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物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題及對策

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題及對策

[摘要]近年來,隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及人們生活水平的逐步提高,我國物業(yè)行業(yè)得以迅速發(fā)展。物業(yè)發(fā)展環(huán)境的日趨成熟也為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展機(jī)遇。然而,對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營較為重要的財(cái)務(wù)管理活動卻存在一些問題。文章就物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存的問題及相應(yīng)的對策進(jìn)行簡要探討。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù);財(cái)務(wù)管理;現(xiàn)存問題

企業(yè)要良性運(yùn)轉(zhuǎn),財(cái)務(wù)管理起著十分重要的作用。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)運(yùn)營及管理的核心,必須給予充分的重視。物業(yè)管理行業(yè)作為帶有社會服務(wù)色彩的微利行業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控扮演著極其重要的角色,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高其自身綜合發(fā)展水平,必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。然而當(dāng)前,一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者自身對財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)識不足,缺乏成本控制理念等因素,影響了其企業(yè)業(yè)務(wù)的良好發(fā)展。

1物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問題

1.1管理者較缺乏財(cái)務(wù)管理及成本管理觀念,模糊管理大行其道

由于物業(yè)管理行業(yè)門檻較低,大部分物業(yè)管理企業(yè)管理者非行業(yè)科班出身,財(cái)務(wù)管理理念比較模糊,忽視對財(cái)務(wù)的管控。尤其是中小物業(yè)企業(yè),由于管理區(qū)域規(guī)模較小,采用粗放型管理,造成人力、物力的浪費(fèi)。再加上對財(cái)務(wù)管理認(rèn)識不足,對資金、市場信息等資源缺乏有效的優(yōu)化配置,此外對財(cái)務(wù)管理及成本控制較缺乏足夠的重視,從而致使這些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低下,企業(yè)行走在低端的物業(yè)服務(wù)區(qū)間。

1.2物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)管理人員素質(zhì)欠缺,制約企業(yè)的發(fā)展

目前,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)為了節(jié)省人力資源成本,在招聘財(cái)會人員時,不是注重招聘人員是否具有專業(yè)的會計(jì)從業(yè)資格證與知識體系,不考慮招聘人員的職業(yè)操守;而是將招聘財(cái)務(wù)人員的標(biāo)準(zhǔn)本末倒置,為圖省錢,以很低的薪酬為依據(jù),去選用會計(jì)與財(cái)務(wù)人員。由于財(cái)務(wù)人員工資低,兼職做賬的現(xiàn)象普遍存在。物業(yè)管理公司財(cái)會人員的能力及素質(zhì)不高制約著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

1.3物業(yè)企業(yè)資金不足及籌資能力較差,制約企業(yè)的多元化經(jīng)營與拓展

物業(yè)管理企業(yè)與其他企業(yè)不同,其管理資金的來源、渠道與數(shù)量有限。一般來講,物業(yè)管理企業(yè)資金只包括物業(yè)管理的啟動資金、物業(yè)維修資金、日常綜合管理服務(wù)費(fèi),再加上有限的經(jīng)營性收入。而在融資方面,如銀行借款渠道,由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模有限,大部分均是中小企業(yè),企業(yè)本身的注冊資金較少,可供資信抵押的固定資產(chǎn)不多,物業(yè)企業(yè)走多元化經(jīng)營所需要得到銀行貸款的機(jī)會較小,即使取到數(shù)額也十分有限,制約企業(yè)的拓展。

2物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問題的解決對策

2.1強(qiáng)化管理者成本觀念,建立及完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度

物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè),財(cái)務(wù)管理最重要的環(huán)節(jié)即是成本管理。為改變物業(yè)管理者財(cái)務(wù)管理模糊的現(xiàn)狀,物業(yè)管理企業(yè)管理者應(yīng)提高對財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識,尋求會計(jì)成本控制與財(cái)務(wù)管理兩者結(jié)合的最優(yōu)模式。物業(yè)管理企業(yè)管理者應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)管理及成本控制制度與程序,完善會計(jì)成本控制制度。為適應(yīng)市場的發(fā)展,應(yīng)強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)的市場服務(wù)觀念,物業(yè)企業(yè)若得到市場的認(rèn)可,其服務(wù)質(zhì)量及水平與所付出的時間與價值是成正比的。物業(yè)企業(yè)應(yīng)不斷尋求與建立適合市場機(jī)制的成本控制策略。物業(yè)企業(yè)應(yīng)注重企業(yè)成本分析,根據(jù)成本、支出、利潤等因素,規(guī)制成本管理程序中的問題。此外,物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者及財(cái)務(wù)管理工作人員全體均需承擔(dān)對企業(yè)的成本控制及財(cái)務(wù)經(jīng)營管理的責(zé)任。管理者應(yīng)注重運(yùn)用財(cái)管人才之間分工配合的管理模式,使得物業(yè)企業(yè)運(yùn)用有限的資金及管理水平提升服務(wù)及取得利潤。整體而言,由于大部分物業(yè)企業(yè)均是規(guī)模有限的中小企業(yè),其運(yùn)用會計(jì)成本控制制度的程度、范圍均不夠廣泛,其進(jìn)行財(cái)務(wù)管理內(nèi)容的擴(kuò)展應(yīng)用則相對受限。這是大多數(shù)物業(yè)企業(yè)繼續(xù)推進(jìn)發(fā)展的障礙之一,即其由于規(guī)模資金的問題存在成本控制程序?qū)嵤┹^為困難的局面。如上述問題內(nèi)容中,物業(yè)企業(yè)管理資金來源范圍有待拓寬,其領(lǐng)導(dǎo)者及管理者理念有待提高,由此其成本控制發(fā)展過程中可能會面臨的許多困難也就會隨即迎刃而解。會計(jì)成本控制制度經(jīng)營成本方面,注重采用適合物業(yè)企業(yè)管理的手段進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)程的推進(jìn)對我國的國民生活水平而言,具有一定的重要性。此外,財(cái)務(wù)管理因素是一個物業(yè)企業(yè)得以發(fā)展的核心因素之一,其是維系物業(yè)企業(yè)資金管理分配發(fā)展的必備要件。況且,物業(yè)企業(yè)管理者需從企業(yè)發(fā)展出發(fā),從而選擇最佳財(cái)務(wù)管理方式。領(lǐng)導(dǎo)者可安排學(xué)習(xí)研討會,對財(cái)務(wù)管理即成本控制的財(cái)管人員進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)。相信通過管理者觀念的轉(zhuǎn)換、財(cái)務(wù)管理模式及成本管控模式的發(fā)展,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展將擁有更為廣闊的發(fā)展空間與發(fā)展方向。

2.2提高財(cái)務(wù)會計(jì)人員素質(zhì),規(guī)范及健全物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算工作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn),對未持專業(yè)上崗證的財(cái)會人員應(yīng)為其提供資金上的支持,使其參加會計(jì)從業(yè)資格證書的相關(guān)考核。目前,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)應(yīng)通過提升與強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的職工素質(zhì),與提升其專業(yè)認(rèn)識的方式,從而建立起高素質(zhì)的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。物業(yè)企業(yè)的財(cái)管人員管理問題是自身決策的重要內(nèi)容之一,其將在很大程度上影響物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)財(cái)管人員需對自身問題進(jìn)行明確,應(yīng)進(jìn)行深刻分析,否則難于實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高的目標(biāo)。物業(yè)企業(yè)工作人員均有責(zé)任不斷發(fā)展壯大物業(yè)企業(yè)規(guī)模,財(cái)管人員在完善管理制度時應(yīng)注重應(yīng)用相對較低的資金以進(jìn)一步增強(qiáng)財(cái)管程序的規(guī)范化。物業(yè)企業(yè)需在管理方面多加規(guī)制,盡量避免財(cái)管人員工作效率低下、工作積極性不高等問題的出現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部需進(jìn)行科學(xué)管理,并注重完善專業(yè)化、職業(yè)化的物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員運(yùn)用制度。即物業(yè)企業(yè)需通過創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)的人才財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)去加以完善并提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)與效益,建立物業(yè)企業(yè)的科學(xué)的人才管理理念與制度,并充分注重人員與資源配置。此外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)決策人員在注重提高財(cái)務(wù)會計(jì)人員素質(zhì)的同時,需善于規(guī)范及健全物業(yè)企業(yè)會計(jì)核算工作程序。還需根據(jù)物業(yè)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略與目標(biāo)對財(cái)務(wù)管理及控制制度的工作人員進(jìn)行專業(yè)化訓(xùn)練,此已經(jīng)成為提高財(cái)務(wù)管理制度水平的重要因素之一。以使物業(yè)企業(yè)財(cái)管人員在進(jìn)行規(guī)范及健全會計(jì)核算工作程序時,能依據(jù)這些管理信息內(nèi)容對相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行良好規(guī)劃與決策。此外,企業(yè)需強(qiáng)化財(cái)務(wù)會計(jì)人員專業(yè)認(rèn)識,也應(yīng)充分注重工作人員的素質(zhì)問題,以提升物業(yè)企業(yè)管理效率及服務(wù)質(zhì)量。財(cái)務(wù)會計(jì)管理人員對專業(yè)的熟知程度、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的認(rèn)識與了解及重視程度也十分關(guān)鍵。因此,物業(yè)加強(qiáng)對財(cái)務(wù)會計(jì)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng),具有重要作用。

2.3改善物業(yè)管理資金不足現(xiàn)象,提升籌資及運(yùn)作管理能力

物業(yè)管理資金較多是向業(yè)主收取的管理費(fèi)用,加之少許銀行貸款的資金籌資能力和運(yùn)用能力均需提高。物業(yè)企業(yè)需注重完善籌資管理體系,不斷降低企業(yè)籌資風(fēng)險,降低企業(yè)不良籌資損失,提升企業(yè)利潤。其還需善于控制自身籌資經(jīng)營管理程序,充分樹立強(qiáng)大的信用意識并進(jìn)一步建立有效的風(fēng)險機(jī)制控制籌資風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)還需不斷提高企業(yè)自身的管理能力,盡量規(guī)避籌集的資金運(yùn)作環(huán)節(jié)將易出現(xiàn)的問題,以降低風(fēng)險。此外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提高籌資管理意識,提高管理理念與手段的結(jié)合水平。物業(yè)企業(yè)一些財(cái)會人員對籌資管理缺乏系統(tǒng)性認(rèn)識及了解,加之其缺乏一定實(shí)踐及理論經(jīng)驗(yàn)。因此,應(yīng)逐步提高企業(yè)風(fēng)險管理進(jìn)程中的比重,提升其籌資能力。再者,由于籌資專業(yè)管理人員資源的相對短缺,物業(yè)企業(yè)的籌資管理也需運(yùn)用多元化途徑包括提升人才資源的重視度。物業(yè)企業(yè)現(xiàn)存理念與制度均存在一定程度上的滯后性,其需不斷提高自身籌資管理的質(zhì)量,而且需促進(jìn)其內(nèi)部資金運(yùn)作管理活動的良好展開。物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行籌資管理時,首要任務(wù)即是培養(yǎng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員樹立信用意識,建立有效的風(fēng)險防范機(jī)制,逐漸降低注冊資金較少、信用度較低等帶來的影響。此外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在樹立有效的籌資信用意識的同時,管理者需構(gòu)建一個完善的籌資管理體系或部門。由此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可針對問題制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。如提升企業(yè)的籌資管理人員的專業(yè)素質(zhì)及獲得資源的能力。即管理者應(yīng)需改善物業(yè)企業(yè)大部分財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)較為缺乏的問題,而企業(yè)籌資管理的相關(guān)環(huán)節(jié)也存在一定差錯等問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需維護(hù)其自身信譽(yù)方面等良好形象,并加強(qiáng)各相關(guān)部門的密切配合,加強(qiáng)各自的責(zé)任設(shè)定。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)籌資管理具有極大的重要性,因此,企業(yè)需嚴(yán)格規(guī)范財(cái)會人員管理行為,樹立正確籌資意識,建立有效的機(jī)制,并對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行良好的標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)制設(shè)定及執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所有籌資環(huán)節(jié)的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員均應(yīng)從理念上提高對籌資及資金運(yùn)作的重要性的認(rèn)識,還需提高其籌資管理的質(zhì)量,最終促使其籌資管理活動的良好展開。

3結(jié)論

總而言之,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)具有關(guān)鍵性意義,物業(yè)服務(wù)企業(yè)需從多方面進(jìn)行完善管理。即可通過強(qiáng)化管理者成本觀念,建立及完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度;或是提高財(cái)務(wù)會計(jì)人員素質(zhì),規(guī)范及健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)會計(jì)核算工作;抑或是加強(qiáng)物業(yè)資金管理等手段完善財(cái)務(wù)管理,最終使財(cái)務(wù)管理推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理逐漸走向完善化、專業(yè)化。

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作者:蔡淑紅 單位:泉州市民眾物業(yè)服務(wù)有限公司

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