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摘要：改革開放以來，我國經濟發展加速，城市化進程加快，人民生活水平有了非常顯著的提高，在多種因素的綜合影響作用下，大部分城市的房價開始不斷向上攀升。房地產價格的上升在一定程度上會對經濟發展產生正面影響，然而，房地產價格不合理的漲幅則會對經濟發展帶來一系列的負面影響。為了引導房地產市場在合理有序的軌道上發展，我國政府、相關監管部門采取了一系列針對性措施，從影響房地產價格的多個因素著手，對癥下藥。本文在對房地產價格的驅動因素進行相關分析之后，結合政府部門采取的引導房地產市場合理發展的措施，對我國房地產價格的未來走勢進行了一定的判斷分析。

關鍵詞：房地產價格；驅動因素；供給端；需求端；未來走勢

在我們的日常生活中，衣食住行是每個人都需要考慮的最基本問題，其中與住相關的房地產問題是我國目前一個較為重要的民生問題。房地產是一種商品，任何一種商品的價格水平都離不開供需兩方面的影響。改革開放以來，我國經濟迅猛發展，帶動了人們收入水平的普遍提高，人們生活質量隨之上升，居民對于住房的有效需求逐漸增加，同時，隨著城市化進程的加快，較發達城市的房地產市場價格也擁有進一步上漲的需求基礎。除此之外，在供給方面，隨著工業化、現代化水平的提高，較發達城市的土地資源逐漸稀缺，房地產市場的供給水平逐漸下降，供給減少，需求增加，因此，房地產市場價格水平不斷上升。然而，房地產市場的過度繁榮對于我國經濟造成了不小的負面影響，市場資金源源不斷地從實體經濟流向繁榮的房地產市場，擠占了實體企業進行發展的資源，阻礙了實體經濟的發展。同時，人們對于房地產市場的過度投資也助推了我國杠桿水平的提高，增加了居民的債務負擔，不利于我國經濟的健康、平穩、可持續發展。所以，近幾年來，政府相繼出臺了一系列有針對性的政策法規，整治房地產市場的種種亂象，引導房地產市場健康、良性、規范發展。本文從供給層面和需求層面兩個角度，深入分析我國房地產價格的驅動因素，并根據我國經濟發展大環境以及最近出臺的相關政策法規，對于房地產價格的未來走勢提出自己的一些粗略判斷。

一、我國房地產價格現狀

根據東方財富網上的相關數據，我們可以看到各個城市近幾年的房地產價格變化，本文選取了一線城市北京、上海，新一線城市西安、鄭州，二線城市太原、哈爾濱，搜集了這六個城市2011年至2020年，十年來的新建商品住宅價格指數，如下邊三幅圖所示。市場營銷68由圖1、圖2、圖3可知，總體來說，我國房地產價格在逐漸下降，價格變化趨于平緩，說明近幾年我國政府對于房地產市場采取的調控措施較為有效，房地產市場價格變化逐漸趨于平穩、合理。如圖1所示，一線城市房地產市場價格自從2016年底之后，價格波動趨于平緩；如圖2所示，新一線城市的房地產價格自從2019年開始，價格波動幅度漸漸趨緩；如圖3所示，二線城市房地產價格波動性較大，波動下降。

二、我國房地產價格驅動因素

任澤平曾經對于房地產價格的影響因素做了一個總結，“房價短期看金融，中期看土地，長期看人口”，其實這句話背后的基本原理是費雪的交易方程式M·V=P·Y，貨幣供應量M、貨幣流通速度V、總產出Y都會對價格水平產生影響：貨幣流通速度表示單位時間內平均每個貨幣被用來購買新產出的商品和服務的次數，所以其直接反映了市場需求；中國人民銀行的貨幣政策與信貸政策會影響貨幣總供應量M；政府部門出讓土地的數量和價格會影響房地產的供給，從而影響總產出Y；人口的數量與結構特征會影響人們的購房需求，從而影響貨幣流通速度V。因此，房地產市場價格“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，也可以理解為短期看貨幣，中期看供給，長期看需求。本文主要從供給方面和需求方面分析我國房地產價格的驅動因素。

（一）需求層面

1.經濟結構優化和城市化進程的加快

經濟的發展是一切發展的基礎，房地產需求的根本決定因素是我國經濟結構的不斷優化升級以及城市化進程的不斷加快。隨著我國經濟的快速發展，大量農村勞動力從生產效率較低、收入水平較低的農業不斷流向生產效率較高、收入水平也相對較高的工業以及服務業，勞動力的這種流動也促進了我國經濟結構從原先的以第一產業為主優化轉型為以第二產業為主，且第三產業比重仍在不斷提高。同時，這種經濟結構的優化轉型也促進了我國城市化進程的不斷加快，大量農村人口相繼流入城市地區，使得對城市房產的需求不斷增加，成為支撐城市地區房地產價格上升的最主要因素。

2.收入水平上升以及伴隨的消費需求的升級

第二產業、第三產業的生產效率顯著高于第一產業部門，相應地，第二產業、第三產業的收入水平明顯高于第一產業收入水平。隨之而來的是人們收入水平的普遍上漲，隨之消費水平也在不斷升級：最初是基本的吃穿需求，關注衣著和食品；基本的溫飽需求解決以后，逐漸轉向普通的制造業商品；最后尋求人力資本密集型的優質服務。然而，獲得更為優質服務的方式不是將這種服務買回家，而是尋求在地理位置上更加靠近優質服務，只有在基礎設施完善、擁有更優質服務的地帶進行買房或者租房才可以便利地享受到升級之后的服務，而這種地帶一般位于一線城市、城市的核心地帶。人們這種消費需求的升級也成為房價不斷上漲的支撐因素。

3.家庭結構的小型化

隨著我國經濟結構的轉型發展、城市化進程的加快、居民收入水平的持續提高以及受教育水平的不斷提升，人們的生活觀念以及生活方式也發生了較大的改變。之前人們更加偏好群居的家長式大家庭，一家幾代人共同生活在一起，而現在，人們更加偏好獨處或者結構較小的家庭模式，這種家庭結構的小型化趨勢使得對于房產的需求不斷增加，原本的一個住房需求分散為了多個住房需求，為我國房地產價格的上漲提供了又一支撐。4.房地產逐漸金融化我國金融市場的發展速度雖然很快，但是受之前計劃經濟體制的影響，金融市場的發展起步較晚，目前的金融市場仍不完善，缺乏期限較長的金融投資工具，而且我國的金融體系仍為債務主導型，債務主導型金融體系的發展基礎是抵押品或者質押品，在我國金融體系發展不健全的現階段，房地產這一天然抵押品增加了自身的投資屬性。除此之外，隨著我國居民人均財富水平的提高，人們對于財富的配置方式也發生一定變化，人們不再滿足于較低收益的銀行定期存款，更期望將財富配置于具有較高收益的投資產品上，然而由于我國金融市場仍不成熟，無法完全滿足人們的金融投資需求，所以人們就將視線轉向了一片繁榮的房地產市場，這些投資需求也支撐了房地產市場價格的上漲。

（二）供給層面

房地產市場的供給因素主要取決于土地和資金兩方面，接下來主要從這兩方面著手進行分析：

1.土地供給逐漸減少

主導房地產市場供給的因素是住宅土地資源的供給。城市的基礎設施建設以及公共服務配套設施的發展會擠占一部分用于住宅的土地資源，住宅土地資源的供給隨著經濟的快速發展逐漸減少。另一方面，受我國減稅降費政策的影響，地方政府的財政收入減少，然而，財政支出不減，為了增加財政收入，部分地方政府會適當提高土地租讓費用，而土地價格是房地產價格最主要的成本構成部分，成本的提高會在一定程度上推高房地產價格。

2.房地產企業資金來源較為充足

為了促進我國經濟的發展，我國貨幣政策在很長一段時間內都處于較為寬松的政策區間，資本的本質就在于追逐利潤，房地產市場的火爆吸引了眾多資金紛紛流入房地產市場，為房地產市場提供了大量資金供給。除此之外，經過房地產行業的重新洗牌，目前我國房地產行業的集中度較高，房地產行業的集中會促進頭部企業融資成本的下降。

三、我國房地產價格未來走勢

（一）判斷走勢的依據

由于我國經濟體制的特殊性，我國房地產價格的走勢在很大程度上都取決于政策方向，因此，本文主要通過分析我國目前對于房地產市場的相關政策來判斷未來房地產價格的走勢。總體來說，我國對于房地產市場的政策大方向是“房子是用來住的，不是用來炒的”。在2016年12月14日召開的中央經濟工作會議上，會議明確指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，同時還要通過合理利用立法、財稅、土地、投資、金融等相關手段，加快建立符合我國國情、適應市場規律的基礎性制度和房地產市場的長效機制，既要抑制不利于經濟發展的房地產泡沫，又要防止房地產價格的大起大落。在2017年10月18日黨的十九大會議上，習近平總書記再次強調了要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的保障制度。“房住不炒”政策實施后，2018年上半年，各地政府出臺樓市相關調控政策累計約200次，實施房地產限售的城市大約有50個，因城施策，一城一策，促進房地產市場的健康平穩發展。我國遏制房地產價格不合理上漲的政策措施早在2016年之前就已實施，其中，住房貸款政策是使用頻率最多的房地產需求調控政策。2010至2014年，我國房地產信貸政策收緊，要求進一步加大差別化信貸政策的執行力度。在2010年，我國最低首付款比例為30%，二套房貸款最低首付比例為50%，在2011年將這一比例提高到了60%，與此同時，規定房地產貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2014年以來，房地產信貸政策略微寬松，在2015年規定，非限購城市的首套房貸最低首付比例降至25%，2016年各地可下浮5%。住房貸款政策主要通過影響購房者獲得貸款的難易程度、購房所需金融杠桿的大小和貸款的資金成本來調節房地產需求。除了上述房地產貸款政策外，限購也是對核心城市堅持“住房不炒”的補充政策。限購政策由北京市政府在2010年首次提出并實施，通過對單個家庭購房的套數進行限制，引導居民的住房需求回歸理性。在采取一些硬性措施之外，中央政府相關部門還進行“房住不炒”“只租不售”等宣傳，即通過一系列的輿論傳播，改變社會公眾對于房地產的傳統認知。我國政府部門還加快進行實體經濟的改造升級，促進技術發展，通過核心技術的更新迭代來促進實體經濟回報率的提高，吸引房地產市場中的資金重新流入實體經濟，促進實體經濟良性發展，為我國經濟健康發展打造堅實基礎。為了滿足投資者的投資需求，采取多種措施，加快進行金融市場的發展，促進資本市場改革，創立科創板，引入注冊制，放寬境內境外投資比例限制，豐富金融產品的種類，盡可能滿足投資者多樣化的投資需求，吸引投資者將資金投入金融市場而不是房地產市場。

（二）未來走勢

綜合我國經濟發展的大環境和相關政策法規及措施，本文認為未來我國房地產價格不會有較大漲幅，同時也不會大跌，很有可能是穩中有升，保持相對穩定的漲幅，未來投資房地產的收益率應該與投資銀行理財產品的收益率趨同。如果房價下跌，那么會有很多購房者直接放棄歸還按揭貸款，眾多銀行的壞賬率就會急劇上升，為了減少壞賬損失，銀行就會收緊發放貸款的力度，供給方面和需求方面的資金支持都會相應減少，房地產行業及其上下游行業規模都會萎縮，企業利潤減少，進行減薪裁員，居民收入下降，消費減少，進而影響我國整個宏觀經濟的發展，所以，房地產價格大概率不會下降。如果房價繼續大幅上漲，由于房地產市場的投資利潤明顯高于實體經濟市場回報率，追逐高額利潤的資本就不會在實體經濟內進行流動，創造實實在在的價值，而會進入房地產市場進行空轉，然而資金作為實體經濟的血液，一旦沒有了發展所需要的資金，實體經濟就會萎縮，不利于我國經濟的健康發展，因此，房價也不會繼續大幅上漲。既然房地產價格不會下跌，也不會大幅上漲，那就只能緩慢上漲，上漲幅度不斷降低以至最終平穩，房地產的金融投資屬性會漸漸不明顯，其商品屬性逐漸顯現出來，用來滿足人們的居住需求，畢竟房子是用來居住的，而不是用來投資炒作的。

四、結語

本文在分析了我國房地產價格現狀之后，從需求和供給兩個角度深入挖掘了房地產價格的驅動因素：經濟結構轉型升級、城市化進程加快、人們收入水平顯著提高、家庭結構的小型化、房地產屬性的金融化等因素會影響房地產市場的需求；土地資源以及可用資金影響房地產的供給，我國房地產價格的驅動因素主要受需求方面的影響。最后根據我國目前的政策導向，本文認為未來我國房地產價格不會繼續大幅上漲，也不會急劇下跌，而是緩慢平穩上升。

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作者:劉祥森 單位:上海師范大學