前言：本站為你精心整理了房產業內控及其風險防控探究范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

本文作者：李毓珂作者單位：長春市格拉默車輛內飾公司

房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性，帶動性和風險性的產業。主要包括：土地開發、房屋的建設、維修、管理；土地使用權的有償劃撥、轉讓；房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。由于我國內部控制及風險管理的發展，并不像美國的內部控制及風險管理的歷史，無論從實踐還是理論都有一個自然的內生性的認識和體驗過程。基礎性的內容在實踐中尚未完全消化吸收，新的觀念和做法卻在不斷的推出，并且是由外而內的生硬的植入。一定程度上影響向了對最為基本的觀念的理解和把握，以及方法的有效吸收和利用。隨著房地產市場進入后危機和后暴利時代，房地產企業也將進入精細化開發和精細化管理時期。目前房地產業內部控制和風險管理現狀是：首先，聽天由命式的應對策略。管理者尚未意識到企業在發展過程中面臨的風險和挑戰需要進行科學有效的管理。聽天由命式的應對風險其實也是一種風險應對策略，只不過是最差的風險應對策略。其次，管理者尚未意識到建立風險評估，應對機制主要是管理層的責任。通常他們區分不開企業層面管理工作和部門的業務流程層面的工作，較低部門的業務流程層面的內部控制無法規避或降低影響企業生存發展的戰略性的系統風險。對于房地產業來說，大型房地產業，上市房地產公司如萬科、中海等公司業務流程層面的內部控制制度較完善健全，并在實踐巾得到遵循。這可以從公開發表的上市公司年報等信息資料中得到印證，當然這也是證監會的要求。但對于眾多的是小型房地產業來說，由于規模等客觀條件的限制，業務流程層面的內部控制制度正在建設完善中，企業間存在較大差別，流程的控制水平不一，更談不上戰略層面的風險管理。再次，管理者缺乏對風險管理知識和應對風險技術的了解和掌握。管理者管理企業依靠的更多的是過去的個別經驗。一般情況下，從戰略制訂到日常經營的管理層的決策都會帶來不確定性，產生機會的同時也產生風險。當管理層制訂戰略和目標，去追求增長和報酬目的的同時，缺乏考慮與相關風險之間的平衡，很少注意企業愿意承擔風險的水平一風險容量。有些戰略的制訂僅考慮增長和報酬，沒有意識至《帶來的風險已經大大超出了企業風險容量。房地產業，尤其是中小型房地產業在這一點上尤為突出。例如在自有資金有限、房地產市場看好的情況下，盲目進行大規模的購地、開發，并未考慮國家房市政策調整、籌集資金不到位可能帶來的風險水平已超出自己的風險容量。下面，我們從風險管理和內部控制中幾個主要的要素出發，分別闡述在這些要素中存在的共性問題。

1．控制環境及其存在的問題

控制環境是影響、制約企業內部控制建立與執行的各種內部因素的總稱，是實施內部控制的基礎。它還反映企業各級管理層對內部控制的要求。

l.1治理結構、組織機構設置與權責分配

健全的治理結構、科學的內部機構設置和權責分配是建立并實施內部控制的基本前提，是影響、制約內部環境的重要因素。房地產業在這方面具體存在的問題包括；內部機構設計不科學，權責分配不合理，導致機構重疊、職能交叉。部分房地產企業沒有建立完善的公司治理結構，董事會、監事會、經理層職責權限不清楚，老板什么事都一個人說了算，不利于風險管理與對經理層權力的必要監督。

1．2企業文化

企業文化是指企業在經營管理過程巾形成的、影響企業內部環境和內部控制效力的精神、意識和理念。主要包括企業的整體價值觀，高級管理人員的管理理念、經營風格與職業操守，員工的行為守則等。房地產業在這方面只體存在的問題包括：部分房地產業內控意識薄弱，執行不到位；經營者對內部控制認識不足，沒有充分認識到建立內控的重要性和必要性；在管理上實行家族制，在決策中慣用長官意識，在崗位設置上為節省人工費用，實行一人兼多崗、一崗多職，沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控，投資和資產處置等方面，沒有制定成文的內控制度。

1.3人力資源政策

房地產行業具有專業性強、風險高、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點，是人才密集型行業。當前，房地產業在人力資源管理方面存在的主要問題包括：從業人員眾多，但綜合型經營人才及專業化經營人才緊缺；選人、用人機制不合理，簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了，而忽略了如何更好的進：行人力資源管理與開發；引進來人才留不住，原有人才還大量流失；激勵機制不當，員工沒有歸屬感、忠誠度很差。

1．4內部審計機構設置

健全內部審計機構、加強內部審計監督是營造守法、公平、正直的內部環境的重要保證。內部審計是企業自我獨立評價的一種活動，房地產業在這方面具體存在的問題包括：有的公司既沒有獨立的內審部門，也沒有專業人員監督各部門的業務流程是否符合內控的要求。崗位職責分配不合理，不相容職務未分離。企業的監督機制不健全。目前有很多企業監督評審主要依靠內審部門來實現，而有些企業的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一入領導，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。另外，在內審的職能上，很多企業的內部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內各組織機構執行指定職能的效率等方面，卻未能充分發揮應有的作用，內審機構形同虛設。

1.5反舞弊機制等

有效的反舞弊機制，是企業防范、發現和處理舞弊行為、優化內部環境的重要制度安排。但即使有良好的控制制度也很難避免關鍵管理人員集體舞弊的情況發生。

2．風險評估及其存在的問題

風險是影響房地產開發投資收益的一個重要因素。房地產投資開發是高風險高收益的行為，高風險有兩種含義：一是成功的概率很低：二是成功的概率不一定低，但一旦失敗，損失慘重。房地產投資顯然更具有高風險的第二種含義，其特點是投入大、附加值高、風險高。房地產投資開發風險特性主要體現在投入資金的安全性、投資項目的變現性、期望收益的可能性和資產管理的復雜性四個方面。

2.1房地產開發風險的分類

從可控性看，房地產開發風險可分為系統風險和非系統風險兩種。

2.1.1系統風險

系統風險是指由于某種共同因素的影響和變化引起所有房地產價格的下跌或成交量萎縮，導致房地產開發帶來利潤或本金損失的可能性。經濟方面的如利率、現行匯率，通貨膨脹，宏觀經濟政策與貨幣政策、能源危機、經濟周期循環等。政治方面的如政權更迭、戰爭沖突等。社會方面的如體制變革、所有制改造等。由于這些因素來自企業外部，不是房地產企業能抗拒和回避的，因此又稱為不可回避風險。（1）政策風險。政策風險是指政府有關房地產市場的政策發生重大變化或是有重要的舉措、法規出臺，引起房地產市場的波動，從而給開發公司帶來的風險。由于房地產行業與國家經濟緊密相關，在很大程度上受到政府的控制。為防止房地產市場過熱、房價過高對國民經濟的負面影響，政府對本國房地產市場的發展通常有一定的規劃，指導市場的發展和加強對市場的管理。政策因素對中國房地產業發展帶來極大的不確定性。在房地產投資過程中，政府的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等，都對房地產開發公司收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。（2）政治風險。一旦發生政治風險，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發生。政治風險是房地產投資開發中危害最大的一種風險。（3）利率風險。利率風險是指市場利率變動引起房地產投資收益變動的可能性。一般來說，利率與房地產價格呈反方向變化。市場利率提高時，房地產市場價格就會下降，而市場利率下調時，房地產市場價格就會上升。（4）通貨膨脹風險。通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實際收益水平下降的風險。在通貨膨脹情況下，物價普遍上漲，社會經濟運行秩序混亂，企業生產經營的外部條件惡化，隨著商品價格的上漲，開發成本迅速提高，房地產價格也會上漲，但市場成交量萎縮，引發其他風險。（5）市場供求風險。市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給開發公司帶來的風險。投資者主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差，分析了一時的市場供求形勢，而市場是變化的，房地產市場供求關系也在不斷變化。供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會使房地產銷售預期發生偏離。（6）經濟周期性波動風險。經濟周期性波動風險是指房地產市場行情周期性變動而引起的風險。這種行情變動并非房地產價格的日常波動和中期波動，而是房地產業行情長期趨勢的改變。房地產行情變動受多種因素的影響，而決定性的因素是一個國家經濟周期的變動；隨著世界貿易一體化進展及經濟對外貿的依賴度加強，國家經濟發展又受到世界經濟的影響。經濟周期的變化決定了企業的景氣和效益，從而從根本上決定了房地產市場行情。

2.1.2非系統風險

與系統風險相對，非系統風險是指房地產公司在經營過程中產生的收益損失的可能性，它通常是由某一特殊的因素引起，可以通過經營管理消除掉的風險，與整個房地產市場的價格不存在系統、全面的聯系。因此，非系統風險又稱可分散風險或個別風險，包括運營風險、財務風險、變現風險等。（1）運營風險。運營風險是指公司在經營管理過程中出現失誤而導致公司盈利水平變化，從而開發公司的預期收益下降的可能。公司的運營風險直接表現在產品滯銷、庫存增加和盈利水平、資產價值的下降等。運營風險來自內部因素和外部因素兩個方面。企業的內部因素主要有：一是項目投資決策失誤；二是不注意理念、技術、服務的更新，在行業中的競爭實力下降；三是不注重市場風險和公司實力，造成開發資金短缺；四是營銷失誤，導致產品滯銷；五是工程建設風險等。外部因素是公司以外的客觀因素，如競爭對手的實力、市場需求變化等使公司處于相對劣勢地位，引起公司經營理水平的相對下降等。（2）財務風險。財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當、房地產開發存在資金缺口導致企業經營困難的風險，如果營銷未能與開發進度同步，財務風險將嚴重影響房地產開發進度。若出現財務風險，公司就面臨生存問題。（3）變現風險。變現風險是指投資者在某一時間里需要把投資轉換成現金而導致資產價值損失的風險。作為不動產，房地產是特殊的商品，當價格出現異動，房地產產品變現能力差，造成資產流動性差，引發收益損失。（4）其他風險。主要包括售后服務、物業管理風險、合同風險、自然風險等。上述各種風險是房地產投資開發中比較常見的風險。實際上，由于房地產投資開發的復雜性，其中的風險也是紛繁復雜、列舉不盡的。

2.2風險評估是及時識別、科學分析和評價

影響企業內部控制目標實現的各種不確定因素并采取應對策略的過程，是實施內部控制的重要環節。風險評估主要包括目標設定、風險識別、風險分析和風險應對。目前在房地產業在風險識別、風險評估和風險應對上存在的主要問題主要包括：首先，房地產業風險管理的實踐與理論嚴重脫節，我國的內部控制規范體系主要是為大型企業、上市公司制訂的，尚未充分考慮房地產業的風險管理實踐需要。沒有針對行業的特點和需要制訂適合的具體風險管理內部控制規范，失去了指導具體實際業務的意義。另由于中小型企業與大型企業的控制環境、戰略目標、企業架構、企業管理理念、方法以及企業文化建設都有顯著差異，二者沿用同一個高標準的內部控制規范顯然是不妥當的。應當承認，對企業，尤其是房地產業，部分風險管理的理念和方法應當是超前的。其次，風險管理中過多強調傳統的內部控制風險，對傳統的內部控制之外的風險關注不足。目前我國企業對于傳統的內部控制十分重視，對各部門都有十分嚴謹的相關規定，但對于傳統的內部控制之外的風險卻缺乏關注。例如對董事長、總裁等高層人員就沒有明確規定，致使高層人員無人管理，如果高層人員命令下屬人員作假、舞弊，下屬人員只能是聽從，這是我國由來已久的問題，但是卻一直沒有解決。再次，缺乏必要的目標設定和風險評估，未能建立起有效的風險管理信息系統，風險管理決策缺乏依據。由于缺乏必要的目標設定和風險評估，在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設項目定位不準確，往往導致建設項目的收益損失，形成決策失誤，最終造成爛尾樓或閑置樓。

3.控制活動中存在的問題

控制措施是根據風險評估結果、結合風險應對策略所采取的確保企業內部控制目標得以實現的方法和手段，是實施內部控制的具體方。主要包括職責公工控制、授權控制、審核批準控制、預算控制、財產保護控制、會計系統控制、內部報告控制、經濟活動分析控制、績效考評控制、信息技術控制。我們選取代表性的幾項控制活動來闡述普遍存在的問題：內部控制制度文字描述性東西較多，清晰的流程圖和配套表單較少。很多單位有這樣一種現象，員工在某個崗位工作久了后變得駕輕就熟，經驗老到，工作起來游刃有余，而一旦這個員工因有事調離或辭職，后面接替的人員則需要花很長時間來熟悉情況，重新摸索工作方法。造成這種現象的原因是企業制度主要是文字性東西，缺乏清晰的崗位說明和工作流程圖，執行的人往往憑自己的經驗和別人“言傳身教”來做事，崗位新手在開始階段工作不知從何入手，通常需要很長一段學習和熟悉過程。

3.1在工程項目方面存在的問題。首先，工程預算審批、考核、評價沒有相關的制度。工程管理應事前有預算，過程有考核，結束有評價。工程預算不準確，甚至有的未對人工進行預算。在工程實施階段，沒有相關的獨立部門對各個工程項目的預算與實際進行考核，結果是有的工程嚴重超支，工程費用隨意性大。其次，工程物料、人工管理不善。主要表現在：工程物料單據不全，工程項目間調貨沒有完整記錄。工程物料原始出入庫單據領用、收發沒有統一的管理，各工程項目負責人自行購買原始單據，存根聯也沒統一保管，而且有些工程出入庫經常有遺漏記錄的情況，即使有記錄的，但各工程項目返回的出入庫單據不全，工程成本核算沒有準確、完整的原始憑證。工地現場也沒有專人負責材料的收發，工地常有丟失物料的情況，結果是成本大大提高。對施工人員管理不完善，人工成本隨意性大，甚至于在支付人工費用時，沒有相關的人工合同。

3.2預算管理方面存在的問題。各項預算不健全、編制不科學。銷售預算是預算的起點，公司采購、生產、費用都是依據銷售預算而來；銷售預算如果不準確，那么就打亂公司其他業務的安排。現在公司編制銷售預算完全為預算而編制，沒有從實際出發，腳踏實地落實。銷售預算制定依據不充分、不切合實際，最終預算與實際工程合同、收入差距很大。因而造成現在預算年年做，月月在修改，天天在調整，只能保證兩周內的銷售計劃是準的，這樣的結果就是采購預算、生產預算等其他部門的預算也跟著天天變。工程、工廠所需原材料價格隨季節變化幅度巨大，采購無法從戰略的角度來決定采購時機、采購批次。有時就會出現要的急的沒買，反而買一些不急的材料，降低資金的使用效率。

3.3合同管理方面存在的問題。首先，合同缺乏規范化管理。規范化管理主要從兩個方面理解：一是“全理”的簽訂合同；二是合同的分類授權與審批。以前許多地產公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時候，沒有從成本管理與控制的角度考慮，不為后面的工作著想。簽的時候很方便，到合同執行過程中，成本拆分的時候就遇到了問題，一份合同搞不清楚要拆分到多少個項目的多少個科目中去，工作量巨大無比，且易出錯。其次，合同變更疏于過程管理。變更控制難在兩個方面：一是時效性強；二是難以及時測算。許多現場簽證均有時效性強的特點，現場變更一旦發生，現場工程經理就得決策做或不做，做了成本就進去了，不做工期就可能會延遲。同時，變更發生前往往無法精確測算其成本，只有等到變更發生后才可以。這就會導致變更測算只能事后進行，而事前只能估算，這為成本控制帶來風險。而有些地產公司管理更加粗放，變更發生后也不及時測算成本，等到結算時再進行“算總賬”，這就給成本管理帶來了更大的風險。

3.4資產管理存在的問題。企業辦理資金業務，沒有遵守現金和銀行存款管理的有關規定，由一人辦理貨幣資金全過程業務。目前在房地產企業中存在著為了轉賬的方便公私賬戶混用的情況，特別是公司款以個人賬戶的名義存儲，會產生舞弊的可能。出現這些問題的共性的原因在于：今天的房地產業，不論是國有性質的還是民營體制的，不論是大型企業還是中小型企業，均對企業風險和內控沒有充分的認知，更疏乎于實踐中的應用管理。