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摘要：房地產市場從多個層面對經濟產生較為深刻的影響，包括抵押物質量下降、房企債務率過高、居民違規加杠桿購房以及房企上下游的風險傳染等。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸收緊等緊縮性宏觀政策的調控之下，我國房地產市場熱度有望持續降溫。此外，住房的實質是居住需求，核心是人口因素，而我國人口結構老齡化嚴重，新生兒也逐年下降。

關鍵詞：房地產市場；債務率；居住需求

一、引言及文獻回顧

中國房地產開發投資額從2000年不到五千億的規模增長到2017年十一萬億的量級，增長了二十倍左右。房價逐年攀升，給社會帶來了很多不穩定因素，尤其是在北上廣深一線城市。中央高層很早就意識到房價過快增長帶來的社會隱患，并持續出臺了一系列措施調控房價，自2017年黨的報告明確“房住不炒”的思路，房價上漲的勢頭得到了初步遏制。同時，各界也在反思房價過快增長的原因。2017年，在中央提出“房住不炒”的導向下，各地政府積極深化房地產調控政策，多城市樓市調控政策密集出臺且不斷升級，調控城市呈現二線城市繼續深化、此前調控力度較弱的相應加碼，中心城市周邊三四線城市特別是三大傳統城市群周邊城市調控不斷擴圍。中央以及地方政府都預判到控制房地產過熱是保障經濟穩健運行的前提，擠壓房地產市場泡沫是化解金融風險的首要任務。房地產對我國GDP的貢獻較大且持續性較長（劉波，劉亦文，2010），不同學者從多個風險角度對房地產市場進行了研究分析,也取得了一定的研究價值，包括金融信貸、人民幣匯率等。馬勇和吳雪妍（2018）基于銀行信貸的角度，發現對房價的影響呈現顯著的非線性的不對稱效應，區域房貸規模越高，信貸影響房價越顯著。祝繼高（2017）考察了商業銀行貸款損失準備與房價的關系，發現房價增幅越高的城市，該地區商業銀行需要計提更高額度的貸款損失準備金。劉顏和鄧若冰（2017）則基于金融集聚度的角度，全面考察了對房價的作用效果，金融集聚度提升顯著促進了房價上漲,尤其是銀行業的集聚對房價的作用效果最為顯著。肖衛國和蘭曉梅（2017）從人民幣匯率預期的角度，發現自2005年匯改后，量化寬松的貨幣政策是造成包括房價在內的資產泡沫化的主要原因。郭銳欣和朱懷任（2017）構建了人民幣匯率和房價聯動的機制模型，并采用2007-2016年的月度面板數據，發現人民幣匯改吸引了短期資本的持續流入，導致國內房價的上漲。袁東（2015）等利用45個國家的面板數據，進一步發現實際有效匯率的上升促進房價上漲,且這種作用效應不依賴于資本開放程度。

二、房地產市場對經濟的影響

房地產市場從多個層面對經濟產生較為深刻的影響，銀行尤其首當其沖，自2010-2017年，每年的房地產貸款年末余額占該年各項貸款年末總和的比值均超過20%①，可見銀行的風險敞口主要集中在房地產市場，除居民住房抵押貸款以外，企業借款的抵質押物大多也為房地產，一旦房價出現較為異常的波動或波動幅度較大，抵質押物價值發生較大程度的貶損，銀行資產質量很可能變成不良，從而引發信用風險，并且進一步向金融體系蔓延。其次，中國房地產企業除了傳統的銀行間接融資渠道以外，還采用了資管產品、信托計劃等非銀融資模式，存在融資多層嵌套的問題，而房地產行業也一直被認為存在巨大的經濟泡沫。有研究表明，中國上市房企資產負債率一直居高不下，均值而言都高達60%，比其他行業高出不少，這意味著上市房企較高地運用了財務杠桿，導致了較大的潛在風險，這種風險可能通過多種渠道傳導到金融體系，從而造成巨大的風險隱患。最后，房地產上下游產業鏈鏈條較長，上游涉及到鋼鐵、建材、裝修等行業，下游涉及到住房銷售、和物業等行業，房地產市場的惡化會給這些上下游企業的經營業績造成“致命性”的沖擊，進而對經濟增長產生不利影響。

三、房地產市場當前形勢分析

未來幾年我國房地產市場熱度將持續降溫,房地產開發投資的速度也必然有所放緩。從一般經濟學理論而言，近年來我國房地產市場持續升溫，主要原因是住房供需不平衡。一方面，城鎮化吸引更多的外來人口涌入城市，住房需求迅速增長，這種持續增長的趨勢必然引致房價上漲；另一方面，土地供給有限，住房開發周期較長，短時間內住房供給難以快速增長，滿足急劇的住房需求。此外，也存在很多外部的因素。其一，住房的構成要素成本價格上漲過快，開發商土地出讓價款反映了土地成本，必然體現在房價上，且建筑材料價格上漲也會推動房價上升。其二，由于房地產市場是資金密集型市場，房地產過熱后國內監管部門對房企發債要求趨緊，為尋求流動資金，房企不斷赴海外發債，導致國際資本不斷涌入國內，并進一步流入房地產領域，加劇了住房的投資屬性，部分地區的房地產過熱，并向全國范圍內進行傳導。其三，中國經濟呈現持續的快速增長，導致國內居民收入不斷提高，在國內投資渠道相對較窄的情況下，住房成了吸收居民收入的蓄水池，這也體現在國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。然而,在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸收緊等緊縮性宏觀政策的調控之下，房地產上盲目地拿地沖動得到一定程度的抑制，房價“只升不降的預期”得到一定程度的緩解。調控具體的措施有幾個方面：第一，提高首套房首付比例，同時上調銀行貸款利息率；提高二套房稅收比例，限制購買多套房的銀行貸款；第二，控制拆遷規模，減少城中村改造貨幣化補償，同時供給更多土地用于保障性住房；第三，提高銀行存款準備金率，加大銀行資本充足率壓力，迫使銀行收緊信貸，尤其是提高開發貸的風險權重，不鼓勵銀行資金進一步流入房地產領域。第四，嚴控房地產開發銷售模式，特別是控制預售制，合理引導住房建設。總之，規劃審批、信貸、稅收等方面宏觀調控政策的出臺和實施，都是以“房住不炒”為原則，回歸住房居住的合理屬性。全國對比來看，東部地區仍將是投資的主要區域，但房地產開發投資比重有所下降；而中西部地區投資將保持較快，但在全國住房開發投資中占比不高。此外，房地產的商品需求實質是居住需求，核心是人口因素。目前中國人口結構老齡化嚴重和新生兒逐年下降趨勢，也就是人口是逐步減少的趨勢。人口減少對房地產價格是一個很不利的消息，再結合國家政策房地產動向來看，房價下行是大概率事件。這從最近廈門等多個城市已經出現房價腰斬來看已有一些跡象。

四、結論及政策建議

防控房地產市場的過度投資，防范系統性金融風險。房地產拉動經濟增長的模式是不可持續的，從全球歷史情況來看，沒有哪一個國家是依靠房地產而在國際競爭格局中取得一席之地。對房地產的投機行為會吸引更多資金不當流入房市，從而對其他實體經濟領域形成擠壓，長久下去必然會損害經濟發展的根基，甚至可能導致實體經濟的大面積破產而引發金融危機，這從美國08年次貸危機中也可有所啟示。資金流動性緊張，導致貸款利率上漲，住房還款壓力加大,大多居民用于購房就動用了很大的杠桿，光首付就耗費了幾代人的積累，若居民感覺還款過大變會出現違約,從而棄房斷供，銀行難以回收貸款，而抵押物質量下降也難以變現，可想而知，對經濟的危害將難以估算計量。

參考文獻：

[1]劉波,劉亦文.房價與供求關系的理論分析與中國經驗的實證研究[J].湘潭大學學報(哲學社會科學版),2010,34(6):65-70.

[2]馬勇,吳雪妍.銀行信貸如何影響房價?[J].金融評論,2018,10(3):1-22+122.

[3]劉顏,鄧若冰.金融集聚對房地產價格的影響—基于靜態與動態面板數據的估計[J].經濟問題探索,2017,(9):126-134.

[4]祝繼高,李天時,尤可暢.房地產價格波動與商業銀行貸款損失準備——基于中國城市商業銀行的實證研究[J].金融研究,2017，(9):83-98.

[5]肖衛國,蘭曉梅.人民幣匯率預期對我國房地產價格影響的非線性機制研究——基于STR模型的分析[J].軟科學,2017,31(12):129-133.

[6]郭銳欣,朱懷任.人民幣匯率與股價、房價的聯動關系與時變動態相關性[J].浙江社會科學,2017,(10):31-40+156.

[7]袁東,何秋谷,趙波.實際有效匯率、“熱錢”流動與房屋價格——理論與實證[J].金融研究,2015,(9):17-33.

作者:鄢峰波 單位:北京大學光華管理學院