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摘要：土地增值稅在被忽視十多年之后，重新得到重視，并參與到國家宏觀調控房地產市場的政策中來。這項稅收政策是否能如所預期的，達到增加財政收入，調控房地產市場的目標呢，本文從經濟學的角度，對其稅收效應進行分析。

關鍵詞：土地增值稅房地產市場經濟效應

近年來我國住宅產業的快速發展、城鎮人均居住面積的快速提高、住宅小區品牌的快速升級換代，對于國民經濟內需的強力拉動等成效明顯。但自2003年起至今房地產開發投資額連年高速增長，商品房銷售價則年年攀高，2003年增長3.4％，2004年增長5％，2005年增長9％，2006年增長7.7％，部分城市和地區的房價年增長超過20％，已遠遠超過普通居民的購買承受能力，房價成為最讓政府頭痛的經濟問題。從2004年起政府陸續出臺金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。2006年12月28日國務院簽發《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》文件，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30％－60％不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產市場宏觀調控的序幕。土地增值稅的開征對房地產市場究竟會產生怎樣的影響，本文將從經濟學角度進行稅收效應分析。

一、土地增值稅的價格效應

1．短期內稅負不易轉嫁，對調控房價有積極意義。

按照現行稅法規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率，增值額在50%至100%區間的，適用40%的稅率，增值額在100%至200%區間的，適用50%的稅率，增值額超過200%的，適用60%的稅率。與比例稅率相比，超率累進稅率最能體現稅收的縱向公平，開發商轉讓房地產所取得的增值額越大，稅率就越高，應繳納的稅額就越多，如果地價在開發期限內飆漲，就會導致開發商囤地和開發成本大增。在短期內，由于房地產供給相對穩定，房地產的供給價格彈性具有剛性，而對于屬于耐用消費品的房屋，與日常生活用品相比，消費者的需求價格彈性較大，由房地產的轉讓者繳納的土地增值稅的稅負則不易轉嫁給房地產的需求者，當高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規律。

2．長期內稅負將會轉嫁給消費者，房價繼續上漲。

從對住宅的需求看，一是新增城市人口的消費需求。當前城市化進程不斷加快，全國已經有城鎮居民將近5億，按照十六大確定的目標，到2020年實現全面小康社會，城鎮人口將要達到55%--60%。不考慮人口增長因素，也將使得城市人口超過7億。二是現有城市居民改善住房的需求不斷增長，小套換大套，舊房換新房，城市改造拆遷等等，都對新房源提出需求。而較為特殊的是，中國國度中有13億人口，加上對外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國，甚至國外的購買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國人均GDP超過1700美元之后，居民收入總量大大提高，據統計，2006年12月末城鄉居民儲蓄存款余額高達16萬億，除了滿足生活基本需要之外，投資成為許多居民考慮的重要事項。但是受到市場范圍的限制，普通居民能夠涉足的投資領域基本被局限在股市和房市。

而從住宅的供給看，住宅要建設在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價格將不斷地上升，而土地價格的上升，必然地要攤入建設的房屋之中。從目前土地市場的格局來看，有三個土地必然漲價的原因：一是土地的供應者只有一個政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時，采取對幾個、十幾個、幾十個，甚至百家土地購買者進行拍賣，有時一拍，拍出一個天價來，其價格必然要攤入房屋價格；三是地方政府有著從土地上獲得財政收入的強烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對萎縮，卻要承擔不斷增加的公共事務，經費短缺成為大部分地方政府的普遍現象，特別是縣鄉財政已經到了不得不解決的時候。地方政府在經費短缺與事務增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動房價的上漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。摘要：土地增值稅在被忽視十多年之后，重新得到重視，并參與到國家宏觀調控房地產市場的政策中來。這項稅收政策是否能如所預期的，達到增加財政收入，調控房地產市場的目標呢，本文從經濟學的角度，對其稅收效應進行分析。

關鍵詞：土地增值稅房地產市場經濟效應

近年來我國住宅產業的快速發展、城鎮人均居住面積的快速提高、住宅小區品牌的快速升級換代，對于國民經濟內需的強力拉動等成效明顯。但自2003年起至今房地產開發投資額連年高速增長，商品房銷售價則年年攀高，2003年增長3.4％，2004年增長5％，2005年增長9％，2006年增長7.7％，部分城市和地區的房價年增長超過20％，已遠遠超過普通居民的購買承受能力，房價成為最讓政府頭痛的經濟問題。從2004年起政府陸續出臺金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。2006年12月28日國務院簽發《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》文件，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30％－60％不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產市場宏觀調控的序幕。土地增值稅的開征對房地產市場究竟會產生怎樣的影響，本文將從經濟學角度進行稅收效應分析。

一、土地增值稅的價格效應

1．短期內稅負不易轉嫁，對調控房價有積極意義。

按照現行稅法規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率，增值額在50%至100%區間的，適用40%的稅率，增值額在100%至200%區間的，適用50%的稅率，增值額超過200%的，適用60%的稅率。與比例稅率相比，超率累進稅率最能體現稅收的縱向公平，開發商轉讓房地產所取得的增值額越大，稅率就越高，應繳納的稅額就越多，如果地價在開發期限內飆漲，就會導致開發商囤地和開發成本大增。在短期內，由于房地產供給相對穩定，房地產的供給價格彈性具有剛性，而對于屬于耐用消費品的房屋，與日常生活用品相比，消費者的需求價格彈性較大，由房地產的轉讓者繳納的土地增值稅的稅負則不易轉嫁給房地產的需求者，當高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規律。

2．長期內稅負將會轉嫁給消費者，房價繼續上漲。

從對住宅的需求看，一是新增城市人口的消費需求。當前城市化進程不斷加快，全國已經有城鎮居民將近5億，按照十六大確定的目標，到2020年實現全面小康社會，城鎮人口將要達到55%--60%。不考慮人口增長因素，也將使得城市人口超過7億。二是現有城市居民改善住房的需求不斷增長，小套換大套，舊房換新房，城市改造拆遷等等，都對新房源提出需求。而較為特殊的是，中國國度中有13億人口，加上對外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國，甚至國外的購買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國人均GDP超過1700美元之后，居民收入總量大大提高，據統計，2006年12月末城鄉居民儲蓄存款余額高達16萬億，除了滿足生活基本需要之外，投資成為許多居民考慮的重要事項。但是受到市場范圍的限制，普通居民能夠涉足的投資領域基本被局限在股市和房市。

而從住宅的供給看，住宅要建設在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價格將不斷地上升，而土地價格的上升，必然地要攤入建設的房屋之中。從目前土地市場的格局來看，有三個土地必然漲價的原因：一是土地的供應者只有一個政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時，采取對幾個、十幾個、幾十個，甚至百家土地購買者進行拍賣，有時一拍，拍出一個天價來，其價格必然要攤入房屋價格；三是地方政府有著從土地上獲得財政收入的強烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對萎縮，卻要承擔不斷增加的公共事務，經費短缺成為大部分地方政府的普遍現象，特別是縣鄉財政已經到了不得不解決的時候。地方政府在經費短缺與事務增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動房價的上漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。