型之后，財務管理成為房地產企業運營的關鍵，做好企業內部的財務管理工作，對企業發展起至關重要的作用。企業要重視財務管理工作，財務管理人員要做好財務管理工作，及時發展問題和風險，并采取措施進行規避，保證企業利益不受到損失。財務管理人員要重視引起財務管理問題的因素，對這些因素進行分析，找到出現財務管理問題的原因，進而進行預防和找到解決辦法，將問題扼殺在萌芽階段，保證房地產企業的健康平穩發展。

參考文獻：

[1]張爽.探究房地產財務管理中的問題與建議[J].財經界(學術版)，2015(05).

[2]周巖.房地產財務管理中的問題與建議分析[J].中外企業家，2015(10).

房地產項目財務培訓范文第2篇

3.1房地產策劃員職業功能;工作內容;技能要求;1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息;

一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研;

(二)信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;

(一)開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細;

二、房地產;3.房地產策劃師工作的要求

3.1 房地產策劃員職業功能

工作內容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作

(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息

一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研究

(二) 信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類

1.能夠進行市場細分資料整理

(一) 開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細分調研總整理

二、房地產

3.能夠進行消費者心理與行為調查

項目定位

(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規劃信息規劃設計資料2.能夠匯總項目規劃設計資料

1.能夠對項目投資環境進行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規

產投資環境資料三、房地產

項目投資策劃

(二)房地產投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環境資料分類

2.能夠對投資科目進行分類

1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調查表

(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產 項目 整1.能夠根據項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監控料

3.能夠監控廣告投放實施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現場銷售過程匯總2.能夠對現場銷售情況進行匯總

相 關 知 識

1.市場調查的作用、特點2.市場調查訪問法3.市場供求的知識4.統計數據收集知識1.調研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費者調查與分析的知識規劃設計資料分析匯總的方法1.房地產項目投資環境要素2.政策法規收集的范圍與內容3.投資估算知識

1.項目總投資構成的知識

2.地塊影響因素分析的內容與方法1.數據統計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識

1.廣告投放的主要形式與內容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點的相關

內容

2.銷售情況日報表的撰寫方法

3.2 助理房地產策劃師

職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識

1.市場調查的原則

2.市場調查問卷的制定方法1.項目概況調查與分析的方法2.市場宏觀調查的內容與方法3.競爭對手資料分析內容與方法4.市場需求估算方法與內容5.消費者行為的分析方法1.房地產市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規劃與建筑知識

2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環境的內容

2.房地產項目投資環境的影響要素1. 房地產項目投資成本費用的構成2.投資估算方法

3.房地產相關經營稅費內容

1.房地產營銷的機會威脅分析方法2.房地產營銷環境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內容

1.能夠確定調研范圍與流程

(一) 制定市場2.能夠設計調查表和調研問卷調研計劃

3.能夠組織策劃員開展調研工作1.能夠評定調研信息，剔除誤差信

一、房地產息

2.能夠對項目概況進行分析項目市場調

查研究(二) 市場調研3.能夠對市場宏觀調查進行分析

內容分析

4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠對消費者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃

(一)制定市場

2.能夠制定項目細分參數

細分計劃

二、房地產3.能夠進行項目競爭性分析項目定位

1.能夠進行產品分類分析

(二)產品分析2.能夠進行競爭產品的分析和判別(一)分析房地1.能夠對投資環境進行分類產投資決策的影

2.能夠對投資環境要素進行分析三、房地產項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用

(二)房地產項劃

2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場消費群體的構成

(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經濟發展狀分析況和消費人群分布情況

3.能夠進行目標客戶群定位分析

1.能夠進行媒體的選擇和組合

四、房地產

項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠對廣告設計工作進行指導

4.能夠組織和實施公共宣傳現場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產1.能夠收集項目周邊物業管理資料項目售后服(二) 項目物業

務和物業管管理資料準備2.能夠編繪物業管理流程示意圖理

3.能夠進行物業公司的初步篩選

1.能夠對物業管理前期介入中提出

三)確定項目物合理建議業管理合同文本

2.能夠指導編寫物業管理合同書

(三)營銷準備

1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業管理的內容與業務范圍2.物業工作流程示意圖的編制方法

1.物業管理前期介入的概念

2.物業管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產策劃師職業功能

工作內容

技 能 要 求

相 關 知 識

職業功能工作內容技 能 要 求

1.能夠確定調查的主題和內容

相 關 知 識

1.市場調查的流程與方法2.市場調查組織方法

1.房地產市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環境分析的內容2.商務環境分析的方法房地產市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內容與方法1.項目規劃設計的概念2.規劃設計要則

3.項目用地的功能性質分類方法1.房地產項目財務評價概述2.總成本的構成容內

3.房地產投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法

3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產 項目 市

場 調查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究

3.能夠對房地產市場進行預測

(三)商務環境1.能夠針對社會、經濟狀況進行分

析分析2.能夠對法規、政策等軟環境進行

1.能夠確定市場細分的內容和目的

(一)確定目標

2.能夠進行市場現狀與趨勢分析

市場

二、房 地3.能夠對項目進行市場定位分析產 項 目

1.能夠對產品進行定位定 位

(二)項目規劃

2.能夠提出項目方案規劃

建議

3.能夠制定設計任務書

1.能夠對項目成本進行估算

(一)項目效益2.能夠對項目投資收益進行靜態與

動態評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃

1.能夠確認投資風險因素三、房 地

(二)項目風險

產 項目 投2.能夠評估投資風險

評估

資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策

1.能夠編制商業建議書

(三) 編制商業2.能夠編制預期現金流量表

計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告

4.能夠撰寫可行性報告

(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略

1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項目銷售推廣費用

四、房 地推廣計劃

3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產 項目 整

合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃

2.能夠制定各階段營銷控制實施方

(三)營銷管理案

3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓

4.能夠提出營銷組織構架建議

(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業1.能夠確定項目物業管理要求管理方案2.能夠選擇物業管理方案

(一)組織市場

2.能夠選擇市場調研方法

調查

3.能夠組織實施市場調研活動

1.價格形成的原理2.產品定價方法

1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業管理成本構成2.現代物業管理發展趨勢

五、房 地產 項目 售后 服務 和物 業管 理

3.4 高級房地產策劃師

職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識

1.房地產項目的影響因素的內容2.市場調研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標

6.財務評價中主要變量分析方法

1.能夠分析市場宏觀環境、微觀環

(一) 制定市場境對項目的影響調研策略2.能夠制定市場調研的目標

1.能夠進行項目土地價值分析

2.能夠制定市場定位策略一、房 地

產 項目 市

3.能夠審定項目功能設計方案

場 調查 研

(二)市場定位策4.能夠根據市場調研報告作出項目究

劃投資機會分析

5.能夠進行市場投資預測

6.能夠進行房地產項目財務分析

7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產品1.能夠制定產品設計方案定位2.能夠制定產品定位策略

1.能夠制定項目概念設計方案

二、房地產(二) 項目形象

2.能夠制定項目品牌策略

項目定位定位

1.產品定位的流程與內容2.產品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念

(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略

(一)房地產投1.能夠制定項目投資資金來源與運

三、房地產資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策

(二)房地產投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃

資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價方法，確定基本價

(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產

項目整合營

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營銷推廣

的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案

1.能夠制定和實施物業管理團隊組(一)物業管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃

五、房 地

產 項目 售(二)全程物業管1.能夠策劃全程物業管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業管理模式物 業管 理

1.能夠制訂物業管理綜合經營模式

(三)綜合經營模策劃式策劃2.能夠進行物業管理品牌策劃

項目價格定位的原則

1.房地產項目資本結構知識

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調整策略的相關知識

2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法

1.物業管理組織與人員架構的知識2.物業管理人員培訓計劃的制定方法1.物業管理模式的制定方法

房地產項目財務培訓范文第3篇

在“十二五”期間國務院提出完成“營改增”改革規劃后，“營改增”政策成為各相關行業研究的熱點，至財稅〔2016〕36號文正式，房地產企業“營改增”就此塵埃落定。

雖然“營改增”作為我國稅收制度的減稅措施，但由于房地產企業涉及的行業較多、項目建設的周期較長、成本費用構成復雜，其也需要進行合理的稅收籌劃，并對過渡期的稅務政策進行充分的學習。根據房地產企業自有的項目具體開況，進行合理的稅務預測，選擇適應本企業的計稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發票，從而有效地降低企業的整體稅負。

二、“營改增”對房地產企業稅務籌劃的影響

（一）稅負水平的影響

根據國家稅務總局2016年3月31日的《關于的公告》，確定了房地產開發企業一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進行增值稅預繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進行增值稅預繳和申報，小規模納稅人以簡易征稅方式進行增值稅預繳和申報。

選擇簡易征稅方式的房地產企業，假設其所售房價為100萬元，原先繳納營業稅5萬元，“營改增”后，房地產業的增值稅征收率為5%，則增值稅計算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規定在收到預收款時先按照3%的預征率預繳增值稅，因而選擇簡易征稅的房地產企業較之前的營業稅明顯地降低了稅負。

選擇一般計稅方式的房地產企業新項目，增值稅實際稅負取決于可抵扣進項稅額發票的取得情況。因而房地產企業需要對增值稅發票的取得進行科學管理，確保房地產項目開發所對應的成本費用可以進項抵扣，從而達到減少稅負的目的。

對于可選擇簡易征收和一般計稅兩種方式的一般納稅人的房地產老項目，需要根據項目自身的已售部分，及未來可取得的進項抵扣金額進行科學的測算，比較哪一種計稅方式的整體稅負對企業更為有利。例如，選擇一般計稅方式，企業需要與原有供應商進行充分的協商溝通，確保未來結算的成本費用均可以取得增值稅專用發票，才能計入增值稅進項可抵扣稅額，從而落實企業整體稅負的變化。

（二）盈利水平的變化

增值稅作為價外稅，相對于營業稅減少了中間環節的重復征稅問題，對房地產企業整體來說，可以起到減少稅負的作用。對于選擇簡易征收的房地產企業，增值稅作為價外稅在減少企業實際銷售收入的同時也減少了流轉稅額，在相同的房價下，兩種計稅方法的毛利相同。對于一般計稅的房地產企業，項目整體的稅負取決于可抵扣進項稅額，即成本費用相應可抵扣增值稅發票的獲取，可抵扣進項稅額發票的取得直接影響企業整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業凈利潤的變化。

（三）企業財務管理的變化

首先，增值稅專用發票可以作為企業的進項稅額抵扣，因而需要房地產企業加大對增值稅發票的管理力度，對不可抵扣的或抵扣額度小的項目要充分的學習和掌握。其次，“營改增”對房地產企業的會計核算提出了更高的要求，營業稅的會計科目設置相對簡單，而“營改增”后企業需要根據不同的業務增加會計核算科目，對不同的涉稅業務進行區別核算。因而，房地產企業需要對財務管理人員進行系統的培訓，對房地產企業使用的財務核算系統也要進行相應的升級處理。因增值稅專用發票在企業取得后180天內需要進行認證才能抵扣，因而需要由專人負責建立詳盡的發票臺賬，及時認證，確保取得的專業發票可按期抵扣。

三、“營改增”政策后房地產企業稅務籌劃的應對措施

（一）政策過渡期選擇合理的計稅方式及合理定價

“營改增”政策雖然已正式推開，各項執行細則也在逐步地頒布，但因房地產項目的開發周期較長，涉及的范圍廣，對一般納稅人在過渡期存在的兩種計稅方法，如選擇了簡易征收方式，在36個月內不能更改。因而。房地產企業應根據項目自身的實際情況，進行準確的測算，比較實行不同計稅方法給企業帶來的稅負變化，確定合理的計稅方法。對于開發周期較長有可能更改為一般計稅方式的項目，在簡易征收階段需要做好變更計稅方式的相關準備工作，對于后續可以抵扣的成本費用支出，特別是使用周期較長的權益性資產購入，應盡可能取得增值稅專用發票，并及時認證計入進項稅額可抵扣金額，便于更改計稅方法后可以抵扣進項稅額。房地產企業對產品的定價也要進行合理的測算，特別是項目整體的土地增值稅的測算，需要規避土地增值稅稅率的臨界點，合理調整價格，不能盲目地向消費者轉嫁稅負而增加了項目整體的稅負，從而降低了房地產項目的整體利潤率。

（二）加強成本費用管理、提高進項抵扣金額

“營改增”政策實施后，采用一般計稅方法的房地產企業，需要對上下游合作單位合理合規的取得相應增值稅專用發票進行增值稅進項稅額的抵扣。因而，房地產開發企業要加強增值稅發票的發票管理、首先在材料供應商的招標采購階段，就需要財務人員的介入，提前進行稅票事宜的溝通，嚴格要求供應商具備相應的資質，及時開具可進項抵扣的增值稅專用發票。其次，對施工單位資質也需進行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業，確保及時取得增值稅專用發票。最后，應根據合同實際執行情況及付款節點，嚴格要求供應商及時提供可進項抵扣的增值稅專用發票，盡量做到合同簽署方、發票提供方及收款單位三者一致，并加強工程合同決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，在項目竣工驗收時，及時完成會計核算的要求，做到銷項稅額與進項稅額抵扣相匹配。

（三）加強稅票內部控制，提高財務管理水平

針對“營改增”政策對房地產企業所帶來的涉稅風險問題，首先要對企業的全體員工進行增值稅方（下轉第頁）（上接第頁）面的相關培訓，使企業的各相關部門，如銷售部門、招標采購部門、項目施工相關人員，以及行政管理部門對財務和稅務的相關知識都應有所認識。在實際工作中加強增值稅票的內部管理，對增值稅發票的領購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關發票及增值稅發票管理的法律法規嚴格執行。對不可抵扣項目要進行針對性的學習，通過具體的實例充分掌握增值稅發票的各項管理要求，避免取得不可抵扣的發票或因管理不善造成發票遺失、損毀等問題。房地產企業應對取得的可抵扣增值稅專用發票，實施專人保管，建立詳細的登記臺賬，對財務會計人員進行相應的培訓，對財務核算系統進行相應的科目更新和升級，提高財務核算水平，對房地產項目的整體稅負進行合理的測算比較，對相應政策的變動及時了解掌握，并積極采取應對措施。提前做好增值稅的申報準備，及時準確的進行納稅申報，避免稅務風險。

（四）企業發展戰略調整，優化產品結構

在目前的宏觀調控大背景下，房地產開發企業的稅負將很難通過單純的提高售價來轉嫁給消費者，因而房地產開發企業有必要增加多元化的產品組合策略來有效地降低整體稅負，如商業地產的定價權較靈活，可以實現稅負轉嫁。“營改增”政策對新老房地產項目不同征收稅率的規定，需要企業根據自身項目的實際開發進度選擇適當的計稅方法，對同一地塊的不同產品，需要進行成本費用的合理分攤，使得收入與成本費用相匹配。房地產企業在“營改增”的背景下，可以考慮自身的戰略轉型，調整目標客戶群體及產品定位，優化企業的產品種類和結構，根據市場需求向多業態發展，實現企業戰略轉型，從而降低企業稅負。

房地產項目財務培訓范文第4篇

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；成本分攤；問題對策

房地產行業是國民稅收的主要來源之一，對整個中國經濟發展、社會建設等起到關鍵性的作用，所以房地產行業發展一直是國家密切關注的行業。對房地產企業加收土地增值稅是出于規范房地產市場，穩定財政稅收以及保障房地產行業規范化、持續化發展的客觀需要，但需要在此過程中做好清算與稅務籌劃等相關工作。房地產企業在土地增值稅清算中，需要對成本進行合理的分攤，以保證清算工作的穩步進行，但很多房地產企業在此過程中仍然存在不足之處，這不僅會降低工作質量，還會影響整體布局、市場競爭等，所以，房地產企業必須要重視土地增值稅清算中有關成本分攤的相關問題，需要及時制定出有效的措施來加以解決。

一、有關成本分攤方法研究

（一）現行成本分攤方式現行的土地增值稅清算的成本分攤方式主要有三種，分別是占地面積法、售價比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產項目土地使用權面積占總面積的比例來進行成本分攤計算，售價比率法是以房地產項目單位售價為基礎來進行成本分攤計算，建筑面積法是房地產項目的建筑面積占總建筑面積的比例來進行成本分攤計算。房地產企業在土地增值稅清算的成本分攤計算時，具體還要看當地有關部門的規定來選擇合適的成本分攤計算方式。

（二）房地產企業土地增值稅清算的成本分攤方法舉例分析對于房地產企業來說，分期開發的房產項目，或多個同時開發的項目他們之間的土地成本分攤方式是不同的。房地產企業因項目差異等不僅導致分攤方式不同，而如果房地產項目存在商業、住宅及地下車庫的時候時，那么在土地增值稅清算時，房地產項目的土地成本分攤方式也會存在較大的爭議，而且房地產項目在不同分攤方式中，各種類型的土地成本也存差異性。本文將對房地產項目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分攤方式進行對比。如:甲房地產企業某項目的總建筑面積約15萬平方米，占地面積約3萬平方米，不可售建筑面積約2萬平方米，可售建筑面積約10萬平方米，其中，商業用地面積約為3萬平方米，住宅面積約8萬平方米、地下車庫面積約為2萬平方米。甲房地產公司該項目于2020年5月售罄，該項目開發過程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬元，地下車庫銷售收入約為1千萬元，商業銷售收入約為3千萬元。其中，分別按照銷售收入和面積進行不同方式的分攤方式計算，具體分析結果如表1所示：根據表1中的內容分析，可以看出按照建筑面積來對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現并不清晰、準確，而按照銷售收入對房地產項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現就比較清楚、合理。此外，甲房地產企業地下車庫分攤了13%的土地成本，但地下車庫的銷售收入卻沒有達到10%，所以房地產企業的土地增值稅清算的成本分攤方式選擇不同，對其的利潤影響是不同的。從中也可以總結出，房地產企業在進行成本分攤時一定要根據內外部需要，選擇合適的成本分攤方法，以保證工作的合理性。

二、成本分攤問題分析

地下車庫、公共設施、建設安裝是房產企業成本構成中的主要構成部分，而且現階段有關這三方面的土地增值稅清算成本分攤規定也不是很清楚，所以最容易產生相關問題，也是做好成本分攤必須要解決的問題，所以一定要詳細、全面的分析這些環節中的成本分攤問題。

（一）地下車庫成本分攤中的問題地下車庫成本分攤時房地產企業在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產土地增值稅清算中的一個難點。首先，按照當前我國有關房地產企業土地增值稅清算相關制度中的規定看，沒有針對房地產項目地下車庫成本分攤作出明確的要求與規定，這就給相關部門工作開展，以及房地產企業進行地下車庫成本分攤帶來了諸多不便。現在在一些地區中，針對房地產地下車庫土地成本分攤的規定，要求房地產企業地下車庫按照地上建筑的標準開展成本分攤工作，這樣確實有利于對其的管理，但是地下車庫無論是從性質，還是從功能等多個方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統的按照地上建筑標準來進行成本分攤，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區，地下車庫是被列入在人防工程中的，而對于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認定為公共配套設施的，如果被認定為人防工程，那么在針對該部分進行成本分攤時，可將其劃入可售建筑面積中并直接進行清算分析。

（二）公共設施分攤問題當前房地產企業間的競爭不斷加劇，各大房地產企業為了更好地滿足客戶需要、提高服務質量，從而實現房地產項目銷售盈利目的，在房地產項目開發過程中，越來越重視公共設施的建設，以期滿足客戶需求，但房地產項目公共設施在成本分攤時往往容易出現一些問題。首先，在房地產項目開發過程中，部分企業選擇將幼兒園、道路等公共設施采用同一時間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項目會公用上述同一時期內集中建造的公共設施。在這種情況下，成本分攤計算時所獲得的結果是不同的，但很多房地產公司往往容易忽視這一點。其次，一些房地產企業在樓盤施工時，整體樓盤和基礎設施是分開施工的，會先進行樓盤的完成，然后再修建基礎設施，導致樓盤完工時基礎設施還在建設當中，此時按照規定，就需要對先進行完工的樓盤進行土地增值稅清算，但由于公共設施未完工，所以在實際清算時，就沒辦法納入房地產成本中，與前期房地產項目共同進行成本分攤。此時不管公共設施成本投入多與少，都會影響房地產企業的稅收繳納情況，房地產企業可能無法享受到免稅政策，這會造成房地產企業稅收籌劃不合理，額外增加了房地產企業的經營成本，這對房地產企業實現利潤收益來說是非常不利的。

（三）建筑安裝成本分攤中的問題房地產開發項目往往都是一個樓盤或者是多個樓盤，占地面積大、施工量大，再加上多地已經開始推行商品房精裝修政策，所以房地產項目在開發過程中需要進行大量的施工與安裝，其中所產生的成本額在房地產企業總成本中的占比也是比較大的，對與其的成本分攤也非常重要，也容易產生一些問題。房地產開發項目構成較為復雜，包含普通住宅、商業建筑等，再加上施工量大、周期長，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當中。在這種情況下，房地產企業在進行成本分攤時，如果是按照建筑面就法來實施的話，因開發項目性質上的差異而導致安裝成本上的差異，這樣在進行成本分攤時往往很難做到合理。

三、優化措施

據成本分攤問題分析可知，房地產企業想要做好成本分攤工作，必須要及時解決地下車庫、公共設施、建筑安裝中的成本分攤問題，以及不斷提高管理隊伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質量。

（一）解決地下車庫、公共設施、建筑安裝問題地下車庫、公共設施、建筑安裝中都會產生成本，而且這些成本又是房地產企業成本構成中的關鍵部分，所以必須要落實好這部分的成本分攤、計算。（1）不可售地下車庫清算：可以要求房地產企業在地下車庫建成后，被認定為人防性質的，可允許房地產企業扣除地下車庫對應的土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于房地產項目中的可售地下車庫，可要求房地產企業按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積來進行成本分攤。針對公共設施與建筑安裝成本分攤中的問題，房地產企業也要及時加以解決。如：在建筑安裝成本分攤過程中，房地產企業可以采用層高系數法進行成本分攤計算。

（二）提高管理人員的能力水平房地產企業想要做好土地增值稅清算的成本分攤工作，必須要保證從業人員的專業性、綜合能力，尤其是財務管理人員、會計核算人員的能力水平。首先，房地產企業必須要根據成本分攤工作要求，進一步完善管理隊伍的培訓機制、考核機制等，通過培訓與考核相結合的方式，不斷提高成本分攤相關從業人員的整體實力水平，為落實成本分攤打好基礎。其次，要求管理人員要在實際工作中，根據房地產企業要求、項目實際情況等來選擇不同的土地成本分攤方式，幫助房地產企業更好地完成此項工作，實現發展需要。

房地產項目財務培訓范文第5篇

(一)企業的財務管理機制不夠完善

財務管理機制不夠完善主要表現在以下幾個方面：一是房地產企業的財務管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞，這主要是由于財務管理人員素質較低，缺乏足夠的經驗，沒有風險意識造成的。二是房地產企業在項目的預決算中存在問題，例如，無法準確的核算項目的預決算金額，缺乏對項目的全面掌控等，會加大企業的資金負擔，造成資金的浪費。三是房地產企業對資金的籌措和使用沒有制定相應的計劃，缺乏現金流量管理觀念，特別是在經濟效益良好的情況下，企業擁有較大可以選擇的投資機會，加大了企業對控制風險的難度。

(二)企業的財務管理工作不夠深入

目前，大多數房地產企業的財務管理工作僅單純的包括財務會計的部分，例如，填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等，而更進一步的財務管理工作，如財務預測、控制、決策、分析等完全沒有涉及。這主要是有以下幾個原因造成：首先，房地產企業的財務管理人員素質低，財務管理工作只能涉及簡單的財務會計部分，無法完成整個財務管理的流程。房地產企業作為資金密集型企業，需要大量的資金投入、資金周轉率低、資金占用時間較長，這要求房地產企業的融資具有很高的水平，然而房地產企業現有的財務管理狀況，缺乏深入探索，難以為房地產企業的融資提供正確的選擇。其次，不夠深入，只停留在表面的財務管理工作，房地產企業財務管理的數據同步無法實現，以及財務管理對業務監控和企業業務流程的持續升級優化，使得企業的利潤無法增加，不利于企業的可持續的發展。

(三)財務管理人員素質不高

由于房地產企業的特殊性，相對于其他企業對財務管理擁有更高的需求，這就要求了房地產企業的財務管理人員需要具備高超的專業素養，豐富的財務管理經驗，還要時刻保持風險意識。但是，現在國內大部分房地產企業財務管理人員的專業素質都不夠高，財務管理經驗不夠豐富，缺乏風險意識。在企業財務管理過程中，財務管理人員通常只憑借著自己的經驗和直覺做出判斷，而沒有進行科學的預測、決策、執行和反饋的過程。近幾年，由于房地產行業的飛速發展，財務管理人員素質不高這一問題表現得尤為突出。例如，很多新成立的房地產企業其管理者是包工頭出身，過于看重經濟利益，忽視人才的應用，缺乏日常管理的經驗。因此，這些房地產企業的財務管理人員多是由管理者的親戚擔任，這些財務管理人員大部分，文化程度不高，缺乏會計素養，沒有較高的管理水平。

(四)成本管理不夠到位

房地產企業的成本與房地產項目的成本密切相關，而與房地產項目成本緊密聯系的包括設計項目方案、購置土地使用權、管理工程招投標和施工過程中的成本。對以上過程進行有效地成本控制對房地產企業降低成本至關重要。但是，目前房地產企業的成本管理中存在著很多的問題。房地產企業在選擇設計方案時，沒有綜合考慮各種因素，使得設計方案不能再降低成本方面達到最優；在購置土地使用權時，由于各種不合理因素的影響，造成了土地的購買價格和實際成本之間存在著較大的差距；在管理工程招投標的過程中，很多房地產企業都簡單的把標價等同于最終成本，忽視了項目會受到合同、糾紛等因素的影響；在房地產項目開發的過程中，房地產企業通常忽視了對工程開發前的造價控制，導致了工程造價管理各個階段的脫節，不利于項目的建設。

二、改善房地產企業財務管理存在問題的措施

(一)完善房地產企業財務管理的機制

首先，完善財務會計工作的機制。房地產企業要根據相關法律法規，結合自身的財務工作需要，科學地設置會計科目，例如，工程項目盡可能地將核算對象細化，按照項目名稱等對成本進行歸集。其次，完善財務管理人員的行為準則。健全的財務管理人員的行為準則能夠使房地產企業的財務管理工作更加的標準化。財務管理人員能夠根據標準的財務管理制度，去進行房地產企業的財務管理活動。最后，要加強財務管理制度建設。制定一套符合房地產企業實際情況的財務管理制度，使得財務管理制度具有可操作性強、有針對性。在資金管理方面，實現集中分配、統一管理、綜合調控，避免分散管理和多頭管理給企業造成的資金損失。譬如，對于集團公司，如中信、保利這類國有超大型企業集團，從集團層面的預算管理，則以戰略預算管理的角度進行控制，而對于承擔具體職能的子公司，則以具體效益與現金流的控制為要素的預算管理模式。

(二)深入財務管理工作

首先，加強財務管理中的內部風險控制。房地產企業內部要成立以領導牽頭，財務管理人員為組成部分的財務管理內部風險控制小組。對財務管理工作實行實時監督，對內部風險防范于未然，降低內部風險對企業財務管理工作的不利影響。其次，強化財務管理工作中深入分析的部分。例如，房地產企業作為資金密集型企業，需要大量的資金投入，財務管理人員需要采用多籌資渠道，降低資金使用成本和資金運營風險。在資金的預算管理中，需要將企業的所有資金納入預算管理，建立資金的預算控制和決算的控制。此外，加強應收賬款的管理，提高應收賬款的周轉率，降低資金成本。財務管理人員，通過財務管理的多種手段并加以分析，用以改善房地產企業的經營狀況，提高企業生產效率。

(三)提高財務管理人員的素質

房地產企業在招聘財務管理人員時，最好選擇擁有相應資質和豐富經驗的財務管理人員，擁有豐富房地產財務管理工作經驗這一點十分重要。而對于企業內部的財務管理人員，要重視他們，要向他們宣傳財務工作的重要性，使其產生對財務管理工作的自豪感和責任感。此外，更重要的是對財務管理人員進行日常培訓。房地產企業可以指派財務管理人員參加外部專業培訓，或者聘請財務管理方面的專家到企業內部對財務管理人員進行培訓。此外，房地產企業還可以培養專業化的財務管理團隊，以提高財務管理工作的準確性和有效性，提高財務管理工作的整體水平，同時還可以提升房地產企業對于高素質財務管理人員的吸引力。

(四)加強房地產企業的成本管理

成本領先是房地產企業在激烈的市場競爭中取得勝利的關鍵因素之一。房地產企業的成本管理不僅要像其他行業一樣努力降低成本，還要面臨更加復雜的成本管理。房地產企業項目的成本概算、預算以及項目的竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據，也是財務管理的重要環節。目前房地產企業采用“三算審計”的方法，這個方法一般由施工技術人員和預算人員進行審核，財務管理人員只進行簡單的記賬工作。這個方法要求財務人員必須熟練的掌握“三算”有關方面的知識，提供準確、有效的會計信息，并參與監督，加強項目的成本控制和管理。房地產企業應加大成本管理力度，并考慮引入現代信息化手段參與管理。如中信地產等公司已委托明源軟件企業開發了成本管理系統，對于成本規劃、目標成本、合同管理進行全過程的管理，并與ERP系統相對接，使成本管理達到即時、動態管理。

三、結束語