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摘要：黨的提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是中央供給側(cè)改革的重要內(nèi)容，是新時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要著力點(diǎn)，屬于國(guó)家提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要構(gòu)成之一，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、盤活存量房源、解決不同需求居民住房問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)住有所居目標(biāo)具有重大的戰(zhàn)略意義。住房租賃資產(chǎn)證券化，是盤活住房租賃存量資產(chǎn)、降低住房租賃企業(yè)杠桿率、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式的重要方式；同時(shí)作為標(biāo)準(zhǔn)化類資產(chǎn)，可滿足資產(chǎn)管理產(chǎn)品多元化的投資需求，也有助于銀行參與多層次的住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，拓展租賃住房領(lǐng)域客戶合作廣度和深度。目前住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)市場(chǎng)處于起步階段，發(fā)行量較少、不同模式及產(chǎn)品間差異較大，在資產(chǎn)選擇、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、風(fēng)控方案等安排上均有待成熟完善。本文對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀、產(chǎn)品模式、交易結(jié)構(gòu)、主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)控要點(diǎn)，助力商業(yè)銀行住房租賃支持證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；住房租賃；資產(chǎn)證券化；商業(yè)銀行；風(fēng)險(xiǎn)防范

1我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及發(fā)展前景

1.1住房租賃政策。近年來(lái)，無(wú)論是中央政府還是試點(diǎn)地方政府，層層滲透逐步搭建住房租賃政策框架，不斷完善我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)。為了進(jìn)一步支持住房租賃的發(fā)展，中央以及住房租賃試點(diǎn)地方政府都相繼出臺(tái)相關(guān)政策，主要內(nèi)容包括以下幾方面。(1)大力扶持多種不同經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的住房租賃企業(yè)共同發(fā)展，以國(guó)有企業(yè)為主導(dǎo)，健全多元化供應(yīng)主體，大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展，鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)住房租賃企業(yè)往專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展。(2)多策并舉，擴(kuò)大租賃房源供給。通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。(3)完善供地方式，增加租賃住房用地有效供應(yīng)。將新建租賃住房用地納入土地使用規(guī)劃，通過(guò)低價(jià)出讓租賃住房專項(xiàng)用地、在新增土地出讓中配建租賃類用房等方式增加租賃租房用地供給等。(4)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，實(shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。采取多項(xiàng)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策：簡(jiǎn)化手續(xù)，方便居民提取住房公積金用于居民租賃住房支出；實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼，支持政策保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房等。(5)完善財(cái)稅、金融政策，支持住房租賃發(fā)展。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)等。(6)規(guī)范管理和服務(wù)體制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。建立住房租賃信息標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建設(shè)地方政府住房租賃交易服務(wù)、監(jiān)管平臺(tái)，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益等。在國(guó)家有關(guān)政策的推動(dòng)下，目前大部分省(直轄市)出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，為當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了條件。

1.2住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀。(1)租賃市場(chǎng)需求量大。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，大批量的流動(dòng)人口涌入城市，解決住房問(wèn)題是在城市立足的首要基礎(chǔ)。根據(jù)智研咨詢的相關(guān)研究報(bào)告，截至2017年，我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到2.47億人，其中67.3%選擇租賃房屋解決居住問(wèn)題，人均租房面積按照25平米計(jì)算，一二線城市按照當(dāng)?shù)仄骄饨饍r(jià)格計(jì)算、其他城市按照《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中的流動(dòng)人口平均每月住房租金367元計(jì)算，租賃市場(chǎng)的規(guī)模已達(dá)到1.3萬(wàn)億元人民幣，其中一二線城市占比合計(jì)已達(dá)5成。(2)可租賃房源有效供給不足。在一線城市，目前房源供給不足，市場(chǎng)供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬(wàn)人，租賃人口占比約34%，按最近一次人口抽樣調(diào)查我國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶測(cè)算，則租賃房屋大約需要238萬(wàn)套，目前北京租賃房屋約有150萬(wàn)套左右，存在約1/3供需缺口。(3)市場(chǎng)發(fā)展存在不完善。一是市場(chǎng)上缺少優(yōu)質(zhì)的租賃住房，大部分出租房配套不完善、居住環(huán)境差；二是租期錯(cuò)配，業(yè)主往往無(wú)法根據(jù)租客自己實(shí)際需求協(xié)商實(shí)際租期；三是住房出租缺乏辦理完善手續(xù)，存在糾紛隱患，部分業(yè)主出于避稅或保留個(gè)人隱私等考慮，未到相關(guān)住房租賃管理部分進(jìn)行租賃備案。

2住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展的必然性

目前，住房租賃行業(yè)的融資資金主要來(lái)源有兩個(gè)渠道：渠道一為國(guó)家政府的資金撥款投入項(xiàng)目建設(shè)；另一渠道，就是住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)自籌資金建設(shè)、租賃相關(guān)用房。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資金來(lái)源大部分通過(guò)金融機(jī)構(gòu)融資，目前各大商業(yè)銀行以及私募基金都在大力支持住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型主要包括個(gè)人住房按揭、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、資產(chǎn)收益權(quán)等；針對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的主要是資產(chǎn)抵押類的貸款；總體上均屬于債權(quán)融資的類型。資金來(lái)源的約束極大地限制了行業(yè)的規(guī)模發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種具有穩(wěn)定價(jià)值的有形資產(chǎn)，具有良好與金融資源結(jié)合的基本屬性。住房金融的擴(kuò)展，通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行證券融資的探索逐步前進(jìn)，資產(chǎn)證券化計(jì)劃，以及房地產(chǎn)信托基金陸續(xù)在市場(chǎng)推出。而住房租賃的特性是有穩(wěn)定、長(zhǎng)期的租金現(xiàn)金流，理論上具備通過(guò)資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資的條件。住房租賃資產(chǎn)證券化是指對(duì)可產(chǎn)生大規(guī)模穩(wěn)定現(xiàn)金流的住房租賃相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，轉(zhuǎn)換成可以在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券過(guò)程。如果運(yùn)用得當(dāng)，資產(chǎn)證券化這一金融工具可以起到助推行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、規(guī)范機(jī)構(gòu)升級(jí)發(fā)展的作用。金融產(chǎn)品對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的具體要求也將不斷反饋和影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)中。

3住房租賃資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)模式

證券化具有盤活企業(yè)存量資產(chǎn)、募資資金用途靈活、融資效率高、風(fēng)險(xiǎn)隔離相對(duì)完善、降低投資人投資商業(yè)地產(chǎn)門檻等優(yōu)勢(shì)，成為我國(guó)住房租賃發(fā)展的重要助推器。根據(jù)是否轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，住房租賃證券化的主要業(yè)務(wù)模式為四種：租金債權(quán)ABN/ABS、輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABN/ABS、重資產(chǎn)的CMBN/CMBS和權(quán)益型類REITs。

3.1租金債權(quán)ABN/ABS基本模式：房東與承租人簽訂長(zhǎng)期租約，房東以對(duì)承租人的長(zhǎng)期租金債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化。目前市場(chǎng)上該類產(chǎn)品較少，尚無(wú)租賃住房的案例。典型案例為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——中信茂庸租金債權(quán)ABS。

3.2輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABN/ABS基本模式：資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方委托信托公司設(shè)立資金信托對(duì)房東發(fā)放信托貸款或通過(guò)委貸銀行、私募基金發(fā)放委托貸款，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方以未來(lái)租金收入作為還款來(lái)源并將租金合同質(zhì)押。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方以信托受益權(quán)或委托貸款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化取得募集資金后退出。此種模式無(wú)需簽訂長(zhǎng)期租約，無(wú)需抵押標(biāo)的資產(chǎn)，適用范圍較廣，但一般需要外部增信措施來(lái)提高證券評(píng)級(jí)，拉高了成本。典型案例如魔方公寓ABS。

3.3重資產(chǎn)的CMBN/CMBS基本模式：CMBN/CMBS常見(jiàn)的交易模式為委托人(通常為原始權(quán)益人，也可是非特定原始權(quán)益人)通過(guò)單一資金信托向持有物業(yè)的項(xiàng)目公司發(fā)放信托貸款，以標(biāo)的物業(yè)提供抵押擔(dān)保，形成抵押貸款債權(quán)，然后將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持計(jì)劃，發(fā)行資產(chǎn)支持證券。與其他融資方式相比，此種模式無(wú)需簽訂長(zhǎng)期租約，但需抵押標(biāo)的資產(chǎn)，優(yōu)勢(shì)在于發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、對(duì)母公司無(wú)追索權(quán)、資金用途靈活等。與權(quán)益型類REITs相比，往往不需要進(jìn)行資產(chǎn)重組將物業(yè)裝入SPV，簡(jiǎn)化交易流程、節(jié)省費(fèi)用，同時(shí)還可以保留標(biāo)的物業(yè)的資本增值。典型案例如招商蛇口長(zhǎng)租公寓CMBS。

3.4權(quán)益型類REITs。3.4.1基本模式權(quán)益型類。REITs模式中，通常過(guò)橋資金方設(shè)立SPV(私募基金或者財(cái)產(chǎn)權(quán)信托)，SPV通過(guò)持有項(xiàng)目公司的股權(quán)或直接持有產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)持有標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)并向項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，過(guò)橋資金方以SPV份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行證券化取得募集資金后退出，股東借款利息償付優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的本息。與重資產(chǎn)的抵押型CMBN/CMBS不同，權(quán)益型類REITs需要實(shí)際轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目公司的出表，同時(shí)，因?qū)⑵淙楷F(xiàn)金流置入SPV，對(duì)于原始權(quán)益人能夠起到優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、提前確認(rèn)資產(chǎn)增值收益，實(shí)現(xiàn)表外融資的好處。典型案例如新派公寓類REITs。3.4.2退出。中國(guó)目前還不能實(shí)現(xiàn)REITs公開(kāi)發(fā)行，一般情況下，可通過(guò)以下方式解決：(1)獲取標(biāo)的物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)償付，差額補(bǔ)足方對(duì)凈現(xiàn)金流不足部分進(jìn)行補(bǔ)足。(2)定期向指定方回售持有的資產(chǎn)支持票據(jù)。(3)處置資產(chǎn)。(4)二級(jí)市場(chǎng)交易。(5)優(yōu)先收購(gòu)權(quán)人定期行使優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。

4商業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及風(fēng)控要點(diǎn)

商業(yè)銀行參與這種新興業(yè)務(wù)，可以滿足資產(chǎn)管理產(chǎn)品多元化的投資需求，也有助于銀行參與多層次的住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，拓展租賃住房領(lǐng)域客戶合作廣度和深度。目前住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)市場(chǎng)處于起步階段，發(fā)行量較少，不同模式及產(chǎn)品間差異較大，在資產(chǎn)選擇、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、風(fēng)控方案等安排上均有待成熟完善。

4.1交易主體。(1)目前由于配套法律法規(guī)不健全，證券化資產(chǎn)破產(chǎn)隔離效力有待觀察論證，大部分產(chǎn)品評(píng)級(jí)對(duì)發(fā)行主體信用依賴度高。尤其是重資產(chǎn)類企業(yè)主導(dǎo)發(fā)行的各類住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，產(chǎn)品評(píng)級(jí)主要依賴發(fā)行主體信用，因此發(fā)行主體應(yīng)選擇資質(zhì)及評(píng)級(jí)較高、綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)杠桿合理的企業(yè)。(2)輕資產(chǎn)類企業(yè)發(fā)行的租金收益權(quán)、租金債權(quán)、租金分期貸款類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金收入穩(wěn)定性及物業(yè)價(jià)值要求較高，對(duì)發(fā)行主體經(jīng)營(yíng)模式的可持續(xù)性以及經(jīng)營(yíng)管理能力的關(guān)注度要高于其信用評(píng)級(jí)。因此該類證券化產(chǎn)品應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、已具有較高市場(chǎng)知名度的優(yōu)質(zhì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)方，保障和提升物業(yè)價(jià)值。(3)對(duì)于發(fā)行主體資質(zhì)較弱的，或者基礎(chǔ)資產(chǎn)分散、穿透調(diào)查管理難度高、融資比例較高(資產(chǎn)折價(jià)較少)的產(chǎn)品，需針對(duì)投資份額增加更強(qiáng)的回購(gòu)或增信主體。(4)審慎選擇資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。鑒于證券化產(chǎn)品的評(píng)級(jí)、資產(chǎn)盡職調(diào)查和評(píng)估、存續(xù)期資產(chǎn)和資金的管理，以及對(duì)還款或增信主體的投后管理等方面，投資人對(duì)承銷商、專項(xiàng)計(jì)劃管理人以及評(píng)級(jí)公司、律所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的依賴性較高，因此中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)先選擇合作歷史長(zhǎng)、合作業(yè)務(wù)范圍廣、管理規(guī)范的主體，其中承銷商及專項(xiàng)計(jì)劃管理人應(yīng)優(yōu)先選擇商業(yè)銀行理財(cái)子公司。

4.2資產(chǎn)選擇。住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品現(xiàn)金償付的核心均為租賃住房，因此各類模式產(chǎn)品涉及的租賃住房應(yīng)商業(yè)銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好以及住房租賃相關(guān)政策的規(guī)定，進(jìn)行區(qū)域及物業(yè)的選擇評(píng)價(jià)，并根據(jù)國(guó)家及地方最新政策變化，確認(rèn)租賃住房相關(guān)手續(xù)的合規(guī)性。基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值需要考慮資產(chǎn)的賬面價(jià)值以及未來(lái)的現(xiàn)金產(chǎn)生能力(包括租金以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的其他收入)，其中有以下幾方面：(1)重資產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的產(chǎn)品房源多為集中式，盈利來(lái)源以租金收益和未來(lái)資產(chǎn)增值為主，重點(diǎn)關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)估值的公允性及資產(chǎn)變現(xiàn)能力。綜合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)同比及走勢(shì)、物業(yè)既有租售情況、租賃住房出售的限制性要求等客觀評(píng)價(jià)分析，又防止估值虛高造成過(guò)度授信。(2)輕資產(chǎn)企業(yè)發(fā)行產(chǎn)品的房源集中和分散均有，盈利來(lái)源為租金差、管理費(fèi)及租金收入超預(yù)期收益等，重點(diǎn)關(guān)注租賃模式、租約結(jié)構(gòu)。包括不限于：整租還是散租；租約特定性、真實(shí)性，是否明確約定租約范圍、期限；租約可持續(xù)性及穩(wěn)定性，綜合考慮所處地段、出租率、均價(jià)、客源定位、集中度等。(3)對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)為供應(yīng)鏈保理、租金分期貸款等涉及眾多債務(wù)人的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，重點(diǎn)關(guān)注債權(quán)債務(wù)合同的確權(quán)，不存在合同瑕疵或虛假交易等。同時(shí)應(yīng)分析基礎(chǔ)資產(chǎn)的集中度、筆數(shù)、合同金額及期限分布、賬齡，歷史違約率及違約損失率等情況。證券化產(chǎn)品項(xiàng)下的基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)確保不附著抵押、質(zhì)押以及其他優(yōu)先權(quán)利限制，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的存量債務(wù)情況進(jìn)行充分調(diào)查披露。

4.3增信安排。不同類型產(chǎn)品增信安排差異較大。對(duì)于設(shè)置多重增信措施的，需明確夯實(shí)各類增信條款的實(shí)施順序、行權(quán)前提、責(zé)任范圍及追償權(quán)利主體。內(nèi)部增信重點(diǎn)關(guān)注評(píng)價(jià)應(yīng)收租金超額質(zhì)押率、優(yōu)先劣后分級(jí)機(jī)制、提前清償觸發(fā)條款、不合格資產(chǎn)替換機(jī)制安排的合理性。其中包括以下幾方面。(1)對(duì)于設(shè)置優(yōu)先劣后級(jí)的產(chǎn)品，商業(yè)銀行所投資的理財(cái)資金原則上不投資劣后于其他投資層級(jí)的份額。(2)對(duì)于設(shè)置資產(chǎn)處置或不合格資產(chǎn)置換條款的，需明確限定處置資產(chǎn)或擬置換合格資產(chǎn)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、條件、出售或置換決策程序；設(shè)置資產(chǎn)抵押率保持條款、出售價(jià)款不足初始評(píng)估價(jià)值時(shí)的差額補(bǔ)足義務(wù)等。(3)對(duì)于整租型物業(yè)或租戶較為集中的物業(yè)需對(duì)產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)租約的變更作出限制性要求。外部增信方式重點(diǎn)關(guān)注增信方的資質(zhì)以及增信形式的法律效力。原則上商業(yè)銀行應(yīng)要求其參與的住房租賃證券化產(chǎn)品需落實(shí)特定主體的到期，無(wú)條件全額回購(gòu)承諾或第三方連帶責(zé)任擔(dān)保。對(duì)于差額支付承諾、流動(dòng)性支持等增信方式，應(yīng)視為補(bǔ)充風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。對(duì)于提供各類增信的主體，需關(guān)注其在商業(yè)銀行的授信及擔(dān)保情況，比照銀行自身的擔(dān)保評(píng)價(jià)方法，分析其增信的有效性。對(duì)于設(shè)置抵質(zhì)押或?qū)⒆赓U住房處置收入作為補(bǔ)充還款現(xiàn)金流的，應(yīng)關(guān)注抵質(zhì)押權(quán)的受益人安排以及行權(quán)前提條件的可行性；可能涉及租賃住房處置的，應(yīng)關(guān)注物業(yè)產(chǎn)權(quán)以及國(guó)家或當(dāng)?shù)卣块T對(duì)該類物業(yè)處置的限制性要求。

4.4交易結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)較一般信用債復(fù)雜，涉及主體較多，應(yīng)優(yōu)先選擇交易結(jié)構(gòu)相對(duì)清晰、直接的產(chǎn)品。對(duì)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次多、參與方眾多的業(yè)務(wù)，需逐一分析各個(gè)環(huán)節(jié)交易安排的目的、合理性及法律關(guān)系；厘清各參與主體權(quán)利及義務(wù)等，防范交易結(jié)構(gòu)過(guò)于復(fù)雜，造成過(guò)大的操作風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資金流向監(jiān)控難度較大，需設(shè)置完善的現(xiàn)金流歸集路徑管理、監(jiān)管專戶隔離措施、以及存續(xù)期內(nèi)產(chǎn)品管理人盡職履責(zé)要求等。尤其是重資產(chǎn)類企業(yè)，以及債務(wù)置換類業(yè)務(wù)，需特別關(guān)注產(chǎn)品發(fā)行目的、交易背景，并嚴(yán)格穿透審查資金的流向。優(yōu)先選擇投資產(chǎn)品基礎(chǔ)應(yīng)為特定資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，確有必要設(shè)置基礎(chǔ)資產(chǎn)循環(huán)購(gòu)買條款的，應(yīng)關(guān)注循環(huán)購(gòu)買的可持續(xù)性以及后續(xù)購(gòu)買資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、條件、決策程序等，確保不會(huì)對(duì)資產(chǎn)支持證券持有人的利益、專項(xiàng)計(jì)劃的正常存續(xù)產(chǎn)生不利影響。資產(chǎn)收益權(quán)相關(guān)法律法規(guī)缺失，難以保證有效的破產(chǎn)隔離。如租金收益權(quán)類，往往只是預(yù)期收益權(quán)，從會(huì)計(jì)上無(wú)法對(duì)應(yīng)為應(yīng)收賬款，屬于“沒(méi)有法律基礎(chǔ)關(guān)系的未來(lái)債權(quán)”，無(wú)法實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離。因此投資收益權(quán)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品須落實(shí)原始權(quán)益人的無(wú)條件回購(gòu)還款責(zé)任。

參考文獻(xiàn)

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作者:孫菲 單位:中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行授信審批部