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摘要:文章主要研究把BIM技術與ERP技術結合起來對房地產項目立項、招投標、施工、營銷四個階段管理,首先分析了項目在四個階段存在的管理缺陷,然后構建了四個階段的bim-erp系統組織結構,BIM-ERP系統的管理模式改進了房地產開發中的項目管理工作,提高了房地產開發效率,節約了開發時間,減少了開發成本,并在M項目管理中獲得成功應用。
關鍵詞:BIM技術;ERP技術;組織架構;房地產;項目管理
1引言
BIM(BuildingInformationModel-ing)又稱為建筑信息模型,最近幾年已經快速發展為建筑行業內最為前沿技術之一,本質上是一個集數據創建、計算、共享和應用于一體的信息模擬平臺,也就是把建筑模型中各種資源信息化的過程。最早從歐美一些國家發展而來,而后發展到香港和我國一些發達地區,現在中西部地區得到快速發展。伴隨著軟件工具的使用和工程技術的革新,BIM技術應用得到快速升級,并帶來了建筑生產管理模式的變革。把建筑工程全生命周期中各個階段的信息都匯集到模型中協同處理[1-7],這種強大的數據采集能力,正好與ERP技術應用形成互補。ERP(EnterpriseResourcePlanning)又稱為企業資源計劃,是一種以系統化思想為決策者和員工提供決策手段的管理平臺,作為企業管理中非常重要的輔助手段,已經在很多行業得到了廣泛運用,BIM技術為ERP提供建筑項目基礎數據,并完成海量數據篩選,ERP對BIM技術提供的數據進行深入挖掘和反饋。房地產項目開發中存在主體構件多、規模大、周期長等一些復雜因素的影響,BIM技術與ERP結合將改進企業管理薄弱點,增強項目管理能力[8-10]。
2BIM-ERP管理系統
目前建筑企業發展正面臨巨大壓力。一方面,市場競爭日趨激烈,大浪淘沙之中,只有優秀的企業才能生存下來,這就迫使各建筑企業不斷優化自己的管理模式,提升自身實力。另一方面,隨著建筑規模擴大和結構形式越來越復雜,建筑企業面臨巨大的管理考驗,只有采用科學的管理方法,才能緊跟時展步伐,突破自身缺陷實現快速發展。BIM與ERP結合的BIM-ERP系統可以實現建筑信息的科學化處理,ERP是企業常用的信息化管理平臺,主要用來統計人力、資金、物料、進度等信息,但無法對各類專業數據集中化處理和分析,BIM技術正好彌補了ERP數據采集的劣勢,把ERP統計的各類專業信息優化處理,并集中應用到實際工程管理中,提高企業信息化管理水平,降低企業成本。
3房地產項目管理中存在的問題
通過對房地產項目立項、招投標、施工、銷售等階段分析,發現在立項階段存在策劃不科學,圖紙展示面不夠,投資測算精度不足,測算成本與實際收益相差大等問題。招投標階段存在缺乏規模化和標準化的物料供應,物料報價與企業要求的報價不符,工程計價軟件存在沒有全國版本導致不同地區成本估值不同等問題。施工階段存在設計變更頻繁,資料冗繁,實際成本與目標成本偏差大等問題。銷售階段存在企業經營良性不夠,土地周轉率低,客戶服務效果不好導致客戶流失等問題。因此,解決這些問題提高管理效率很有必要。
4BIM-ERP系統在房地產項目管理中應用分析
4.1項目立項階段。BIM-ERP系統管理實施為了促進建筑企業管理的規范化和標準化,在項目立項階段,建立基于BIM-ERP系統的目標成本科目體系對各階段目標成本管理,分別在開發策劃階段、可行性研究階段、規劃設計階段、施工階段和營銷定位階段實施成本控制,控制完前一階段再對后一階段控制,逐項逐階段完成成本最終控制。另外根據BIM模型中導出的工程量清單,確定固定科目集團決策層、統一科目集團管控部門和可拆分科目公司三個層次。基于BIM-ERP系統對目標成本多階段管理,具體組織結構圖見圖1所示。通過BIM模型不斷深化參與項目管理,在可研階段的投資估算文件編制效率提高了,基于BIM模型導出工程量清單關鍵項目,項目估算準確率也提高了,BIM模型的可視化效果較好和各階段資料豐富,項目立項成功率也提高了。另外由于集團決策層、集團管控部門和公司的關注,縮短了立項階段時間,節約了投資估算投入。
4.2招標采購階段。BIM-ERP系統管理實施傳統招投標階段中存在信息不通暢的問題,把BIM-ERP系統融入招標采購管理中建立招標—采購—供方庫為一體的組織結構體系,實現了招投標過程重組、再造和管理過程。實現了整個招標采購階段的流程規范化、組織高效化和供方管理標準化。通過對供方企業的資源優勢、招標采購價格優勢和供方管控優勢分析,實現了信息、成本、供應商和風險計劃再造,最終完成了供應商的考評、管理和評定考核,組織架構圖見圖2所示。圖2招投標階段BIM-ERP系統組織結構圖通過圖2中標準流程分別對接各個職能部門,把報批任務及時與供方管理中心協商,并把各個部門中招標采購需求數據統一匯總,對采購供應商的評分分為準入考評、分類管理和動態分級評定考核三部分,統計后把所有信息上傳至BIM-ERP系統,由系統打分,用分數判斷供方庫準入是否科學,分析供應商是否具備履責。這種信息化管理手段使得供方控制更加透明化和激烈化,只有競爭力強的供方企業才會被選中。
4.3施工階段。BIM-ERP系統管理實施施工階段的BIM-ERP系統管理是指利用設計階段建立的BIM模型,從施工到竣工整個建造過程中,實時定量化和信息化管理。在項目數據庫共享平臺和企業級BIM-ERP數據庫下,實現同業態的項目信息共享,大大提高信息利用效率,滿足了不同層級員工的管理需求。企業級BIM-ERP數據庫主要由工程造價指標庫、項目實例庫、企業構件庫、企業定額庫和材料信息庫等五部分組成,充分利用數據庫實現對施工階段的BIM模型構件、項目數據、企業工料機價格標準、定額消耗量等方面的信息控制,完成施工階段的成本信息優化,組織結構圖見圖3所示。施工階段通過共享平臺數據收集施工中質量、安全、進度等信息,并建立企業級BIM-ERP數據庫,實現數據庫信息在項目一線人員、中層與高層管理人員中協同共享,及時溝通和處理,提高管理效率。能及時預估施工中可能存在的難題,做好預案,保證企業物流供應和項目施工的連貫性,及時處理出現的問題,選擇成本最優的方案。
4.4產品營銷階段。BIM-ERP系統管理實施建立基于BIM-ERP的營銷管理系統,主要包括營銷計劃管理、營銷過程管理和客戶關系管理三部分組成,其中營銷計劃包括市場分析和計劃編排兩部分,營銷過程管理包括項目信息初始化、待售產品資料維護、付款方式定義和后臺財務管控四部分。客戶關系管理包括客戶服務自動化管理,客戶訴求管理和客戶信息管理三個方面,通過對城市中各種可能因素分析,制定合適的營銷計劃,從信息錄入、資料維護、實時付款和后臺財務管控方面完成產品銷售。最后在售后階段完成客戶的自動化管理和訴求管理,組織結構圖見圖4所示。圖4中營銷部門完成了市場分析和計劃鋪排,建立了高度集成的信息庫和BIM-ERP系統的客戶管理,實現現有產品與客戶需求的精準對接,及時反饋并挖掘潛在客戶需求,找到贏利點,實現了產品—客戶—產品之間的閉環聯動。通過數據的實時分析,引導管理者的銷售策略不斷調整,直至形成最優銷售計劃,節約營銷階段成本。
5M建筑項目的ERP-BIM系統管理效果分析
M建筑項目是位于安徽省合肥市的一個商住樓,分為主樓和裙樓,由住宅和商場兩部分組成。建筑面積為25124.74㎡,利用Revit軟件建立BIM模型,見圖5所示。并在項目立項、招標采購、施工和產品營銷四個階段建立基于BIM-ERP平臺的管理系統,制定不同階段的標準化成本管理制度。立項階段,完成對BIM模型深化和成本體系的構建。招標采購階段,結合工程量清單和各部門采購需求,輸出物料計劃和工程進度計劃,完成供應商的評判和選擇。施工階段,通過項目建設各方協調和施工階段質量控制,保證了工程施工質量和嚴控施工成本。最后從項目前期研判,項目銷售信息維護和客戶管理方面優化了的營銷方案,確保了銷售順利進行,縮減了營銷成本,縮短了投資回收期,為后續項目儲備了客戶。整個項目開發過程比原先計劃縮短了23d,利潤率提高了8.1%,工程質量優良。
6結語
基于BIM-ERP系統構建房地產企業項目管理體系,可以實時對項目動態控制,克服項目在立項、招投標、施工和銷售階段存在的因信息不暢的資金浪費情況,增強企業在各階段建筑信息控制能力。最后不僅縮短了項目開發周期,保證了項目在開發中施工質量,還提高了項目資金周轉率,節約了成本,并為后續項目提前儲備了客戶。
作者:楊波 鄭雙七 蔣慶華 單位:安徽職業技術學院 建筑工程學院