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本文作者：劉俊作者單位：貴州民族學院

房地產市場矛盾中蘊含的法理價值分析

(一)宏觀調控中政府權力干預的處境

1。政府宏觀調控的必要性

筆者認為，市場一方面在創造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產市場的起伏不定，權力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預，如果不采取干預措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風暴所能比擬的，它對整個國民經濟的影響和經濟發展的破壞難以想象。具體到房地產市場，如果土地完全市場化、各類配套設施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經濟系統的市場運行為前提，至少目前中國房地產市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經濟環境下，讓房地產市場自由發展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預。市場缺乏政府宏觀政策調控和法律監管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預房地產市場的處境

關于政府對市場干預的力度，不少學者提出了很多質疑。因為權力的運用在其宏觀調控中有模糊的地帶。有的專家認為政策的調控本身沒有法律的規范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據作為處罰和上位法的解釋依據，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產業帶動其他產業的發展，以期達到產業鏈的平衡。但另一方面又行使權力來過度干預市場的發展，既要做到支持、保護、維護房地產投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產的發展也是抑制自身的利益。這是一個無法調和的矛盾。因為市場的規律、規則不通過政府干預，那么更多的消費者權利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認為這是宏觀調控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環境。

(二)利益在房產市場主體中的分割

市場經濟環境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學者說，一個好的市場既要滿足市場經濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產行業，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產業鏈(如建筑業、化工業、機械制造業、交通運輸及倉儲業等多個行業有密切的關系;同時還有金融、保險業、電力、煤氣及水的生產和供應業、社會服務業、交通運輸、倉儲及郵電通信業、批發和零售貿易、餐飲業家用電器業、家具制造業、建筑裝飾業等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當然有的利益已經被預設。如房價、利率、相關產業的商品價格等。在復雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規和損害公民權利基礎之上。無論社會利益格局如何調整和變動，都要保障公民的生存權和發展權。根據社會經濟發展水平，及時調整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協調、博弈機制，使權力與職責、利益相符合。［8］打破處于強勢的銀行、房產投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規范及市場規則。否則將不會形成有序的行業競爭格局。秩序是穩定的首要條件，沒有良好的秩序規則就沒有和諧發展的基礎。針對房地產市場因價格波動帶來的不穩定性，政府不斷開展整頓市場和規范市場經濟秩序的各種舉措。這對維系房地產市場秩序、一定程度上遏制房地產價格起到至關重要的作用。一旦市場秩序混亂，規則沒有得到遵守，利益的無限追求已經突破了道德可以容忍的底線，那國家的經濟發展將是災難性的，屆時再合理地宏觀調控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產市場不至于壟斷利益，影響整個國民經濟的發展。政府的宏觀調控和市場干預有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預手段作為房地產市場秩序唯一的穩定依據。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發展的歸宿點，市場秩序即便不穩定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業與地方政府聯合反調控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當現代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優先性，因而必須尋求和利用現實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩定的房地產市場秩序。

(四)房地產市場的健康需要法律體系的規范化

不僅僅是房地產市場，其他任何行業的發展都需要一部相對完善的法律規范來加以調整和保護。法律與社會其他調控手段一樣，既有自己的運行方式和規律，也有調整其規范對象的規律。對于房地產市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產行業的特殊性質所決定的。但無論有多復雜的參與主體，都必須遵守一定的規則和法律規范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業發展。針對房地產發展的極端不穩定性及與其他行業甚至與整個國民經濟的關聯性，國家出臺了許多規范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等規定上內容含混不清，缺乏確定性，經常用一些常識性概念表達專業性問題，缺乏應有的確定性和嚴謹性，在法律責任上很難界定。在我國制定的關于房地產的法律法規及相關的政策、制度中，還應當防止保護房地產消費者權益的專門立法與既存法律發生競合。“消費者保護法廣泛地存在于各種法律規范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產消費者權益的保護可通過完善相關法律的途徑實現，并在相關法律中規定對不同種類的房地產權益予以不同程度的保護。況且房地產消費者權益內容龐雜，一部法規難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關法律，易導致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調對有關公民基本生存權利的規范優先適用的競合規則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責任的承擔主體模糊

責任的承擔既有個人的也有集體的、既有社會的也有國家的。責任是擔當。在房地產市場，隨著利益主體錯綜復雜的關系及多元的參與性，使得這一領域凸顯的社會問題被弱化，筆者甚至懷疑政策層面的調控措施是否是某些地方政府責任的變相推卸，或者是將弱化的問題迅速提及到保護大眾公共利益的高度，使人們忽視了他們自己其實已經遭受的利益損失、權益流失?根據盧梭的社會契約理論，人們的權力已經委托給了國家，則相應的權利保護應該由國家來完成。當人們合法利益受到損害的時候，誰來承擔侵權的責任?房地產市場涉及的主體不僅僅是房地產投資人，還有銀行、地方政府及國家職能部門等。如果以消費者的利益受到侵害就片面的將房開商提高價格作為唯一的罪魁禍首，那是不公平的。造成這一局面的推手還有政府層面。因為在放任市場和調控市場方面國家必須做到這種宏觀調控力度的把握。不同的經濟發展區域有不同的特點，將制定的法律法規或者其他規范性文件、政策等全部適用于所有的行政區域值得考量。市場調研不充分的話，責任的擔當不可避免。問題是怎樣將百姓的損失通過責任承擔主體凸顯出來。在實踐中，基本都是房地產投資人或銀行來承擔責任，其實我們的政府在某些時候如果確實系自身行為使然的話，也要勇于承擔責任，否則既挫傷了投資人的積極性，也不利于我國營造安康的經濟環境。

房地產的發展不能偏離法治社會的價值觀

房地產在市場的發展，同樣要遵守市場的規則。市場可以在容忍的限度內給予投資人很大的利益回報，但是超過了這種限度必然會帶來政府針對性極強的宏觀調控。相應地，銀行系統也會隨之做出利率等的市場調整。究其內因，就是法治價值不可偏廢。任何市場主體的發展都不能偏離社會經濟發展中蘊含的法治價值。［10］法治社會價值觀是關于我國法治社會總的看法和總觀念。是發展觀的重要組成部分。法治社會價值觀宏觀上包含依照憲法和法律的規定，通過各種途徑和形式管理國家事務，管理經濟文化事業，管理社會事務，保證國家各項工作都依法進行，維護和實現人民群眾的根本利益。尊重和保障人權，要堅持公平正義，保證廣大房地產商依法行使權利和履行義務，使房產消費群體的合法權益不受侵犯。同時要確立和實現以憲法和法律治理國家的最具權威價值的取向，堅持法律面前人人平等，樹立和維護法律權威，微觀上含有人們自身的自由、利益、權利等。房地產市場在合理保障各方利益的同時，主要的還是立足于消費者的利益。利益或者權益永遠是人們追求的目標，但以人為本的科學發展觀不能背離。人民的利益永遠居于第一位，這是歷史的選擇。僅憑房地產市場的發展狀況是不能抹殺和左右這一經歷史證明趨勢的。所以，作為房地產中的利益集團，應最大化的承擔各種責任，遵守國家法律和國家政策，保障樓市穩定。在追其利益的同時不能侵害消費者的各種權益，最大限度的維護每一個客戶或業主的合法權利。我們應該看到，在法治進程中，政府在強化房地產市場價格管理的同時，還要結合實際規范房市價格行為，完善房市價格形成機制，促使市場房價回歸合理價位，保障房地產市場持續健康穩定的發展。繼續加強政府監管和社會監督，要加快形成統一開放競爭有序的現代房地產市場體系，發展各類生產要素市場，完善反映市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本的生產要素和資源價格形成機制，抑制非理性價格行為，并從法律制度上進行監控和追究。在法治社會價值觀中，信用體系的建立也非常重要。如果說質量是企業的生命之源的話，那么信用就是立足市場的根本保證。因此，在房地產市場主體的各方都應該將信用參與到社會生活中。對消費群體而言，沒有信用，將無法獲得相應的信用回報，有的甚至得不到銀行的貸款。同樣，對銀行及房地產投資人而言，沒有自己完善的信用等級及信用體系也很難在市場中長久生存。所以，相應的法律意識、誠信意識、責任意識信用要使之符合市場經濟價值規律、供求規律和競爭規律的基本原則。真正實現國家宏觀經濟調控下發揮市場優化社會資源配置的基礎性作用，也使我國的房地產市場在依法治國的今天能得到持續的良性發展。