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本文作者：陳曉梅作者單位：江蘇省南通商貿高等職業學校

自從2008年以后，全國房價飛漲。尤其是北京、上海等地，房價更是高得離譜。持續高漲的房價小到會影響人民的安居樂業，大到會影響到國土資源的充分利用和市場經濟的穩定、快速發展。面對此種情況，加強對房地產市場的規范管理已經迫不及待。而為了控制過高的房價的諸多措施中，稅收的作用的不可忽視的。但是，面對稅收制度存在的很多問題，進行房地產稅制度改革已經勢在必行。

一、房地產稅制改革的必要性分析

新中國建立以來，我國的房地產稅制已經形成了一個相對較穩定的稅源結構，也形成了一個相對完善的框架。不過，隨著房地產市場的快速發展，我國的房地產結構已經發生了巨大的變化，房地產稅費制度中的很多方面已經不能再適應社會經濟的迅速發展。所以，必須要對當前的房地產稅收制度進行改革。總體來說，這些發展具體包括以下幾個方面：

（一）稅收格局產生很大變化

當前，房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱，其已經占到我國國民經濟總量的百分之七十。再者，由于國民投資渠道過于單一，而投資房地產已經成為他們投資的重要渠道。當前，我國房地產市場交易的大量增加，對我國的稅收也起到了一定的增加作用。但是，我國的房地產稅收稅目繁多，且稅率較低，稅收制度的制定不夠科學。因此，某種程度上來說，已經不能適應房地產市場的健康發展。另外，當前的房地產稅在中央和地方財政收入中的比例還很小，只占到地方和中央財政收入的3.5%。這在一定程度上影響了我國稅收的流失。據不完全統計，英國的房地產稅要占到整個地方財政收入的30%～80%；美國的房地產稅要占到整個地方財政收入的10%左右。從以上國家的房地產稅收占地方財政收入的比例我們可以看出，我國應該進一步擴大稅源，增強房地產行業在國家稅收中的重要比例。稅收是我國財政收入的重要來源，而稅收制度是否完善也同時對國家的經濟發展起到不可忽視的作用。針對我國目前房地產稅收制度還不完善這個局面，這時，對房地產稅制進行改革十分必要。

（二）目前的房地產市場宏觀調控政策要求征收新的房地產稅

在過去的兩到三年時間里，我國的房地產事業發展得如火如荼。因此，大量的資本涌入了房地產市場，導致房價偏高。這樣的高房價已經遠遠超過了很多居民的購買力。為了抑制高房價，國家出臺了一系列相關政策，包括征收房地產稅以及限貸、限購等措施。當前，征收房地產稅已經在上海、重慶等地進行，上海主要對本地以及外地居民新購二套房以上進行征收房地產稅，稅率為0.6%；而重慶市主要針對高檔公寓以及獨棟別墅，及無投資人員、無工作戶口人員所購的二套房進行征稅，稅率暫定為0.5%～1.2%。這一系列政策對當前的高房價起到了一定的抑制作用，據估計，未來的一段時間內房價將會迎來“拐點”。不過，就目前重慶和上海實施的房地產稅而言，取得的效果卻不盡人意。據相關人士的介紹，在全國很多城市開征房地產稅或者物業稅已進入著手和準備階段。

二、我國現行房地產稅的弊端

筆者通過查閱諸多文獻資料，以及對現行房地產稅的研究發現，目前我國現行房地產稅的弊端主要體現在：

（一）稅費種類過于繁雜

我國當前所包含的房地產稅種高達十幾種之多，另外還包括一些行政性收費。而這些房地產稅已經不能適應經濟的快速、穩定發展，需要進行必要的改革。比如，土地出讓金。這一稅收制度就不合理，它無異于將未來40～70年的稅一次性進行征收，這樣長期下去必然會導致部分地方政府熱衷于賣地，以求政府財政收入的快速增加，也不利于國家土地的長期有效利用。也會導致地價被惡意抬高，也會致使部分人對土地進行投機行為，影響整個房地產市場的繁榮和穩定。要想改變這種境況，必須要對當前的房地產稅進行改革。

（二）征稅范圍過窄，優惠范圍過寬

國家現行的房地產稅的征收對象不包括農村，只對工礦區、建制鎮以及縣城和城市適用。但是，我國的農村是一片廣袤的土地，隨著新農村建設的快速發展，農村房產規模也在不斷急劇擴大，很多農民也開始對房地產進行投資。而不對農村的房地產進行征稅等于是放棄了一大片的“土壤”。而針對這種漏洞，很多企業在農村修建高檔別墅，以求逃脫國家的征稅。其次，我國現在的房地產征收制度中還存有很多的優惠政策。這些優惠政策把個人所有非營業性房地產以及非營利性機構的自用房地產納入免征房地產稅的范疇。而這些優惠政策的適用范圍過于寬泛，存在一定的弊端。

（三）目前以土地出讓金為稅基重復征稅的方式不合理、不科學

筆者認為，目前以土地出讓金為稅基重復征稅的方式不合理、不科學。現在的各種稅費已經占到房價的50%左右。這其中的很多收費都是重復和不合理的。比如，現在的土地出讓金就是重復征稅的突出表現：開發商在取得土地使用權之后，需要繳納5.5%的土地出讓金作為營業稅，其中的3%～5%作為契稅，在房屋建成之后還要繳納土地出讓金的5.5%作為營業稅和相應的契稅。這樣的重復征稅增加了土地使用人的經濟負擔，不科學也不合理。

三、政策建議：將現有房地產稅改為統一征收物業稅

筆者認為，在今后的很長一段時間內，簡化稅種、構建統一的房地產稅是國家稅務部門今后的工作重點。筆者建議可將現有房地產稅改為統一征收物業稅。

（一）物業稅的含義和內容

物業稅是針對房地產以及房地產的附屬物所征收的一個稅種。其在香港地區和東南亞地區已經普遍運用。在歐美等國家則把物業稅稱之為不動產稅或財產稅。經過我國學界的長期研究，普遍認為應該對房地產以及房地產的附屬物征收統一的物業稅。據了解，這已經被政府納入規劃綱要。2003年以來，全國已有十個省市開始征收物業稅，如江蘇、安徽、北京、寧夏等。在不久物業稅可能會在全國范圍內實行。在全國范圍內實施物業稅有利于提高征稅效率，有利于抑制房價、有利于降低征稅成本、有利于提高我國土地的長期使用效率。物業稅的納稅人應該是在國內擁有不動產的業主；物業稅的納稅對象是土地以及在土地附屬物；物業稅的征收范圍應該既包括經營性住房還應包括自主性住房，不僅要包括城鎮房地產還應該包括農村房地產。

（二）物業稅的計稅依據

計稅依據的稅額與數額是呈正比例關系的，也是課稅對象的量的表現。它是應納稅額的依據。簡單的說，計稅依據可以分為從量計征及從價計征。從量計征是以稅法規定的計量標準（數量、重量、面積等）計算，然后按這種計征方式征稅；從價計征則是指以房屋的價格為征稅依據。考慮到我國目前的房地產交易市場的空前繁榮的景象，筆者認為應該采用從價征收的征稅依據。我國目前所使用的土地使用稅的計稅依據主要是依據土地面積，這種稅率的設置很不合理，也造成了土地資源配置不合理現象的產生，也不能反映出土地的價值。在征稅稅率上在不同城市和不同地段采用了不同的稅率，也充分考慮了土地的級差收益。而對于我國目前的房產稅而言，主要是以土地租金及土地原值為計稅依據，這也同樣不能充分反映出土地的市場價值。有學者認為，在將來新的房地產稅制度當中，應該把計稅依據定位為房地產的評估價值。這樣就可以充分優化土地資源的配置，反映出房地產權利人和土地的市場價值。評估房地產價值主要是通過下面幾種途徑進行的：第一種方式是以同類物業的市場價格作為估價依據，這種價值評估方式具有很強的操作性，也可以獲得物業的現值；第二種方式是以未來是物業價值為評估依據，但是操作起來不太方便；第三種方式是以過去的物業價值作為評估依據，這種評估方式操作起來非常方便，可以很容易獲取十分充足的原始財務數據。筆者認為，我們可以運用第三種方式征收物業稅，當這種物業稅的征收方式出現不合理現象的時候，應該以后兩種方式作為輔助手段。也有專家考慮到稅收成本等因素的影響，關于物業估計的時間建議以4～6年為宜。另外，筆者認為，要完整地實現這樣的房地產計稅方式，一定要制定一個完善的房地產價值評估制度：需要建立共享和信息采集制度；需要建立嚴格的房地產登記制度；需要建立完善的房地產評估法規體系；需要培育一批高素質的房地產價值評估人員；需要建立完善的房地產價值評估機構。

（三）物業稅的優惠問題

筆者認為，在下列幾類情況下，可以減免物業稅：

1.在物業稅開征的初始階段，在物業稅開征之前就已經繳納相關稅費并取得房地產使用權的，在征收物業稅的時候應按一定比例減征物業稅；2.對由于不可抗力致使房地產進行損毀的，稅務部門應該在一定比例上減免物業稅；3.對于家庭收入低于平均水平的居民，確實有困難的，由家庭提出申請，并由相關部門進行審查，核實無誤的可以減免物業稅；4.對于非營利性機構自用的房地產以及公園、宗教寺廟、軍隊、名勝古跡自用的不動產，或者直接用于農、林、牧、漁生產用的物業可以考慮免征物業稅。

（四）物業稅的納稅期限和稅率

物業稅的納稅期限可以依照分期預繳或按年計算的方式，具體的納稅期限可以由各個地方政府酌情依據自身的情況規定。例如，可以運用每季度首月進行預繳的方式進行，在每季度的首月完結前就完成稅費的繳納。另外，稅率的制定也需要根據物業的用途和類型靈活變通。例如，對經營性物業和個人自住物業的稅收規定應該有所區別；對于舊房和新房的稅率也應該有所不同。筆者建議，對于自住的物業采用的稅率應該較低，對于經營性物業采用的稅率應該較高。根據不同物業的性質不同，可以運用1%至3%之間的稅率征收辦法。至于物業稅的納稅期限，可實行按年計算、分期預繳的征收方法，具體納稅期限由地方政府確定。可實行每季首月預繳制，即應納稅額須于每季首月（即1月、4月、7月、10月）完結前繳納。

四、統一征收物業稅應注意的問題

筆者認為，統一征收物業稅應注意以下問題：第一，地方政府在給開發商供應土地前，應該對開發商的資質、開發商的開發計劃進行嚴格的審核。另外，在土地供應的時候政府還要保證城市整體功能的協調，加強統一的土地規劃；第二，應該把物業稅的征稅化一次性征收為分期征收。對物業稅一次性征收會致使地方政府過度依賴出讓土地獲得財政收入。而對于物業稅的分期征收，不僅對抑制房價過高有一定的效果，同時也有利于促進房地產交易的順利進行，可以降低房地產交易成本。第三，可以把按原值征收物業稅改為按現值征收房產稅，要規范房地產物業稅的評估機制。要完整地實現這樣的房地產計稅方式，一定要制定一個完善的房地產價值評估制度。這對于計稅依據相當重要。

五、結語

當前，房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱，物業稅是針對房地產以及房地產的附屬物所征收的一個稅種。其在香港地區和東南亞地區已經普遍運用。以同類物業的市場價格作為估價依據，這種價值評估方式具有很強的操作性，也可以獲得物業的現值。另外，稅率的制定也需要根據物業的用途和類型靈活變通。我們應吸收以前的經驗，同時借鑒一些其他國家的做法，使我國的房地產稅收體制更加完善，從而促進我國經濟的穩定健康發展。