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[摘要]物業管理企業和業主之間圍繞物業收費而產生的爭議糾紛已經成為新的熱點和焦點問題?？刂莆飿I管理服務成本是解決物業收費爭議的重要保證。協調建筑開發商、規劃設計單位、小區業主、物業管理企業以及政府相關行政管理部門各方力量，通過改善規劃設計和建筑質量、提高企業服務質量、增強業主消費意識、加大政府扶持監管力度等方法和途徑，能夠有效實現物業管理服務的成本控制。

[關鍵詞]物業管理物業成本路徑

一、物業管理企業概述

1．物業管理在城市發展和管理中的地位和作用。所謂物業管理，是指業主自行選聘物業服務企業，物業服務企業按照與業主簽訂的物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業管理的發展歷程表明：物業管理促進了和諧社區的建設，物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一。小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成。物業管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業管理就沒有現代化的城市管理。良好的物業管理已經成為房地產業持續發展的保證。

2．物業管理行業的生存狀況不容樂觀。物業管理在城市進程中的作用得到廣泛認同，但是該行業在市場化進程中也正面臨著諸多問題和困難，例如：國家政策扶持力度不足、物業管理服務收費標準缺乏彈性、業主欠費現象普遍、物業管理企業經營困難、老舊住宅小區以及保障性住房缺乏物業管理資金來源等等。

二、物業管理成本的特點

物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出，根據不同的分類標準可劃分為不同類別，一般來說，主要包括：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；文體活動成本；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費等。根據物業管理企業的工作內容可以看出，物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業管理企業日常管理的事物繁多，包含社區的各個方面，即使是同一物業企業由于不同社區的物業類型不一樣、社區大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標準不一樣，導致物業管理企業成本監管難度很大，很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。

三、物業成本管理的路徑

1．小區的規劃設計應力求科學實惠，降低物業管理成本。小區的規劃設計應該力求科學實惠，應設身處地為業主著想，更多地考慮到未來物業運行時的管理成本，盡量不給日后業主增加經濟負擔，盡量不把問題留給物業管理企業去解決。

2．健全建筑質量管理機制。如果小區住宅的建筑質量高，維修量則小，物業維修成本相對就少，業主需要交納的物業服務費自然也就少。就目前尚不健全的建筑、房地產市場狀況以及購房者有限的建筑質量鑒別能力而言，購房者對建筑質量的選擇大都只能是憑運氣。因此，只有依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，規范和約束建筑開發商在建筑質量上的行為，才能為業主提供質量過硬的物業，降低竣工后的物業維修維護成本，從而降低物業服務費用。

3．引入競爭機制，施行招標方式選擇物業管理企業?，F階段，許多開發商建成小區后，都交由下屬的物業管理企業進行管理，社會上的物業管理企業很難獲得這些小區的管理權。這種行為的直接后果就是使房地產開發企業與物業管理企業雙方的責任不明，使房地產開發企業遺留下來的許多問題，自然而然地、隱蔽地、轉移到了物業管理階段，致使物業管理企業要過多地承擔責任，一旦產生矛盾，業主同物業管理企業之間就會產生糾紛，嚴重的還會造成業主同物業管理企業之間無法調和。因此，為了保護廣大業主和物業管理企業的利益，必須引入競爭機制，以公開招標方式選擇物業管理企業。

4.采用現代化的成本管理方法。隨著各種學科的快速發展以及在成本會計中的應用，適合我國當前多數企業實際需要的標準成本會計，責任成本會計、目標成本會計、質量成本會計、成本決策、成本預測、作業成本法與作業管理、成本企劃、產品生命周期成本會計以及戰略成本管理等。我們都可以根據我們的實際情況進行認真研究，加以運用到物業企業日常管理中來。

5．促進物業企業多元化經營。充分利用物業資源，開展多種經營進行創收物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業主也增加了收入。

6．實施績效管理，降低企業成本?？冃Ч芾硎侵笧榱诉_到組織目標，通過持續開放的溝通過程，形成組織目標所預期的收益和產出，并推動組織和個人做出有利于目標達成的行為?？梢?，企業員工的個人能力、忠誠度和滿意度對物業企業目標的實現有極大的影響。同時，績效管理的應用可以促使物業企業的不斷改革，促進物業企業的發展。物業企業的管理機構應該堅持人力成本最小化、效益最大化的原則。

7．在物業管理行業中應該加強節約意識。這里的節約指的是人力、物力的節約。物業管理公司要做好開源節流，在日常工作中要杜絕浪費和貪污，把好容易出問題的環節，如耗材、水電費等?？梢酝ㄟ^對水、電的測算來防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發生，更換聲光控開關、改進線路等辦法來節約水、電；充分挖掘公司內部的節約潛力，做到處處精打細算，增收節支，把浪費、損失消滅在事前，防患于未然；對一線員工進行培訓，建立企業職工節約意識。

8．智能化管理降低成本。借物管小區朝智能化社區發展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業主用水、用電、用氣及物業服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監控安防系統對小區的主要出入口、道路、公共場所進行監控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。

當然，企業成本管理離不開企業文化的輻射，有著良好企業文化氛圍的企業，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。