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摘要：

指出了地產(chǎn)的風(fēng)景園林設(shè)計(jì)與地產(chǎn)的成本控制存在著制約以及依存關(guān)系，地產(chǎn)景觀從商業(yè)的角度來看是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的一種手段，所以在風(fēng)景園林工程上要考慮成本。提出了在風(fēng)景園林工程的管理中，要加強(qiáng)園林工程的成本管理，設(shè)立合理的成本控制目標(biāo)，建立健全成本管理體系，采取正確的成本管理體系。

關(guān)鍵詞：

地產(chǎn)；風(fēng)景園林；成本管理

1風(fēng)景園林在地產(chǎn)項(xiàng)目中的地位及重要性

在過去，修建居住項(xiàng)目尚未有景觀工程或風(fēng)景園林的概念，僅僅是院落小區(qū)種植幾株苗木，堆砌一些花臺(tái)，占整個(gè)項(xiàng)目成本估計(jì)不到1％或者忽略不計(jì)。然而，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在園林景觀工程雖然只占總成本的3％～5％，根據(jù)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)的不同相應(yīng)占比會(huì)更高，但是隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步已經(jīng)成為開發(fā)過程中不可忽視的環(huán)節(jié)，如何在設(shè)定的投資造價(jià)范圍內(nèi)做出最為理想的景觀效果，設(shè)計(jì)定位控制、質(zhì)量效果控制和施工成本控制越來越受到重視，從成本管理與控制的特點(diǎn)和難點(diǎn)入手，論述了工程設(shè)計(jì)與施工管理的各個(gè)要素及提高地產(chǎn)景觀工程管理過程的性價(jià)比控制的重要性。

2風(fēng)景園林工程成本的構(gòu)成

風(fēng)景園林工程成本的構(gòu)成，主要以形成方式和構(gòu)成要素兩種方式劃分（圖1）。

2．1按形成方式

按形成方式分為分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金（表1）。（1）風(fēng)景園林工程的分部分項(xiàng)工程費(fèi)一般又分為：硬質(zhì)景觀、軟景（喬木、灌木、草坪等）、安裝工程3大專業(yè)部分，而各分部分項(xiàng)工程費(fèi)以分部分項(xiàng)工程量乘以綜合單價(jià)進(jìn)行計(jì)算。綜合單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤，以及一定風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，而價(jià)格漲幅風(fēng)險(xiǎn)一般考慮為材料5％，施工機(jī)具使用費(fèi)10％。（2）措施項(xiàng)目費(fèi)主要是指完成風(fēng)景園林工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面非行程工程實(shí)體的費(fèi)用。措施項(xiàng)目費(fèi)總結(jié)為以下幾類：安全文明施工費(fèi)（包括環(huán)境保護(hù)費(fèi)、文明施工費(fèi)、安全施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)）；夜間施工增加費(fèi)；二次搬運(yùn)費(fèi)；冬雨季施工增加費(fèi)；臨時(shí)保護(hù)設(shè)施費(fèi)；已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)；腳手架費(fèi)；混凝土模板及支架費(fèi)；大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)等。（3）其他項(xiàng)目費(fèi)：暫列金額，一般考慮為整個(gè)風(fēng)景園林工程的15％、暫估價(jià)、計(jì)日工、總承包管理費(fèi)。（4）規(guī)費(fèi)：社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)如養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)；住房公積金；工程排污費(fèi)；其他未列入的規(guī)費(fèi)按實(shí)際發(fā)生計(jì)取。（5）稅金增值稅

2．2按構(gòu)成要素

按構(gòu)成要素分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)、稅金（表2）。（1）人工費(fèi)是指支付給直接從事風(fēng)景園林工程施工作業(yè)的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項(xiàng)費(fèi)用。（2）材料費(fèi)是指風(fēng)景園林工程施工過程中耗費(fèi)的各種原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費(fèi)用。（3）施工機(jī)具使用費(fèi)是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機(jī)械、儀器儀表使用費(fèi)或租賃費(fèi)。（4）企業(yè)管理費(fèi)是指風(fēng)景園林企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目具體情況及園林企業(yè)自身情況，一般以人工費(fèi)取一定費(fèi)率計(jì)取費(fèi)用。（5）利潤：由施工企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身需求并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際自主確定，在稅前工程費(fèi)的比重一般按5％～7％計(jì)算。（6）規(guī)費(fèi)、稅金：與形成方式中規(guī)費(fèi)、稅金的一致。在地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)景園林工程的成本管理過程中，一般采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，按前述的行程方式進(jìn)行表達(dá)、分析、對(duì)比、管控、評(píng)估等工作，從而達(dá)到成本管理的目的。

3風(fēng)景園林工程各個(gè)成本構(gòu)成的細(xì)部組成

風(fēng)景園林工程是投資，必然會(huì)涉及到成本問題，風(fēng)景園林工程的成本費(fèi)用主要由以下部分組成：分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金，其中的分部分項(xiàng)工程費(fèi)又是重中之重（表3）。

4風(fēng)景園林工程全過程成本管理淺析

4．1風(fēng)景園林工程策劃決策及建設(shè)實(shí)施各個(gè)階段的成本管理

風(fēng)景園林工程全過程成本管理是指覆蓋風(fēng)景園林工程策劃決策及建設(shè)實(shí)施各個(gè)階段的成本管理。包括：前期決策階段的項(xiàng)目策劃、投資估算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目融資方案分析；設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)、方案必選、概預(yù)算編制；招投標(biāo)階段的標(biāo)段劃分、發(fā)承包模式及合同形式的選擇、招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底編制；施工階段的工程計(jì)量與結(jié)算、工程變更控制、索賠管理；竣工驗(yàn)收階段的結(jié)算與決算等。（1）風(fēng)景園林工程項(xiàng)目策劃是指將建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換為定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且具有策略性運(yùn)作思路的高智力的系統(tǒng)活動(dòng)。工程項(xiàng)目策劃主要包括建設(shè)前期項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)思策劃、建設(shè)期間項(xiàng)目管理策劃和項(xiàng)目建成后的運(yùn)營策劃工程。園林景觀工程策劃以工程項(xiàng)目管理理論為指導(dǎo)，不僅服務(wù)于工程項(xiàng)目管理全過程，而且是成本管理的重要前提和基礎(chǔ)。（2）風(fēng)景園林工程設(shè)計(jì)階段是分析處理工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是有效控制工程造價(jià)的重要階段。在工程設(shè)計(jì)階段，成本管理人員需要密切配合設(shè)計(jì)人員，協(xié)助其處理好工程技術(shù)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)合理性之間的關(guān)系。在初步設(shè)計(jì)階段，要按照投資估算進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，確定初步設(shè)計(jì)方案；在施工圖設(shè)計(jì)階段，要按照初步設(shè)計(jì)內(nèi)容、范圍和概算造價(jià)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析，確定施工圖設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理的主要方法是通過多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；同時(shí)，通過推行限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，有效控制成本。（3）風(fēng)景園林工程的招標(biāo)和投標(biāo)工作的完善貫穿于風(fēng)景園林工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等建筑活動(dòng)的全過程，能夠讓風(fēng)景園林工程高質(zhì)量、高效益地發(fā)揮作用。風(fēng)景園林工程招投標(biāo)階段過程中成本控制，只要是根據(jù)工程的具體情況，并結(jié)合招標(biāo)文件和施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際，做好調(diào)查和研究，通過分析當(dāng)前市場(chǎng)的行情和招標(biāo)對(duì)象的條件，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)工程成本，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果來制定招標(biāo)決策，在這一階段，應(yīng)遵循全面控制的原則，強(qiáng)化相關(guān)部門的責(zé)任，確定這一階段成本控制的目標(biāo)。（4）施工階段是實(shí)現(xiàn)風(fēng)景園林工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段。在施工階段，由于施工組織設(shè)計(jì)、工程變更、索賠、工程計(jì)量方式的差別以及工程實(shí)施中各種不可預(yù)見因素的存在，使得施工階段的成本管理難度加大。在施工階段，建設(shè)單位應(yīng)通過編制資金使用計(jì)劃，及時(shí)進(jìn)行工程計(jì)量與結(jié)算，預(yù)防并處理好工程變更與索賠，有效控制工程造價(jià)。施工承包單位也應(yīng)做好成本計(jì)劃及動(dòng)態(tài)監(jiān)控等工作，綜合考慮建造成本、工期成本、質(zhì)量成本、安全成本、環(huán)保成本等全要素，有效地控制施工成本。（5）在風(fēng)景園林工程施工結(jié)束后，施工單位一定要嚴(yán)格進(jìn)行竣工驗(yàn)收工作。一個(gè)工程只有竣工結(jié)束后才能正式編制該工程的最終造價(jià)。并經(jīng)審核后，作為該工程結(jié)算費(fèi)用的依據(jù)，對(duì)于風(fēng)景園林工程竣工結(jié)算編制一般根據(jù)原有施工圖合同造價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)合同規(guī)定的計(jì)價(jià)方法，對(duì)照原有資料，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，最終作為竣工結(jié)算造價(jià)的方法。

4．2降低工程成本與提高工程質(zhì)量的平衡關(guān)系

有時(shí)候，降低成本與提高質(zhì)量確實(shí)是一對(duì)矛盾。但一味地強(qiáng)調(diào)降低工程成本，可能會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生影響，若由此造成大量工程不合格或形成返工，那么，所謂的降低工程成本會(huì)得不償失。一味地強(qiáng)調(diào)提高工程質(zhì)量，可能會(huì)加大工程成本，同時(shí)也可能會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量過剩，造成不必要的浪費(fèi)。所以企業(yè)應(yīng)在既能保證工程正常的使用價(jià)值和使用功能不受影響，又能避免工程質(zhì)量過剩的前提下，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行合理定位，并將其作為工程質(zhì)量控制的剛性原則。在此基礎(chǔ)上，盡可能地節(jié)約開支，降低消耗，以達(dá)到最大限度地降低工程成本。只有這樣，才能使降低工程成本與提高工程質(zhì)量這一對(duì)矛盾由對(duì)立變?yōu)榻y(tǒng)一。

4．3風(fēng)景園林工程與土建工程的關(guān)系

風(fēng)景園林工程與土建工程項(xiàng)目間確實(shí)有其相似的一面，這里所說的相似，指風(fēng)景園林工程的景觀小品、園林建筑，如亭、廊、園路、欄桿、景墻、鋪裝、景橋、駁岸等所使用的鋼筋、水泥、木料、砂、石子方面的建筑材料相同，及由此所套用的施工規(guī)范相同。這就是平常所說的，風(fēng)景園林工程中也包含著土建部分。雖然風(fēng)景園林工程與土建工程相比有相似的地方，卻也有著很大的不同，這些區(qū)別使得兩者間存在質(zhì)的差異，也正因如此才構(gòu)成了風(fēng)景園林工程獨(dú)有的特點(diǎn)。風(fēng)景園林工程的大部分實(shí)施對(duì)象，都是有生命的活體。通過各種季相彩葉植物、花卉、喬木、灌木、草本的栽種與搭配以及各種苗木的特殊功能達(dá)到清潔空氣、吸塵降溫隔音的目的，營造與美化生活環(huán)境的效果。風(fēng)景園林工程是源于林業(yè)與其他種植業(yè)卻又有別于林業(yè)與其他種植業(yè)的一門特殊行業(yè)。要達(dá)到良好的風(fēng)景園林的景觀效果，確保各種苗木的成活率和良好長勢(shì)需要不間斷的精心養(yǎng)護(hù)管理，否則，就難以達(dá)到生態(tài)環(huán)境景觀的特殊要求和效果。因此，風(fēng)景園林工程建成后必須提供養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和相關(guān)的資金投入，并且對(duì)于如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)景園林工程土建部分的質(zhì)量審核問題，要求工程管理人員必須熟悉與掌握土建部分的施工規(guī)范，對(duì)于較大的園林建設(shè)項(xiàng)目，還必須配備土建方面的專業(yè)人員。

4．4風(fēng)景園林工程在房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)里，風(fēng)景園林工程通常作為建筑配套附屬工程出現(xiàn)，但因其規(guī)模較小，且工程量分散又不便于監(jiān)督管理，所以常常會(huì)看到這兩種現(xiàn)象：①少數(shù)業(yè)主認(rèn)為風(fēng)景園林工程不會(huì)出現(xiàn)大的問題，最多是植物生長不良，因而把對(duì)風(fēng)景園林工程的投資控制預(yù)算到不合理的程度，甚至主張誰的標(biāo)低誰中標(biāo)。這種情形恰巧迎合了社會(huì)上出現(xiàn)的“投低標(biāo)”風(fēng)情況，給工程質(zhì)量監(jiān)管留下了嚴(yán)重隱患，更使管理處于一種兩難境地；②因?yàn)轱L(fēng)景園林工程量小分散、戰(zhàn)線長，往往使工程出現(xiàn)管理方案不全面的問題，甚至使一些質(zhì)量沒得保證的施工單位做一些不合理、不恰當(dāng)?shù)氖┕ぃ蚨鴺O難全面控制工程質(zhì)量。上述現(xiàn)象對(duì)業(yè)主的生活品質(zhì)造成一定的影響，但最關(guān)鍵的是給風(fēng)景園林工程管理增加了很大壓力。從目前風(fēng)景園林工程在房地產(chǎn)中的作用來看，風(fēng)景園林工程的成本管理面臨著一大挑戰(zhàn)。風(fēng)景園林工程的植物材料，其市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)比較大，難以準(zhǔn)確把握；其栽植勞動(dòng)定額，國家目前也無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，各地的計(jì)算法也不很一致。有人認(rèn)為園林綠化工程利潤豐厚、風(fēng)險(xiǎn)不大，于是出現(xiàn)了“掛靠”現(xiàn)象。其結(jié)果是，一旦中標(biāo)，付給出面招投標(biāo)單位一定比例的管理費(fèi)用，便由他們自行組織管理施工。工程開工后，現(xiàn)場(chǎng)管理“五大員”遲遲不到位，有的甚至連施工的基本規(guī)范、基本程序、基本資料都不清楚。試想，這樣的施工，哪能確保實(shí)現(xiàn)園林綠化工程質(zhì)量控制目標(biāo)？還有一種情況是，極少數(shù)施工企業(yè)，中標(biāo)后為了圖省事，只收取一定的比例費(fèi)用，干脆將工程轉(zhuǎn)包他人施工，這就是園林綠化工程的“剝皮”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象同樣會(huì)給園林綠化工程質(zhì)量目標(biāo)的控制造成較大的危害。

5結(jié)語

風(fēng)景園林工程項(xiàng)目作為我國地產(chǎn)建設(shè)的必要環(huán)節(jié)，其建設(shè)的效果關(guān)系到整個(gè)地產(chǎn)的效用，因此做好園林工程的成本管理尤為重要，風(fēng)景園林工程成本控制是一個(gè)全方位多要素的管理過程，在這個(gè)過程中，不僅要具備相應(yīng)的專業(yè)能力，同時(shí)也需要不斷加深成本管理意識(shí)，嚴(yán)格杜絕項(xiàng)目工程的浪費(fèi)和濫用現(xiàn)象，節(jié)約資源，跟隨社會(huì)的發(fā)展，促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)景園林成本管理的前進(jìn)。

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作者:劉楊 辜彬 單位:四川發(fā)展土地資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司