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房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及控制對策

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房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及控制對策

摘要:文章中首先闡了述房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法,然后提出了幾點房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制對策,希望能夠為廣大從業(yè)者提供有價值的參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);核算方法;成本控制

近幾年,一系列抑制房價的政策加大了房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度,同時,經(jīng)濟下行、市場動蕩導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險與日俱增。在這樣的大背景下,亟需提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和控制水平,以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法實例

1.1項目分別核算實例

A房地產(chǎn)公司,在某市開發(fā)建設(shè)B地塊一期工程,于2016年取得了主管部門下發(fā)的產(chǎn)品竣工驗收報告及開發(fā)產(chǎn)品完工交付使用證明。其中,地下車位、商鋪、住宅可售面積共計12萬m2,能夠單獨銷售的有產(chǎn)權(quán)車位可售面積為4萬m2,總計16萬m2。據(jù)統(tǒng)計,2016年全年,共計銷售住宅10萬m2,共計銷售有產(chǎn)權(quán)車位1萬m2。而A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)計稅成本總額為12億元,其中涵蓋工程建設(shè)費用、土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、配套設(shè)施建設(shè)費用、間接管理費用和借貸利息等。經(jīng)A房地產(chǎn)企業(yè)自行估算,開發(fā)的產(chǎn)品單位成本約為1萬元,結(jié)轉(zhuǎn)的銷售總成本約為10億元。

1.1.1問題

審計人員根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(以下簡稱《辦法》)中的條款,認為A房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品成本核算存在問題。《辦法》第二十六條明確規(guī)定“在項目開發(fā)、建設(shè)過程中計稅確定歸集的是成本對象,計稅成本對象的確定涵蓋了是否可銷售的原則,所以能夠?qū)ν怃N售的產(chǎn)品,需作為獨立的對象進行核算”,因此,A房地產(chǎn)公司開發(fā)的地下車位、商鋪、住宅均能夠?qū)ν怃N售,應(yīng)該分別對成本進行核算。但A房地產(chǎn)公司并未參照《辦法》中的內(nèi)容進行獨立核算,而是將所有成本都歸集到住宅項目上,這顯然存在一定的問題[1]。

1.1.2意見

結(jié)合我國現(xiàn)行的法律法規(guī),綜合考慮到稅前扣除的合理性、配比性和相關(guān)性原則,A房地產(chǎn)公司的成本核算應(yīng)該綜合考慮以下幾點內(nèi)容:①一期工程所應(yīng)承擔(dān)的成本項目為土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、甲供材料費用、住宅裝修費用和配套設(shè)施建設(shè)費用等;②地下車位、商鋪、住宅所應(yīng)共同承擔(dān)的成本項目為前期工程建設(shè)費用、土建費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用和間接管理費用[2]等;③根據(jù)《辦法》第三十條規(guī)定,需對不同項目成本分配進行細化,建議A房地產(chǎn)公司采用“預(yù)算造價法”實現(xiàn)合理的分配。經(jīng)計算,A房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的B地塊一期工程地下車位造價為1.23億元(15%),商鋪住宅造價為6.97億元(85%),總額為8.2億元。地下車位的單位成本最終計算為0.27萬元,商鋪住宅的單位成本最終計算為0.91萬元,銷售車位總成本為0.27億元,銷售商鋪住宅總成本為9.1億元,總計為9.37億元,根據(jù)納稅調(diào)增金額實際結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,該年度A房地產(chǎn)企業(yè)少交的所得稅共計1575萬元[3]。

1.2不符合完工條件核算

1.2.1問題

A房地產(chǎn)公司根據(jù)與客戶簽訂的銷售合同,將B地塊二期工程的交房時間約定在2017年1月,且于2017年3月1日取得城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)B地塊二期工程的備案、驗收、竣工文件,于2017年3月9日收到《備案證明》,于2017年3月15日和客戶一同辦理了交房手續(xù)。合同約定的交房時間在2017年1月,而取得主管部門相關(guān)文件的時間卻在2017年3月,兩者存在矛盾[4]。通過詳細的溝通交流了解到,A房地產(chǎn)公司在一期項目中出現(xiàn)了意外事故,故對二期工程的施工造成了一定影響。由于事故屬于無明火火災(zāi),且已由當(dāng)?shù)叵啦块T出具了火災(zāi)事故認定書,所以在相關(guān)主管部門的協(xié)調(diào)下,A房地產(chǎn)公司將B地塊二期工程的交房時間延期到2017年2月1日前。不僅如此,在B地塊二期工程的驗收過程中,項目的實際容積率和城市規(guī)劃容積率不符,需要辦理土地出讓金的相關(guān)手續(xù),導(dǎo)致對B地塊二期工程的交房時間造成了一定影響[5]。

1.2.2意見

根據(jù)《辦法》中的條款,A房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)包括開發(fā)、建設(shè)、銷售等,而除土地開發(fā)外,其余項目若是符合已經(jīng)備案的、已經(jīng)投入使用的、已經(jīng)取得初始產(chǎn)權(quán)證的條件,可視作已經(jīng)完工,而且交房合同已經(jīng)確立且簽訂、所有權(quán)已經(jīng)被轉(zhuǎn)移、A房地產(chǎn)公司未保留產(chǎn)品管理權(quán)、A房地產(chǎn)公司無法對產(chǎn)品進行控制、A房地產(chǎn)公司收入金額可直接計量,就應(yīng)確認收入的實現(xiàn)。因此,A房地產(chǎn)公司存在多交所得稅的情況,可在未來的所得稅納稅中進行抵扣。

2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的對策

2.1完善成本控制的責(zé)任體系

①完善房地產(chǎn)成本控制的組織架構(gòu),明確各個崗位的具體職責(zé),根據(jù)成本控制的實際情況,進一步充實崗位需求,強化隊伍建設(shè);②房地產(chǎn)開發(fā)周期長,想要長期保證成本的有效控制,必須要秉承預(yù)防到位、機制自行運轉(zhuǎn)的原則,在項目開發(fā)前,項目的測算必須要有明確、統(tǒng)一的標準,測算內(nèi)容必須保證精細、精確、精準,成本控制必須和實際的利益掛鉤;③企業(yè)需要制定成本控制標準,以企業(yè)多年來積累的人工費用、材料費用、設(shè)備費用及其他間接費用等資料為基礎(chǔ),同時參考市場調(diào)查情況,從而使編制的成本控制標準更為有效;④不斷完善責(zé)任成本管理規(guī)范,保證責(zé)任成本管理的各項措施都能落到實處,確定責(zé)任中心制度,明確責(zé)任中心范圍;⑤根據(jù)實際情況定期對成本控制的成果進行評估[6]。

2.2提高成本核算科目的規(guī)范性

①科學(xué)、合理、合規(guī)的成本科目設(shè)置,是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效成本管理的重要條件,是提高成本測算工作、動態(tài)監(jiān)控工作、成本核算工作有效性的重要依托;②房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目可分為前期費用、土地費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、建安費用、公共設(shè)施建設(shè)費用、間接管理費用和財務(wù)費用等。前期費用涵蓋造價咨詢費用、工程監(jiān)理費用、勘察設(shè)計費用、報批費用和報建費用等;土地費用涵蓋土地補償費用、出讓金、契稅、中介費、拆遷協(xié)調(diào)費用、紅線外市政協(xié)調(diào)費用和其他費用等。

2.3健全成本管理制度

①根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標構(gòu)建清晰的成本管理制度,將全過程的動態(tài)化、精細化管理作為主線,從具體的EPR項目管理著手,構(gòu)建行之有效的制度體系;②進一步確認各級工程師在成本管理中的實際作用,將成本管理和方案優(yōu)化聯(lián)系起來,建立部門的責(zé)任獎懲制度;③在項目開發(fā)過程中,需根據(jù)實際情況不斷調(diào)整預(yù)算責(zé)任范圍及管理方法,保證成本管控的有效性。

3結(jié)語

綜上所述,經(jīng)濟利益是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線,無論是成本核算還是成本控制,都對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。希望廣大從業(yè)者對上述內(nèi)容能夠有足夠的認識,從中探尋到提高企業(yè)成本控制水平的新思路。

參考文獻:

[1]錢英杰.試論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對策[J].建材與裝飾,2018(27):139-140.

[2]張院斌.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策探析[J].現(xiàn)代國企研究,2017(20):54-55.

[3]魏海樂,朱恭平.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本核算及收入確認實例[J].財務(wù)與會計,2018(1):59-60.

[4]張清芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的分析與探討[J].襄陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報,2017(6):94-97.

[5]薛楓.試析房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控[J].經(jīng)貿(mào)實踐,2018(6X):283.

[6]王海云.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方式及成本控制對策[J].中國國際財經(jīng):中英文版,2017.

作者:李涵妮 單位:廈門市同安區(qū)華旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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