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我國社會經濟在近年來步入新常態，且推動了經濟調控方式、結構以及增長速度的發展變化。在經濟新常態這樣的背景下，中小房地產企業應該積極開展運維轉型工作，實現企業的創新優化，努力適應當前房地產市場的變化，這對于促進企業的穩定、持續發展是十分必要的。

一、經濟新常態的定義與內涵

所謂常態就是指一種正常的狀態，這是與反常態相對的概念。一個“新”字表明與以前存在較大的差異，一個“常”字表明相對穩定，沒有大幅度的波動。“新常態”為在2014年對河南進行考察時提出的概念，指出我國應該結合經濟發展的特性，去適應經濟發展的新常態，也傳達出一種全新的治國理念。我國處于經濟新常態時期，標志著在很長的一段時間內我國的經濟形勢與以往相比，無論是經濟結構、經濟增長以及調控模式等均發生了變化。同時對我國目前的經濟進行分析，可知其具有一定的演進與變遷特性，具體表現在以下幾個方面。

1.經濟運行環境復雜多變。

目前我國經濟運行的內外環境十分復雜而多變，且在較長的一段時間內存在不確定性。縱觀我國經濟的形勢，正處于經濟結構調整以及增長模式轉變的適應期，在這期間新舊問題容易激發各種矛盾，且出現了經濟下行的情況。從國際的角度來看，由于金融危機的影響世界經濟還處于復蘇期，大部分經濟體略顯乏力且存在分化現象。

2.經濟增長與結構優化成常態。

根據相關統計數據，在經濟增長中最終消費的貢獻率達到50%左右，成為社會經濟的首要推動力，并且已經超過了金融投資行業。而服務行業自2007年以來，一直保持較高的增長速度，且在2013年達到46.2%的增長幅度，高于第二產業的增幅。同時我國在產能、杠桿以及庫存等方面加大了調整力度，這樣部分產能、技術落后的企業將被淘汰，可以促進產業結構的調整與優化。

3.經濟增長依然處于爬坡期。

我國經濟目前依然處于爬坡期，在很長一段時間內的常態就是增速回落且放緩。統計表明，與以往十幾年經濟保持百分之十的增速相比，我國近兩年經濟的增長速度已經下降到百分之八左右，處于中高速增長水平。而2014年的統計結果表明，我國GDP的增速已經明顯放緩，未來幾年GDP的增速將有所下降，可能降至百分之七左右。

4.改革創新為經濟發展提供動力。

我國經濟已經逐步改變了原有將投資、要素作為主要增長點的模式，逐漸轉為依靠創新與改革來提供動力。近幾年我國高新產業的增長幅度明顯高于其他產業，為城鎮提供了更多的就業崗位。這就表明在社會經濟發展中更加注重民生問題與質量，也改變了以往追求速度、規模的包容性增長方式。而在社會經濟推行全面改革的大潮中，各種釋放的紅利將成為全新的經濟驅動力，且創新與改革將為經濟的穩定發展奠定基礎。總之在機遇與挑戰面前新常態這一概念的提出，得到了社會各界的認同與支持。在我國經濟發展的全新時期，各種新舊經濟的交替與轉化存在一定的邏輯規律，也對中小企業的轉型帶來深遠影響。

二、經濟新常態下中小房地產企業面臨的挑戰

我國房地產企業長期以來的發展道路，無非是通過低成本人力資源、投資等來擴大規模，并進一步升級產品結構，而這樣的粗放式經營模式可能產生缺乏創新、無序競爭以及產能過剩等問題。我國社會經濟經過三十多年的快速發展，在要素以及產業結構方面發生了很大的變化，經濟增長逐漸進入平穩發展的新常態時期。在經濟新常態下，必將推動房地產企業的戰略轉型，這不僅為中小房地產企業帶來機遇，也將面臨更多的挑戰。

1.運營決策缺乏科學性。

我國很多中小型房地產企業在運營過程中，還沒有制定科學的戰略規劃，或者缺乏長遠的發展目標。這一方面與企業管理者有關，企業制定的規章制度無法發揮約束作用，且存在很多管理上的漏洞，無法保障企業的整體利益。同時企業在發展過程中，存在管理人員自身能力無法適應企業發展的情況，或者由于管理人員決策能力不足，進而對企業競爭力的提高帶來一定的影響。另一方面，部分中小房地產企業的運營理念與市場需求不符，如認為價位、檔次高的房地產才是好的產品，這也就出現了大量別墅、豪宅滯銷的情況。第三，中小房地產企業的業務難以拓展，多為本地化經營，在產業組織結構方面并不合理，與大型企業之間也沒有密切的聯系與協作，這也是其無法跨地區發展的一個重要原因。

2.缺乏良好的發展環境。

我國長期以來，許多地方對于大型房地產企業有很多優惠政策，并鼓勵大型房地產企業的發展，而這無形中增加了中小型房地產企業的競爭壓力。同時國家的宏觀調控也對中小房地產企業的發展帶來直接影響，很多企業由于缺乏建設用地不得已才實施轉型。同時房地產市場還存在無序競爭等情況，各種虛假廣告、暗箱操作以及欺詐行為時有發生。部分開發商為了獲取暴利，不惜侵占城市綠化用地，或者并沒有進行科學的建設規劃。這些行為不僅擾亂了市場的正常秩序，也讓消費者無法獲得真正合法的權益。

3.產能過剩日益突出。

由于長期的粗放式運營，我國很多房地產企業均存在產能過剩的問題。統計表明，2012年我國房地產企業中產能的綜合利用率不足70%。具體表現為在房地產施工建設過程中，建設資源的損耗較大，且住宅節能問題更加突出。我國每年鋼鐵、水泥的消耗量占到全球的三分之一，而房地產行業占有很大的比重。同時在房地產企業發展過程中也不可避免會出現環境污染等問題，如施工過程中的噪聲、空氣污染等。

三、經濟新常態下推動中小房地產企業戰略轉型的思路

在經濟新常態下，針對中小房地產企業面臨的上述問題，要求在企業管理模式以及資源利用方面進行改進與創新，堅持綠色發展的指導思想，以保障企業的穩定、良性發展。

1.構建科學的運營管理機制。

與大型房地產企業相比，中小型房地產企業存在資金、建筑用地以及稅收等方面的限制。這就要求通過構建科學的運營與管理機制，根據企業發展需求來制定戰略目標，保障企業發展的科學性和規模化。對于企業的運營項目進行科學定位，樹立正確的運營理念，以此推動企業的轉型升級。及時獲取房地產行業的最新資訊，并研究與房地產相關的法律、稅費以及管理模式等。在房地產建設過程中，可以根據市場需求開發后續產業。在企業的產業組織結構方面，應該加強與大型企業的交流與協作，力求獲取大型企業的資金與技術支持，以進一步提高運營效益。在項目定位與土地選擇方面，首先需要充分了解房地產市場的形勢，然后對投資風險進行必要的防控，以此規避后期的投資風險。企業內部在進行運維管理時，需要有規范化的制度，并加強企業管理人員的決策與執行能力，提高企業的整體管理水平。同時引入信息化技術，改變原有房地產企業的管理架構與生產模式，轉為采用定制的方式，積極調整并對資源進行優化配置，以此提高企業的運行效率。

2.創設良好的運營環境。

政府部門應該加強對房地產開發的監督與管理，通過宏觀調控等方式，及時治理不符合規范、污染嚴重以及技術落后的房地產企業，為房地產企業的發展創設良好的環境。并給予中小型企業更多的優惠政策，如在稅收、籌集資金以及用地等方面減少限制。同時對于國有企業應該積極進行改革，在運營管理以及職工身份方面放開限制，并借鑒其他企業的成功管理經驗。并通過出臺產業政策來為企業發展提供指導，加快中小企業產業化的發展進程，以推動企業的轉型優化。

3.努力提高產品質量。

在經濟新常態下，中小房地產企業需要明確自身的市場定位，做好產品的總體規劃工作，按照生態以及可持續發展的要求來規劃產品，著力打造消費者滿意、人與自然和諧的項目。在房地產建設過程中，注意產品是否具備節水、節能的特性，盡量保障環保、無污染。同時對于建設施工人員加強管理，在項目規劃、建設的全過程中加強監管，嚴格查處各種質量問題，以此保障產品的優良率。

4.改變企業主戰場，投身新農村、新型城鎮化建設。

2014年3月份國家出臺的《新型城鎮化的規劃》是今后一個時期指導全國城鎮化健康發展的戰略性規劃，將進一步提高城鎮化率和改善農民生產生活環境，加快建成小康社會。這為中小房地產企業的發展創造了一個很大的需求量。在新型城鎮化的大背景下，經濟發展和社會需求倒逼房企轉型。在國家宏觀經濟進入“中高速、優結構、新動力和多挑戰”的新常態下，房地產業必然會進入一個提質換擋、降速運行的新階段。這是經濟大勢所趨。

5.做好企業文化宣傳工作。

中小房地產企業注重對企業文化的建設與宣傳，這是促進企業轉型升級的必要途徑之一。一個成功的企業不僅表現在發展規模上，更表現在是否能夠吸引人才上。首先可以從企業管理人員著手，要求企業領導層樹立良好的形象，并提高自身的人格魅力，在工作中做到聯系實際、提高實效，以此發揮表率作用。其次，中小型企業應該制定科學的企業文化建設制度，通過長期的堅持與實踐來構建企業文化。此外，企業各層次之間要加強溝通交流，提高每個員工的學習與創造能力，以打造一支穩定、高素質的生產隊伍。

四、結語

當前我國的經濟形式復雜多變，而企業的轉型優化是一個長期的過程，并且面臨很多問題與挑戰。這就需要中小房地產企業積極順應市場的變化，努力提高企業決策與管理水平，創新生產技術與運營理念，以此為自身的穩定持續發展創造條件。

作者：彭祚龍 單位：港龍控股集團有限公司