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摘要：本文對我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行介紹，分析了房價(jià)波動與銀行信貸間的相互關(guān)系，并指出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場與銀行信貸的宏觀調(diào)控措施，希望能對未來我國房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的健康發(fā)展提供幫助。

關(guān)鍵詞：房價(jià)波動　銀行信貸　關(guān)系

一、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1.我國房地產(chǎn)市場取得的成果。

1.1房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)中的地位不斷加強(qiáng)。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著顯著的帶動作用，具體表現(xiàn)在：第一房地產(chǎn)業(yè)能夠有效提高上下游產(chǎn)業(yè)的投資額。據(jù)相關(guān)資料調(diào)查表明，目前我國有超過5萬家規(guī)模不一的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)投資額每增加1億，就能拉動1.5億相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資額。第二隨著住房消費(fèi)量的增加，家電、建材、裝修、物業(yè)等消費(fèi)量也顯著上升。不難看出，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中正在發(fā)揮著先導(dǎo)性作用。

1.2房地產(chǎn)業(yè)的制度環(huán)境不斷改善。

從制度角度來看，我國在改革開放以后，政府頒布了一系列法律法規(guī)推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)金融交易、土地使用、房地產(chǎn)調(diào)控等多個(gè)方面。這些制度的頒布，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有力保證。同時(shí)由于政策方面的優(yōu)惠，我國房地產(chǎn)業(yè)在短短幾十年里有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，主要特征有：第一房地產(chǎn)投資總量上升速度迅猛，投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。近年來我國房地產(chǎn)投資增長率始終維持在30%左右的水平，其中住宅占房地產(chǎn)投資總額的70%，且呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的趨勢。第二我國房地產(chǎn)施工面積、竣工面積、房地產(chǎn)銷售額保持高位增長。

2.我國房地產(chǎn)存在的問題。

2.1我國房價(jià)漲幅與人均收入水平的增長量脫節(jié)。

隨著市場化住房的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，也出現(xiàn)嚴(yán)重的投資過熱。宏觀調(diào)控力度不足、土地財(cái)政等造成了房價(jià)持續(xù)上升，且漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國民經(jīng)濟(jì)增長率和居民人均收入水平。過高的房價(jià)對居民的生活水平帶來巨大負(fù)擔(dān)，例如房奴、蝸居等諷刺房地產(chǎn)市場的新詞頻頻出現(xiàn)、住房拆遷問題造成的群體事件不斷發(fā)生。這些現(xiàn)象不僅對社會穩(wěn)定造成了影響，也在一定程度上抹黑了政府和國家形象。

2.2住房保障制度不完善，住房結(jié)構(gòu)失調(diào)。

住房保障制度是維持城鎮(zhèn)低收入居民正常生活的重要制度，是政府社會保障職能的具體體現(xiàn)。我國住房保障制度主要包括住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。然而與其他國家相比，我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展時(shí)間過短，配套的住房保障制度存在嚴(yán)重漏洞，例如住房公積金存繳比例不合理、覆蓋面不高，經(jīng)濟(jì)適用房保障對象不準(zhǔn)確、審計(jì)成本和監(jiān)管成本過高，廉租房投資額不足、退出機(jī)制不完善等。同時(shí)我國房地產(chǎn)業(yè)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重不合理，具體表現(xiàn)在商品房比重持續(xù)上升，經(jīng)濟(jì)適用房比重下降且空置率增加。

2.3我國房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款的依賴度過高。

銀行貸款、開放商自有資金、信托基金、房屋預(yù)售款等是房地產(chǎn)資金的主要來源。但我國房地產(chǎn)融資制度存特殊性，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開放商的資金來源于間接融資，尤其是銀行貸款。換言之，銀行貸款直接或間接地參與了房地產(chǎn)開發(fā)的所有過程，于此同時(shí)，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上轉(zhuǎn)嫁給銀行，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況對我國金融業(yè)有著至關(guān)重要的影響。

3我國房價(jià)波動的主要原因。

3.1住房供給。

住房供給主要表現(xiàn)在土地成本和融資成本兩個(gè)方面。從土地成本的角度來看，由于我國實(shí)行分稅制，絕大部分地方稅務(wù)收入必須收歸國有，造成地方政府在提供社會支出與公共服務(wù)方面存在巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。向房地產(chǎn)開發(fā)商出售土地，不僅能使地方財(cái)政緊張的現(xiàn)象大幅緩解，還能在短時(shí)間內(nèi)提高政績。地方政府大量出售土地造成了商品房的土地供給量增加，使房價(jià)發(fā)生波動。從融資成本的角度來看，由于地方政府常年實(shí)行土地財(cái)政，造成城鎮(zhèn)可用土地資源量下降。在這樣的背景下，地方政府為了穩(wěn)定財(cái)政收入不斷提高土地價(jià)格，造成房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本增加。同時(shí)近年來我國建筑材料成本與建筑工人的工資持續(xù)上漲，進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)的建筑總成本。

3.2住房需求。

住房需求表現(xiàn)在剛性需求和投資需求兩個(gè)方面。首先隨著房地產(chǎn)市場化改革，房地產(chǎn)全面實(shí)行市場化交易，居民住房購的買力在短時(shí)間內(nèi)極大釋放。同時(shí)我國居民儲蓄水平相對較高，2015年我國城鄉(xiāng)居民的儲蓄存款余額將近300億，居民具有較強(qiáng)的購房首付能力。在銀行不斷降低住房貸款門檻的條件下，居民對商品房剛性需求量不斷上升。其次，房地產(chǎn)是相對特殊的商品，它具體消費(fèi)與投資雙重屬性。由于我國的金融投資市場尚不完善，且房地產(chǎn)投資具有回報(bào)率高、回報(bào)周期短、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等優(yōu)勢，吸引了大量社會閑散資金。

二、房地產(chǎn)波動與銀行信貸的關(guān)系

1.房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)的關(guān)系。

1.1銀行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要支柱。

對銀行業(yè)來說，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)具有風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高等特點(diǎn)，因此商業(yè)銀行樂于為房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持。最初銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供貸款是迫于政府推行住房市場商品化改革的行政壓力。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在成為我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)還與大量上下游產(chǎn)業(yè)保持密切聯(lián)系。銀行相信政府會為了穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)必然會采取一系列措施保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款是最主要的融資渠道。由于我國融資渠道尚不健全，政府為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，滿足居民日益上升的住房需求，頒布了一系列信貸優(yōu)惠政策解決企業(yè)和個(gè)人的融資問題。房地產(chǎn)業(yè)具有資金墊付量大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)速度慢等特點(diǎn)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司無法通過有限的自有資金獨(dú)立完成建筑項(xiàng)目，因此銀行貸款不可或缺。

1.2房地產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)銀行業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)拉動銀行業(yè)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殂y行提供高額回報(bào)，并為銀行提供大量潛在客戶，增加銀行信貸的需求量。其次房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)商業(yè)銀行提升服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)貸款是我國各大商業(yè)銀行極為重視的業(yè)務(wù)之一。雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量龐大，然而優(yōu)質(zhì)企業(yè)較少，市場競爭激烈程度日益加劇。為了吸引客戶，銀行必然會盡可能提高服務(wù)效率與服務(wù)態(tài)度。再次房地產(chǎn)業(yè)還拓展了銀行業(yè)的服務(wù)范圍。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，信貸不再是商業(yè)銀行最主要的盈利項(xiàng)目。越來越多的銀行開拓創(chuàng)新增加業(yè)務(wù)，如與保險(xiǎn)公司合作推出住房保險(xiǎn)、為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融咨詢服務(wù)等。

2房地產(chǎn)波動對銀行信貸的影響。

2.1房價(jià)上升產(chǎn)生的影響。

對銀行而言，房價(jià)上升意味著房地產(chǎn)貸款抵押物價(jià)值增加，銀行資產(chǎn)規(guī)模上升，刺激銀行向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放。然而在貸款抵押物價(jià)值增加的情況下，銀行極易忽視貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)由于我國金融監(jiān)管制度方面存在缺陷，銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)更加青睞，使銀行信貸在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投放規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房價(jià)上漲將直接帶來巨額利潤。為了追求一例最大化，房地產(chǎn)企業(yè)會加大房地產(chǎn)開發(fā)與投資力度，資金需求量增加意味著對銀行貸款的依賴度更高。

2.2房價(jià)下降產(chǎn)生的印象。

對銀行而言，在房價(jià)下跌時(shí)，購房者的貸款違約率大幅上升，且房產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)嚴(yán)重縮水，銀行容易產(chǎn)生大量壞賬、呆賬。房地產(chǎn)滯銷還會造成開發(fā)商資金鏈斷裂，部分開發(fā)商在面對巨大的還款壓力時(shí)惡意違約，增加銀行的不良資產(chǎn)。在這兩個(gè)因素的雙重作用下，銀行必然壓縮房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放量，最終導(dǎo)致全面信貸緊縮。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在房價(jià)處于下降過程中，大量購買者處于謹(jǐn)慎觀望的狀態(tài)。房地產(chǎn)銷售量萎縮及銀行銀根收緊都使房地產(chǎn)企業(yè)無法維持正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)內(nèi)部的資金回流與外部金融等方面存在的問題集中爆發(fā)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的違約、破產(chǎn)，所有的損失和風(fēng)險(xiǎn)最終將由銀行埋單，不僅使銀行的不良資產(chǎn)率和壞賬率上升，甚至造成銀行破產(chǎn)，引發(fā)金融危機(jī)。

2.3銀行信貸對房價(jià)波動的影響

（1）銀行信貸擴(kuò)張產(chǎn)生的影響。

從銀行的角度來看，當(dāng)信貸量充足時(shí)，銀行更愿意將信貸資金投放在房地產(chǎn)等回報(bào)率高的行業(yè)。信貸資金加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)力度，居民的購房意愿得到激發(fā)，房價(jià)逐漸上升。房價(jià)的上漲在為銀行帶來高額貸款利息的同時(shí)，還實(shí)現(xiàn)了住房抵押物的增值。為追求利益最大化，銀行必然會再次擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金投放量，形成了推動房價(jià)上升的循環(huán)機(jī)制。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量極大。房地產(chǎn)企業(yè)在獲得銀行信貸資金支持后，會加大房地產(chǎn)的開發(fā)力度，推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（2）銀行信貸緊縮產(chǎn)生的影響。

從銀行角度來看，信貸緊縮時(shí)期，銀行可投放的信貸資金量大幅減少，對資金的利用會更加謹(jǐn)慎。銀行在對宏觀經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析和判斷后，對貸款人的審核更加嚴(yán)格，造成信貸資金集中在實(shí)力強(qiáng)、信用等級高的房地產(chǎn)企業(yè)，造成大量實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)蕭條。房地產(chǎn)業(yè)的不景氣會直接造成房價(jià)下降，銀行的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值大幅縮水，進(jìn)而導(dǎo)致銀行高層管理者進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)信貸投放量，于是形成了房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸之間的惡性循環(huán)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度而言，由于房地產(chǎn)市場萎縮，房地產(chǎn)商品的滯銷量大幅增加，企業(yè)資金回流發(fā)生嚴(yán)重問題，急需依靠銀行信貸維持正常經(jīng)營，否則不僅會造成銀行貸款違約甚至破產(chǎn)。在銀行信貸緊縮的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場只能依靠降價(jià)銷售的方式加速資金回籠速度。

三、穩(wěn)定房地產(chǎn)與銀行信貸關(guān)系的宏觀調(diào)控措施

1.采取謹(jǐn)慎的貨幣政策。

對歷史上房地產(chǎn)價(jià)格泡沫事件的分析中不難看出，政府的宏觀調(diào)控政策在其中發(fā)揮著舉足輕重的作用。政府寬松的貨幣政策是銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張的重要推手，而緊縮的貨幣政策則是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂的直接原因。因此在制定貨幣政策和信貸政策時(shí)，政府應(yīng)采取謹(jǐn)慎態(tài)度。

2.建立健全金融監(jiān)管體系。

2.1加強(qiáng)對大型金融機(jī)構(gòu)的事前監(jiān)管力度。

雖然我國金融業(yè)發(fā)展成果喜人，但由于發(fā)展速度過快，我國的金融體系混業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)象較為普遍，因此必須加強(qiáng)對金融主體的事前監(jiān)督措施。金融機(jī)構(gòu)的綜合性增強(qiáng)和行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大是不可避免的趨勢，然而政府仍應(yīng)當(dāng)采取嚴(yán)格的預(yù)警機(jī)制，防范未來可能出現(xiàn)的金融業(yè)混亂。

2.2鼓勵(lì)金融創(chuàng)新。

歐美等國金融危機(jī)發(fā)生原因在于監(jiān)管機(jī)構(gòu)對金融創(chuàng)新的監(jiān)管力度薄弱，我國對金融創(chuàng)新的權(quán)利進(jìn)行嚴(yán)格限制，造成金融市場發(fā)達(dá)程度不高。雖然對維持金融市場穩(wěn)定有不可替代的作用，但也對金融業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來嚴(yán)重阻礙。因此政府應(yīng)適當(dāng)放寬限制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品、服務(wù)等方面的創(chuàng)新，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者的需要。

2.3完善保障性住房政策。

政府應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對保障性住房的土地供給、信貸等方面的政策傾斜，在土地規(guī)劃中優(yōu)先考慮保障性住房的土地供給，為保障性住房的開發(fā)商和購買者提供信貸方面的優(yōu)惠。同時(shí)地方政府還應(yīng)加強(qiáng)對保證性住房的監(jiān)督，確保國家各項(xiàng)政策的落實(shí)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格逐漸趨于合理，政府還應(yīng)鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入保障性住房的建設(shè)，從而增加供給量，滿足居民基本住房需求。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成果喜人，但其中存在的缺陷不應(yīng)被忽視，銀行信貸對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，而它在推動房地產(chǎn)發(fā)展過程中帶來的問題也應(yīng)得到大力關(guān)注，因此只有正確把握和處理房價(jià)波動與銀行信貸之間的關(guān)系，才能確保經(jīng)濟(jì)處于健康、穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

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作者：王穎娟 單位：中國郵政儲蓄銀行西安市分行